威远县县级城市大型广场营销执行方案样本.doc

县级城市大型MALL广场营销实施方案

目录
第一部分 项目分析
一、 近期市场情况
二、 项目概况
三、 项目定位
第二部分 销售策略
一、 销售总体策略
二、 入市时机及销售前提
三、 销售阶段及工作安排
四、 各销售阶段推货策略
五、 销售管理
六、 关键卖点提炼
第三部分 价格策略
一、 厘定价格相关原因
二、 价格定位
三、 价格策略
四、 定价标准
五、 付款方法及折扣控制
六、 价格控制
七、 回款预估
第四部分 宣传推广策略
一、 广告目标
二、 宣传推广策略
三、 媒体组合策略
四、 推广费用预估
第五部分 项目包装
一、 包装总纲
二、 基础形象设计
三、 营销通路包装
四、 卖场形象包装

附件：
一、媒体投放计划及费用安排
二、价目表

第一部分 项目分析

一、 威远县商业地产市场现实状况
（一）近期威远县商业地产市场概况
威远县商业地产在政府新计划版块、加强城市基础设施建设等多项利好原因推进下，展现出星火立即燎原之势,美好家园、城市花园步行商业街、商业广场等大型商业和小区商业兴起，分布在县内城市新区，在威远整个城市建设中可谓是一枝独秀.去年商用物业大面积开发，商业经营不旺,关键表现在以下六方面：

1、临街商铺开发过剩，利用率一直不高
临街商铺过剩开发，大量铺面闲置，而大型商业物业又缺乏，新城区入驻率不高，商业气氛难以形成，配套设施不足，造成入住不够便利，又使售出商品房入住率低；新城市MALL充足进行市场细分，计划中充足考虑到区域配套，为全方面满足新城市居民居住需要，在商业计划中设置生活居家超市。

2、体验式商铺开发（SHOPPINGMAII）引领时尚
体验式商铺开发（SHOPPINGMAII）是多年在其它地域较为流行商业形态，不少商用物业发展商竞相尝试，在川也可谓是遍地开花。现在在威远新城市MALL打破传统商业计划，第一家提出MALL概念，在整体市场必将掀起一场商业变革，新城市MALL就项目标实际情况，借这一趋势将项目定位为威远首席商业MAII，全方面满足消费者购物、休闲、娱乐新生活全新体验需求。

2、专业市场表现平平
专业市场一直是一个城市商业布局中举足轻重一环，而在威远还未有专业市场商铺、商业物业推出。以经营家俱、装饰为主威远商业广场，这和其所在区域商业气氛，项目标定位有很大关系。

3、专题商场还未形成
专题式商场因为具体清楚定位及鲜明特色，对用户群和品牌聚协力全部有很高要求，现在威远商业零售业仍处于发展早期，专题商场还未形成，依据发展趋势和其它类同城市商业现实状况，专题式商场很受投资者和消费者青睐，所以考虑本项目在某一楼层设一儿童专题卖场，同时在楼上考虑专题餐饮，设置休闲娱乐项目等。

4、引入大型名牌商家
大型商铺能够做旺，一靠地理位置。二是靠聚集人气，另外还看能否提供齐全商品种类，让用户实现“一站式”消费。考虑以大品牌商家为关键用户，一是提升级次，另外也能够让消费者享受更多购物乐趣。所以本项目考虑以居家生活品牌连锁超市为主力商，提升聚客力。
当地现在稍大商业关键表现为超市，且关键来自距威远28公里自贡当地超市，现展现问题关键是物业设施落后，规模小，单品丰富度不够，购物环境差。

5、商铺销售形式单一，媒介手段少
威远现有项目销售形式及策略,关键利用媒休手段：户外广告、路牌广告、电视、DM单等；

6、投资增加较快、整体市场供大于求，总体价格走低。
威远临街商铺整体展现开发过剩局面，尤其表现在城市新区，闲置率高，经营很淡，依据相关行业标准计算威远整体商业面积需求量是8万平方左右，按大型商业物业占整体百分比30%左右计算，威远现在可容纳大型商业物业在2万平方左右，而现在威远大型商业经营场所总体在5000平方左右，由此能够推测威远多年商业发展趋势会以大型商业和小区配套商业为主。

