成都远大华阳项目策划报告样本.doc

成全部远大华阳项目
策划汇报
第一部分 成城市宏观经济及房地产总体市场情况

一、城市概况
² 历史文化
成全部是四川省省会，是一座有2300多年悠久历史古城，秦汉以后一直为西南政治、经济、文化中心，军事重镇。世称“天府”，又有“锦官城”、“锦城”、“芙蓉城”、“蓉城”、“花城”等称呼。武侯祠、杜甫草堂等名胜古迹千百年来向大家讲述着成全部关键地位。成全部是国务院首批公布24个历史文化名城之一。伴随西部大开发推行，成全部凭借GDP及科技人员拥有量名列西部城市第一实力，理所当然地成为西部大开发战略高地。
² 地理位置和自然资源
成城市在四川省中部，四川盆地西部，全市总面积12390平方公里，至城区建成区面积208平方公里。全市地势差异显著，西北高，东南低。气候资源独特，年平均气温在16 .4℃左右，晴天少，日照率在24~32%之间；水资源、生物矿产资源、旅游资源、劳动力资源丰富。
² 生活特色
成全部气候宜人，冬无严寒，夏无酷暑，适合居住。成全部人喜爱饮茶，大街小巷茶馆、茶楼成为蓉城一景，且茶楼设施、服务俱佳。成全部人闲暇舒缓生活心情和清茶一起飘香。成全部被称作“最适合居住城市”，大部分原因可能就归功于成全部气候、人文及闲适生活习惯。
² 行政区划
现在，成城市辖8区4市（县级市）7县，即：锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、青白江区、温江区、全部江堰市、彭州市、邛崃市、崇州市、金堂县、双流县、郫县、新全部县、大邑县、蒲江县、新津县。
二、城市计划

1、成城市城市区总体计划：
² 城市区是由大弯、龙泉、柳城、桂湖、郫筒、东升、华阳等七个卫星城和中心城共同组成高度城市化和现代化城市群，是形成成全部现代化城市主体，城市区幅员面积3260平方公里、也是中心城计划区范围，各卫星城根据各自职能分工，优势互补，共同发挥城市区整体功效。
² 城市区是市域城市化及第二、第三产业关键发展区域；城市区以内为一体化城市地域，区内经济、环境、基础设施和城市功效在以前逐步实现一体化；各卫星城既相对独立地负担所在区域中心职能，又分别负担中心城部分功效。
² 另外，市政府同时提出了要构建“30分钟大成全部”概念，即从成城市中心城区到每一个外围功效片区最多只要30分钟车程。
2、区域定位：
伴随3260平方公里大成全部概念提出后，初步确定将一环路作为城市中心区，关键发展商务、文化功效；一环路至三环路以内，作为主城区，关键作生活区；三环路至外环路之间，作为环城区，关键发展各类产业；温江、郫县、华阳、龙泉等周围城市到时作为“大成全部”外围功效片区，将形成产业跟生活配套格局。

3、城市发展方向
成城市在四川盆地西部，西北高东南低特征决定了城市要向更轻易开发、开阔平坦东、南方向发展；而西、北方向因为海拔高、开发难度大原因，同时又多自然风景区，所以不适合进行大规模城市开发。从未来将成全部和周围城市共同发展为经济圈角度来说，城市业应该向东、南方向发展。
² 向东发展：

依据成城市政府审议经过《成城市向东向南发展计划》，以市中心城东地域、西临外环路、南至成龙路及成仁路，范围约76平方公里，总体
结构为1个副中心，1个片区中心，3个片区，15个居住区，四纵五横干道系统。该计划区是以生活居住功效为主生态型新城区，是城市副中心。

² 向南发展：

依据《成城市总体计划（1995～）》、《成城市向东向南发展计划》，成城市南部副中心是以人民南路南延线（火车南站外环路）周围为关键34平方公里地域，关键以发展科研、教育、文化及高科技术产业等功效，以高新技术发展导向综合性城市科技产业文化区；人南延线和火车南站立交桥有机地连接了旧城区和城南副中心，未来地铁线穿越人民南路主干道使城南副中心通畅无阻。

4、城市发展热点区域
² 城东区域——改造热点区
城东片区以来市场发展快速，《东郊工业区结构调整计划》、《成城市中心城市向东发展计划》、《成城市沙河综合整改工程计划》三大计划出台，极大刺激了该片区房地产业发展。

成城市向东发展城市设计
² 城南城市副中心区域——建设热点区
城市向南发展方向确实定，城市副中心建设开启；同时，临近成城市高品质楼盘开发集中区——城南，使得城市副中心计划发展地带愈加令人向往。

