产正平等与振丰(上海)有限公司房屋买卖合同纠纷上诉案.doc

关于房屋主体结构质量问题的案例
点评： 房屋质量问题,是房产纠纷的热点,房屋主体结构质量问题则是纠纷中的难点. 从本案判例可知,房屋某部位是否属主体结构，并不是能够轻易判断的,法院有时需要委托专业的鉴定机构就此进行鉴定，是否存在质量问题，也需要进行鉴定. 关于房屋质量问题的分析.
【文书标题】产正平等与振丰(上海）有限公司房屋买卖合同纠纷上诉案
【审理法院】上海市第一中级人民法院 【案件字号】(2009）沪一中民二(民)终字第1128号
【审理日期】2009。05。11
【案件分类】房屋买卖合同纠纷
【全文】
产正平等与振丰（上海）有限公司房屋买卖合同纠纷上诉案
上海市第一中级人民法院
民事判决书
(2009)沪一中民二（民)终字第1128号
　　上诉人（原审原告）产正平.
　　上诉人（原审原告）刘炜。
　　上诉人(原审被告）振丰（上海)有限公司。
　　法定代表人姚征，董事长.
　　上诉人产正平、刘炜因与上诉人振丰(上海）有限公司(以下简称振丰公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市南汇区人民法院（2008)汇民一(民）初字第6252号民事判决，向本院提起上诉.本院于2009年3月27日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结.
　　原审查明,2007年12月10日,产正平、刘炜与案外人洪君玫签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定由产正平、刘炜向洪君玫购买坐落于上海市南汇区康桥镇1801弄罗山绿洲别墅区131号别墅(以下简称系争房屋）。嗣后,产正平、刘炜取得了系争房屋房地产权证。2008年6月3日，产正平、刘炜在委托装修部门对系争房屋装修时发现系争房屋构造柱出现断柱、柱内仅用砖头和零星木头填充现象。产正平、刘炜当即向物业部门反映，物业部门立即向振丰公司反映。2008年7月,振丰公司曾几次派人上门维修，因振丰公司未向产正平、刘炜出具原设计单位出具的维修方案,故产正平、刘炜拒绝振丰公司维修。之后，双方为此多次以信函方式交涉，但未果。
　　原审另查明，系争房屋系振丰公司开发的商品房.2002年4月17日,振丰公司与案外人洪君玫签订《上海市商品房预售合同》一份，约定由洪君玫向振丰公司购买系争房屋.2003年11月3日，振丰公司将系争房屋交付洪君玫.　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　　原审又查明，2008年5月16日,刘炜与上海高氏建筑装饰工程有限公司（以下简称高氏公司)签订《上海市家庭居室装饰装修施工合同》一份，约定由高氏公司为刘炜所有的系争房屋进行装饰，承包方式为部分承包，总价款为82万元;工期自2008年5月18日至2008年9月20日；由于刘炜原因造成延期开工或中途停工，高氏公司可以顺延工程竣工日期,并有权要求赔偿停工、窝工损失,每停工、窝工一天,刘炜应赔偿给高氏公司1，550元,合同中另约定了其他权利义务关系.
　　2008年9月9日，高氏公司发函给刘炜,要求其支付停工损失150，350元.