（二）、近期威远县商业物业市场发展改变

现有大型商业物业租金及平效利率分析

价值评价表
序号

评判原因

权重
评定分值
分值
人民超市
飞龙超市
九鼎超市
美好家园
人民大厦
改造前
改造后
A
周围环境
(小计)
30
26
28
20
22
17
18.5
A-1
商业位置
5
4
5
3.5
4
2.5
2.5
A-2
交通便利度
5
4.5
5
3
4
2.5
3
A-3
周围房屋素质
5
5
4
3
3
3.5
3.5
A-4
周围居民质素
5
5
4
3
3
3.5
3.5
A-5
人流
5
4
5
3.5
4
2.5
3
A-6
车流
5
3.5
5
4
4
2.5
2.5
B
计划及建筑
(小计)
20
10
10
9
20
14
19.5
B-1
整体计划
4
2.5
2.5
2.5
4
2
4
B-2
外观建筑风格
4
2.5
2.5
2.5
4
4
4
B-3
建筑空间计划
3
1.5
1.5
1.5
3
1.5
3
B-4
停车位、便利、大小
3
1.5
1.5
1
3
2.5
3
B-5
专题广场
3
0
0
0
3
1.5
1.5
B-6
动线组织
3
2
2
1.5
3
1.5
3
C
配套设施
(小计)
20
6
6
6
17
9
16
C-1
公共配套设计
4
1
1
1
1
2
2.5
C-2
无障碍设计
4
1
1
1
4
1.5
3
C-3
导购设施
3
1
1
1
3
1
3
C-4
安全设施
3
1
1
1
3
2.5
2.5
C-5
灯光设计
3
1
1
1
3
1
3
C-6
其它设施
3
1
1
1
3
1
2
D
营销管理
（小计）
30
9
9
9
30
12.5
30
D-1
专题形象
3
1
1
1
3
1.5
3
D-2
营销策略
3
1
1
1
3
2
3
D-3
主力店
4
1
1
1
4
1
4
D-4
业态布局
4
1
1
1
4
2
4
D-5
人流设计
（商场内）
2
1
1
1
2
1
2
D-6
经营管理模式
3
1
1
1
3
1
3
D-7
商业管理企业
2
0
0
0
2
2
2
D-8
促销活动
2
1
1
1
2
1
2
D-9
经营管理
3
1
1
1
3
1
3
D-10
品牌控制
2
0
0
0
2
1
2
D-11
物业服务
2
1
1
1
2
1
2
累计

100
51
53
44
89
52.5
84
价值实现度
100%
51%
53%
44%
89%
52.5%
84%

价值实现表

序号
评判原因
权重
分值
价值实现度
人民超市
飞龙超市
九鼎超市
美好家园
人民大厦
改造前
改造后
A
周围环境
30
26
28
20
22
17
18.5
B
计划及建筑
20
10
10
9
20
14
19.5
C
配套设施
20
6
6
6
17
9
16
D
营销管理
30
9
9
9
30
12.5
30

价值实现度
100%
51%
53%
44%
89%
52.5%
84%

二、项目概况
（一）项目基础经济技术指标
类别
面积
类别
面积
占地面积
㎡
首层商场面积

总建筑面积
㎡
二层商场面积

建筑层数
层
地下车库车位

负一层
㎡
建筑高度

结合项目推广需要，和项目作为MAII体量，我们对外统一宣传口径为总建筑面积16000为平米.

（二）新城市MALL现时情下项目S、W、O、T改变
1、项目优势（S）
1)、本项目在威远规模优势；
2)、地理区位发展优势；
3）、物业设施优势；
4）、计划优势；
5）、首个一站式购物场所；
6）、经营管理优势；
7）、开发商当地信誉和美誉度优势；
8)、周围云集众多住宅高级楼盘，固定入住人口达3-5万人，含有巨大消费能量；
9)、市场稀缺性和唯一性。现阶段能和新城市MALL广场竞争同类型、同档次、同规模商业广场现在没有。路边商铺全部零碎分布，形象差，无舒适购物环境。而当地尚无全中央空调开发品种齐全商业广场，是本县商场稀缺性。

2、项目劣势（W）
1）、现时消费能力不足。
2)、地段著名度和价值认识有待提升。
3)、商业计划不够完善，周围环境乱、布局及行业选择会一定程度限制其发展；
4）、项目地块形状呈外扇形，场内A、B、C区之间整体感弱，人流动线组织难；

