上半年青海省房地产估价师制度与政策勘察设计的监督管理考试试题.doc

2016年上半年青海省房地产估价师《制度与政策》:勘察设计的监督管理考试试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟,总分100分,60分及格.
一、单项选择题(共25题，每题2分，每题的备选项中,只有1个事最符合题意）
1、是指商业银行按中央银行规定必须向中央银行交存的法定存款准备金与其存款总额的比率。
A:法定存款准备金率
B：再贴现利率
C：公开市场业务
D：证券保证金比率
E:执行层的组织协调
2、若拆迁当事人对裁决不服，可以在接到裁决书之日起日内向作出裁决的房屋拆迁管理部门的本级人民政府申请行政复议。
A：15
B：30
C：45
D：60
E：房地产估价机构必须加盖公章
3、属于直接融资的金融工具为__。
A．存款单
B．保险单
C．支票
D．银行承兑汇票
4、按照《契税暂行条例》，由承受人自转移合同签订之日起日內办理纳税申报手续,并在征收机关核定的期限内缴纳税款。
A：10
B：15
C：20
D：30
E:执行层的组织协调
5、企业债券作为一种有价证券,其还本付息的期限一般是__。
A．1年
B．1～2年
C．3～5年
D．5～6年
6、投资者对房地产内部使用功能的变动，体现了投资者对房地产投资__的重视。
A．各异性
B．适应性
C．相互影响性
D．专业管理依赖性
7、基准地价是城市中均质区域内的土地．【2003年考题】
A：最低价格
B：最高价格
C：平均价格
D：成交价格
E：工业用地的监测点评估价格
8、对房屋拆迁纠纷的裁决应当自收到申请之日起__内作出。
A．28日
B．28个工作日
C．30日
D．30个工作日
9、估价对象及下列交易实例均为单层标准厂房，估价对象的建筑面积为1200m2，现空置.估算估价对象的租金时，最适宜作为可比实例的为__。
A．建筑面积1800m2，两年前出租,年租35万元,位于同一工业区
B．建筑面积1100m2,近期出租,年租150元/m2，位于20km外
C．建筑面积10000m2,近期出租，年租180万元，位于同一工业区
D．建筑面积1000m2，近期出租，年租20万元,位于同一工业区
10、在进行项目评估时，如果开发商还没有购买土地使用权，土地费用往往是一个__。
A．参考数字
B．限定数
C．可读参数
D．未知数
11、（)是具有社会保障性质的政策性商品住房，政府对其建设在土地供应和税费征收上给予很多优惠，但其销售价格和销售对象要受政府的指导.
A．廉租房
B．经济适用房
C．市场价商品住宅
D．商品房
12、自年以后,城镇住房制度改革取得了重大突破，掀起了第一轮房改热潮.
A:1978
B：1982
C：1986
D：1987
E:房地产估价机构必须加盖公章
13、房地产开发企业资质审批由国务院建设行政主管部门审批的是__。
A．一级资质
B．一、二级资质
C．一~三级资质
D．一～四级资质
14、某在建工程现拟拍卖，已知该在建工程是半年前通过一次性付款取得土地，目前已经完成地上一层结构部分，半年后开始预售,1年后可竣工,销售期为1年，销售收入在销售期内均匀实现，则采用成本法评估该在建工程价值中计算土地取得费用的投资利息的计息期和采用假设开发法评估该在建工程价值中对开发完成后的价值进行折现时的折现期分别为。
A：0.5年和1年
B：0.5年和1。5年
C：0。5年和2年
D:1年和1。5年
E:工业用地的监测点评估价格
15、某租户承租某商场的部分柜台，双方商定基础租金为15万元/月,并当租户的月营业额超过150万元收取3％的百分比租金。当租户的月营业额为180万元时，其应缴纳的租金是__万元。
A．13.2
B．15。9
C．19。5
D．20。4
16、对于任意拍卖,下列说法错误的是。
A：以生效的法律文书为依据
B：属于民事行为
C：必须以委托人对标的物拥有所有权或处分权为前提
D:目的在于将物品交换兑现
E：执行层的组织协调
17、在某商业街深度30.48％（即100英尺）、临街宽度20％的矩形土地，总价为1200万元.根据四三二一法测,与其相邻、临街深度为45。72％（即150英尺)、临街宽度20%的矩形土地的总价为__万元。
A．1504
B．1404
C．1304
D．1204
18、某开发商所开发的物业质量与市场领导者的物业质量相近,如果定价比市场领导者的定价低,则其采用的是__。
A．随行就市定价法
B．价值定价法
C．应战定价法
D．挑战定价法
19、关于确定估价时点与得出评估价值先后次序的说法，正确的是。
A：确定估价时点在先,得出评估价值在后
B：得出评估价值在先，确定估价时点在后
C：确定估价时点与得出评估价值同时进行
D：确定估价时点与得出评估价值无先后表示，谁先谁后都可以
E:工业用地的监测点评估价格
20、某旅馆共有300张床位，平均每张床位每天向客人实收50元，年平均空房率为30％，该旅馆营业平均每月花费14万元．当地同档次旅馆一般床价为每床每天45元，年平均空房率为20％,正常营业每月总费用平均占每月总收入的30％．该类房地产的资本化率为10％．该旅馆的价值为.