成城市向南发展城市设计
² 周围卫星城——辐射热点区
城市向南发展方向政策出台、天府大道开通成就了华阳；撤县变区、成温公路施工带热了温江；同时其它卫星城镇也正越来越受到业界关注。现在已经有众多实力开发商，如华新国际、建信、新期望、棠湖集团等进入卫星城，未来几年内，周围卫星城发展将连续升温。

成城市华阳卫星城城市总体计划
三、宏观经济
1、发展目标：
² 发展总目标：二十一世纪前，成全部加紧发展总体目标是：构建西部战略高地，基础实现现代化。“十五”期间，要为实现这一总体目标奠定基础，加紧进程。
² 经济总量目标：中国生产总值年均增加10%以上，人均中国生产总值达成2500美元。经济质量和效益显著提升，财政收入增加幅度高于中国生产总值增加幅度。成城市中国生产总值奋斗目标为增加13%。
² 结构调整目标：一、二、三产业增加值百分比调整为7：45.5：47.5，高新技术产业增加值占中国生产总值比重达成15%以上。调整优化城镇经济结构，加紧城市化进程，城市化水平达成38%以上。
² 人口就业目标：人口自然增加率控制在4‰以内，全市总人口控制在1070万人，非农业人员比重达成60%，城镇登记失业率控制在4%以内。
² 城市建设目标：加紧建设城市中央商务区和城市副中心，城市功效分区总体合理，基础设施配套完善，城市管理科学规范有序，形成现代化城市基础框架；建设成以中心城区为关键、卫星城市（镇）为纽带、远郊中等城市为支撑、小城镇和中心村为基础城镇体系。
² 居民收入目标：城镇人民收入水平和生活质量稳步提升，城镇居民人均可支配收入年均增加8%；农民人均可支配收入年均增加6%。
² 社会发展目标：恩格尔系数加权平均值降到43%，其中城市为37%，农村为47%。（成城市统计局《成全部统计手册》）

从上述发展总目标和各分项发展目标来看，大力发展经济，调整产业结构，控制人口，处理就业，加紧城市建设，努力提升居民生活水平，社会发展等六大方面全部有明确目标和计划，其中加紧城市化进程和加紧城市副中心建设尤其值得我们注意。这表明不仅从国民经济发展自然带动卫星城发展，愈加从城市宏观发展目标方面对卫星城发展提出了明确计划和目标。项目在成全部最近卫星城镇之一华阳，必将是城市化发展最大受惠者和卫星城发展关键区域。

2、人口：
² 末成城市总人口1013万人，在全国特大城市中，仅次于北京、上海、重庆，居第四位。其中，市区人口336万人，县（市）人口667万人；女性人口497万人，男性人口516万人；全市共317万户，其中，市区为111万户，县（市）为206万户。全市平均每户3.2人，其中，市区平均每户3.0人。全市人口密度为每平方公里818人，其中，市区人口稠密，平均每平方公里达2370人。 （中国统计出版社《成全部统计年鉴》）
² 最新数据，末，全市户籍人口1019.9万人，比上年末增加6.6万人。整年人口出生率7.1‰，死亡率5.5‰，自然增加率1.6‰；全市计划生育率96.2%。（成城市统计局《成全部统计手册》）

从和人口数据能够看出，人口自然增加率仅为1.6‰，远低于“十五”人口发展目标中4‰指标，成城市人口数量发展应该能够得到有效控制；但同时我们也能够看到，因为城市人口基数大，绝对增加数量还是比较大。庞大城市户籍人口加上大量流感人口，中心城区人口已经过于密集了；为减轻城市负担，城市向外围发展势在必行，卫星城将成为最好人口疏散地。同欧美大城市一样，城中上班、卫星城居住将成为大城市处理人口不停增多、土地日渐稀少问题基础方法。

3、GDP、人均可支配收入及一二三产业发展情况：
成全部历年GDP、人均可支配收入及一二三产业发展情况一览表
年度
GDP（亿元）
第一产业（亿元）
第二产业（亿元）
第三产业（亿元）
人均GDP（元）
人均可支配收入（元）
1990
194.09
40.56
77.07
76.46
2123
1870.91
1991
236.95
42.14
88.07
106.74
2565
2062.98
1992
300.67
49.19
112.60
138.88
3225
2254.44
1993
418.63
58.41
177.74
182.47
4444
2807.35
1994
558.35
82.63
244.65
231.07
5880
4239.48
1995
713.67
104.29
309.36
300.02
7388
5075.82
1996
869.34
116.53
385.18
367.63
8906
5700.71
1997
1007.03
120.60
456.37
430.05
10224
6046.84
1998
1102.26
123.51
497.27
481.82
11103
6490.18
1999
1190.03
123.74
532.39
533.90
11897
7140.96

