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写字楼产品品质研究
第一部分 写字楼周围的社会环境
随着社会环境向复杂化和高度化的发展,人们对写字楼功能的要求也变得多样化,写 字楼作为社会产品,具有很强的社会性特点。和写字楼有关的社会问题主要包括:
1. 将写字楼作为社会资产

2. 保护地球环境

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3. 舒适性 (Amenity

4. 信息化
5. 灵活性(办公楼使用上的自由度 6. 安全对策 7. 无障碍
8. 设备管理 (Facility Management

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第二部分 从规划的角度对写字楼产品进行研究
1. 项目用地在城市规划中所处的位置
项目用地的土地性质?——项目用途是否与土地性质相符合?
项目用地所在区域的近期、中期、长期的发展规划?
项目用地与城市中心区域的关系?
项目用地与周边环境的关系?——项目用地所在区域的社会情况与该项目是否适合? 项目用地的自然环境情况:
项目用地的地质条件,包括:土质、地耐力、断层
项目所在地的气候条件,包括:最大风速、主导风向、平均、最高和最低的温度、湿度 项目其他环境:周围的噪音、煤气、电波干扰、污染等
2. 描述项目用地的主要控制性指标:
高度:
容积率 =建筑物建筑面积 /建筑物占地面积
建筑密度 =基底面积 /占地面积
绿地率:
停车数量:
干道开口位置:
3. 城市设施对项目用地影响的具体内容:
公路网——周围道路现状及道路规划、交通限制、通往项目基地的允许开口位置; 附近停车场——周围已有停车场位置、容量
煤气——位置、容量、煤气调压站位置
自来水——位置、容量、允许接口位置
电气——位置、容量、高低压变配电要求
电话——位置、容量、是否能达到本楼要求的门数
下水道(雨水、污水——位置、容量、允许接口位置 ]
热力——位置、容量、城市热网情况、热力点规模

注:本容积率的假定条件为平均层高 3米,层高高于 3米时,容积率按比例降低。

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4. 写字楼项目需要与城市规划相适应:
适应城市规划对于土地综合利用的要求,对用地进行地下、地面、地上的综合利用。 如地下布置车库、地下通道;地面层及裙房布置商业服务设施、办公楼出入口等; 高层布置 办公楼。
适应城市规划对于交通组织方面的要求,包括机动、非机动交通,人流货流路线、步 行路线的组织。
适应城市规划对城市公共空间规划的设计,包括空间的功能、大小、尺度、高度和造 型等要求。
适应城市规划对建筑物之间关系方面的要求,包括周围建筑物的和谐统一等。 附件:

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第三部分 从产品设计的角度对写字楼产品进行研究 1. 建筑设计:
1.1高、低层设计:
写字楼的实例中有相当多由高层部分和低层部分有机地组合起来,所谓高层部分是办 公用房高层主体;所谓低层部分是多功能的低层裙房,或者是另建设、 的低层建筑。高层主 体形成高耸的竖向体量; 低层裙房形成扁平的横向体量, 高低有别,富有变化。这是相当多 的现代写字楼在宏观上最基本的平面布局和形体 特征。高低层设计具有以下特点:满足功能的不同用途:由于办公层的设计目的主要是满足办公的功能要求,提高办公 效率,所以这部分用途相同的平面就可以重叠起来,尽量做到高层化,以提高整体经济性。 但从地下层到一、二、三层用途复杂、公共性很强,往往根据不同的要求和用地情况,设计 成不同形态的低层部分, 确保高层部分适当的尺寸; 高层部分受结构合理性的制约一般是较 小的柱网; 低层部分要满足大厅, 多功能厅的大尺度柱网的要求, 同时要考虑地下车库停放 车辆的合理柱网。
确保公共空间独立于办公部分的交通路线,在低层部分便于设立多种人流各自出入口; 考虑日照条件对邻地的影响:往往将部分裙房置于高层部分的日影区内,减少对邻地 日照的影响,更充分利用土地;
丰富立面及体型,利用低层部分做屋顶庭园或平台:同时由于低层裙房与周围建筑尺 度相接近,又使人们与高层主体隔开一定距离,大大改善了人们对高层临近时的尺度感受, 增加人与建筑物的亲切感。
高、低层设计处理上存在的难点:
高层部分和低层部分的交通路线处理;
地下结构及变形缝处理(尽量少做变形缝
机电系统方案及管理方式;
高层部分和低层部分的施工方案及工期;
消防要求并保证高层部分周长 1/3外露。
动态效果:
从不同角度观察整个空中轮廓线;
从附近道路上行进中观察效果;
对整个街景的作用及对周围环境的影响;
底部与周围环境的相互关系;
从看见建筑物及到达入口时的变化;
入口的位置、形态及易于识辨性
注:人对建筑的识别距离
在距离 20米以内,可清楚地分辨每个人;