3、发展机遇(O)：
1）、新城区计划
2）、新城区作为城市发展关键，市政设施建设将深入完善。
3）、后期计划区域人口。
4）、城市商业供求点分析；

4、发展威胁(T)：
1）、在建美好家园推出市场；
2）、项目周围城市花园商业步行街仍在售；
3）、周围小区商铺供给量在增加。

三、项目定位评定

（一）项目定位
依据市场现实状况和项目标本身特点，提议项目定位为：
形象定位：威远首席多业态一站式购物场所
消费定位：生活购物乐园
市场定位：威远产权式商业先行者，威远地产模式创新

（二）用户定位
本项目面向投资和经营两大类用户，结合项目本身物业质素和客观市场情况，提议项目标用户群定位以下：
1、目标市场
本项目所处位置是威远新城区域，该区域在大多数威远人心中商业印象较为模糊，在推广宣传中除了炒作区域商圈概念及项目形象之外，更围绕项目从近到远划出不一样市场区域，在不一样时期，进行分类推广手法：

2、目标用户群定位
l 投资者分析
² 用户类型
第一类：经济基础雄厚，先富起来人士
1）、拥有自己经营企业私营企业主；
2）、拥有家族生意，以物业转手或出租赢利作为关键目标之投资者；
3）、经济相当富裕，具丰富积蓄，以投资置业作为保值用途人士；
4）、企事业机关之高层国家干部；
² 购置心理分析
以上人士对投资方面有丰富经验，主观性较强，消费心态上为得旺铺不惜一掷千金。故此该用户群多为选购首层街铺，购铺预算相对较多，首要考虑原因为商铺位置、人流量等，其次才考虑价格及回报率问题。对返租回报等促销方法需求不太高。本项目标街铺数量不多，故该类用户占本项目标成交用户百分比亦不算太大。约占成交用户5％。

第二类：经济富裕当地村民
² 用户类型
1）、威远周围镇上居民，经济富裕，具丰富积蓄，拥有相当资产及物业；
² 购置心理分析
周围镇上居民伴随城市发展建设，收入稳定，多具良好投资意识，较具投资经验，对于优质物业将会有相当爱好。约占成交用户20％。

第三类：经济基础扎实，收入丰厚，尤指专业人士
² 用户类型
1）、在大型企业企业或机关，年收入5万以上高层管理人士；
2）、经商有成之私营业主、有一定经营规模个体商户；
3）、外出打工，并已取得稳定收入之外地人士；
² 购置心理分析
以上人士关键从事加工业、零售业、金融、高新技术、企业管理等专业性较强工作，该类人士购铺多选择首、二层或负一层商铺，部分资金周转能力稍低人士将选择更高楼层，该类人士对投资回报金融意识较强，并十分关注投资利益点，对返租回报有迫切需求。约占成交用户20％。

第四类：经济基础通常，但有较稳定收入及一定积蓄工薪阶层和中小型个体户
² 用户类型
1）、在各企机关担任中层管理职务之中青年生力军；
2）、从事IT、保险、直销相关职业等，较高收入自由职业者；
3）、拥有较多积蓄机关机关干部；
4）、拥有一定积蓄在各企机关已从事单位多年要职员作人士；
5）、有较多积蓄个体户；
6）、因为银行利率偏低而寻求新投资者中小蓄户。
² 购置心理分析
以上用户资金积累及起源不像前几类用户群般实丰厚，多会选购较高楼层、小面积商铺,该类用户最重视返租回报及商铺总价上原因,其次才考虑商铺位置和客流量等原因,其购铺预算多在5—10万左右,对回报率较为敏感. 约占成交用户10％。

市场调研分析威远居民对新城市MALL广场商铺投资百分比图：

l 经营类目标用户分析（估计所占之购置百分比为：20%）
1、因原有店面扩容，不能满足现有经营需要约占20%；
2、有定向需要购铺经营大中型商户约占成交用户20％。
² 购置心理:
该类用户对欲购商铺位置、价格、付款方法等很重视。
结论：项目标目标用户关键是威远县居民及威远县周围乡镇，因为接收产权式商铺这种投资方法，熟悉该区域，且投资意识较浓是消化本项目标重心所在，营销策略应该依据这类人消费心理、消费习惯、文化水平、消费能力制订广告推广计划、活动安排和销售策略。

