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孝顺金三角商业广场策划方案

前 言

中国楼市，受国家宏观调控政策影响，已经步入转型期，房产界整合、调整时期已经来临；消费者购房也已渐进理性，抢购热潮已经过去……房地产普遍行情，对孝顺商业广场项目标推出显然造成了很多不利。好在，普遍并不代表全部，取得本案销售成功并不是不可能。那么，孝顺商业广场项目标市场机会点在哪里呢？

    实际上，本企业自从接收该项目以来一直在思索这个问题。商业广场服务小组经过多日分析和讨论，《孝顺商业广场策划方案》最终出笼。本方案在对金华、义乌、孝顺市场调查、了解基础之上，综合了现在楼市总体行情，并结合我们多年房产项目标策划服务经验，反复推敲而成。

    尽管如此，本方案也不尽十全十美，或许会存在一些不完善或疏漏之处，还望谅解，并给予指正。但我们能够确定，本方案对孝顺商业广场成功销售，含有极大借鉴意义。

目录
第一部分 市场分析
一、宏观市场分析
二、金华、义乌市场分析
三、孝顺市场分析
四、竞争对手分析
五、消费者分析
六、项目SWOT分析
七、市场结论
第二部分 项目总体推广策略
一、项目总体定位
二、商场商品定位及功效定位
三、目标用户群体锁定
四、品质策略
五、关键卖点提炼
六、项目销售周期划分
七、媒体推广策略
八、活动营销策略
九、宣传效果要求
十、定价策略
十一、广告推广费用初步预算
第三部分  相关孝顺商业广场几点提议
一、建筑计划设计提议
二、配套设施提议
三、商铺间隔提议
四、物业管理/商业管理提议

第一部分 市场分析

本部分针对商业广场项目所处宏观政策、市场背景和竞争对手情况、消费者心理分析和项目本身优劣势进行分析，并得出相关结论。

一、宏观市场分析
 连续火爆多年房地产业，为中国经济发展带来了很大促进作用；但多年来因为开发商狂热圈地和购房贷款现象严重，使得楼市风险过分集中于银行。房产界这一现象引发了相关政府部门高度关注，并引发了“中国楼市是否存在泡沫”大讨论。最终国家相关部门出台了专门针对中国房地产业宏观调控政策，政策大致内容以下：
一、 提升开发商自有资金百分比；
二、 紧缩购房贷款。
地产业也所以进入了转型期，具体表现在：
一、开发商因为资金关系，拿地越来越难，投资也越来越谨慎；
二、消费者购房越来越理性，观望态度越来越浓；
三、纯粹投资客正慢慢淡出市场。

二、金华、义乌目前市场分析
金华市区房价现在在3000元——4500元之间，而义乌大部分房价在4000元以上，价格连续几年高涨，已经超出一般市民承受能力。因为政策影响，金华房产现在不大景气，开发项目也不尽合理，突出一点单身公寓和商铺较多，适合老百姓住房较少；义乌整体房价高价位和攀升百分比过快，也使得投资回报率越来越低，时间也越来越长。

三、孝顺目前市场分析
孝顺在金华和义乌两地交叉点上，整体乡镇布局缺乏合理计划，交通不便利，相当繁杂，无便利交通工具。城镇无经典支柱产业，配套公建少，基础设施微弱，文化娱乐场所少，卫生环境差。孝顺作为计划发展中乡镇，除了四季新城、农民新村，暂无大项目，整体房产业发展刚刚起步，本项目和四季新城相邻，位置相当不错。
孝顺现在除了一个电动工具厂，没什么大型支柱产业。未来孝顺镇伴随工业园建立，在金华、义乌交叉点优势将越来越显著，大力推行工业化发展，将促进镇综合经济实力日益增强，居民消费水平也将极大提升。工业化进程肯定带来商业消费，未来商业环境也将越来越浓。

四、竞争对手分析
经过前期调查发觉，对本案推广将可能竞争威胁项目来自四季新城、福泰龙、华丰商城等多个项目，下面将逐一对此做简单分析：
一、四季新城是孝顺最大楼盘，品牌好、面积大、建筑项目丰富、配套设备完善、地理位置优越，著名度在当地相当高；
二、福泰龙地段好，跟本项目一样，属于商业价值高，未来它若建成商铺将是本项目标关键竞争对手。
三、华丰商城和本项目几乎同质，建筑面积和建筑风格相近，毗邻四季新城和农贸市场，是本案最大竞争对手，估量和本案将形成价格上竞争。