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在距离 30米以内,可很好的识别每栋建筑;
在距离 45米以内,留下对建筑物的印象;
在距离 600米以内,可以清楚的看到建筑轮廓线;
1.2总平面设计与首层平面设计
1.2.1总平面设计
决定建筑物在用地中的位置时,重点要考虑的是标准层的平面设计同一层流线处理的 整和性。必须对一层的主流线和物业管理以及从停车场与通用口出来的服务流线进行整理。 将总平面设计同核心筒形式和位置放在一起考虑。 另外, 对斜线限制、 安全避难、 紧急车辆 的活动空间等法规制约, 以及周围建筑物的状况、 占地的方位、 建筑物前面的道路情况等也 不能忽视。
总平面车流包括:上班人车流、外来者车流、货车及垃圾车流线,消防车环路和紧急 情况下消防车需通达各处,还有自行车线路。
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1.2.2首层设计
写字楼功能的综合性使其首层设计较为复杂:要组织进出大楼的各种人流,把首层公 共部分如商店、 食堂等和办公层合理地组织起来; 从环境设计上要创造适于写字楼的空间环 境、色彩环境和光环境, 以求良好的第一印象,而且主楼的首层常和裙房首层相连,裙房部 分的首层不受主楼柱网限制,在空间处理方面自由度较大。
首层人流线路包括:办公人流流线,大楼管理人员流线、来访者流线、外来开会、进 餐、购货人员的流线。

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1.2.3入口大厅设计要点:
首层入口大厅是重要的交通枢纽, 需解决好与各部门的关系:与办公室、 会议室、 商店、 餐厅、多功能厅、车库、防灾中心、服务人员入口都有直接联系,需要进行人流组织设计; 首层大厅室内外空间渗透:写字楼的首层, 是与是外空间设计联系最密切一层, 当采用 框架结构时, 柱间距开口较大, 内外空间的界限可以交错; 外部空间向内渗透与内部空间向 外延伸, 以相互作用造成时间与空间的连续, 创造室内外交融的意境。 特别是首层大厅常常 采用大玻璃窗或玻璃幕墙,使得室内外界限变得模糊;

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大厅空间的动态导向与限定:动态导向即在运动的过渡空间中, 对前进方向做提示、 强 调。 主要办公人流方向从入口到电梯厅需强调。 其他到餐厅、 多功能厅等也需要一定的导向 性。动态导向常用一种暗示的方法:线条醒目的地面、吊顶召唤人们向前,台阶、栏板暗示 楼梯向上……当然,也可利用标志牌明示。
对运动人流导向的同时, 休息人群则需要空间的限定。 空间限定指隔而不断、 又围又透, 在大空间中限定更小的特定活动区域空间的建筑处理。如在地面上铺地毯等方法。
1.3标准层设计
1.3.1 制约因素:
结构布局的制约

注:房屋高度指室外地面至檐口高度,不包括局部突出部分。
(2高层写字楼的体型选择与结构有密切关系,选择合理的建筑体型,可加强结构本 身的刚度。如圆形或椭圆形平面,有助于减少风 荷载;上窄下宽的体型对承受水平力引起 弯矩有很好的效果;在平面转角处,采用圆角或抹角的处理方法能减少风力和地震力集中。 (3我国高层建筑结构设计规范建议,在设计中刚度较大的筒体和剪力墙结构,房屋 的高宽比(建筑高 /建筑平面短边宽度应不大于 6,一般宜小于 5;刚度较差的框架和框 架剪力墙结构,建筑物的高宽比不大于 5,最好低于 4。
高宽比限值

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自然采光的制约
写字楼如为高层, 很少有主要靠天然采光的。 但天然采光无疑对办公环境是一个重要条 件。一般就大办公室而言,单面采光的办公室进深不大于 12米,面对面双面采光的办公室 两面的窗间距不大于 24米。
防火分区的制约
高层一类建筑, 每层每个防火分区最大允许面积 1000平方米, 设有自动灭设备的防火 分区面积可增加一倍。
安全疏散最大步行距离的制约
根据《高规》 :房间门至最近的外部出口或楼梯间的最大距离;位于两个安全出口之间 的房间为 40米;位于袋形走道两侧或尽端的房间为 20米。
1.3.2平面设计:
1.3.2.1标准层平面内容:
通常包括办公空间和公共走道、楼梯、电梯间及前室、卫生间、开水间。由于交通枢 纽和必要的公共服务房间往往形成一个或几个核心,所以通常将它们称为标准层的核心部。 此外,还有空调机房和各种管线竖井,也是标准层必不可缺的。
1.3.2.2核心筒位置分类及特点:
核心筒是指在标准层中集中了电梯井、 楼梯、 洗手间和设备井等垂直方向功能的部分。 核心筒主要承担的功能有:生活功能(卫生间、开水间等 、流线功能(电梯厅、带难 题、走廊、楼梯间等 、设备功能(空调机房、管道井等 ;
核心筒的设计的重点在于向使用者提供方便性、舒适性、功能性以及表示标准层出租 面积比的效率性。 一般情况下, 核心筒大约占标准层面积的 20-30%(日本参考值 和 18-25% (国内设计参考值 。
通过核心筒与办公空间的不同组合,可以产生出各种各样的平面形式。每个形式的特 性如下所述。具体使用哪一种类型,主要取决于用地的形状、平面的大小以及大厦的性质。 中心筒式
适合楼层面积较大的建筑
办公室连贯性强,具有较好的灵活可变性和有效的楼层面积