　　因产正平、刘炜与振丰公司就系争房屋构造柱是否属主体结构质量问题存在争议,产正平、刘炜于2008年10月7日向原审法院提出鉴定申请，原审法院依法委托上海房屋质量检测站进行检测,2008年11月17日，该检测站出具沪房鉴（001）证字第2008－1536号房屋质量检测报告,该检测报告的现场分析为：被检测房屋构造柱作用主要是提高多层砖混结构房屋的抗震能力，增强建筑物的整体强度和延性，提高建筑物抗倾覆和抗整体弯曲的能力，从而显著提高砖墙的抗震能力。被检测房屋二层3/B轴构造柱存在土蜂窝、孔洞以及漏浇混凝土等质量缺陷，在地震作用下,会局部削弱建筑物的整体刚性和稳定性，影响砖墙抗裂缝能力.根据检测分析，二层3/B轴构造柱相邻结构未见明显变形开裂,在正常负载作用下，尚不影响安全使用。结论为：（一)经现场检测分析，被检测房屋二层3/B轴构造柱存在混凝土蜂窝、孔洞以及漏浇混凝土等质量缺陷,主要系施工不规范所致.目前上述构造柱相邻墙体未见明显开裂现象。（二）建议按照原设计单位出具的维修方案对上述构造柱进行修改，整改后被检测房屋可以满足原设计使用要求。（三）恢复二层B/2－3轴原窗洞两侧被拆除的墙体，窗洞上部增设钢筋混凝土过梁。修缮建议:将被检测房屋二层B/3轴处构造柱原混凝土全部凿除重新浇灌,凿除前对上部墙体采取临时支撑等安全措施，新浇混凝土强度等级应比原设计提高一级。产正平、刘炜与振丰公司对上述检测报告均无异议，但认为鉴定结论并未明确系争房屋构造柱质量是否属于房屋主体结构。原审法院经征询鉴定人员意见,系争柱子属构造柱，是否属于主体结构问题不属于其鉴定范围，该质量问题是否属于主体结构质检部门有验收标准.针对鉴定结果并未明确系争房屋构造柱质量问题是否属于主体结构范围，原审法院于2008年12月25日向南汇区质量监督站进行了调查,该站答复系争房屋构造柱属于主体结构.产正平、刘炜对原审法院上述调查笔录无异议，振丰公司认为构造柱不属于主体结构。
　　原审审理中，振丰公司对系争房屋构造柱进行了修复，故产正平、刘炜撤回要求振丰公司委托原设计单位（或有同等设计资质的单位）对系争房屋主体结构质量缺陷出具维修设计方案,并对系争房屋进行维修的诉讼请求。产正平、刘炜明确诉讼请求为，要求振丰公司赔偿租金损失156，000元，窝工损失279,000元.
　　原审法院经审理后认为,振丰公司作为系争房屋的开发商，对系争房屋质量负有保修义务。针对房屋不同部位，振丰公司的保修期限为2年至设计文件规定的房屋的合理使用年限。案件争议在于系争房屋构造柱的质量缺陷是否属于主体结构，根据建筑规范标准，系争房屋二层3/B轴构造柱属房屋主体结构范围,故振丰公司对上述质量问题在系争房屋合理使用范围内负有保修义务.审理中，振丰公司对以上质量问题承担了修复责任。对产正平、刘炜提出的租金损失、窝工损失,虽系争房屋柱子属于构造柱,在正常负载作用下,尚不影响安全使用，但该缺陷属于主体结构，产正平、刘炜在发现系争房屋构造柱存在质量问题，房屋存在安全隐患时，在振丰公司尚未修复前，对正常使用房屋存在心理障碍也是情有可原。但振丰公司在2008年7月几次上门要求对系争房屋构造柱进行维修时，产正平、刘炜却以振丰公司未出具原设计单位的维修方案为由拒绝振丰公司维修,故造成振丰公司直至在审理中才对系争房屋构造柱进行维修的责任在于产正平、刘炜，对振丰公司上门要求维修后的损失由产正平、刘炜自负.2008年6月3日产正平、刘炜发现系争房屋构造柱质量问题后即与物业部门进行了反映,物业部门也及时向振丰公司告知了情况，但振丰公司直至2008年7月才上门维修，振丰公司对延期修复期间造成产正平、刘炜的损失应承担赔偿责任。现产正平、刘炜主张租金损失156，000元及窝工损失279，000元，根据上述阐述，由于振丰公司延期修复，致使产正平、刘炜装修延后,造成其一定的经济损失，原审法院结合产正平、刘炜房屋地段、振丰公司延期修复时间等综合因素，酌定振丰公司赔偿产正平、刘炜损失15,000元.对产正平、刘炜主张的窝工损失，虽产正平、刘炜装修过程中发现房屋存在质量问题后,停止了施工，但产正平、刘炜实际就窝工损失并未赔偿给高氏公司，故对该损失不予处理，待上述损失确定后，产正平、刘炜可另行主张权利。