五、消费者分析
消费者购房，受国家宏观调控政策影响，已步入理性，观望态度也越来越浓，纯粹投资客也慢慢在淡出市场。但这并不表明消费者购房需求在萎缩。实际上，部分品质好、地段好、价格适宜楼盘仍受到消费者追捧。尤其在孝顺市场，大家收入水平普遍较高，而房产业也刚刚开始起步，房价还有较大升值潜力。
伴随经济不停发展，创业机会已经越来越小。富裕大家肯定会将闲散资金用于投资再增值，而现在银行利息不高，在“一铺养三代”传统观念影响下，投资商业物业将大有些人在。

六、项目SWOT分析
所谓知己知彼方能百战不殆，房产项目甚于战役，前期定位一旦失败，将全方面影响后期销售。所以对项目进行SWOT分析是必不可少。SWOT分析指是项目标优劣势、和目前环境下所存在机会和威胁。
（一）、项目优势
1、 地段：本案在孝顺镇北部，北部是镇政府未来计划开发关键，而本案是计划开发区中“龙头”位置，是连接老城区和新城区一个关键结点 。
2、 交通：本案在金山大道以东、府前路以南，是孝顺镇出城至金华、义乌必经道路，有多路出城公交车经过此处，交通极为便利。
3、 可视未来商业中心：孝顺大型公建项目，如农民新村、娱乐中心、农贸城、四季新城及孝顺溪绿化改造工程项目全部在镇北建设；而孝顺商业广场工业园建立，则将加速镇北计划和经济发展，将聚集更多人流和商机；所以这些将加紧本案所在区块成熟和发展，自然造就本案成为一个繁荣商业中心。
4、 投资机会点：因为金华、义乌市区连续上涨，已超出一般老百姓经济承受能力，可上升空间相对较低，而孝顺东邻义乌市，西接金华，距离金华和义乌市区仅20余公里，而房价相对金华、义乌市区低很多，形成价格洼地，投资增值空间大。
5、 计划理念：依靠孝顺商业广场“以人为本”领先一步计划理念，计划设计表现时代特征和地方特色、配套设施齐全、环境舒适优美、合理丰富户型，并结合布局做到了“人车分流”、“商用，居住分流”。整体建筑错落有致，布局合理有序，充足借引周围水景怡人景色，使计划达成建筑和环境，人和环境最好结合，发明一个“现代、亲切、美观、舒适”商业街和“宜人、友好、高品质”人居小区。
6、 商业设施：自动扶梯、中空内庭、中心花园广场、统一精装修、背景音乐系统、消防系统、智能化系统等设施和设备必将在小城镇引发轰动，形成一定影响力和著名度。
（二）、项目劣势
1、 售价偏高：因为受地价、建筑用材等原因，本案价格肯定比起竞争对手四季新城、福泰龙、华丰商城来说要高很多，将给销售带来一定压力和瓶颈。
2、 规模中等：受地块原因，项目规模相对偏小，将损失一大部分重视规模高端用户和投资客。
3、 环境不理想：本案全部为临街建筑，且商住混合，噪音和灰尘将成为最大环境污染；加上容积率偏高，绿化率太低等原因均不理想。
4、 配套设施通常：因为容积率偏高，小区内除了道路几乎没有空余地方来建配套设施，配套设施严重匮乏将影响业主生活质量和生活方法，从而影响目标用户购置信心。
5、 著名度较低：四季新城是孝顺最大楼盘，著名度第一，而且从宣传概念计划上抢踞了孝顺高级住宅第一区概念，本案在此方面已失去先天优势。
6、商业气氛有待培育：本案所在地即使地处孝顺关键地段，但该区域总体商业气氛还有待培训。
（三）、项目威胁
1、 受政策和宏观调控影响，造成楼市行情不佳，消费者购房信心不足。
2、 来自四季新城、福泰龙、华丰商城等多个项目标价格和规模竞争，形成目标用户群过份分流。
3、 本案沿金山大道商铺计划为店中店商业模式和格局，且整体面积过大，有部分用户受传统商铺影响，不接收这种商业模式和格局。
4、 部分投资用户担心和杭州等地类似商业物业一样，因为后期管理不到位而难以经营，从而影响投资信心。