A：2759．4万元
B:2789．3万元
C：2843．6万元
D:2987．6万元
E:工业用地的监测点评估价格
21、某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元／㎡，正常开发成本为1500元／㎡，管理费用为前两项的5％,投资利息占直接成本的5％,销售费用为100元／㎡,直接成本利润率为6％，则开发后的地价为．【2006年考题】
A：1840元／㎡
B：2840元／㎡
C：2966元／㎡
D：3000元／㎡
E：工业用地的监测点评估价格
22、某国的现金流通量为4000万亿元，单位和个人的活期存款为1000万亿元，单位和个人的定期存款为2000万亿元，其他存款为500万亿元，则该国的狭义货币为__亿元.
A．4000
B．5000
C．7000
D．7500
23、有一房地产,未来第一年净收益为20万元，预计此后各年的净收益会在上一年的基础上增加2万元，收益期为无限年，该类房地产资本化率为10％，则该房地产的收益价格为（）万元。
A．400
B．450
C．500
D．540
24、在估价报告中应包含一份由的估价师签名、盖章的声明.
A:本估价机构所有
B：所有参加该估价项目
C：对该估价项目负第一责任
D:任本估价机构法定代表人
E：工业用地的监测点评估价格
25、从事房地产经纪活动的基本条件是__。
A．取得房地产经纪人协理从业资格
B．取得房地产经纪人执业资格
C．取得房地产经纪人员相应职业资格证书
D．取得房地产经纪人职业资格并经注册生效
二、多项选择题(共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分)
1、在明确了估价基本事项的基础上，应对估价项目进行初步分析，拟定估价作业方案．估价作业方案的内容主要包括。
A：估价服务费的支付方式
B:拟调查搜集的资料及其来源渠道
C:预计所需的时间、人力、经费
D:估价作业步骤和时间进度安排
E：违约责任
2、评估某宗房地产2005年9月末的价格，选取的可比实例成交价格为3000元/m2,成交日期为2005年1月末，该类房地产自2005年1月末至2005年9月末的价格每月与上月的变动幅度为1.5%，2。5％,0。5％，—1。5％，-2。5％，-1。0％，1。5％，-1。5%，0.则该可比实例在2005年9月末的价格为（)元/m2.
A．2938
B．2982
C．3329
D．3279
3、下列关于产权调换房屋和货币补偿两种拆迁补偿方式，表述正确的是.
A：产权调换房屋实质上是按等价交换的原则，由拆迁人按被拆除房屋的评估价对被拆迁人进行补偿,再由被拆迁人按市场价购买拆迁人提供的产权调换房屋
B：产权调换房屋以被拆迁房屋的评估价与产权调换房屋的市场价进行差价结算，多退少补
C：产权调换房屋不存在多退少补问题
D：无论实行货币补偿还是产权调换，有一个基本原则必须明确，即等价原则
E：从价值量来衡量，产权调换与货币补偿是不等价的
4、分析市场趋势的方法有.
A:潜在分析法
B：宏观环境预测法
C：销售人员意见综合法
D：专家意见法
E：购买者意图调查法
5、现有某宗房地产,建筑面积为85.16m2，成交总价为60万元人民币,分4次支付，首付18万元，其余分三期支付，半年后支付14万元，一年后再支付14万元，余款两年后付清。则该宗房地产的实际成交价格为（）元人民币/平方米建筑面积。
A．6774。31
B．7045.56
C．6974。58
D．7034。52
6、根据求取建筑物重新购建价格中的建筑安装工程费的方法来区分,求取建筑物重新购建价格的方法有（）。
A．单位比较法
B．市场提取法
C．分解法
D．工料测量法
E．分部分项法
7、下列关于征地的表述中,正确的有。
A:根据当前宪法规定，集体土地依法转为国有土地的行为是“征收"而非“征用”
B：任何地上附着物和青苗，征地时一律给予补偿
C：由农村集体组织安置的人员，安置补助费由农村集体经济组织管理和使用
D：土地补偿费和安置补助费之和最高不得超过被征收前3年平均年产值的30倍
E：征地时的水井，属于地上附着物补偿
8、某房地产开发项目，当=14%时,净现值为450万元；当=15％时，净现值为-200万元,平均资金成本率为13。2%，基准收益率为10％.该项目的财务内部收益率为。
A：20％
B：14。31%
C：14。69%
D:14。80％
E:借款合同
9、A房地产开发公司在一项目投标中，符合中标人条件的是.