第二部分 销售策略

一、 销售总体策略：
在零售业中，Shopping Mall是一个高级商业形式，汉字意为“超级购物中心”。在现代商业城市，Shopping Mall和百货商店和超市一样是一个常见业态形式，属于一个新兴复合型商业零售业态，含有规模庞大、功效齐全特征，Shopping Mall集购物、休闲、娱乐、饮食于一体，是包含主力百货店、大卖场和众多专卖店、娱乐中心、连锁店、餐厅在内超级商业中心。本项目作为威远首个大型一站式综合性商业购物中心，将打造为威远名片和标志性项目，对周围商业及人居环境带来主动影响。
因为威远城市建设步伐加紧和经济强劲发展，市民对房地产投资热情较高，尤其是对现有商业区临街商铺。所以本项目应顺势而为、及早入市，采取以快打慢策略，快速占领区域市场，以立即实现资金回笼、降低发展商投资风险。
因为新城区临街商铺惨淡经营，使投资者对周围商铺连续经营持怀疑态度，且本项目在元月份也有过开业和产权式商铺发售媒体推广，历时8个月，开业时间延后，销售停滞，所以在现有物业空置情况下，怎样在最快时间实现成功招商和成功运行开业，取得投资者信任，有效累计投资用户，促成其交易。
总体来讲：本项目标营销操作采取是“以相对之快打季节之慢、以相对之重打时段之轻”相对集中策略。
将充足利用：
一个专题（威远首席多业态一站式购物场所）突破市场；
两个模式（委托经营管理轻松实现回报、三年后后悔全额退款令投资者后顾无忧）稳固市场；
三大关键卖点（主力商、新城区商圈、四大主打业态构筑现代商城）攻占市场；
四大媒体（内江日报、自办城市DM快递报、威远电视台、小区活动贯名和全方位、大手笔现场包装）撬动市场；
五重保障（银行监管经营收益帐户、开发商保留部分物业、运行教授托管提供保姆式代管服务、现房现铺看得见投资、首付部分，余款分期付清，即可办理产权保险保障）打动市场；
六点小利（置业会员卡、多折扣、业主俱乐部、同类市场旅游考察、购铺抽奖、自买自营装修补助）收获市场；
以此为根本，在整体营销活动中安排一系列紧凑有力商业活动，依靠对营销中心现场有效管理，在聚集商业人气和项目成交率上取得快速、高效成绩。

二、 入市时机及销售前提：
1、入市时机选择：
“良好开始是成功二分之一”，入市时机方法把握适当，才能产生良好销售开局。入市时机选择要综合考虑以下几方面原因：
Ø 项目可售时间：通常我们选择在正式认购前2—3个月入市宣传、推售号码，首先为项目提前造势、其次可在正式销售前积累有效用户。本项目估计于12月初开盘。
Ø 准备充足后入市：入市时必需在营销中心、项目现场、项目周围环境改造等内外包装方面有良好形象展示，模型、楼书、广告展板等销售工具齐备情况下，才能彰显出本项目领引市场气势和发展商雄厚实力，增强用户对本项目标信心。
Ø 无造势不入市：在房地产市场如此猛烈竞争态势下，业内人士公认：“无造势即无市场”。入市前宣传造势和形象展示对前期销售及用户心理含有较大影响，所以在项目入市前必需要有足够宣传造势，能够初步建立品牌形象并吸引用户关注，为前期销售作市场铺垫。
Ø 销售旺季入市：每十二个月10月至下年3月是房地产销售周期性旺季，其中11—12月和1—2月是销售黄金时段，通常在销售黄金时段推出楼盘，比较轻易快速聚集人气，在销售早期达成较高销售率，所以入市时机选择对于楼盘销售尤其关键。经过销售旺季火热销售气氛来实现本项目一炮打响，快速在市场上扩大著名度和影响力，将有力促进后续销售。
Ø 有目标地入市：依据发展商资金运作需要，合理安排营销成本投入和销售回款进度，提升发展商资金利用效率。
Ø 有控制地入市：依据工程进度、价格策略、销售导向等，分期分批、有节奏地向市场推出产品，避免一拥而上，实现均衡、有序销售目标。
Ø 本项目作为纯商业项目，市场运作通常是“招商先行”。是指项目在成功招商20－30％情况下，开始销售，以关键租户（主力店、一级品牌）入驻来带动销售。本项目标销售操作思绪亦是如此，经过关键租户在一层和负一层不一样区域安置，将相对位置较差单位经过品牌商家入驻变成相对较佳位置，从而带动负一层销售和顺利完成价格初步拉升。综合以上原因，依据项目运作要求提议本项目标：
Ø 主力商招商和关键租户进驻将是本项目取得良好销售开端关键，招商推荐会准期按质召开将是撬开市场基础；
排号认筹期定在9月26日，正式解筹期暂定于11月1日。