（四）、项目机会
1、 孝顺房产业刚起步，房价有较大升值空间。
2、 金华、义乌两地发达经济辐射和浓郁商业气氛。
3、 孝顺现在专业大型商业物业不多。
4、开发商拥有品质意识，理念超前。
5、 孝顺民间资本雄厚和众多农民失地赔偿款。
七、市场结论
购房贷款控制，政策约束，一定程度上形成了整体楼市低迷，购房者对楼市观望，但作为经济增加主命脉不会有太大振动。作为一个新开发楼盘，只要凭借真正做到过硬品质铸造，再依靠优异营销推广一定能出奇制胜，肯定能取得辉煌业绩。孝顺作为正在计划发展中千年古镇，房产业却处于发展刚刚起步阶段。
本项目应尽可能避免政策和金华，义乌两地楼市带来种种不利影响，发挥作为镇政府计划发展关键和工业化进程中强大带动发展优势，制订全方面到位方案，在成功推广建设项目同时，做到效益利润最大化。

第二部分 项目总体推广策略

 本部分将依据前面市场分析得出结论，从项目定位、目标用户群体锁定、媒体推广策略、活动营销策略和定价策略等方面着手，把孝顺·孝顺商业广场营造成为孝顺最高级次、最高水准、最高现代化、最含有投资回报现代商业圈。

一、项目总体定位
（一）、理念
楼盘命名确定：孝顺商业广场
理念策略：开启孝顺商业新时代 
广告语：商业新焦点/商业新时代/商住金地带
理念即理想、信念和观念总合，理念策划目标是为项目提供优质软件。总体形象定位，着重处理孝顺商业广场在大家心目中关键印象“是什么”或“将是什么”问题。本项目顺应孝顺商业市场改变，在缺乏高级现代化商业场所孝顺，打出“商业时代”招牌，来填补房地产市场空白，以未来繁荣关键点、现代计划、现代商场建筑、健全配套设施为强势卖点，迎合市场和社会发展趋势，立足于项目本身资源优势。
对开发商来讲，投资回报风险将会大大降低，对购置者而言，产品附加值已大于产品本身，提升了商品“功效价格比”。它必需经过反复思索，认真提炼，大胆创意。
（二）理性化描述
商业新焦点/商业新时代/商住金地带
口号诠释：伴随孝顺镇城市化发展和未来伴随工业园地开发，居民收入将越来越高，消费能力越来越强。政府要员，税务局，公务员，镇上居民，和工业园打工人员，她们是一批可观消费人群。而当地市场、商店大多是停留在集市偏上规模，稍高级购物场所根本没有。孝顺商业广场将是孝顺未来商业中心，占据未来孝顺镇关键商品消费市场，它诱发大家消费欲望，引导现代化购物时尚。
（三）意义简释
１、这一总体形象表现孝顺商业广场鲜明本质特征，又表示了它非凡经营气魄，它预示着孝顺城市化进程领域中一颗商业新星立即在千年古镇升起。 
２、它将成为孝顺商业广场品质策划、目标市场推广、商业气氛建设指南，成为项目未起源源不绝活动题材和原生动力。 
３、它语言简练，内涵丰富，外延宽广，可拓展空间极为宽广。 
4、这一描述关键是对外使用，以是科学诱惑理性为主。 
感性化描绘
Ａ、孝顺最具现代化商业圈
Ｂ、孝顺最高级商业圈
C 、孝顺最具人气商业圈
利用提醒
1、它关键是对外宣传使用，努力在使用过程中使之形成孝顺人口语是最关键事。 
2、它是形象系列广告词中最关键一个部分，有情况下甚至能够做专题广告词用。 
3、政府要人及孝顺名流对此认同是最含有引导作用。

（四）孝顺商业广场内涵定位
孝顺商业广场，她拥有孝顺镇最高级次购物环境，明净亮丽现代设备，人性计划设计安排，统一商场管理，展现出它独有现代购物文化。它带给孝顺镇居民最现代化shopping感受，提升了大家购物品位，是孝顺镇城市化进程关键标志之一，其商场内统一现代化管理，经营业态多彩多姿，并不停和时俱进、创新发展，是现代化居住生活必去场所。 