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建筑物没有偏心,有利于建筑的结构布置
双侧筒式
能保证一个较大的空间
可以保证办公空间双侧采光
在楼层分割布置时需要设走廊,降低了有效使用率
在两侧设置楼梯,能保证双向避难疏导,有利于防火
单侧筒式
一般使用于中小规模的建筑物
建筑物偏心较大,需要在结构采取相应的措施
不利于双向疏散
外筒式
可以根据情况设置的核心筒
以为内设备管道和配管要从核心筒引进到办公室,所以在结构方面受到限制 可以得到灵活性很大的空间,但不利于结构抗震,也难于实现双向疏散
1.3.2.3标准层平面布局相关指标:
办公室面积:

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一般情况下,每个人所拥有的人均办公面积在 6-12平方米;除办公面积外,还有会议 室、接待室等业务、生活服务空间,加上上述面积人均办公建筑面积在 10-20平方米。 欧美国家人均办公面积为 15平方米, 日本过去为 3-10平方米, 现在为 12-13平方米。 会议室面积:
会议室是企业为智力生产活动而进行信息交流和作出决定的空间。在设计的时候,首 先要明确会议使用目的, 然后在决定会议室的形式、 规模和数量, 特别需要考虑任何提高其 在使用上的效率。
每个座位所占面积标准:
大型会议室:包括桌子:1.2-2.0平方米;只有椅子:0.6-1.0平方米
中型会议室(20-30人 :1.4-2.5平方米
小型会议室(5-10人 :2.0-3.0平方米
卫生间:
卫生间应有:前室、设洗手盆、镜子,档次较高的应设有与洗手盆组合的长台、红外 线烘手器、触滴式洗手液盒等;
厕所内小隔间尺寸:90-100厘米 *120-150厘米
小便器中心间隔:70-80厘米
大便器中心间隔:70-80厘米
我国“工业企业设计卫生标准”规定:
大便器,男, 50人 /个,女 25人 /个
小便器,男 50人 /个
开水间:里面需设开水器、洗茶杯及消毒的水池、吊柜上下水、过滤茶根的器具、倒 烟灰的容器及地漏等。面积不应小于 6平方米
走道:双面布置房间走道的宽度不小于 1.6米; 考虑防火和无障碍设计的最低标准, 单 面布置的走道不小于 1.3米
楼梯:标准层楼梯一般同时就是消防楼梯,按照我国高层民用建筑的防火规范第 5.2.9条规定,每层楼梯总宽度应按其通过人数每 100人不小于 1米计算。办公楼楼梯的最小宽 度不小于 1.2米。
1.3.3剖面设计:
层高尺寸是由功能所需净高和必要的吊顶内部尺寸决定的,标准层吊顶的有效高度为 2.6-2.7米。
1.3.3.1确定净高要考虑的因素:
办公室平面尺寸与室内感觉;
自然光采光的要求,窗口大小要求;
空调方式;

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照明方式;
消防喷洒方式

1.3.3.2决定吊顶内部高度的因素:
结构楼板及梁所占的高度:结构设计应尽量减少结构自身的高度,目前我国多采用预 制或现浇的钢筋混凝土梁板楼盖,而国外有些采用组和楼面, 即混凝土面板、钢板、钢梁整 体地结合在一起, 共同发挥作用, 使之改善楼面的强度和刚度。 组合楼面的做法是用截面为 凹凸形的钢板, 既作为混凝土面层的模板, 又起楼板的结构作用, 增加了楼面的侧面和竖向 刚度,增加了板的跨度,减少了梁的数量,也便于安装电气线路。总之,如果结构自身构造 高度每层能降低 20厘米,那么 20层楼总高就能降低 4厘米,又可以多建一层楼。 空调主干管的高度及位置:空调主干管的高度要包括保温层的厚度,而且要考虑主风 道与其他风道或排烟管道在吊顶内交叉点如何处理。 对于带走道的平面布局, 可将主风道置 于走道上面的吊顶内部空间, 走道吊顶可降低至 2.4米高。 没有走道的大空间可局部降低吊 顶布置风道。
消防喷淋管的设置:消防喷淋干管可以穿梁,在梁上预留套管。
电缆桥架高度及位置:写字楼中电缆很多,往往需要设电缆桥架,电缆桥架的位置需 避开风道、灯槽等。
照明灯具深入吊顶的高度:写字楼往往采用成行的内嵌式灯具, 通过灯下的隔片散光,