1312.99
125.56
587.00
600.43
13020
7694.95

1490.86
132.54
676.13
682.19
14665
8128
（中国统计出版社《成全部统计年鉴》34页，资料来自成城市统计局《成全部统计手册》,及以前年份人均可支配收入资料来自中国统计出版社《成全部统计年鉴》146页）
GDP及一、二、三产业增加趋势图

从上图能够直观地看出，第二产业和第三产业增加趋势齐头并进，第一产业增加缓慢。一、二、三产业百分比从1990年20.90：39.71：39.39调整为8.89：45.35：45.76，从1999年开始第三产业首次超出第二产业。以后，第一产业将连续低速增加，所占百分比深入萎缩；第二产业将保持稳定增加，第三产业将高速增加，深入增大在国民经济中所占比重。在第二产业和第三产业良好增加势头下成城市中国生产总值将保持稳定高速增加，能够完成“十五”相关目标。而第二、第三产业增加势必带动成城市房地产业发展。

人均GDP、人均可支配收入随GDP增加关系图

从上图能够看出，GDP、人均GDP基础是按相同轨迹发展，说明城市经济和人口发展速度是同时；和此同时，人均可支配收入也在稳步上升，成城市人均可支配首次突破8000元大关。人均可支配收入快速增加大大增强了居民实际购置力，而住房消费作为居民消费关键组成部分不停增加，确保了成全部住宅需求市场稳定发展并不停壮大。

4、房地产相关政策
² 国家计委、建设部通知降费：1月30日，国家计委、建设部联合公布《相关规范住房交易手续费通知》，统一规范了住房交易手续费名称、服务内容及计费方法，并制订了最高收费标准。
² 中国人民银行降低金融机构人民币贷款利率：2月21日，中国人民银行第8次降低了金融机构人民币贷款利率。对应，个人住房商业贷款利率也随即下调。依据央行文件要求：五年以上住房按揭贷款利率将由5.58%下调为5.04%，五年以内下调为4.77%。
² 成全部降低住房交易手续费：成城市七委局公布正式通知，依据国家计委、建设部精神，使成城市交易税费收取工作深入公开化、规范化。
² 土地交易“阳光工程”：7月1日起，成全部将实施《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权要求》，土地交易将公开化、透明化，暗箱操作将不复存在。

国家和成城市房地产相关政策法规不停出台，使成城市房地产业发展愈加规范化、市场化，从更多方面给一般消费者以实惠和保障，使开发商和消费者能够在愈加公开、透明、规范条件下进行交易，充足保护了在交易中弱势群体利益；在政策压力下，促进开发商不停成熟，不停壮大实力，也必将淘汰部分实力弱、运作不规范开发商，从而十分有利于房地产业朝健康方向发展。
同时，房地产交易过程中多种费用不停降低、银行按揭贷款利率不停下调，更将深入刺激居民购房欲望，扩大了购房基础消费群体数量，确保了房地产需求市场连续繁荣。

四、房地产总体市场情况
1、房地产总体供需情况
房地产总体供需情况一览表

房地产开发面积情况
商品房销售情况
年份
房屋施工面积（万m2）
新开工面积（万m2）
房屋完工面积（万m2）
实际销售面积（万m2）
实际销售额（万元）
空置面积（万m2）
1996
881.50
382.32
332.89
231.09
324788
105.36
1997
1046.52
336.94
372.10
292.42
441953
170.87
1998
1103.85
307.48
454.59
331.61
491736
110.77
1999
1326.83
593.45
476.60
370.50
682642
136.54

1553.51
769.46
541.81
433.62
782108
152.30

1991.38
无数据
815.62
701.21
1297300
188.24
（中国统计出版社《成全部统计年鉴》114页，资料来自成城市统计局《成全部统计手册》60页）
房屋开发和商品房销售走势图