A：其标书能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准
B：其标书能够不同程度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准
C:其标书能够满足招标文件的形式性要求
D：其标书能够满足招标文件的实质性要求，并经评审的投标价格最低但不低于成本
E：其标书经评审的投标价格最低且低于成本
10、A房地产开发公司在B县开发建设经济适用住房小区，该经济适用住房项目每平方米成本价中，征地和拆迁补偿费100元，勘察设计和前期工程费200元，建安工程费800元，住宅小区基础设施建设费（含小区非营业性配套公建费）100元,贷款利息30元.其每平方米开发利润应不高于元.
A:12
B：24
C：36
D：48
E:执行层的组织协调
11、甲公司为规避风险，购买了企业财产保险，其可投保的标的是。(2009年试题)
A：甲公司非法占用了财产
B：甲公司所有的危房
C：曱公司替乙公司保管的财产
D:甲公司未经规划许可建造的房屋
E：执行层的组织协调
12、某收益性物业的潜在毛租金收入为20万元,假设在某报告期内的空置率为20％,所有用户都能按时缴纳租金，物业的其他收入为2万元,则此报告期该物业的有效毛收入为__万元.
A．16
B．18
C．20
D．22
13、企业同时向几个细分市场销售一种产品时,该企业采用的目标市场选择模式是__模式。
A．单一市场集中化
B．产品专业化
C．市场专业化
D．全面覆盖
14、在市场经济条件下,利率的高低主要取决于。
A：资本供求状况
B:GDP指标
C:政策性因素
D：国际经济环境
E：社会平均利润率
15、在具体的房地产估价作业中,房地产估价师应遵守普遍适用的技术性原则，即普适技术性原则,主要有__。
A．客观原则
B．合法原则
C．最高最佳使用原则
D．估价时点原则
E．替代原则
16、下列选项中，属于违法建设的工程有.
A：未取得建设工程规划许可证的建设工程
B:临时建设工程
C：违反建设工程规划许可证规定的建设工程
D：城市规划行政主管部门不按照法律规定批准建设的项目
E：擅自变更批准的规划设计图纸的建设工程
17、《中华人民共和国城市房地产管理法》对等主要管理环节,确立了一系列基本制度，作出了具体规定。
A：房地产开发
B：如何取得国有土地使用权
C:房地产权属登记
D：耕地保护
E：城乡规划
18、下列报表中，不属于房地产开发项目财务报表中基本报表的是。
A:资本金现金流量表
B：资金来源与运用表
C:损益表
D：投资计划与资金筹措表
E：借款合同
19、某房地产的报酬率为8%,收益期限为30年时的价格为4000元/m2。若报酬率为6％、收益期限为50年时，则该房地产的价格为__元/m2。
A．3800
B．4500
C．5200
D．5600
20、价格等于“成本加平均利润”，是长期内平均来看的,而且还需要具备下述条件中的__。
A．生产成本高于市场平均成本
B．生产成本低于市场平均成本
C．自由竞争
D．该种商品本身可以大量重复生产
E．生产成本等于市场平均成本
21、下列关于房产税税率的表述中,正确的有。（2009年试题）
A：按房产余值计证的为1．2％
B：按房产余值计征的为2．4％
C：按房屋租金计征的3％
D：2008年3月1日起，个人出租房屋按4％的税率征收
E：按房屋租金计征的为12％
22、基本预备费是按三项之和为计费基础，乘以基本预备费率进行计算。
A:设备及工器具购置费
B：建安工程费
C：工程建设其他费用
D：直接工程费
E：间接工程费
23、调查项目可分为。
A：试探性调查
B：基础性调查
C：背景性调查
D:描述性调查
E：因果性调查
24、下列不属于房地产转让行为的是。
A:国有土地使用权
B：地上建筑物
C:其他附着物产
D：继承的物产
E：执行层的组织协调
25、建设单位应当自领取施工许可证之日起__内开工。
A．15日
B．30日
C．3个月
D．6个月