物业管理费详细构成及测算标准.doc

物业管理费详细构成及测算标准
1。物业管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费：
1。1基本工资：职务 人数 工资标准(元) 月工资总额(元)
1。2按规定提取的福利费=基本工资总额＊福利比例
1.3服装费:每人按冬夏两季4套衣服，二年半使用期计算。
2.物业共用部位、共有设施设备的日常运行、维护费用:
2.1公共照明系统的电费和维修费
2。1。1楼内公共照明系统电费：
计算公式=公共区域照明灯总数（楼道灯）X功率X每日预计开启时间X30天X电价
2.1.2楼外公共照明系统电费：
计算公式=公共区域照明灯总数X功率X每日预计开启时间X30天X电价
2。1.3喷泉水系电费:
计算公式=每台功率*每次启用台数＊每天平均开启时间＊30＊电价/12
2.1.4弱电系统电费：(弱电系统是指安防、可视对讲、温感报警等弱电设施设备)，计算公式=户数*每户每日平均用电量＊30*0。486
2.1。5维修费
2。2给排水设施的费用
2。2.1消防泵的电费:
计算公式=总功率X每月开启时间X电价
2.2.2排污泵的电费:
计算公式=总功率X每月开启时间X电价
2。.2。3消防水箱清洗费:
计算公式=总用水量X水价/12
2。2。4外排水清污费
计算公式=下水井数量X清洗单价＊每年清洗次数/12
2.2.5喷泉、水系用水损耗费用：损耗是指蒸发与渗漏。
计算公式=每年损耗量＊单价/12
2.2。6维修费
2。3共用建筑、道路维修费
2。4不可预见费（按上述费用总和的5％—10%计）
3.物业管理公共区域清洁卫生费:合肥物业管理费标准.
3.1清洁器械、材料费(拖布、条帚、手套、清洁剂、垃圾袋等）按价值和使用年限折算出每月值
3.2垃圾桶购置费（分摊使用年限)
3。3垃圾清运费
3。4保洁用水
经实际测算，6层楼道清洁一次用水0.03吨，
0.03X119X30X3。2=342元；
3。5消杀费
4.物业管理公共区域绿化养护费用：
4。1绿化工具费（锄头、草剪、喷雾器等)：
4。2化肥、除草剂、农药、补苗、汽油费用：
4.3绿化用水费：
××绿化面积约平方米，经实际测算，1吨水约浇100平方米绿地,按每月浇4次水，按东北地区需浇水8个月计共32次，绿化用水约2元/吨。
/100X32X2/12=4266元
5.物业管理公共区域秩序维护费用
5.1保安系统设备电费(监控、巡更、背景音乐、卫星接收等）:
5.2保安系统日常运行费用:（对讲机电池、频道占用、登记表卡、停车道闸等)
5.3日常保安器材装备费（对讲机、消防用品、警用物品）
6。行政办公费
6.1通讯费用
6.2文具、办公用品费用
6.3车辆使用费
6.4节日装饰费（含彩灯电费)
6。5公共关系费
6.6办公室采暖费(北方才有）
6。7书报费
6.8社区文化宣传费（《鸿城社区报》等）
6。9培训费
6.10办公区、员工生活区电费
6。11办公区、员工生活区用水：
每月冷水400吨，热水100吨。
400X3.2+100X10=2280元 6。12其它杂费
7。物业管理企业固定资产折旧费：
7.1办公设备:电脑、办公桌椅、复印机、文件档案柜、保险柜等。
7。2工程用具：各专业用具,如何收取物业管理费。水工用具、电工用具.
7.3绿化、保洁专业用具。
7.4办公、生活用房装修费。
7.5员工生活用具（床、床上用品、炊事用具、更衣柜等）。
7.6其它。
8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用
9.物业公司利润:按上述1—8项费用的3％计算
10.法定税费:
(按营业额缴纳营业税5％、城市建设维护税按营业税的7%、教育费附加按营业税税额的3％计,合计营业额的5。5%)
物业费=每月管理费用支出/总建筑面积
注：以上测算未考虑收费率问题.

电梯费用测算
一、相关数具：
1．电梯功率；
2．电价；
3．使用率；
4．电梯年检费；总额/12月=＊*元
5．每月维保费：
6．分摊户数；
计算公式：（1X2X3X30+4+5）/6=＊*元/月/户

地下车库费用测算
一、相关数具：
1地库建筑面积;
2．车位数；
3．人工费；
4．照明用电：总数X功率X照明时间X电价X30天=＊＊元;
5．动力用电:通风机 功率X运行时间X30X台数X电价=*＊元;
排风机 功率X运行时间X30X台数X电价=＊*元；
6．维修费; 7．税费5.5％；
夏季： {3+4+5+6+(3+4+5+6)X5。5％｝/车位数=每个车位费用或
｛3+4+5+6+(3+4+5+6)X5.5％}/建筑面积=每平方米费用
8．采暖费：建筑面积X23。5/5个月=*＊元;
9．热风幕费用：功率X运行时间X30X台数X电价/5个月=＊＊元
冬季:{3+4+5+6+8+9+（3+4+5+6+8+9）5。5%}/车位数=每个车位费用或
{3+4+5+6+8+9+（3+4+5+6+8+9）5。5％}/建筑面积=每平方米费用。
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