物业与地产维修工程管理流程.doc

维修工程管理流程一、 工程保修费用承担的判定原则:1、若由业主自身造成的(由物业公司界定）,业主自行维修。2、因业主使用不当造成房屋功能损坏的，由业主自行维修.3、因房屋质量原因，而非业主原因造成的：、保修期外：单位工程单项维修项目，维修费用在5万元以下（含5万元）由物业公司负责维修并承担费用;单位工程单项维修项目，维修费用在5万元以上的，经地产确认后由物业公司负责维修，维修费用经地产审批后，由地产公司支付。、保修期内： 发生工程维修，应由相关施工单位组织维修并承担业主索赔费用；如施工单位未按时维修或维修内容、质量未达到要求，由物业公司报地产确认后由物业组织维修，维修及业主索赔费用经地产核实后,在相关施工单位工程款中扣除。业主索赔由物业公司联系施工单位与业主进行谈判，根据市场行情及损毁情况确定，不应超出常规赔偿范围。4、工程保修期的约定：、建设工程保修期遵循建设工程质量管理条例规定：自竣工验收合格之日起计算(竣工验收合格之日：是指建设单位组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收，经验收合格并由各方签署竣工验收报告的日期)。 、对于因施工原因以及建筑材料、构配件和设备质量不合格，造成较大质量缺陷或问题(较大指:问题具有普遍性或严重影响业主正常的居住与生活）的工程项目，自问题处理完毕移交后该项开始计保修期限。二、工程保修工作流程1、 保修期外维修工程 5万元以下维修工程：工作流程由物业公司自行制定； 5万元以上 由物业公司发起工程维修申请(见表格1)。 物业及地产公司工程、经营现场勘查、确认是否需要维修。 地产公司工程部制定维修施工方案. 地产公司经营确定维修费用（一般无特殊情况，总价包干），特殊情况可先行维修，同时通知相关部门完善维修流程。 由物业公司组织工程维修,并且与地产公司签订施工合同,报公司办公平台审批（注:需资质合格施工单位）。由物业公司内部验收合格后，由物业公司组织工程维修回执单（见表格2)会签,报地产工程、经营验收结算，按照地产公司结算流程办理.如有费用增减，按照地产公司工程签证方式处理，由物业公司申报，地产工程、经营复核确认。2、 保修期内维修工程 由地产公司与物业公司签订授权委托书，授权物业公司负责工程保修期内工程维修事宜,由物业公司向相关施工单位发放工程维修通知单，并在维修完成后向相关施工单位出具工程维修回执单。 出现维修工程,由物业公司向相关施工单位发放维修通知，并负责接收回复函，负责归档保存(应有施工单位签章，如邮递应有签收单位快递回执)。如相关施工单位未按时维修或维修质量、内容未达到要求，由物业负责组织维修。后续程序参见第1条第款3、 时间要求： 物业接到业主报修，或质量管理部门的投诉通知,物业应立即与业主和施工单位进行联系，视问题情况及时进行维修解决，所有问题必须在一周内处理完成。施工单位不予维修或拖沓的，由物业公司发函并进行维修.投诉问题维修完成后及时向质量管理部门反馈意见并报送反馈表，避免给地产造成不良影响物业接到质量管理部门投诉通知后,应按照质量管理部门的要求程序进行处理. 二一五年八月四日表格1:工程维修申请表工程维修申请表申编号：申请部门申请人签字填报日期维修项目名称故障现象维修地点（请注明：X楼X门X室或详细地址）物业经理签字是否质保期内 是 （附件：竣工验收报告、维修通知函、回复函、签收凭据、回执等） 否负有质保期内维修责任施工单位名称地产工程部意见接收日期地产经营部意见接收日期注:1、“维修项目”需注明详细的工程内容,以便查阅相应的工程合同，核实原施工单位及质保期限等；2、“故障现象一栏要详细注明故障的原因,如人为或其他原因；3、此表一式三份，物业公司、地产工程、经营部各一份.表格2:工程维修回执单工程维修回执单编号：维修单位名称维修日期维修处理情况（注：如有业主索赔费用，请注明原因及费用组成）业主意见签字： 日期：物业公司验收意见 签字： 日期：地产工程部验收意见 签字： 日期:地产经营部验收意见 签字： 日期：注:1、维修日期需列明开工日期及结束日期；2、需提供对工程维修结果的验收单；3、此表一式四份，物业公司、地产工程、经营部、负有质保期内维修责任的施工单位各一份.