二、商场商品定位及功效定位
（一）、经营定位
以经营中高级商品为主，而且提供完善配套及特色服务，全方面提升经营形象，表现项目定位优势及长远市场竞争力。
（二）、功效定位
⑴金华全新概念现代园林式商业广场。
⑵全方面导入园林绿化，强化游憩商业功效。
⑶现代简约版设计理念，传承百年繁荣。
⑷含有极强休闲、观光、购物功效，集购物、娱乐、休闲于一体。
（三）、商场目标用户定位
1、现以租赁商户经营目标群分析
消费群：品牌形象店/连锁店/专业店/传统商户/个体工商户
消费群特征：
◆以经营中高级服装等传统商品、休闲服务业和电子产品为主。
◆商户含有精品特色经营意识。
◆对整体商业区域形象营造，加强旅游文化建设带动经贸发展很乐观。
◆多年出现大批年轻创业经营商户，经营时尚前卫产品，吸引众多青少年消费群体。
2、商业过程目标消费群分析
其实商业广场步行街和明星、商品品牌一样，全部必需要有自己追捧者（即目标消费群），而商场市场定位和功效计划制订亦是以目标消费群需求为基础。若要分析本项目标目标消费群，则通常可按以下方面去进行。
⑴15—25岁
◆属于冲动消费心理，而且有很大自主支配权，喜爱攀比，追求新事物，新时尚，带有一定消费盲目性。
◆消费购置快速消耗商品为主，包含服装、鞋类精品、音像制品、IT产品、体育用具为主。并开始有追求休闲娱乐消费心理。
⑵25—35岁
◆含有一定经济能力及支配权，追求品牌和享乐，消费心理较为成熟。
◆消费力以中高级为主电器、IT产品，有常常性休闲娱乐（饮食、酒吧等）要求，并付以实施。
⑶35—45岁
◆较强经济能力及支配权，追求品牌实用型产品为主，消费心理成熟。
◆消费以中高级为主，购置中等耐用型保值产品为主。古玩、字画、玉器、家居用具、服装、鞋类、化妆品、音像图书制品等。
◆重视品牌商品内涵，重视投资性产品及追求更高层次文化及娱乐享受。
⑷旅游用户群体
◆亲身体验商业步行街特色而前来购物观光消费，含有一定冲动性和随意性。
◆传统中等商品较受欢迎，消费以中高级为主。
◆是主力消费群之一，从而带动购物、饮食、娱乐消费。
（四）、商业广场目标投资经营者分析
⑴以投资为目标投资人士
    树立孝顺商业广场商业广场是孝顺最兴旺商业圈，人流量、车流量较大，在孝顺乃至金华义乌有较强著名度。伴随农民新城等项目标建设和政府对镇北区块科学计划，该地段人流、客流、物流将会有极大改善和提升其商业价值。
同时此区域是政府关键扶持新城区，和省级孝顺商业广场经济开发区相邻，客流、物流有确保，确保本商场铺位出租或出售含有高价位内在价值，这些全部对投资人士有巨大吸引力。
伴随房地产调控，大家对住宅投资热情慢慢降温，而很多投资者已经把商铺看成为一个投资风险相对低、回报大，并含有更大升值潜力投资渠道，而“一铺养三代”思想早已深入民心，假如在区域内有租价或售价适宜铺位推出，并使投资客看到孝顺商业广场良好经营和投资回报，肯定能吸引众多投资人士购置本项目商铺。
出于对商铺管理角度考虑和对本项目情况了解，投资者多以当地人为主。
⑵以经营为目标商家
伴随农民新城等项目标建设和政府对镇北区块科学计划和建设，政府正努力对该区域商业环境改造，各项城市改造工程不停深入，令众多商家看好该商圈。但假如出现多个项目经营（关键是福泰隆和华丰家园）同质性，令众多有实力商家止步。
针对这类商家，本项目应改善商场内部购物环境，确定商业广场经营专题，同时设定多个优惠付款方法，简化付款手续，提供优质服务，令铺位买卖付款更贴近经营商家心理习惯，并在宣传包装方面营造出独特经营风格和经营兴旺前景，吸引这类用户购置步行街商铺。
（五）、项目总体计划推广策略
本项目标形象定位是以“RBD”(游憩商业区)为专题，打造未来商业模式：RBD(游憩商业区)将成为本项目总体计划根本。伴随人民生活水平和文化素质提升，大家在城市中心不仅是要办公，还要求有休闲娱乐地方，也就是现在CBD以外另外一个场所，这种集购物、休闲、娱乐、旅游、文化交流为一体区域我们现在称之为RBD，已经成为城市人生活乐园。