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使照度趋于均匀。灯具也占有一部分吊顶内高度,而且有可能与风道相重叠。
吊顶的构造高度:包括吊顶龙骨高度,吊顶本身有时还具有基层和表层,而所谓净高 是指楼板面到吊顶表层表面的高度。
除上述之外,还应考虑采何种方式对吊顶内部进行检修,还要考虑施工误差,在吊顶
内部高度设计中留 有 5

厘米左右的余量。
1.3.3.3吊顶上的设施
照明灯具:多数采用暗装、半暗装,往往成行布置;
空调风口等设施:包括各种形式的送风口、回风口没、顶装式风机盘管等;
消防设施:烟感报警器、消防水喷淋器、紧急照明灯、紧急广播喇叭、机械排烟口、防 烟分区垂壁
预留灵活隔断的安装点(不一定都有
吊顶内部检修口:
1.3.3.4吊顶设计原则:
在满足各专业功能要求的前提下,尽量将吊顶上的各种设施排列得整齐、美观、建立 秩序、 克服零乱, 同时考虑吊顶材料的分块模数。 并且尽量在可能增加设隔断墙的部位留出 空隙,以备增设隔断时,不必拆改吊顶上的各种设施。还应便于吊顶内部检修。
1.3.3.5窗及窗周围尺寸的要求
窗户的功能
在对窗户进行设计时,不仅要表现出建筑外观的造型,而且还要考虑到室内良好舒适 的办公环境。作为室外和室内的交接点,它既要遮挡风、雨、日晒和燥声,还要满足人们对

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自然通风、 采光及精神上的基本需求, 它具有对室内舒适的空间环境起着控制的作用, 主要 具有以下功能:
采光面积
在自然排烟时,保证法规上规定的必要开窗面积
保证法规上规定的紧急出入口的位置和大小
考虑了节能的开窗大小和玻璃的种类
开窗大小要与办公室的进深相吻合
办公的安全性和居住性
窗边部分空调设备的收口
百叶窗和窗帘等的收口
法规上规定的避难器具的放置位置
窗户的设计
在建筑设计方面要考虑外立面和使用上对窗的大小、 形状的要求; 室内眺望视野需要的 天然采光; 窗口部位的维护管理和保证安全的要求及节能。 一般写字楼进深较大, 要最大限 度地争取自然采光, 窗的宽度往往是开满外柱之间或在外柱之外做成水平联窗; 窗的上口往 往与室内吊顶做平,窗的下口高度在距地 50-80厘米高。
窗户设计还要受到周围环境很大影响:
a. 周围环境是否开放,有没有紧邻的建筑物?
b. 方位(日射负荷的大小
c. 噪声条件、大气污染
d. 周围街区的状况
2. 消防设计:
2.1总体消防系统
写字楼的消防设计需要多学科、多专业的协作,包括:未发生火灾时的积极预防,即 耐火构造设计及火灾发生后的有效措施,包括感知、报警、疏散、援救、灭火设计。其中涉 及到建筑、结构、设备、电气等各个专业,必须根据每个建筑的不同内容,先提出一个相应 的、综合的、完整的总体消防设计,然后由各专业按总体设计分工进行。
写字楼初步设计阶段,报送消防局的消防设计专册目录:
建筑物概要:位置、结构、规模、用途
总平面用地与道路:标明大楼消防出入口, 用地内消防通道与外围道路、 广场等的关系, 标明消防车进出线路;
各个标准层、非标准层防火分区、防烟分区
火灾的发现与通报:自动报警器(烟、热报警器事故电话的种类、配置,各种有关消

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防设施相互联系的动作方式;
避难:紧急广播系统、事故报警系统(警铃、消防专用电话等 、事故电源、避难设施 的配置:走廊、消防楼梯、消防通道开口处的事故照明、避难诱导灯、屋顶广场事故平台等 排烟方式与设备
消防电梯设置
灭火设备的种类与配置:消防供水与消火栓的配置、 自动水喷淋系统、 干式喷洒系统 (注 明哪些房间用干式喷洒 、气体灭火(注明哪些房间用气体喷洒
消防中心
各种房间内装修材料的防火性能
写字楼消防特点:
多功能、服务项目广泛
空调、电缆、各种管道设备错综复杂、贯穿全楼
室内装修材料种类较多,往往会用一些可燃材料
为使主要的工作用房占有自然通风采光面, 平面布局往往将交通和服务空间设在建筑物 中央核心的黑暗部分,利用人工照明和机械通风
结合结构、 基础埋深,充分利用无窗的地下黑暗空间作为服务用房、机房、 车库等设施 大空间和流动空间较多,不易分区分阁
建筑本身高耸、内部有大量楼梯、电梯、设备管线、通风、空调等交通和设备竖井,形 成大大小小许多“烟囱”
人员流动性大,部分房间密集机会多,上下出入比较困难
2.2防火分区和防烟分区:
2.2.1防火分区:

