下半年山西省房地产估价师理论与方法价值类型试题.doc

2015年下半年山西省房地产估价师《理论与方法》:价值类型试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟,总分100分，60分及格.
一、单项选择题（共25题,每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、文物艺术品属于.
A：允许流通物
B：禁止流通物
C：限制流通物
D：一般流通物
E:执行层的组织协调
2、城市规划的实施管理主要包括两部分内容.
A：报建审批管理和批后管理
B：网络管理和批后管理
C：报建审批管理和人工管理
D：批后管理和微机管理
E：房地产估价机构必须加盖公章
3、赵某以12000元/㎡的价格购买了230㎡的商铺用于出租经营，购买价中的60％来自银行贷款。该贷款在10年内按年等额偿还，年利率为10％,每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润共34万元，则其偿债备付率为__。
A．0。12
B．0.21
C．1.26
D．2。05
4、下列关于比例尺的选用,说法错误的是。
A:建筑和设备安装工程图纸注明比例尺
B：一个图形一般只采用下种比例尺
C:结构施工图一般要注比例尺
D：允许一个图形使用两种比例尺
E:执行层的组织协调
5、自2008年11月1日起，对个人首次购买90m2及以下普通住房的,契税税率暂统一下调到__.
A．1％
B．2％
C．3%
D．4％
6、在国有建设用地使用权挂牌出让中,为竞买人确定报价提供参考依据的估价,一般是评估。
A:挂牌底价
B:正常市场价格
C:竞买人可承受的最高价
D：最可能的成交价
E：工业用地的监测点评估价格
7、估价中的不同意见和估价报告定稿之前的重大调整或修改意见__。
A．应作为估价资料归档
B．不应作为估价资料归档
C．由估价机构决定是否归档
D．依委托人的意见决定是否归档
8、某幢大厦的房地总价值为5000万元，甲公司拥有其中的商业部分，此部分的房地价值为1000万元；乙公司拥有其中的写字楼部分，此部分的房地价值为500万元。按房地价值分摊方法计算甲、乙两公司占有的土地份额为（）.
A．20%
B．10％
C．30％
D．40%
9、一套总价60万元的住房，在实际交易中的付款方式可能有下列几种情况：（原题由于教材说法有误，笔者作了修改)(1)．要求在成交日期时一次付清。(2)．如果在成交日期时一次付清,则给予折扣5%。（3）．以抵押贷款方式支付，首期支付10万元，余款在未来10年内按月等额支付。（4)．约定一年后一次付清.(5）．从成交日期起分期支付，首期支付20万元，余款在一年内分两期支付,每隔半年支付20万元.下列选项中，名义价格和实际价格相同的是.
A：第(1）种情况
B：第(2）种情况
C:第（4)种情况
D:第（5）种情况
E:工业用地的监测点评估价格
10、关于维修基金管理的下列表述中,正确的是.
A：业主委员会成立以前，维修基金由房地产行政主管部门代管
B：业主委员会成立以后，维修基金由物业管理企业代管
C：维修基金在银行专户存储,专款专用；基金闲置时，不得挪作他用
D:业主转让房地产所有权时，结余维修基金予以退还
E：执行层的组织协调
11、制订进度计划时,__法从图中看不出各项工作之间的相互依赖和相互制约的关系，看不出一项工作的提前或落后对整个工期的影响程度,看不出哪些工序是关键工作.
A．横道图
B．网络图
C．进行图
D．工序图
12、某房地产的报酬率为8％，收益期限为30年的价格为4000元／㎡．若报酬率为6％，收益期限为50年,则该房地产价格为。
A：3000元／㎡
B：4500元／㎡
C：5200元／㎡
D：5600元／㎡
E:工业用地的监测点评估价格
13、抵押房屋订立抵押合同前已出租的，原房屋租赁合同。
A：不受该抵押权影响
B:应当解除
C：没有效力
D：不得对抗抵押权
E:执行层的组织协调
14、下列关于房地产拍卖竞买人条件，表述错误的是，。
A：中华人民共和国境内的自然人、法人和其他组织都可以作为房地产拍卖标的的竞买人
B:在国家允许的范围内,房地产竞买人不可以是境外的自然人或法人
C：对于集体土地上建成的房屋，居住房屋的竞买人只能是房屋所在地乡镇范围内具备房屋建设申请条件的人
D：对于集体土地上建成的房屋，非居住房屋竞买人为房屋所在地乡镇范围集体经济组织或者个体经营者
E:执行层的组织协调
15、拍卖一非公物房地产,市场价2800万元,确定保留价2300万元，起拍价1500万元，成交价3200万元,事先未约定佣金标准，拍卖人可以向委托人收取的佣金最高为__万元。
A．64
B．96
C．160
D．224
16、组成总体的前提条件是.
