物业公司车位管理费税率分析.doc

物业收取的车位费用营改增适用税率及相关纳税人身份的探讨
小事项可能也存大分歧。营改增大文、财税[2016]36号文附件一的附件《销售服务、无形资产、不动产》,对车辆停放服务、道路通行服务（包括过路费、过桥费、过闸费等）等按照不动产经营租赁服务缴纳增值税，适用税率为11％.连财以为，不能简单地认为凡与停车相关的服务，均适用不动产租赁服务；且同一收费事项在不同经营模式下,其纳税人、税率、计税方式也可能不同，现就相关事项作如下探讨.
一、关于收取的车位相关费用适用销售服务税目分析
从常规情况来看,车辆找一个停放的地方,然后按时向收费人交费,确实是租用了不动产的使用权，按不动产租赁服务征税可以理解；但是对于特殊情形，尚需具体分析.
(一）物管公司向小区业主按月收取的车位管理费
业主通过一次性支付几十年的车位使用权,其不动产权利已经属于业主.物业管理公司所收费用并非不动产的租赁费，不过是小车的管理服务费,应适用现代服务——商务辅助服务——物业管理，执行6%的增值税率。
(二）地面公用部位的停车费,也需区分不同情形
1、如果是向外来车辆收取的临时停车费,一般按不动产租赁适用11％的税率可以理解(代业主收取）；
2、如果是向小区业主按月收取的固定停车费用，又需要区分如下两种情形：
（1）业委会已授权物业公司代收的费用,应按不动产租赁11％的税率计征，相当于是小区内所有业主租给停车的其他个人；
(2）业委会并未授权物业公司,物业公司所收的费用，也不过是其服务管理的费用,同样应适用6％的税率。
在选择适用服务及税率时，需要区分实质，不能仅看表象，只要是停车费用、全部都视为无形资产出租。因为没有做看护服务的人反过来向不动产权利人收取租金的道理。
二、关于停车不同经营收费模式下的纳税人及适用税率分析
上述(二）1和（二)2(1）两种情形，在实际操作时,也有两种经营模式：
1、包工制：由物管公司收取停车费用，且由物管公司开具发票。这种情形，纳税人为物业管理公司，所收费应按不动产租赁服务11％税率执行；
2、类似酬金制:如果物业公司仅是代小区业委会收取租金,资金直接入业委会账户，并以小区业主名义开具发票，那么纳税人是小区业主、非物管公司。
但小区业主属于增值税纳税人中的其他个人还是其他单位，也值得探讨。
小区业主是由小区内的房屋所有权人的总称，他们都是自然人身份,有共有财产，但不具有法人资格，也未经民政部门登记。如果将其作为其他个人，根据《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局公告2016年第23号）“其他个人采取预收款形式出租不动产,取得的预收租金收入，可在预收款对应的租赁期内平均分摊,分摊后的月租金收入不超过3万元的,可享受小微企业免征增值税优惠政策”.对于预收业主停车租金，如果将业委会看成是其他个人,则理应享受此免税优惠。
如果将业委会看成是纳税人中的其他单位，则应按小规模纳税人3％的征收率执行。两种情形均比一般纳税人物业管理公司执行税率要低。