注:
(1设有自动灭火设备的防火分区,其最大允许建筑面积可按本表增加一倍;局部设 置时,增加面积可按该局部面积的一倍计算;
(2高层主体建筑与相连的附属建筑之间,如设有防火墙等防火分隔设施时,其附属 建筑的防火分区面积可按本表增加一倍。
2. 防火分区设计几点值得注意:
层与高层之间的防火分隔; 大空间、 连通空间的防火分隔, 以防止低层部分起火蔓延到

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高层部分;
地下室防火分区:
地下室的防火分区允许面积的要求比地上建筑更为严格,按《高规》 ,每个防火分区不 得超过 500平方米,设自动灭火设备时不得超过 1000平方米;
地下车库, 按照 《汽车库设计防火规范》 要求, 防火分区最大允许面积为 1000平方米, 设自动灭火时最大允许面积为 2000平方米;
楼梯间与通风空调机房等特殊部位的防火分隔:
按照《高规》规定:“附设在高层民用建筑内的固定灭火装置的设置室通风、空气调节 机房等,应采用耐火极限不低于 3.00h 的隔墙和 2.00h 的楼板与其他部位隔开。隔墙的门 应采用甲级防火门。
2.2.2防烟分区
防烟分区:根据 《高规》 第 4.1.3规定 “需设排烟设施的走道、 净高不超过 6m 的房间, 应采用挡烟垂壁、隔墙或从顶棚下突出不小于 50cm 的梁划分防烟分区” 。
每个防烟分区的建筑面积不宜超过 500平方米,且防烟分区不应跨越防火分区 在一些需设排烟设施的大空间,如超过 500平方米的首、二层大厅,多功能厅或办公 室,需要做挡烟垂壁。考虑到吊顶及空间观感的完整性。 这些挡烟垂壁可做卷帘式,平时缩 卷在吊顶内,遇到火情时由消防中心控制,自动垂下 50厘米高度(也可手控
在一些不设吊顶又有高度不小于 50里的梁的大空间中,梁起到了挡烟垂壁的作用,不 需另设挡烟垂壁。
2.3疏散的问题
注意底层外门宽度:《高规》第 5.1.5条规定“建筑物各层走道的宽度应按其通过人数 每 100人不小于 1米计算,建筑物底层外门的总宽度应按人数最多的一层每 100人不小于 1米计算。……” ,另底层外门宽度还规定:自动门、旋转门不算疏散门。
标准层消防楼、电梯位置设计:疏散楼梯是发生火灾时,电梯停止使用的情况下最主 要的竖向疏散途径, 其位置首先应符合安全疏散距离的规定, 也应符合人在火灾发生后可能 的疏散方向。常用的位置有两种:
接近电梯厅:符合人们在精神紧张中首先选择的路线是自己习惯的常用路线; 考虑双向疏散:满足火灾时人们逃出所在房间往一个方向疏散受阻,必须折向另一方 向, 为了保证安全, 标准层两个疏散楼梯的位置常位于两端, 使其间的房间均有双向疏散的 条件。
2.4楼、电梯防烟前室的设计

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在我国目前条件下, 争取消防楼、 电梯前室尽量做成靠外墙, 争取自然排烟是一项节约 措施。但对于不靠外墙的电梯前室,需要注意:
进风道:采用自然进风时,竖井面积≧ 3平方米
排烟道:采用机械排烟时排烟量≧ 21600平方米 /h
排烟口:自然排烟时此口面积≦ 3平方米
进风口:采用自然进风时此口面积≧ 1.5平方米消防电梯:
a. 与消防楼梯合用前室的前室面积大于 10平方米;
b. 前室门与甲级防火门;
c. 全部用耐火构造与旁边房间分隔开;
d. 带有备用电源的照明设备;
e. 前室门及楼梯门上均有疏散指示牌(并接备用电梯 ;
f. 前室设有消火栓等灭火装置。
2.5消防控制中心的设计
根据〈高规〉第 8.4.2条规定:设有火灾自动报警和自动灭火或设有火灾自动报警和机 械防烟、排烟设施的建筑,应设消防控制室,其设施应满足下列要求:
接受火灾报警,发生火灾信号和安全疏散指令;
控制消防水泵、 固定灭火装置、 通风空气调节系统和电动的防火门、防火卷帘、防烟排 烟设施等;
显示电源运行情况。
功能:消防中心控制室负责写字楼消防方面的显示、控制、联络和监视。 它的里面主要 设备有:装自动报警接收器和各有关消防设备的启动表示装置的火灾监视盘, 综合操作台装 电话、广播开关及有关消防设备指令装置;
消防中心指挥管理着楼内分散各处的警报装、 自动灭火装、防火门、排烟机等设备。它 与楼内消防部门和市区消防队有迅速联系设备, 以便尽快报警。 同时, 楼内广播系统可以在 收到警报信号后,核实灾情,及时通知人们有组织地疏散,以避免伤亡。在发生火灾时能由 电器设备控制:停止客梯运行,切断电源,接通事故照明电源,开动排烟风机,下降防烟垂 壁,关闭防火阀,防火门,防火卷帘,监测消防梯及消防水泵工作情况等;
位置:消防中心控制室要求便于消防队迅速到达, 位置明显, 直通室外。一般设在首层 或地下一层, 首层非主要入口, 亦即旁门工作人员入口附近。 如消防中心控制室和设备管理 员室靠近,是一种比较理想的布局。
建筑要求:
1. 消防中心控制室是整个大楼安全的核心部位, 要求与周围进行防火分隔, 包括防火墙、