RBD概念
     RBD是英文Recreational Business District缩写，直译为“游憩商业区”，也可译为“旅游商业区”、“休闲商务区”等。依据［游憩和闲暇研究概念词典］，RBD定义为：建立在城镇和城市里，由各类纪念品商店、旅游吸引物、餐馆、小吃摊档等高度集中组成，吸引了大量休闲者一个特定零售商业区。
伴伴随这一概念不停发展完善，RBD已经逐步延伸了原先定义中功效，在中国很多城市中，RBD起到了完善CBD功效作用。另外部分CBD也逐步因为功效调整形成了RBD雏形，也就是在一个大型商业中，由一个管理机构组织协调和计划，把一系列商店服务机构组织在一起，向消费者提供购物、休闲、娱乐、饮食等多种服务一站式消费中心。

RBD类型
引进加改良RBD，原意为城市中以旅游者为对象购物休闲娱乐之地，现被改良为以城市上班族为对象，提供休闲商务活动、提供工作之余放松、生活休闲商务区。RBD是当今国际中心城市推出和其商务中心功效相呼应新兴产业区，它将休闲娱乐、科普博览、专题旅游、精品购物等各类项目加以整合，形成和商务相结合休闲产业，从而发明现代城市新亮点。
RBD功效
RBD功效按其提供服务类型能够分为：休闲娱乐功效、商务功效和旅游商业功效： 
1、休闲娱乐功效：休闲娱乐是RBD首要功效。RBD和传统中央商务区有着亲密关系。RBD是CBD有机组成部分和题中之义。在CBD演变过程中，RBD功效逐步独立出来，区域休闲娱乐功效由此也得到提升。
2、商务功效：商务功效是RBD对传统中央商务区关键功效沿袭和扩展。CBD是城市繁荣标志，上世纪中期以来，CBD开始演变为办公和商业功效复合区，关键是供集团总部、企业、金融、信息、经营管理等用办公楼，也有一部分设施提供对应会议、展览、居住（包含商务公寓等）、餐饮等服务，这不是CBD主流功效，充足挖掘、提升CBD非主流功效，形成RBD，将大大有利于整个中央商务区配套完善，引发更多投资者驻足。
3、旅游商业功效：当RBD独立于CBD存在时，旅游商业功效也是RBD关键功效之一。旅游商业关键是“以景带商”，也就是充足发挥旅游景点扩散效应，挖掘商业发展整体优势，形成一块历史文化和商业文化内涵丰富、和众不一样休闲和观光旅游商业区，集购物、观赏、娱乐、文化、度假等诸功效为一体，吸引区域内、中国及国际广大游客，以游促商、以商促游，实现经济效益、社会效益统一。

三、目标用户群体锁定
（一）区域锁定
以孝顺镇土地拆迁农民，镇上居民，政府要员，机关人员，商人和金华、义乌两地商铺投资客为主，以周围乡村农民人为辅，她们看中商业广场关键经济位置，未来投资效益和更舒适县城城市生活。
（二）、购置人群分析
1、拆迁农民手头有一大笔拆迁补助闲置资金，她们将用于投资“钱生钱”；镇上居民、政府要员、机关人员、商人她们看中商业广场在是孝顺中独一无二商业地段和地位、丰厚投资回报率、优异现代居所。
2、金华，义乌两地投资客：因为金华、义乌房价连续几年上涨，现在进入相对停滞，而银行购房贷款限定，使得部分投资客因为资金原因纷纷退出市区，把眼光投向郊区、乡镇，因为它资金投入量少，而回报上涨时间来快，空间来更宽广。
（三）、身份定位
以孝顺镇中上流人士有钱投资和有钱购房置业为主，同时，对孝顺镇中等收入及中等和中偏下之各阶层人士也给充足关注，强有力吸引。
（四）市场角色定位 ——孝顺商业黄金中心缔造者 
作为外驻孝顺镇第二个房产开发商，将为孝顺镇未来现代商业生活营造一个尊贵品质商业中心，从而引导和带动整个孝顺镇商业化飞速发展。 
依靠：政府计划，未来可视发展