2、内部认购前提条件：
Ø 营销中心装修完成并可使用。
Ø 建筑整体模型已完成修整。
Ø 完成必需销售资料、文件、表格（销售百问、销售单位面积分割、房源表、销控表、诚意登记卡、认购协议书、委托经营管理协议书、各类报表等）准备。
Ø 营销中心人员已完成上岗培训。现阶段人员培训采取边上岗边培训方法，关键在扩大知识面，商业地产相关专业理论知识，接待和成交技巧等；
Ø 已完成营销中心人员服装、名片、个人文件资料夹等到位。
Ø 完成必需宣传资料（楼书、DM单、折页）。
Ø 宣传铺垫（户外广告牌、电视媒体、车体广告、报纸软文广告）。
Ø 楼体包装（以工程网包装、以巨幅广告喷绘包装）。
Ø 工作人员到位（保安、保洁、财务）。

3、正式开盘销售前提条件：
（1）取得《销售许可证》或《预售许可证》。
（2）项目现场包装：
Ø 样板单位展示通道施工装修；
Ø 项目现场周围气氛营造完成（导示系统、道旗、气球挂幅、绿化、背景音乐安装完成等）。
（3）资料：
Ø 智能化标准、配套设施、物业服务提前落实；
Ø 物管企业提前落实；
Ø 价格表及付款方法；
Ø 完成必需销售文件（认购协议、定金通知书、购楼须知、预售协议）。
（4）销售人员:
Ø 开盘前培训、开盘预演；
Ø 对前期关键用户进行回访，知会开盘及优惠信息。
（5）宣传准备:
Ø 报纸广告准备完成并提前预订版面；
Ø 开盘活动安排（时间、地点、邀请领导、新闻媒体、新闻通稿、活动事宜等）；
Ø 礼仪及礼品准备。

三、销售阶段及工作安排：
在整个销售过程中，本司将销售分为五个阶段：
开盘强销期
内部认购期
正式认购期
预登期
连续、清盘期

9.26－10.31 11.1－11.15 11.16－11.30 12.1－4.15 4.16－8.30

开盘前节点安排：

预登期开始
商业地产论坛、人员直销
招商推荐会
金秋双节促销活动、商业地产概念、新城市形象
地产投资说明会、商业装修期

开 盘
第一次广告

9.23 9.26 10.1－10.8 10.9－11.15 11.16－11.30 12.1
四、各销售阶段工作安排
1、预登期（9月26日至10月31日）
l 利用软性广告宣传造势、吸引目标用户群关注；
l 商铺推出部分单位进行市场初探,视市场反应情况加推；
l 考评用户对项目标初步认知；
l 模糊价格策略，试探市场反应，作为正式价格调整依据；
l 活动展示及小区活动宣传吸纳有效用户；

放号方案：
暂不对外公布价格，销售人员在放号阶段以大致均价向用户作介绍，前一阶段以自然放号形式，将全部盘量推向市场，依据每日由销售人员上报意向房号进行统计分析，试探市场购置倾向及价格承受情况，为正式认购前销控提供市场依据；以后以销控放号方法作引导性登记认购。全部期间放号均采取收取订金给一定折扣政策。

2、正式登记期－内部认购期：
l 完成了项目认知，市场、价格初探后，进行微调，进入到公开发售阶段；
l 分楼层区域加推单位，提升销售均价；
l 利用各类媒体组合推广，将销售推向高潮；
l 利用多种促销活动，提升项目形象，扩大著名度；
l 对到访用户进行分析，挖掘项目关键客源，深入调整定位；
l 利用现场房地产交易会吸引有效用户到现场；
到开盘前完成半数商铺内部认购，收取诚意定金。掀起商业销售热潮，开启商铺正式登记认购。正式登记之日开始，分批量推出严格管理好销控。