从上图能够看出成城市房地产供给和销售市场部分特点：
（1）表现良好一面：
² 整体市场向好，房屋开发面积、房屋完工面积、商品房销售面积均展现上升趋势；
² 同时，在供给市场不停放大情况下，商品房空置面积稳定，没有出现大幅度增加；即使绝对面积增加，不过空置率在下降，说明市场消化能力较强。
² 商品房销售面积不停增加，说明需求市场逐步旺盛，而完工面积和销售面积同时增加为房地产业良性发展提供了一定条件；
（2）在市场整体向好条件下，也存在一定隐忧：
² 如房屋施工面积增加过快，但完工面积和之绝对量相差巨大，说明开发商资金投入不充足，影响了工程进度；
² 即使空置面积没有出现大幅度上升，不过绝对量仍占完工面积近1/4，表明有效需求仍显不足或产品供给出现了问题，如产品设计落后造成滞销。
² 值得注意是供给市场增加过快，给后市带来一定压力。即使市场需求旺盛，不过未来2、3年内市场竞争必将愈加猛烈，这就对开发商专业能力、资金能力提出了更高要求。

2、住宅总体供需情况
住宅总体供需情况一览表

住宅开发面积情况
住宅销售情况
年份
施工面积
（万m2）
新开工面积
（万m2）
完工面积（万m2）
实际销售面积（万m2）
实际销售额（万元）
空置面积（万m2）
1996
630.20
298.81
235.40
208.43
272554
82.42
1997
730.13
277.20
314.45
262.65
352990
122.37
1998
726.53
206.10
359.90
310.92
431416
61.99
1999
1003.57
502.97
375.18
336.91
544288
85.90

1244.38
667.00
464.77
400.12
643201
100.75

1597.64
无数据
716.14
638.12
1052500
无数据
（中国统计出版社《成全部统计年鉴》114页，资料来自成城市统计局《成全部统计手册》60页）
住宅开发和销售走势图

住宅空置面积和空置率走势图

从上图中不难看出，成城市住宅市场情况和房地产市场情况走势基础吻合。前面对房地产总体市场总结也基础反应了住宅市场成绩和存在问题。因为住宅市场占整个房地产市场绝大部分份额，房地产宏观市场关键特点集中表现在住宅市场上。

3、住宅价格走势
1月至4月成全部住宅价格指数走势图

1月至4月成全部住宅价格指数一览表

1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
11月
12月

998
992
983
986
992
993
990
987
986
986
985
983

981
986
988
992
993
991
991
992
993
995
995
996

995
992
993
995

（资料起源于成城市房地产信息中心《成全部房地产市场汇报》）
从以上图表能够看出：
² 成城市住宅价格从1月至4月28个月内，价格指数浮动不大，为17点，其中最高为998点（1月），最低为981点（1月）。近12个月内价格指数浮动范围仅在5点之内，说明成全部住宅价格是稳定。
² 后市住宅价格指数应该继续保持稳定。从沿海住宅发达城市经验看，成全部住宅价格应该在现有价格平台上反复整理，蓄势待发，在国民经济和房地产行业发展到更高水平条件下，价格将寻求新突破。
² 伴随国民经济不停发展，人民经济能力提升，对住宅物业要求会深入提升。开发商为了适应居民要求，会加大投入成本，从而会促进住宅价格深入走高；
² 同时，市场供给量不停放大，造成市场竞争加剧，价格大战一触即发。
² 上述两方面决定了成城市住宅价格将会保持平稳态势，不会出现价格大起大落现象。

第二部分 成全部房地产市场描述
一、成城市区域市场分析
城市分区：
依据成城市城市结构及房地产发展现实状况，我们将成城市分为六个大片区：
城东、城南、城西、城北、中心城区和城郊结合区。

（一） 城东区域分析
1、市场现实状况分析
(1)供给量日益增加
城东片区近以来市场发展快速，《东郊工业区结构调整计划》、《成城市中心城市向东发展计划》、《成城市沙河综合整改工程计划》三大计划出台，极大刺激了该片区房地产业发展。商品房市场供给量显著增加。现在在售楼盘总建筑面积约92万平方米。
(2)供给楼盘质素不停提升
早期开发楼盘全部以经济适用房和中低级住宅为主，开发万科城市花园、蜀全部花园、河滨印象等大规模高质素楼盘把东区房产开发提到了一个新高度。成全部很多著名开发商，如岷江新期望、冠城集团、仁和房产、嘉祥地产等。片区楼盘开始往品质高级化，开发规模化方向发展。
(3)楼盘销售情况良好
从市场表现来看，各楼盘销售速度良好，如万科城市花园一期基础售磬，蜀全部花园一期销售率也达85%左右。该区域总体销售率约80%。多数大盘全部开始进行二期开发。
（4）高尚小区初具规模。
经过近两年来发展，尤其是在众多中高级楼盘开发建造催化下，如万科城市花园、蜀全部花园、河滨印象等，高尚、宁静、文明小区逐步成型。再加上现在在城东储地全部是成全部著名开发企业，城东住宅开发将展现“规模+品牌”理想格局。估计在3至8年内，区域将逐步成熟。
（5）优越教育环境
片区内有四川师大、电子科大、成全部理工大学、四川师大隶属中学、成全部七中育才学校、东光试验小学、双林中学等大中小学，提供了良好教育背景。
（6）区域配套尚不完善
因为片区建设时间较短，很多公共性市政配套、生活配套还未健全。居民购物、生活不方便
（7）片区现有些人居环境不理想
因为该区域是老工业区，计划配套全部不完善。东区在成城市民眼中还是一个脏乱差，环境不好区域，要改善现实状况，还需要时日。