四、品质策略
    品质策略关键从孝顺本有硬件设施着手，并经过理念计划，最终达成目标是把孝顺商业广场营造成为孝顺商业投资和发展制高点，达成品质策划和楼盘计划设计二者取长补短，相互辉映，完美融合。
（一）、品质策略：建立商业“金”品质
关键针对现在竞争对手四季新城、福泰龙，从商业形态和商业区品质上着手，将三者从本质上区分开来，打造出商业楼盘“金”品质和经营行业“金”品质，塑造未来孝顺最高级商业中心。
    关键经过系列形象宣传和活动营销，树立购置者信心。
（二）、品质形象宣传
表现在：计划超前，布局合理，成本加大投入，优异管理，精心公共区域装修，设备齐全等等，关键包含五方面：
1、产品形象工程
a、改造商业广场观感，利用富有现代色彩外墙涂料，提升楼盘品质，快速投入施工使商业广场整体形象提前耸立。
b、细致打造售楼中心，增强购置人群对物业品质信心。
c、将共同区域统一精装修，提升楼盘品质
2、细节精品理念实施
a、制作精品楼书。
b、制订合理业态分布：
业态分布标准一：因地置宜，规范网点业态。因为项目网点计划范围较长，所以提议开发商在对业主经营种类和范围有所规范，预防单一经营种类或杂乱区段经营。
业态分布标准二：关键突出，特色经营。开发商在业态定位上能顺应市场需求，关键突出，现阶段市场空白，如建材市场，百货超市，品牌衣饰，品牌电器音响等，以此提升著名度及吸引人气。 
业态分布标准三：内“规”外“放”。一层内部和第两层进行规范化业态划分，一楼对外商铺能够自主经营，以品牌中低级衣饰最好，如邦威、森马、达芙妮等。
提议：依据行业特征，进行区域初步划分，服装、各类饰品、家俱、电器音响、绸缎布料、家用百货、五金建材、鞋类等
3、管理提升
     把商铺管理进行整体计划，从根本上处理因为商业经营带来管理混乱局面，达成统一形象面向社会服务，填补购置者担心经营者水平“参差不齐”，造成部分经营者“落荒而逃”不良后果，建立购置信心。
     过程：成立管理企业；融入统一式管理服务；和用户购置同时签署商场管理服务协议；商场服务准则出台；外聘商场管理顾问，做到商场管理和销售同时进入项目，提升项目综合素质，表现开发商“以人为本”服务理念。
4、购物shopping文化建设：营建城北品质生活特区，孝顺商业广场引领商住新时尚，开展“T”台秀，名品展示等活动。
5、 赢得政府支持
在未来商业中心需争取各项政策扶持和优惠，和工商税务办证简化手续。
五、关键卖点提炼
本部分基于项目标总体定位，商场业态划分，项目标品质策略和本案优势总结得出孝顺商业广场含有以下六大卖点。

1、统一管理  投资赢利保障
孝顺商业广场，专业商业管理企业全方面进驻指导，丰富市场管理经验和一丝不苟工作态度，免去经营户后顾之忧。商场“高级自动扶梯”配置，不仅提升了购物舒适性，更提升了购物环境和消费档次，引领孝顺商业新时尚。另外，典雅商场外观和设置合理休闲配套，确保了商场开业后长远品位。

2、科学计划   彰显至尊品质
孝顺商业广场，著名商业机构计划单位度身设计，引进国际最流行“围合式中庭景观商业”模式。敞开式景观中庭，不仅是更多健康，更将休闲、娱乐有机融入商业，使购物变成了一个休闲、享受，大大增加了购物乐趣，也促进了购物欲望。围合式中庭景观商业，是更多财富。

3、金钻地段  抢占财富地标
孝顺商业广场，在镇北新区关键位置，斜对镇政府大楼。该区块不仅是孝顺心脏，更是未来发展重心。大型居住区、农贸市场又近在咫尺，商业，何愁不旺？孝顺镇计划为“10万人口”重镇，而且，伴随金三角开发区建设，大量外地人口不停涌入，其消费能力不可小觑。到时，庞大人流将使孝顺商业广场经营者们赚个盆满钵流。

4、规模宏大  打造商业旗舰
集约时代，规模决定一切。最新富豪排行榜上，国美电器连锁黄光裕荣登榜首，其成功原因无非两个字：规模。确实，零碎小店铺因为缺乏宏观指导，又无规模效应，单打夺斗难以立足市场。孝顺商业广场一万多平方米宏大规模，堪比地市级大型商场，店多拢市，且计划合理，投资置业两不误。

5、为明天   种下一棵摇钱树
有了闲散资金，是用来享受生活，还是为明天投资未来？俗话说，一铺养三代，指就是商铺巨大投资潜力，能够不停为资金保值、增值。孝顺商业广场，以宏大规模，优异配套设施，合理业态计划、完善商场管理抢占孝顺唯一。孝顺商业广场，城北金钻地段，投资处女地。

6、全产权  大商场小旺铺
孝顺商业广场，采取独特而稀有"大商场小旺铺"经营形式，经营户能够坐享大商场"店多拢市"规模效应，又无需花费过多资金。机动灵活商铺分割模式，轻松实现财富梦想；合理业态分布，极大地增加了商铺赢利性。孝顺商业广场，低投资、低风险、高利润，财富原始股。