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防火门等;
2. 消防中心内电缆较多,应做双层架空活动地板,而且应确保下层地面的光洁度,以保 证室内的清洁程度;
3. 墙面、顶棚使用便于清洁的材料,墙面可采用不带明显凹凸线的高级壁纸,以保持光 洁度又避免产生眩光为好。
4. 灯光的设计,最理想的是有足够的照度,避免直射光线,以防在观看各种荧光屏时产 生眩光。
5. 消防控制中心的平面尺寸,一般在 50-80平方米。
3. 室内设计
3.1日照的控制
日照控制就是消除直接阳光引起的晃眼和减少日照带来的辐射热。
1. 对直射阳光的遮挡方式:屋檐、室外遮阳板、窗玻璃采用各种形式的发射玻璃、窗内 遮阳百页。
2. 反射玻璃的应用:
3. 遮阳百页:窗内的遮阳百页可以控制直接日照眩光,但对有空调、不开窗的建筑只起 遮挡眼光直射的作用,对辐射热无作用,因辐射热已进入室内。
3.2照明:
写字楼进深一般比较大, 在相当程度上需要依靠人工照明来创造良好的视觉环境。 室内 的照度随着时代和经济状况的发展而增加,美国的标准照度大约是日本的 2倍。
写字楼照明设计不仅要确保必要的光照度, 而且也要考虑照明器具的光不能直接射到计 算机画面上,否则会造成发射。

除了标准照度的设计外,还要注意明暗茶的处理。

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3.3温度、湿度调节——在空调专题介绍
噪音控制:办公室内工作条件的质量在很大程度上决定于噪声的干扰, 据统计:打字员 30%的错误和会计 52%的错误是由于打字机和计算机的噪声引起的。因此,控制室内噪声 是办公室环境设计的一个重要课题。

2. 本底噪声与背景噪声:
在单间办公室中, 每一个噪声都是一次干扰, 而在大空间办公室中各种各样的噪声合并 成几乎是均质的, 因而也是没有什么干扰的本底噪声, 只有个别的高峰噪声突出于本底噪声 之上才真正引起干扰。 国外专家推荐本底噪声水平应上升到生理忍耐的上限, 也就是 55 dB。 如办公室总噪声没有达到这个数字, 可适当加入背景噪声, 用这种方法反而可以减少高峰噪 声的干扰。
本底噪声包括:办公噪声:谈话、走路、电话机和各种办公机械发出的声音;空调设备 的噪声;建筑外部环境传来的噪声。
3. 控制高峰噪声的一般办法:
(1避免室内高峰噪声的产生,采用产生噪声小的办公机械;
(2利用建筑构件和家具吸声和隔声,使高峰噪声部分衰减;
(3提高建筑物围护墙及窗的隔声能力,降低来自建筑物外部的高峰噪声;
在平面布局时使易产生高峰噪声的因素尽可能的远离办公区,同时做好隔声。
增加背景噪声系统可有效减缓噪声。
3.4其他指标

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1. 房间大小:大空间办公室一般面积不小于 400平方米,宽度不小于 10米。基于声学 考虑,建议大空间办公室不少于 80人。
2. 顶棚高度:由于空调、人工照明或声学的要求,净高不宜太高,一般从楼买内到照明 格栅下皮为 2.4-2.6米。
3. 窗的大小、窗的高度:一般认为窗的宽度与地板面积之比为 0.08-0.11。建议窗的最 小宽度可为观察者至窗距离的 1/3-3-/。写字楼多进深较大,窗的宽度在结构允许情况下, 尽量开宽, 如卡在相邻的两根外柱之间或者挑至外柱之外开成联窗; 在高度方面, 往往使窗 上口与吊顶平。 窗台高度一般在 700mm 左右, 不超过 800mm 高。 经验证明, 超过 800mm 高的窗台给办公人员一定的闭塞感。
4. 房间颜色:一般来将,办公室的色彩应遵循上浅下深的原则处理,应有一个和谐的、 明度较高的基本色调。在工作视野之外适当点缀一些醒目色彩如门厅、 电梯厅、休息厅,此 外,还可适当绿化,丰富室内景观。