对振丰公司主张保修责任应由施工单位浙江国泰建设集团有限公司承担之意见，因振丰公司与施工单位的法律关系属另一法律关系,振丰公司向产正平、刘炜赔偿损失后，可另行主张权利.综上所述，原审法院依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条之规定，判决如下：一、准许产正平、刘炜撤回要求振丰公司委托原设计单位(或有同等设计资质的单位)对系争房屋主体结构质量缺陷出具维修设计方案，并对系争房屋进行维修的诉讼请求；二、振丰公司应于判决生效后十日内给付产正平、刘炜损失15，000元；三、驳回产正平、刘炜的其余诉讼请求.振丰公司如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息.案件受理费4，643元减半收取2，321.50元，检测费用10，000元，合计12，321.50元(产正平、刘炜已预交）,由产正平、刘炜负担2，000元，振丰公司负担10，321。50元，振丰公司负担部分已由产正平、刘炜预交，由振丰公司于判决生效后七日内交纳。
上诉人产正平、刘炜上诉称，原审认定事实不清，理由如下：因主体结构缺陷，振丰公司一直未提供相应的维修方案。而根据建设部《房屋建筑工程质量保修办法》第十条规定：对涉及结构安全的质量缺陷,必须提供原设计单位或相应资质等级的设计单位的维修方案,因此,产正平、刘炜拒绝了对方这种不合法、不合理、不负责任的所谓维修.振丰公司在原审中维修系争房屋共用去了30多天,该30多天的损失应由振丰公司承担,但原审法院没有计算.关于租金,根据产正平、刘炜了解,该地段房屋的租金每月应为25，000元左右,产正平、刘炜与他人签订的租赁合同的租金是26，000元,综合以上因素,上述系争房屋每月租金应为26，000元。关于窝工费,产正平、刘炜在2008年7月已明确告知振丰公司会发生多少损失，但振丰公司仍然拒绝修理，造成产正平、刘炜的损失不断扩大，因此，该损失应由对方承担。故产正平、刘炜要求撤销原审判决第一、二项，依法改判振丰公司向产正平、刘炜支付租金损失156，000元、窝工损失279，000元，并要求上诉费用由振丰公司承担。
　　振丰公司辩称，原审中，房屋已经修复，产正平、刘炜当庭撤回了第一项诉请（即判决主文第一项），这是产正平、刘炜的真实意思表示，其现在要求撤销判决第一项不合理。对原审判决第二项，振丰公司认为不应进行赔偿。关于产正平、刘炜称房屋维修用去了30多天的说法，振丰公司认为不符合实际.2008年11月27日进行维修，用了2天时间，产正平也当庭陈述2008年11月27日进行维修，维修了2天,加上拆除脚手架的时间,其确认2008年12月1日已经修好，即维修时间在5天左右。故振丰公司不同意产正平、刘炜的上诉请求。
　　上诉人振丰公司上诉称，委托鉴定结论对系争房屋质量问题是否属于结构安全问题并未下结论，而鉴定人员当庭解释，对是否属于结构安全问题不能下结论。振丰公司认为，既然不能确定是否属于结构安全的质量缺陷，那只能推定为该质量问题不属于结构安全问题,但原审法院却置专门的房屋质量鉴定部门的鉴定结论于不顾，单以一份一般的谈话形式的调查笔录为依据,认定该房屋质量问题即为结构安全问题.因该房屋质量缺陷不属于结构安全问题，故已过了保修期,振丰公司可以不承担保修责任，但振丰公司为了公司的良好声誉,极力弥补浙江国泰建设集团有限公司（原名萧山市第二建筑工程有限公司）偷工减料给振丰公司带来的负面影响，在法定责任之外，及时给产正平、刘炜保修房屋,但对产正平、刘炜所谓的其他损失,振丰公司没有义务作任何赔偿.再说，即使该房屋的质量缺陷真的属于结构安全问题，因本案中造成保修不及时的责任人系产正平、刘炜，故根据《房屋建筑工程质量保修办法》第十五条，因保修不及时造成新的人身、财产损害，由造成拖延的责任方承担赔偿责任的规定，应由阻挠维修的产正平、刘炜自己承担责任。故振丰公司要求撤销原审判决第二项，依法改判振丰公司不承担责任，并要求上诉费用由产正平、刘炜承担.