2、市场产品分析
(1)楼盘关键以中等为主
城东区域在整个市区属于比较乱、穷地方，该区域楼盘关键针对区域用户，楼盘开发关键以中等为主，最终表现在价格上。万科城市花园、蜀全部花园、河滨印象等一批高质素楼盘进入，将带动该区域往中高级开发发展。
(2)户型面积丰富，多个多样
经过对在售楼盘户型统计分析，本片区户型面积从40—300m2，从面积上能够看出，本片区户型是一房、两房、三房、四房和跃式、别墅全部有。在片区内可选择性大。
(3)价格关键在1700-3000元/平方米之间
统计分析表明，片区市场行情价格在1700-3000元/ m2左右。随位置不一样、开发质素不一样，价格也随之改变。主力总价稳定在2400左右。从全市范围内比较，片区行情价格处于中等价位。

3、未来市场估计
（1）价格呈上升趋势
伴随片区计划工程开启，高素质楼盘将不停出现，地域物业价格呈上升趋势，由原来-2500上升3000左右。
（2）需求趋旺
伴随旧城改造开始，将包含城镇居民6460户，拆迁面积达407405平方米；包含农村人口2155人。这些居民全部将成为本区域置业生力军。而且伴随本区域不停发展，置业者眼光将更多关注本片区，市场需求趋旺，片区市场消化能力将逐年增加。
（3）竞争加剧
未来一段时间内，该片区将出现若干个大型楼盘。供给市场增加过快，给后市带来一定压力。即使市场需求旺盛，不过未来几年内市场竞争必将愈加猛烈，这就对开发商专业能力、资金能力提出了更高要求。
（4）市场差异化加大
各发展商为规避风险，所开发楼盘市场形象将各有特点，宣传专题也各有侧重，给予产品不一样附加值。形成市场差异，区分出不一样目标市场。

4、城东区域楼盘资料列表

（二） 城南区域分析
城南区域是成城市商品房开发较早区域，因为开发较早，其交通、环境、教育、金融、商贸、医疗、休闲、餐饮等含有其它小区不可替换优势。玉林和棕南、棕北 繁荣在城南奠定了富人区基础。该区域开发多以中高级楼盘为主，形成了成全部著名高级小区。
1、市场现实状况分析
(1)供需市场稳定
对住宅位置选择，城南仍是消费者首选。而该区域也有新盘不停推出，供需市场比较平稳。
（2）区域配套较完善
城南区域整个片区综合质素较高，多年开发积累已经形成了完善生活配套，交通、环境、教育、金融、商贸、医疗、休闲、餐饮等全部具一定规模。居民生活十分方便。
(3)开发中心转移
因为土地供给有限性，城南新开工项目位置显著外移，桐梓林、棕树、紫荆、外双楠、人南延线将有显著发展。依据《成城市总体计划（1995～）》，成城市南部副中心是以人民南路南延线（火车南站外环路）周围为关键34平方公里地域，城南房产将向外转移。

2、市场产品分析
(1)楼盘关键以高级为主
城南区域在是有名富人区，该区域楼盘开发关键以高级为主，城南楼盘在计划设计上将小区环境作为主体，将大面积土地用于绿化。采取围合式设计，在大环境中穿插部分小景和娱乐设施。充足考虑业主小区文化活动，建立文化广场和背景音乐系统和游泳池、儿童乐园和网球场等休闲娱乐设施，把居住休闲和健康运动融入一体，表现了“以人为本，天人合一”开发理念。 城南楼盘在计划上讲究室内室外环境协调搭配，如锦绣花园、锦官新城、银全部花园、碧云天、置信丽全部等，把部分天然路径融入到小区中，修建部分循环水系统，用大量水体和绿化点缀小区环境，依靠外环境对周围市政设施作部分改善，美化周围环境。形成了高级小区。
(2)户型面积丰富，以中大户型为主
经过对在售楼盘户型统计分析，本片区户型面积跨度也较大，户型从一房、两房、三房、四房到跃式、别墅全部有。其中以100-250面积区间为主，表现其高级楼盘质素。
(3)价格关键在2500-4500元/平方米之间
统计分析表明，片区市场行情价格在2500-4500元/ m2左右。主力总价在3600左右。从全市范围内比较，片区行情价格处于较高价位。这也能表现该区域特征。
（4）市场出现纯小户型项目，销售成绩十分好
该区域出现了部分纯小户型楼盘，如曼哈顿、新绿彩世界等，深受市民喜爱，销售火爆，开盘很快销售率就能达成80%左右。