Ø 认购方案：
正式登记－内部认购期按所放号码次序排队选铺方法进行认购。认购后采取促销性销控方法，以强有力目标销售管理和推广活动着力处理销售速度同时处理尾盘问题。
l 认购时按暨定推货方法优异行认购，视认购情况进行加推而对于街铺和位置好铺 位能够采取销控方法；
l 认购后关键结合入驻品牌商家情况，以位置相对理想但价格不是太高铺位进行销售；
l 后期清盘期关键采取大折扣，让用户感到有一定优惠。

3、开盘－强销期：
l 充足利用整个前期积累用户资源，造成开盘后3－7天内旺场局面。
l 结合开盘及其它广告造势活动，形成广告轰动效应，强势推销，一举奠定大部分销售结果，减轻后期销售压力。
l 开盘前对现场人员再培训，进行开盘预演，确保开盘工作万无一失、一炮打响。
l 以商场进入装修期和成功招商为市场契机，增加用户信心，促成下单；
l 阶段性销售结果取得促成犹豫型用户；
l 以地产开发商形象和商业经营管理形象进行专访，树立品牌形象；

4、连续销售期：
l 根据既定推货节奏，深入提升销售均价；
l 举行各类现场促销活动，刺激市场；
l 充足利用良好工程形象，将销售推向第二次高潮；
l 经过老用户口碑效应挖掘新用户；
l 向其它片区辐射开发目标用户；
5、清盘期：
l 该阶段为发展商回收利润阶段，快速销售，消化剩下单位，回笼资金；
l 结合销售均价给用户一定优惠，如多打折扣等；
l 充足利用已开业现铺形象，加速用户成交；
l 充足利用项目开业后经营盛况，刺激购置。
五、销售管理
1、 管理架构：
针对整个项目标销售组织工作，本司采取销售经理负责制，销售经理同发展商进行日常销售方面工作协调管理，销售人员负责具体销售工作。
项目小组人员配置：
项目总监：1人，和发展商关键对接人，负责同发展商进行日常工作对接、协调，总体掌握招商销售工作实施情况；
企划经理：1人，监控项目整体营销策略，制订并实施阶段营销策略；
招商经理：1人，和发展商关键对接人，负责招商计划制订和实施；
销售经理：1人；和发展商关键对接人，负责现场管理和市场反馈立即提供策略提议。
营销中心人员：5－7人

2、 现场管理和控制
l 9月下旬销售人员进入售楼处做上岗前准备；
l 每七天项目小组连同发展商举行周例会，通报每七天销售情况及现在急需发展商处理问题；
l 按时制作上门用户统计分析、广告效果测试分析并以周结、月结形式向发展商提交；
l 定时向发展商提交例会纪要、销售周结、月结及年度总结；
l 每个月定时和销售人员沟通，立即分析市场改变，对应调整销售策略并分月、季度提交宣传推广计划书。

3、销售组织形式：
1）、人员配置：实施全员销售人海战术，采取累积控制。
2）、延长销售时间：依据商业特点实施8：30——20：30工作制度，预登和正式认购依据实际情况安排，尽可能抓客。本项目地处城市新区，白天过往人流量不大；在晚上活动于周围人流量较多，其中不乏本项目标潜在用户（尤其是当地中老年投资者），所以，提议项目在晚上合适延长营业时间（可和周围商业中心营业时间同时），从而充足挖掘利用这部分用户资源。
3）、男女各半：销售人员性别百分比提议男女各半，适应当地市场和本项目特征，加强职业形象化和可信任度。
4）外地如自贡设置临时招商联络点。

六、项目关键卖点：
项目十大价值坐标
一、 威远首席MALL商业模式。集精品购物、超市、美食广场综合体。完善功效组合，充足满足周围居民消费为主一站式购物中心，其休闲、购物、餐饮功效是整个商业提升及繁荣基石。

二、新城市MALL广场在市政交通计划划中，成为新区中轴线。

三、新城市MALL是威远新区关键。伴随整体威远新城区建成和入住，新城市MALL地理优势逐步表现，大量临街商铺现在空置，未来必是威远未来商业发展关键。周围商业配套正在逐步完善中，现在租金尚低，在8—15元之间，升值潜力巨大。