　　产正平、刘炜辩称,不同意振丰公司的上诉意见。
　　本院经审理查明,原审法院认定的事实无误,本院予以确认。
　　本院认为,系争房屋的保修问题应适用该房屋买卖合同的有关约定和国家对房屋保修的相关法律规定。产正平、刘炜购买了案外人洪君玫所有的系争房屋后,也承受了洪君玫与振丰公司之间房地产买卖合同中的权利及义务，因而，振丰公司仍应就系争房屋向产正平、刘炜继续承担保修义务.针对鉴定结果并未明确系争房屋构造柱质量问题是否属于主体结构范围，原审法院于2008年12月25日向南汇区质量监督站进行了调查,该站答复系争房屋构造柱属于主体结构。因该站系国家质量管理监督机关,对系争房屋的质量问题作出的解释或认定具有权威性，原审法院据此认定系争房屋构造柱问题属于主体结构问题并无不当，振丰公司的上诉理由缺乏依据,本院不予支持。产正平、刘炜于2008年6月3日发现系争房屋存在质量问题后,通知振丰公司前去维修，但振丰公司直至7月才派人上门维修，产正平、刘炜据此要求振丰公司赔偿上述期间的损失，原审法院综合本案各种情况后酌定为15，000元并无不妥。在振丰公司2008年7月派人上门准备维修系争房屋时,遭到了产正平、刘炜的拒绝，产正平、刘炜的理由为建设部《房屋建筑工程质量保修办法》第十条的规定：对涉及结构安全的质量缺陷，必须提供原设计单位或相应资质等级的设计单位的维修方案.其坚持要求振丰公司提供原设计单位的维修方案才准予维修。关于该条的完整内容为：“发生涉及结构安全的质量缺陷,建设单位或者房屋建筑所有人应当立即向当地建设行政主管部门报告，采取安全防范措施;由原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出保修方案,施工单位实施保修，原工程质量监督机构负责监督。"该办法的第十五条同时还规定：“因保修不及时造成新的人身、财产损害，由造成拖延的责任方承担赔偿责任。” 振丰公司上门维修遭到产正平、刘炜的拒绝后,原设计单位此后也出具了设计方案，在此期间双方也有过多次的信函往来磋商，但系争房屋仍迟至原审审理过程中才由振丰公司进行维修完毕,故原审法院认定造成振丰公司迟至原审审理中才对系争房屋构造柱进行维修的责任在于产正平、刘炜,这与事实相符,也于法有据。原审中，系争房屋已经修复，产正平、刘炜当庭撤回了第一项诉请，此系产正平、刘炜的真实意思表示,原审法院准予其撤回第一项诉请符合法律规定.另外,原审法院对产正平、刘炜主张的窝工损失,已明确鉴于审理时产正平、刘炜就该损失并未实际赔偿给高氏公司，故对该损失不予处理，待上述损失确定后，产正平、刘炜可另行主张权利。本院认为，基于窝工费在原审中还未实际赔偿给高氏公司，振丰公司又对该项费用不予认可，双方存在争议，原审法院对于窝工费不作处理也是恰当的。因而，原审认定事实清楚，适用法律正确,产正平、刘炜以及振丰公司的上诉理由均不能成立，原审法院判决正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一）项的规定,判决如下：
　　驳回上诉,维持原判。
　　二审案件受理费人民币4，643元，由上诉人产正平、刘炜负担4，318元，上诉人振丰(上海）有限公司负担325元.
　　本判决为终审判决.
审　判　长　　侯卫清
代理审判员　　毛　焱
代理审判员　　翟从海
二○○九年五月十一日