3、未来市场估计
（1）房地产发展连续升温
依据《成城市总体计划（1995～）》，成城市南部副中心是以人民南路南延线（火车南站外环路）周围为关键34平方公里地域，关键以发展科研、教育、文化及高科技术产业等功效，以高新技术发展导向综合性城市科技产业文化区；人南延线和火车南站立交桥有机地连接了旧城区和城南副中心，未来地铁线穿越人民南路主干道使城南副中心通畅无阻。这些有利原因必将带动城南房地产业往新高发展。
（2）近期会出现部分大盘
伴随房地产开发不停向外转移，向南发展政策出台，很多开发商纷纷在人南延线囤积土地，如深长城地产五洲花园，占地面积1300亩。
(3)项目更具特色
从1999年开始，城南开始大量开发高级楼盘，这就消化了大量高级住宅消费群体，并沉淀了大量空置面积。再加上城南特殊居住环境和周围已经有竞争楼盘定位，促进新项目定位也只能是中高级次，且在项目特色和营销等方面发明性要求增加。
（4）成城市其它区域消费者南向购房增加
城市向南发展方向确实定，城市副中心建设开启；同时，临近成城市高品质楼盘开发集中区，使得城市副中心计划发展地带愈加令人向往，市场需求趋旺，带动其它片区用户到城南市场。

6、城南区域楼盘资料列表

（三） 城西区域分析
“城西是上风上水宝地”，成全部人如是说。城西是成全部历史文化保护区和风景旅游区，杜甫草堂、青羊宫、文化公园、永陵等风景名胜区，清水河、摸底河两条关键水系和去年发掘金沙遗址，共同组成了城西独特人文景观。由此，也造就了城西房地产开发独有川西民居特色。该片区和城南片区一样成为多年房产开发烧点。
1、市场现实状况分析
(1)较大需求市场确保了该区域房地产发展
城西不管是自然环境，还是生活环境，或是人文环境，全部是很适合居住区域。据市房产管理局调查，有购房需求消费者中有39．3％人选择在城西购房（摘自《成全部房地产市场汇报-1》），强大需求市场为该区域房地产发展起到了很好支撑作用。
(2)楼盘总体质素高，销售情况良好
该区域有很多高素质楼盘，如春天花园、博瑞全部是花园、置信逸全部等等，全部很含有代表性。这些楼盘出现提升了整个区域开发水平。从市场表现来看，各楼盘销售速度良好，如置信大华情融苑，开盘六个月销售率就已攀升至80%。
（3）楼盘区域划分比较显著
城西房地产开发近几年十分火爆。现在在城西三环以内房地产开发，已初步形成了羊西线、金沙、双楠、成灌路、浣花风景区、光华路和清水河等七大版块争锋局面。各个片区不管从风格还是价格上全部形成了自己特色。

2、市场产品分析
(1)楼盘供给多样化
城西分为多个经典片区，也造就了整体区域高中低楼盘并存。现有高级楼盘，如成全部花园，锦城豪庭、御全部花园别墅等，也有置信金沙园、蜀风花园城、博瑞城市花园、齐力花园、嘉逸花园等中等楼盘。表现在价格上价格区间跨度大。
(2)户型面积以中等为主
经过对在售楼盘户型统计分析，本片区户型面积关键集中在100-180平米之间，属于居家型二房、三房为主
(3)价格关键随片区不一样起伏较大
紧邻风景区项目，尤其是在浣花版块，价格普遍偏高，几乎为成全部其它地域价格3倍。而其它片区中从2100-3500元/ m2不等，属于中高水平价位。
(4)产品以生态型为主
说到城西，大部分全部会联想到杜甫草堂，百花潭公园，青羊宫等。风景区内房产项目如草堂之春、舜园、春天花园、浣花溪山庄等全部成为了成全部精品房产代表之作。在现在城西众多已建成或正在建设中楼盘中能够发觉，提出“健康”、“绿”等概念不在少数。另外如成全部花园、新天地、嘉逸花园等全部在小区生态计划方面各具特色

