物业承接查验方案.docx

物业承接查验方案接管验收是物管企业在接管物业前不可缺少的重要环节，是确保物业接管验收工作得到有效控制,保证物业入伙工作顺利进行的必要手段。接管验收是指:物管单位按照有关法规、规章和规范对物业规划、设计的执行,单位工程质量的竣工验收情况和市政基础设施、公共服务配套设施、环境卫生设施以及绿化建设等进行整体和全面性的验收。承接查验的作用1、 明确交接三方的责权利关系；2、 确保物业具备正常的使用功能，充分维护客户的利益；3、 确保物业使用的安全功能，保障客户的生命财产安全；4、 减少遗留问题，降低管理风险5、 为日后物业的管理创造条件。承接查验条件物业承接查验是在项目竣工验收全部合格的基础上，物业公司代表客户以满足安全及使用功能正常为主要内容的再次检验。应满足的条件为:1. 建设工程竣工验收合格,取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案；2. 供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成,供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具；3. 配套服务等公共服务设施已按规划设计要求建成；4. 道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成，并满足使用功能要求；5. 电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书；6. 物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全；7. 法律、法规规定的其他条件。职责1. 项目物业管理处接到竣工验收的通知后，公司各职能部门负责人及专业的工程技术人员组成验收小组。2. 验收小组负责对物业原设计图纸、设计变更、竣工图和设备出厂合格证书，设备和建材的试验报告书，设备运行记录等技术检验资料进行验收。3. 验收小组按移交设备清单的要求，对清单上的设备,按规格型号、容量及设计要求进行验收,并对设备的安装数量、安装位置及竣工图验收。4. 验收小组对物业按运行系统验收，详见系统验收内容。5. 验收小组负责对本公司所承接的物业进行验收，并向公司各业务管理部门办理移交工作。文件支持1. GB50300建筑工程施工质量验收统一标准2. GB50202建筑地基基础工程施工质量验收规范3. GB50203砌体工程施工质量验收规范4. GB50204混凝土结构工程施工质量验收规范5. GB50205钢结构工程施工质量验收规范6. GB50206木结构工程施工质量验收规范7. GB50207屋面工程质量验收规范8. GB50208地下防水工程质量验收规范9. GB50209建筑地面工程施工质量验收规范10. GB50210建筑装饰装修工程质量验收规范11. GB50242建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范12. GB50243通风与空调工程施工质量验收规范13. GB50303建筑电气工程施工质量验收规范14. GB50310电梯工程施工质量检验评定标准15. 物业承接查验办法(建房【2010】165号)16. 建设工程质量管理条例；（2000年1月10日国务院第25次常委会议通过）17. 房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法；中华人民共和国建设部令第78号（2000年4月7日）18. 房屋建筑工程质量保修办法；中华人民共和国建设部令第80号（2000年6月30日)19. 我司关于接管验收相关文件。相关记录、表单物业移交书单项验收报告综合验收报告工作程序1. 验收的准备验收小组根据院区提供的竣工图纸，按设计及施工要求编制验收计划、验收标准。人员准备：在承接查验前，应根据物业的类型、特点，与建设单位组成联合小组（联合小组可细分成资料查验组、现场查验组、协调组等;现场查验组可视情况作进一步细分），各自确定相关专业的技术人员参加。计划准备：在接管前，应制定承接查验实施方案，以使承接查验工作按步骤有计划地进行。2. 验收的实施1) 验收小组依据验收计划、标准，按专业分工进行预验收.2) 在预验收过程中，检查出未达到验收标准的设备及与设计要求不符的设备，提出书面整改报告返回院区,由院区督促施工单位进行整改。3) 对在预验收中未达到要求的设备,整改实施后，验收小组进行检查、验证，整改合格后进行正式验收。4) 设备的实物验收,要做到符合以下几点： 设计图纸与设备的规格型号、数量符合 主要设备、设施的安装位置与安装质量符合设计要求与施工规范 设备与连接整个系统的技术性能,应与设计要求符合，检查结果对不同类设备记录在物业移交书中5) 对物业的其它配套系统、设施进行验收，验收结果记录在物业移交书的相应的表格内.3. 