四、新城市MALL借助主力店计划，和著名零售企业一起盈利，物业增值在即。新城市MALL计划中充足考虑人流聚集效应，设置了能全方面满足周围居民日常生活需要大型生活连锁超市，其在其它城市成功经营，投资回报有保障，升值潜力巨大。

五、新城市MALL在威远新区中心，钱景一片光明。威远整体计划向南发展，在新区拟建成大型生活小区，由多个楼盘在区域内形成组团，配套功效逐步完善，钱景光明。

六、新城市MALL为业主提供超值服务——高效率、低成本统一推广促销运作。借助由商业教授组成商场运行企业成熟商业管理和运作经验，和发达资讯网络平台，共享长久经营推广，提供统一促销推介，不仅提升和维护了品牌形象也深入提升了商场经营价值。为用户节省推广费用和确保经营旺场，真正贴心为用户服务。

八、新城市MALL广场聘用国际化商业教授，对商铺作精心计划分割。教授对商铺整体分割计划，将其间隔成为11-106平方米，“易投资、易出租”商铺，将交通计划为主道2.4米，辅道2米。专业人流导向设计便于组织商业人流，并依据首层三面临街特点，和超市和名店城带来庞大双重人流，为商铺保值升值注入强大信心确保。

九、华夏双星房地产实力承诺、长远保障元月开业。华夏双星、香港赛特摩尔商业强势联合，利用强大加盟商咨询和网络平台。为充足保障投资和自营业主利益，不仅将首层黄金旺铺定位为名品馆，而且还提供近千家时尚品牌加盟商资讯网络平台，用实力确保元月盛大开业。

十、科学商业动线设计，掀起威远购物狂潮！
A、新城市MALL休闲购物广场商业动线设计时依据现在中国流行商业业态动线设计，将人流通行有效组织，使之在整个购物广场中形成涡旋状人流；
B、 整个购物广场将大型百货，超市，家电和餐饮娱乐商业有机串联，让大家有效穿越和滞留，整个购物广场采取全开放无封闭式设计；
C、 利用主入口和辅助入口及临街商铺通透性，将人流引进购物广场内部，充足利用广场布局关键节点，设置含有著名度和影响力品牌形象店，以大品牌带动小品牌，有效地提升购物广场水平人流拉动力；
D、首创双首层并利用自动扶梯有效将平面人流垂直提升，使整个商业人流形成平面和垂直面立体结合，让每一位经营商家全部能享受巨大人气所带来商业资源，而购物者也能充足享受购物乐趣和欢乐。

第四部分 价格策略

一、 厘定价格相关原因
价格和物业品质、目标用户、市场情况等方面有着亲密关系，本项目厘定价格时首要考虑原因关键表现在以下多个方面：
l 整体经济环境
l 市场供求情况
l 物业本身客观条件：地理位置、质素
l 目标用户价格接收程度和价值取向
l 宣传推广是否理想

二、价格定位
1、各楼层定价基数说明
新城市MALL广场各楼层价格(租金、售价)全部是以首层作为基数，乘以一定楼层系数得来。楼层系数是参考新城市MALL市和项目基础情况及经营范围类似商场而且销售成功案例(关键选择家和超市、九鼎超市、人民超市、飞龙超市)楼层系数并结合新城市MALL广场具体情况得出。