六、项目销售周期划分
（一）、销售周期划分
1、 依据通常房产销售节奏，本项目估计整个销售周期计划为1.5年，即——下六个月。
2、 针对现在房产形势及孝顺现在时间，本项目应分期推出。
3、 在各阶段划分中，应依据项目工程进度和行业销售规律进行分阶段关键安排，以达成顺利销售和利润最大化目标。
（二）销售节奏控制
销售节奏控制是项目顺利销售和利润最大化有利武器，依据本案实际，特对孝顺商业广场各阶段做以下总体划分。
阶段 时间 任务
预热期 10月—2月 树立项目形象，为开盘造势
开盘期 春节前后 准备好开盘工作，正式面向市场
主推期 2月—7月 成功销售项目标50%
加推期 7月—12月 成功销售项目标30%
收盘期 项目剩下20%

六、媒体推广策略
选择合适媒体，利用科学媒介投放组合策略，制造声势，在确保足够有效抵达率，避免无须要浪费，确保广告对消费者产生最好说服效果，吸引消费者前来咨询，感受现场气氛，产生购置欲望。本媒体推广策略依据孝顺市场实际，在各销售阶段关键推广任务和推广方法做了总体计划。
（一）、不一样目标用户媒体推广方法
1、针对当地用户，包含拆迁农民、机关人员、商人媒体推广测量，采取发资料、公布路牌、围墙、横幅、县台电视挂角广告等手段，赢得市场。
2、针对义乌、金华等地投资客则采取公布报纸广告、投放软文方法。
（二）、不一样阶段媒体投放策略
1、市场引导期
专题：商业革命
阶段性广告口号：
孝顺新商业时代已经开始了
把握孝顺，把握孝顺商业广场
孝顺商业广场闪耀登场
城北品质生活特区，孝顺商业广场引领商住新时尚
阶段性目标：确立孝顺商业广场整体形象加强项目著名度，并目标用户深入了解项目情况，进而加深项目标关注程度,同时试探市场对项目标承接能力，积累用户，宣传新商业理念。
推广方法：当地发放资料、路牌、围墙、横幅；金华、义乌两地新闻炒作为主，配合报纸广告。
宣传内容：
1、配合当地电台、电视台和金华、义乌炒作孝顺镇北部。主流媒体文章：关注孝顺、关注镇北。
2、推广商业中心理念，以报纸广告、电台、电视挂角广告为主；路牌、围墙制作；楼书、折页、DM单张投放、工地形象包装。
3、公关举行“孝顺商业未来发展”论坛。

2、强销期
专题：孝顺新商业时代来临
阶段性广告口号：
a、针对义乌、金华投资客广告口号
投资处女地
一块还未开垦金矿
价格洼地
购置场商业广场六大原因
更少投资，更大回报
b、针对当地用户广告口号
一铺养三代
找一只下金蛋鸡
独立式产权商场旺铺
摸得着经营，看得见回报
10万消费大军去哪里？
阶段目标：全方面包装，树立并巩固项目标鲜明形象，主动引导目标用户置业心理，在取得目标用户群普遍认同；并强化项目品牌形象，挖掘潜在用户，综合利用多种推广手段，针对目标用户进行有效宣传，从而变潜在需求为有效需求。
推广方法：以报纸、电视广告为主，事件行销为辅，提升形象，强调服务，提供更多便利购楼条件，吸收消费者前来咨询、看盘。针对关键卖点做纯销售式广告，和现场销售有力配合，促成更高成交额，降低销售工作压力，同时发挥软性文章和新闻炒作理性诉求配合宣传，达成购楼热潮之目标。
宣传内容：
a、主流媒体文章：孝顺新商业时代来临   开盘活动公布  
b、广告：报纸广告；开盘活动， 电视专题新闻互动
c、公关活动：孝顺商业广场创富论坛同时展开商场管理咨询会
3、持销期
专题：新商住运动
广告语：依据前期推广效果以后灵活确定
阶段目标：此阶段以提升销售数量为目标，经过前两阶段销售反馈总结经验，做出各方面快速调整，包含价格、付款措施、促销手法、宣传包装等，务求能够更切合市场需求，此阶段宣传速度能够适时放缓，承接第一阶段所建立声誉逐步达成销售目标
推广方法：以报纸广告为主，以形象广告、证言方法、卖点广告、催促式广告形成投放促销广告，同时配合短程促销活动，处理销售中存在问题和矛盾。
宣传活动：主流媒体文章：新商业运动，图片专访：现代水岸生活。
公关活动：依据前期推广效果以后灵活提供。
4、 尾盘期
专题： 孝顺白金商业时代广场
阶段目标：经过近十二个月市场销售，总结前期销售过程中出现问题，调整对策，对前期观望用户和新用户，采取多种优惠政策，迫使其立即落定成交。针对特殊用户需求，调整销售策略，消化潜在用户。
推广方法：利用报纸做部分感性诉求，同时利用工程形象进度收尾阶段，增强置业者购房信心，消化存量。此阶段关键利用细节卖点做宣传，销售手法上应该采取灵活方法，注意搜集用户反应情况为后期价格制订做出正确判定。利用业主网络关系和少许市场DM宣传，吸引周围好友注意，务求将全部单位售清。
营销手段：待定
宣传活动：待定 
公关活动：待定
注：不一样时段结合销售周期依据当初不一样情况使用不一样媒体进行推广：报纸、广告路牌、DM单张、网络、电视及现场包装。同期依据项目进度设置不一样公关活动。
七、活动营销策略
在媒体效应不佳情况下，公关活动不管对树立楼盘品牌著名度还是美誉度，抑或是促进销售全部有很大村促进作用。本章节关键依据房产项目贯用活动营销，并结合本案实际进行设置各类公关活动。
1、 项目开工仪式。
2、 售楼中心成立。
3、 召开产品说明会，商场管理咨询会，业主联谊会，相关房产展销会等类似会议，关键展示楼盘整体计划形象，景观设计，商场管理，配套基础设施，户型特色等，同期配适宜当媒体宣传和通文炒作，营造高品质楼盘。
4、 组织购置者参观，商业广场创富论坛等，加强消费者购置信心。
5、 开盘仪式。