物业验收后的处理1) 验收小组专业人员根据分工写出单项的验收报告。2) 验收小组负责人根据全部单项验收报告,写出物业综合性验收报告的评定及意见书，呈交公司总工程师。3) 验收小组对不合格设备、设施，写出书面报告，上呈公司及建设单位(建设方）监理公司，解决记录在交接记录中。4) 公司总经理代表物业管理接收单位(物业管理处)同物业交接单位进行正式移交，并签署有关手续。5) 验收小组要填写物业竣工资料的验收记录,填写物业的交接记录。6) 办理正式物业验收移交手续，会同建设方、施工单位、管理公司签字生效，将全部档案资料存档。分系统接管验收工作内容（即质量与使用功能的检验）1. 主体结构地基基础工程、钢筋混凝土工程、砖石工程、钢结构工程、木结构工程、外墙面工程、屋面楼内面工程、室内外装修装饰工程.2. 电气工程变配电系统、电气线路、照明系统、动力设备系统、客户（住户)电量计量、防雷系统、接地系统、应急发电机系统。3. 垂直运输客用电梯、消防货用电梯、自动扶梯。4. 水卫工程给排水系统、生活冷水处理系统、中水处理系统、污水处理系统、卫生间设备与给排水、厨房洗涤设备与给排水、生活热水交换系统、雨水系统、市政、公建配套工程.5. 一次能源工程燃气管道系统、燃油储油系统、热力入户工程。6. 暖通与空调工程热交换系统、采暖系统、制冷机组、空气调节系统、中央空调系统、水质处理系统、通风系统。7. 安保工程消火栓系统、消防喷淋系统、防火监控系统（FAS)、保安自动化系统（SAS）、公共广播与应急广播系统、消防排烟系统、正压送风系统、中央保安闭路电视监察系统、消防对讲系统、火灾自动报警系统、气体灭火系统、可视对讲系统、巡更系统。8. 综合布线系统工程一卡通管理系统、电梯运行监控系统、停车场管理系统、有线电视系统9. 电讯接入工程语音通讯接入系统、数字通讯接入系统。10. 户外工程围墙、车辆人行道路、消防车通道、交通管理设施、雨水泄水设施、绿化、广场照明、泛光照明、停车场、绿化水源.物业的接管验收工作细则查验提交的资料1. 产权资料2. 项目批准文件；3. 占地批准文件;4. 规划说明书；5. 环境预评价书;6. 建筑执照;7. 开工许可证书；8. 规划总平面图、道路规划图、竖向规划图、市政设施管网、综合规划图、绿地规划图。9. 供用电合同；10. 供用水合同；11. 供用热源合同;12. 供用天然气合同;13. 污水排放协议；14. 通讯协议；15. 接收卫星传送的境外电视节目许可证。查验技术资料1. 设计说明；2. 施工说明；3. 设备明细表(含设备名称、规格型号、性能、数量、功能）；4. 竣工图-含总平面、建筑、结构、设备、附属工程、隐蔽工程红线内与市政管网连结相关图纸;（注：因竣工图需物业竣工后6个月之内绘制完成,所以在接管验收日建设单位需提供有效设计图纸（专业图纸为主),以供管理部门熟悉物业、管理物业之用。）5. 地质勘察报告；6. 工程合同及开竣工报告；7. 工程预决算；8. 图纸会审记录；9. 工程设计变更通知及技术核定单（含质量事故处理记录）；10. 隐检验收签证;11. 沉降观察记录;12. 竣工质量核定证明书；13. 消防验收报告；14. 饮用水检测证书;15. 钢材、水泥等主材质量保证书；16. 新材料、构配件的鉴定合格证书；17. 水、电、采暖、空调、卫生器具、电梯等设备及配套产品检验合格证书、图纸、安装使用说明、维修保养程序、维保合同及供货单位、生产单位明细表。18. 砂浆、混凝土试块、试压报告；19. 供水、供暖、空调试压报告;20. 水平衡、风平衡测试报告；21. 高低压供配电系统绝缘测试报告，继电保护测试报告、统调发电检测报告；22. 避雷系统测试报告；23. 接地系统测试报告；24. 排水系统试验报告；25. 楼宇自控试验报告；26. 卫星电视、无线与闭路电视系统测试报告、保安系统(监视、对讲、巡更、安全防范）验收、测试报告。质量与使用功能的检验1. 参照建标（1991)第69号文 4.5条进行。2. 机电设备接管验收参照规范：1) GBJ(6684）制冷设备安装工程施工及验收规范。2) GBJ（242-82)采暖与卫生工程施工及验收规范。3) GBJ（24382）通风与空调工程施工及验收规范。4) GBJ（30288)建筑采暖卫生与煤气工程质量检验评定标准。5) GBJ（30488）通风与空调工程质量检验评定标准。6) GBJ（310-88）电梯安装工程质量检验评定标准7) GBJ（30388)建筑电气安装工程质量检验评定标准。3. 使用功能的检验无故障运行的检验规范验收是静态验收，另新安装系统需安全无故障带负荷运行后才能交付使用,一般无故障带负荷运行时间如下：1) 供配电系统:48小时2) 垂直运输系统：72小时3) 空调系统：72小时4) 生活冷水系统：72小时5) 消防水系统：出水试验4. 完善使用功能根据设计提供的各项技术参数，根据设备性能,根据季节与功能变化，在使用中进行动态调 试,直至达到设计指标，满足物业运行需要.