3、未来市场估计
（1）房地产发展前景良好
作为省市“一号工程”———高新西区发展快速，近两年内吸引了大量资金、科研项目、科技人才，对生活小区、配套设施及服务需求和日俱增，尤其是外企经营管理者更需要环境优美、设施完善、服务良好高级生活小区。能够预见是，在高新西区周围，尤其是靠近城市地带，多年内房地产业及配套服务产业含有十分良好发展前景。
（2）城西住宅以后将以高层、小高层为主
现在，困扰城西楼市原因很多，一是房价偏低，地价不停上涨，二是政府计划对房屋类型、层高、绿化率等限制很多。所以，为分摊地价，降低房价，城西住宅以后将以高层、小高层为主。
（3）购房者中，青年人和外地人不停增加
城西现在有一个很好依靠——高新西区，作为政府“一号工程”，周围现在还没有居住用地，伴随高新西区建设，入驻外资企业职员全部要住房子。所以购房者中，青年人和外地人将逐步增多，她们关键购置中小户型，从而市场形成梯级消费。

4、城西区域楼盘资料列表

（四） 城北区域分析
多年以来，作为成全部商贸集散（物流）中心和交通枢纽城北，商贸流通及货运储运已成规模，然而因为物流缺乏统一计划、组织和协调，使得城北十分杂乱，不是一个理想安居之地。该区域房地产开发也不被看好。相比成全部其它区域，城北住宅开发水平比较低。
1、市场现实状况分析
(1)有一定需求市场
长久在城北生活工作人和经商外地人，她工作地点、亲朋好友、社交娱乐全部在城北，她通常很认同城北，愿意在城北选择环境优美房屋，要让她到其它区域去买房，可能性并不大。城北有数十万人，其中不乏有购房能力人，她们需要提升居住质量，城北需要一批上规模上档次楼盘来满足这部分人需要。
(2)楼盘供给量少
城北因为其特定环境影响，造成该区域房地产开发一直比较低迷，近段时间供给量相对于其它区域也比较少。
（3）片区人文环境差
因为城北一直以来全部是成城市关键交通枢纽和物资集散地，该区域流感人口多，人文环境差，其它区域如城西、城南居民通常全部不会考虑在城北购房。
（4）区域配套不完善
因为片区计划，该区域关键发展各专业市场，而居民很多生活配套并不健全。居民购物、生活不方便。
（5）商业气氛浓厚，居家气氛弱
城北是商品及专业市场集散地，商业气氛十分浓厚。但住宅项目较少，而且很多市政配套，生活配套跟不上，造城整个区域居家气氛较弱。

2、市场产品分析
（1）规模不大，以中低级为主
所开发楼盘规模全部不大，通常在30-70亩左右，极少超出100亩。这也造成其开发档次不高，以安居型为主。
（2）户型以中小面积为主
该片区户型以二房，三房为主，面积二房70-90，三房100-130，属于中小户型结构。
（3）价格在1800-2300元/平方米之间
整个区域因为开发水平及承受能力所限，其价格在1800-2300之间，均价在2100左右。

3、未来市场估计
(1)市场潜力巨大
城北住宅开提议步晚，商业房产开发量却最大，单是各类大中型专业市场就有上百多个，在这里经商人达10多万人，加上其它人口，市场潜力巨大。她们中不少人全部想就近买房，而不想天天为回家而穿城奔波，更不想频繁地更换临时居所。她们对家要求不仅仅是遮风避雨，更想舒适地生活。城北房地产市场也蕴涵了巨大潜力。
（2）开发环境不停改善。
为推进城北成华区一带发展，营造良好投资环境和市场环境，市府、区府酝酿并出台了一系列城市计划和发展大计，成全部物流基地———城北商贸区建设、“二横三纵”建设、“公路集装箱”建设等等。城北环境改善将推进该区域房地产发展。
（3）呼叫成规模、高级次产品
城北优势可能就在于开发量短缺，低价位地价，和更轻易营造环境。而成华区境内大量人流对区域发展起到很好支撑作用，她们也期待着成规摸高品质楼盘出现。