A：构成总体的所有单位所有主要属性都必须相同
B：构成总体的所有单位至少有一个主要属性相同
C：构成总体的所有单位至少有一个主要属性不相同
D：构成总体的所有单位最多有一个主要属性相同
E：执行层的组织协调
17、下列属于运用比较法进行估价的步骤的是(）。①选取可比实例；②搜集交易实例;③建立价格可比基础；④进行交易日期修正；⑤进行交易情况修正；⑥进行房地产状况修正；⑦求取比准价格.
A．①②③④⑤⑥⑦
B．②①③⑤④⑥⑦
C．①③②④⑥⑤⑦
D．②①③④⑤⑥⑦
18、企业同时向几个细分市场销售一种产品时,该企业采用的目标市场选择模式是__模式。
A．单一市场集中化
B．产品专业化
C．市场专业化
D．全面覆盖
19、已知某房地产开发项目的开发成本为2000元/m2，开发商的目标利润率为15%，当前的销售税率为6％，按成本加成定价法可定价为__元/m2。
A．2420
B．2438
C．2447
D．2503
20、公共配套设施建设费在房地产开发项目投资估算的费用构成中属于。
A：土地费用
B：前期工程费
C：房屋开发费
D:管理费用
E：借款合同
21、根据《中华人民共和国刑法》规定，国家机关、工作人员徇私舞弊,违反土地管理法规滥用职权，非法批准征用、占用土地，或者非法低价出让国有土地使用权，情节严重,并致使国家或者集体利益遭受特别重大损失的,处以有期徒刑，该刑期是。
A:三年以上六年以下
B:二年以上五年以下
C：三年以上七年以下
D：五年以上十年以下
E：房地产估价机构必须加盖公章
22、__原则是指会计记录和会计信息必须清晰、简明，便于理解和使用。
A．及时性
B．简便性
C．明晰性
D．可比性
23、下列关于利率的叙述有误的是__。
A．利率从不同角度分类，可分为固定利率和浮动利率，市场利率与公定利率
B．我国金融机构的存贷款一般使用固定利率，并且所有金融机构都要使用国家规定的统一利率
C．浮动利率可以降低借贷双方承担的利率风险
D．我国利率的制定及调整，由中国人民银行颁布并组织实施
24、某地区商品住宅价格自2000年至2004年分别为681元／㎡、712元／㎡、744元／㎡、781元／㎡和815元／㎡,采用平均增减量法预测该地区商品住宅2006年的价格为元／㎡.
A：849
B:865
C：882
D:915
E：工业用地的监测点评估价格
25、在房地产开发投资中，属于财务费用的是。
A：折旧费
B：审计费
C：金融机构手续费
D：无形资产摊销费
E：借款合同
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0。5 分)
1、根据转让的对象房地产转让可分为。
A：有偿
B：无偿
C：地面上有建筑物的转让
D：地面上无建筑物的转让
E：出让方式取得的土地使用权转让
2、搜集交易实例搜集的内容一般必须包括.
A：交易双方的基本情况和交易目的
B：交易实例房地产的状况
C：成交日期、成交价格、交易情况
D:交易期限长短
E:办理房地产交易手续的情况
3、申请核定一级房地产估价机构资质的应当向提出申请。
A：国务院
B：国务院建设行政主管部门
C：省人民政府建设行政主管部门
D:自治区人民政府建设行政主管部门
E：直辖市人民政府房地产行政主管部门
4、城市用地的建设条件评价一般包括三个方面。
A：城市用地布局结构评价
B：城市市政设施和公共服务设施评价
C：社会、经济构成评价
D：城市土地质量评价
E：城市用地环境评价
5、下列财务报表中，储存基础性数据的是__.