威远人民大厦租金及售价定位
价值评价表1
序号

评判原因

权重
评定分值
分值
人民超市
飞龙超市
九鼎超市
美好家园
家和超市
人民大厦
A
周围环境
(小计)
30
26
28
20
22
22.5
18.5
A-1
商业位置
5
4
5
3.5
4
5
3
A-2
交通便利度
5
4.5
5
3
4
4.5
3
A-3
周围房屋素质
5
5
4
3
3
4
3.5
A-4
周围居民质素
5
5
4
3
3
4
3.5
A-5
人流
5
4
5
3.5
4
5
3
A-6
车流
5
3.5
5
4
4
0
2.5
B
计划及建筑
(小计)
20
10
10
9
20
7
18.5
B-1
整体计划
4
2.5
2.5
2.5
4
2.5
4
B-2
外观建筑风格
4
2.5
2.5
2.5
4
1.5
4
B-3
建筑空间计划
3
1.5
1.5
1.5
3
1.5
3
B-4
停车位、便利、大小
3
1.5
1.5
1
3
0
3
B-5
专题广场
3
0
0
0
3
0
1.5
B-6
动线组织
3
2
2
1.5
3
1.5
3
C
配套设施
(小计)
20
6
6
6
17
6
16
C-1
公共配套设计
4
1
1
1
1
1
2.5
C-2
无障碍设计
4
1
1
1
4
1
3
C-3
导购设施
3
1
1
1
3
1
3
C-4
安全设施
3
1
1
1
3
1
2.5
C-5
灯光设计
3
1
1
1
3
1
3
C-6
其它设施
3
1
1
1
3
1
2
D
营销管理
（小计）
30
9
9
9
30
10
30
D-1
专题形象
3
1
1
1
3
1
3
D-2
营销策略
3
1
1
1
3
2
3
D-3
主力店
4
1
1
1
4
1
4
D-4
业态布局
4
1
1
1
4
1
4
D-5
人流设计
（商场内）
2
1
1
1
2
1
2
D-6
经营管理模式
3
1
1
1
3
1
3
D-7
商业管理企业
2
0
0
0
2
0
2
D-8
促销活动
2
1
1
1
2
1
2
D-9
经营管理
3
1
1
1
3
1
3
D-10
品牌控制
2
0
0
0
2
0
2
D-11
物业服务
2
1
1
1
2
1
2

价值实现表
序号
评判原因
权重
分值
价值实现度
人民超市
飞龙超市
九鼎超市
美好家园
家和超市
人民大厦
A
周围环境
30
26
28
20
22
22.5
18.5
B
计划及建筑
20
10
10
9
20
7
18.5
C
配套设施
20
6
6
6
17
6
16
D
营销管理
30
9
9
9
30
10
30

价值实现度
100%
51%
53%
44%
89%
45.5%
83%

价值实现下租金及售价定位
租金统计及分析
价值实现下租金及售价定
商场租金表（元/㎡/月）
项目
最低租金
最高租金
平均租金
人民超市
10
18
14
飞龙超市
15
25
20
九鼎超市
8
12
10
家和超市
13
25
19
平均租金
11
18
15.75

2、城区商铺租金调查
因为现在在新区不含有和项目类似可比项目，所参考租金是以城区中低级次、不成规模店铺作为基准，本项目标租金标准含有一定提升空间。依据现在新区地段租金价值，按最保守租金反推售价方法，对项目可能存在销售价格进行估算.

价值评价表2

序号

评判原因

权重
评定分值
分值
南大街
兰草街
中心街
外南街
顺城街
人民路
A
周围环境
(小计)
30
27
18
19
18
19
17
A-1
商业位置
5
5
4
3
4
3
2
A-2
交通便利度
5
5
2
4
2
4
3
A-3
周围房屋素质
5
4
3
3
3
3
4
A-4
周围居民质素
5
3
3
3
3
3
5
A-5
人流
5
5
4
3
4
3
1
A-6
车流
5
5
2
3
2
3
2
B
计划及建筑
(小计)
20
12
6
4
6
6
17
B-1
整体计划
4
4
2
1
2
1
4
B-2
外观建筑风格
4
4
2
1
1
2
4
B-3
建筑空间计划
3
2
1
1
1
1
3
B-4
停车位、便利、大小
3
1
1
1
1
1
3
B-5
专题广场
3
1
0
0
1
1
3
B-6
动线组织
3
0
0
0
0
0
0
C
配套设施
(小计)
20
7
6
6
6
6
6
C-1
公共配套设计
4
1
1
1
1
1
1
C-2
无障碍设计
4
1
1
1
1
1
1
C-3
导购设施
3
1
1
1
1
1
1
C-4
安全设施
3
1
1
1
1
1
1
C-5
灯光设计
3
2
2
1
1
1
1
C-6
其它设施
3
1
1
1
1
1
1
D
营销管理
（小计）
6
0
0
0
0
0
0
D-1
专题形象
3
0
0
0
0
0
0
D-2
营销策略
3
0
0
0
0
0
0
D-3
主力店
4
0
0
0
0
0
0
D-4
业态布局
4
2
4
1
3
1
1
D-5
人流设计
（商场内）
2
0
0
0
0
0
0
D-6
经营管理模式
3
0
0
0
0
0
0
D-7
商业管理企业
2
0
0
0
0
0
0
D-8
促销活动
2
0
0
0
0
0
0
D-9
经营管理
3
0