4、城北区域楼盘资料列表

（五） 市中心区域分析
中心区是成城市政治、经济、金融、科技、文化中心，是国务院确定“商贸繁荣区”，辖区内驻有省人大、省政府、省政协及众多省、市新闻媒体机构，春熙路、盐市口聚集了太平洋等一大批商贸企业，集聚了成千上万中、小商家和店铺，五星级酒店及冠城广场等豪华商务楼，是成城市最繁荣、最关键区域。当然也就成为地价最贵区域。
1、市场现实状况分析
(1)有较多潜在用户
大家总是习惯将城市划分为若干区域，买房时总会选择最适宜自己。据成城市房地产局一项调查数据显示，期望在一环路内购房百分比高达 46％。在成全部人眼中，仿佛在市中心买房才能满足她们“中心意识”和归宿感， 不过过高房价将限制很多人在中心区购房想法。
（2）显著区位优势
高度成熟中心区不管在位置、配套等各方面全部有不可替换优势。只要提供适宜价格和优越品质，相信大多数人全部愿意置业于此。
（3）府南河开启新河居时代。
府南河改造工程总投资大大改善了城市中心区居住环境。府南河整改工程，带动了沿岸房地产开发，大量“亲水”概念房地产项目应运而生，蓝色港湾、国嘉华庭、新城俊园等楼盘形成市中心一道靓丽风景线。
（4）地价高
因为土地资源有限性，造成了中心区地价高涨。即使市民全部期望能在一环内购房。但过高价格将成为大多数人置业阻碍。

2、市场产品分析
(1)产品以小规模商厦，写字楼及电梯公寓为主
市中心含有极强区位优势，其特殊位置决定了该区域地块资源有限性和高昂土地成本。在上六个月一次中心区土地拍卖会上，两个总计 7000余平方米地块拍出了 1524万元／亩和 1240万元／亩惊人天价。由此也就决定了中心区开发全部以商厦、写字楼及高层住宅为主，而且规模全部不大。这么摊低成本后房价才易被接收。
(3)均价在3000-4500元/平方米之间
市中心因为其显著区位优势，房价较高，均价在3000-4500元/ m2左右。

3、未来市场估计
（1）旧城改造将给中心区房产开发带来新机遇。
现在，市政府正在加强旧城改造力度。成城市中心区共有多个低洼棚户区正在改造。政府对旧城改造给了很多政策上优惠。开发商降低了开发成本，直接效应就是商品房价格降下来了，一般市民也买得起市中区房子。万科地产、国嘉地产、长富集团、新城置业等有实力开发商全部纷纷参与。
（2）中心区土地资源有限，城市开发中心逐步外移
即使有旧城改造工程，不过中心区土地资源还是很有限。在该区域不可能开发大规模项目。城市开发中心全部在逐步外移。

3、市中心楼盘资料列表。

（六） 郊县分析
近几年，住宅郊区化趋势越来越显著。伴随成城市城市向东向南发展战略计划实施和“五路一桥”等一系列关键基建工程快速推进，顺应四川省优先发展“成全部一个特大城市，绵阳一个大城市，德阳、彭州、邛崃等十个中等城市”成全部平原城市群发展战略，成城市十四个郊区（市）县将以集约化、规模化发展方法形成包围成城市中心区域环状生态绿化走廊带。很多大发展商早已关注到这个市场。在城郊开始了一轮“圈地运动”。置信实业、新期望房产、交大房产、协力达集团等等纷纷进军郊县。
1、郊县房怎样取得大家青睐呢？关键有以下原因：
（1）土地供给量大
郊县现在可供开发土地较多，有实力开发商能够大规模开发，充足表现自己特色。
（2）土地价格低
郊县土地价格和成城市区比较，几乎要低50%左右，如此价格优势让众多发展商将眼光投向这些区域。
（3）自然环境优美
喧嚣大城市和快节奏生活方法压抑了人个性，悠闲愉快绿色健康生活成为大家追求。郊县因为其特殊地理和优美自然环境，受到了很多崇尚自然大家喜爱。在城区要呼吸到新鲜空气全部要以提升土地成本、建筑成本、绿化管理成本为代价，郊区住宅价格优势、环境优势便显露出来。所以，在郊区买个好风景，买个闲暇好心情，成为城区购房者新理念
（4）城市计划优越性
政府出台了一系列优惠政策方法和市政计划，如人民南路南延线将正式通车，撤消温江县，设置成城市温江区等。这些计划加紧了郊县城市化进程。
2、区域分析
（1） 华阳
国务院1999年6月22日同意成城市7个卫星城中，华阳便是其中之一。而且在元旦，人民南路南延线正式通车。驱车从人南立交桥到华阳只需10分钟左右时间。成城市将向南率优异行城市经济整体推进，这使得2-3内华阳房地产将快速发展。
现有华阳市场展现以下