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第四部分 从设备设施的角度对写字楼产品进行研究
1. 电梯
1.1什么是电梯:
电梯:是服务于规定楼层的固定式升降设备。 它具有一个轿厢, 运行在至少两列垂直的 或倾斜角小于 15度的刚性轨之间。轿厢尺寸与结构型式便于乘客出入或装货物。
1.2电梯的分类:
乘客电梯:为运送乘客而设计的电梯。
载货电梯:通常有人伴随,主要为运送货物而设计的电梯。
客货电梯:以运送乘客为主,但也可运送货物的电梯。
病床电梯;医用电梯:为运送病床(包括病人及医疗设备而设计的电梯。
住宅电梯:供住宅楼使用的电梯。
船用电梯:船舶上使用的电梯。
观光电梯:井道和轿厢壁至少有同一侧透明,乘客可观看轿车厢外景物的电梯。 汽车电梯:用作运送车辆而设计的电梯。
液压电梯:依靠液压驱动的电梯。
1.3一般术语:
平层准确度:轿厢到站停靠后, 轿厢地坎上平面与层门地坎上平面之间垂直方向的偏差 值。
电梯额定速度:电梯设计所规定的轿车厢速度。
检修速度:电梯检修运行时的速度。
额定载重量:电梯设计所规定的轿厢内最大载荷。
电梯提升高度:从底层端站楼面至顶层端站楼之间的垂直距离。
机房:安装一台或多台拽引机其及附属设备的专用房间。
机房高度:机房地面至机房顶板之间的最小垂直距离。
机房宽度:机房内沿平行于轿厢宽度方向的水平距离。
机房面积:机房的宽度与深度乘积。
辅助机房;隔层;滑轮间隔 :机房在井道的上方时,机房楼板与井道顶之间的房间。 它有隔间的功能,也可安装滑轮、限速器和电气设备。
层站台票:各楼层用于出入轿厢的地点。
层站入口:在井道避上的开口部分,它构成从层站到轿厢之间的通道。
基站:轿厢无投入运行指令时停靠的层站。一般位于大厅或底层端站乘客最多的地方。 预定基站:并联或群控控制的电梯轿厢无运行指令时,指定停靠待命运行的层站。

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底层端站:最低的轿厢停靠站。
顶层端站:最高的轿厢停靠站。
层间距离:两个相邻停靠层站层门地坎之间距离。
井道:轿厢和对重装或(和液压缸柱塞运动的窨。此空间是以井道底坑的底井道坑的 底井道壁和井道顶为界限的。
井道壁:用来隔开井道和其他场所的结构。
井道宽度:平行于轿厢宽度方向井道壁内表面之间的水平距离。
井道深度:垂直于井道宽度方向井道壁内表面之间的水平距离。
底坑:底层端站地板以下的井道部分。
底坑深度:由底层端站地板至井道底坑地板之间的垂直距离。
顶层高度:由顶层端站地板至井道顶,板下最突出构件之间的垂直距离。
井道内牛腿; 加腋梁:位于各层站出入口下方井道内侧, 供支撑层门地坎所用的建筑物 突出部分。
开锁区域:轿车厢停靠层站时在地坎上、 下延伸的一段区域。 当轿厢底在此区域内时门 锁方能
平层:在平层区域内,使轿厢地坎与层门地坎达到同一平面的运动。
平层区:轿厢停靠站上方和(或下方的一段有限区域。 在此区域内可以用平层装置来 使轿厢运行达到平层要求。
开门宽度:轿厢门和层门完全开启的净宽。
轿厢入口:在轿厢壁上的开口部分,它构成从轿厢到层站之间的正常通道。
轿厢入口净尺寸:轿厢到达停靠站,轿厢门完全开启后,所测得门口的宽度和高度。 轿厢宽度:平行于轿厢入口宽度的方向,在距桥厢底 1M 高处测得的轿厢壁两个内表 面之间的水平距离。
轿厢深度:垂直于轿厢宽度的方向,在距轿厢底部 1M 高处测得的轿厢壁两个内表面 之间水平。
轿厢高度:从轿厢内部测得地板至轿厢顶部之间的垂直距离 (轿厢顶灯罩和可拆卸的吊 顶在此距离之内 。
乘客人数:电梯设计限定的最多乘客量(包括司机在内 。
直距离。
轿厢:运载乘客或其他载荷 的轿体部件。
地坎:轿厢或层门入口出入轿厢的带槽金属踏板。
轿厢地坎:轿厢入口处的地坎。
层门地坎:层门入口处的地坎。