A．辅助报表
B．资产负债表
C．资金来源与运用表
D．现金流量表
6、下列不属于业主大会职责的是__。
A．制定、修改业主公约和业主大会议事规则
B．选聘、解聘物业管理企业
C．监督业主公约的实施
D．决定专项维修资金使用、统筹方案,并监督实施
7、根据房地产市场自然周期的理论,商品房租金增长率下降是处于自然周期的。
A：第二阶段
B：第一阶段初期
C：第一阶段后期
D：第三阶段
E：第四阶段
8、房屋预告登记后,债权消灭之日起内未申请登记的，预告登记失效.
A:30日
B：3个月
C：1年
D:2年
E：执行层的组织协调
9、下列__等是影响房地产制度的政策因素。
A．税收政策
B．人口素质
C．经济发展状况
D．特殊政策
E．有关规划和计划
10、中国民法的基本原则包括、禁止滥用权利原则.
A：平等原则
B:诚实信用原则
C：公序良俗原则
D:自愿原则
E:强制原则
11、法的分类中,按法所规定的内容不同分为。
A:实体法
B：普通法
C：特殊法
D:程序法
E：一般法
12、实物期权方法可以应用于房地产投资决策,主要是因为房地产投资具有.
A:可预测性
B：不可控性
C：不可逆性
D：可延期性
E：不可变更性
13、税收的本质决定了它具有的特征。
A：强制性
B：固定性
C:无偿性
D：一致性
E：有偿性
14、从事房地产估价，首先要有房地产__。
A．估价业务
B．估价目的
C．估价对象
D．估价程序
15、下列关于拍卖佣金的表述中，错误的有.
A：拍卖人收取佣金是一种法定行为
B:对非公物拍卖，委托人与拍卖人未作约定而成交的,扣卖人可以向委托人收取不低于拍卖成交价6％的佣金
C：委托人既可采取前期支付法也可采用扣除法支付拍卖佣金
D：公物拍卖时，拍卖人一律不得向委托人收取拍卖佣金
E：收取佣金比例按照同拍卖应交价成正比的原则确定
16、房地产拍卖登记需提交的资料中不包括__。
A．申请书
B．登记表
C．房地产权证
D．拍卖公告
17、建设行政主管部门，对勘察设计持证单位的资质实行__。
A．资质年检制度
B．资质审查制度
C．资质复查制度
D．资质审批制度
18、根据原建设部《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》，下列属于房屋拆迁管理部门终结裁决情形的有。
A：申请人撤回裁决申请的
B：发现申请人或者被申请人不是裁决当事人的
C：受理裁决申请后，当事人自行达成协议的
D：作为自然人的申请人死亡，需等待其近亲属表明是否参加裁决的
E：裁决需要以相关裁决或法院判决结果为依据的，而相关案件未结案的
19、在下列房地产定价方法中，属于竞争导向的房地产定价方法是__。
A．随行就市定价法
B．认知价值定价法
C．领导定价法
D．挑战定价法
E．目标定价法
20、当投资者准备进行一项房地产投资时，很重视对房地产所处宏观__的研究。
A．区位
B．环境
C．政策
D．文化
21、强制拍卖的基本原则指.
A:法院处置权限定原则
B：法院任意处置原则
C：法院主导拍卖程序原则
D：公开性原则
E：法院指定处置原则
22、投资利润率的计算基数不包括__。
A．土地取得成本
B．开发成本
C．管理费用
D．销售费用
23、防范估价风险的最后一道防线是__。
A．估价师声明
B．估价的假设和限制条件
C．审核估价报告
D．估价报告应用有效期
24、在众多的不确定性因素中，找出对项目经济评价指标影响较大的因素,并判明其对开发项目投资效益影响的程度，是分析的目的。
A：盈亏平衡
B:敏感性
C：风险
D：概率
E：借款合同
25、下列关于供给价格弹性系数，表述正确的是。
A:供给价格弹性系数是供给量变动率与价格变动率的比值
B：供给价格弹性系数的数值一般都为负值
C:供给价格弹性系数的数值一般都为正值
D：供给价格弹性系数反映了供给量与价格反方向变动的供给规律
E:同一条供给曲线上不同点的供给价格弹性系数大小并不一定相同