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1.4电梯台数的确定:
1.4.1查表法
查表法——根据经验及计算值,世界各大电梯公司都有电梯选用表,可以用比较简易 的方法查处适用的电梯台数及型号。
1.4.2按建筑规模计算:
按建筑规模计算法——此计算方法是根据日本的设计资料介绍的,具体计算顺序如下:设定建筑面积和层数
设定各层人数
按照建筑物的使用性质,假定必要的运输能力
选择各层停止方式,还是分区停止方式
设定层高
设定电梯速度
设定每梯装载定员
算出电梯运行一周的时间
算出每 5min 可能运载能力
算出必要台数
计算式:
第 1公式:5min 内集中的人数 =(5min 的集中率 *(总人数
第 2公式:总人数 =(办公层总面积 /(平方米 /每办公人员
第 3公式:5min 内运输能力 =(梯箱定员 *(台数 *300s(5min/(电梯运行一周 的时间秒数
第 4 公式:平均出发间隔 =(电梯运行一周的时间 /台数
解释:
5min 的集中率是按早晨上班高峰时间集中的人数比率。一般:出租楼为在册人数的 15%,自用楼为 20%;
平均人员密度 =平方米 /每办公人员
平均出发间隔与等待时间:
平均出发间隔是指用电梯台数去除电梯运行一周圈的时间; 等待时间是从达到电梯厅到 乘上电梯的这一段时间。一般说来,平均到达间隔以 25-30s 为宜。
计算方法:
电梯台数 =电梯运行一周时间 /平均出发时间(25-30s
电台台数 =5min内运输能力 *电梯运行一周时间 /电梯定员 *300 s
1.4.3模拟法:
模拟法:近年来, 在建筑技术上已使用了计算机。 根据实例数据, 抓住乘电梯人的动态,
绝对保密 就能通过模拟来设计电梯癿觃模，现在各大电梯卹都备有计算电梯觃模癿计算机软件。 主要数据有： 确定在册人员和人员密度时应注意留有未来収展余地； 高峰时间交通量是通过实例统计出来癿； 办公人员密度、5min 集中人数比例，每人平均出入电梯回数等。 1.4.4 实例比较法： 建筑师常用癿方法是采用不已经建成癿实例觃模、 层数相当癿写相比较， 对已有建筑癿 电梯使用情况迚行调研，确定新设计办公楼电梯觃模。 1.5 电梯设置方式 1.5.1 传统分区方式： 将电梯划分为若干组，每组分担某个层段癿垂直运输。采用这种方式，每组电梯 4-8 台，分担 8-15 层。每个分区癿交接点，通过停梯层相互重合 1-2 层。在出収层，由亍几组 电梯厅幵列，所以设计时使平面简明，路线流畅是非常重要癿。 1.5.2 双层轿箱方式： 在同一梯井内安装上、下两层重叠在一起癿双层轿箱，使每次运行具有 2 台电梯癿运 输力，出収层分上下两层，停止层分别为偶数层与用和奇数层与用。优点是提高同一井道癿 运输能力。缺点是乘客癿诱导路线如何丌明确，就容易収生混乱。所以这种方式更适合亍自 用办公大楼，丌大适用亍出租用写字楼。 1.5.3 快速梯不分组梯结合式不立体电梯厅方式： 快速梯不分组梯结合式：高层写字楼超过 30 层即可采用这种方式，如快速梯每 10 层 停站，然后换乘分组梯。这比传统分组式节省电梯空间，如超过 50 层这种方式更有敁。 立体电梯厅式：在超高层（100 层左右）癿建筑所采用癿方式应用。所谓立体电梯厅就 是在建筑物癿上部设一个戒几个特定癿换乘层电梯厅， 用大垄往复电梯将乘客一气运至换乘 层。再从该层电梯厅换乘普通分区电梯。 1.6 电梯厅癿布局和装修 电梯厅癿布局：从运行敁率、缩短候梯时间以及降低建筑费用来考虑，电梯应集中设置 组成电梯厅，幵布置在门厅中容易看到癿地方。 电梯厅癿最小面积，一般是 3.5-4.5 平方米/台。 电梯厅癿装修： 电梯厅癿装修标准当然应不整个大楼配套，但还应考虑以下问题： 电梯门套及电梯厅墙面应采用经久耐用而装饰性强癿材料； 中国房产信息集团 | 兊而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 26 / 29
绝对保密 首层电梯厅装修标准要高亍其他层； 吊顶不灯具配合，使光线柔和而明亮。 2.停车场 2.1 停车场库癿分类 类别 按建造形式分 1.单建式停车场、库 内容 2.附建式停车场、库 按使用性质分 1.公共停车场、库 2.与用停车场、库 3.贪备停车场、库 按车辆及运输方式分 停车场 1.小汽车停车场 2.大客车停车场 3.载重汽车停车场 停车库 1.坡道式停车库 2.机械式停车库 2.2 停车场库癿防火类别 I 停车库 停车场 修车库 >200 辆 >300 辆 >15 车位 II 101-200 辆 201-300 辆 6-15 车位 III 26-100 辆 101-200 辆 3-5 车位 IV <25 辆 <100 辆 <2 车位 2.3 停车库癿耐火等级 I 地上车库 地下车库 >2 级 一级 II >2 级 一级 III >2 级 一级 IV >3 级 一级 27 / 29 中国房产信息集团 | 兊而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有
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