活动列举：孝顺商业广场创富论坛
专题：摸得着经营   看得见回报
——孝顺商业广场商业广场业主创业讨论会
目标：配合当地媒体，联络购置者和意向购置者举行创业讨论，指导购置者怎样经营商铺，增加购置信心
地点：售楼处或孝顺某一个场所                      
形式：由媒体牵头，目标在于宣传，经过论坛高度，邀请创业著名人士和购置者共同探讨创业之路
内容：怎样达成投资有理
效果估计：达成让更多市民了解孝顺商业广场，关注孝顺商业广场。
说明：本企业将依据项目进程和实际需要，在以后将提供具体、具体活动方案。

八、宣传效果要求
经过宣传工作，达在目标消费者心中应达成也可达成强化孝顺商业广场三大特色目标，具体来说：
1、孝顺商业广场——孝顺最现代商业购物中心
商业购物中心——作为一座城市“窗口”和“名片”，正以其巨大商业价值和对城市振兴发展推进作用而成为城市未来商业形态关键模式。孝顺商业广场商业广场中新依靠超前计划设计理念，舒适优美购物环境，现代购物方法，种类繁多商品，一流商场统一管理，整齐计划，它是孝顺镇繁荣商业缩影，更是城市化标志。努力争取打造和“中华商业第一街”代表：上海南京路、北京王府井、重庆解放碑、广州上下九相媲美。
2、孝顺商业广场——最含有投资潜力和回报商业中心
孝顺镇工业园计划，使孝顺发展进入了黄金时期，乡镇基础设施将日趋完善，经济发展快速，人均消费承受力越来越强；未来镇北块是孝顺新城市建设发展中心，现今镇北房市相对不成熟，本案处于前期面市售价低，升值空间很大；镇北出让几块较大商住地块，农民新村，四季新城，娱乐中心等，新工业园，未来将拥有旺盛人气和浓厚商业气氛，消费潜力强大。
3、孝顺商业广场——城市时尚生活新领地
本案除了拥有舒适优美居住环境（靠孝顺溪），一流物管，丰富户型，过硬品质，人车分流计划等，孝顺商业广场将成为小区业主服务现成配套，业主在享受现代化居住方法，坐拥现代商业繁荣中心。

九、定价策略——低开高走
价格高低是左右购置者是否下定决心购置决定性原因。本案价格制订应在土地、建筑、建筑计划、景观设计等成本基础之上，寻求合理利润。在现在情况下，还应遵照“低开高走”标准，在入市前以低价进入，引发购置者关注并引发购置冲动，经过后期品质宣传再度聚集人气后伺机抬高价格，一则给前期购置者足够信心；二则树立购置者对楼盘品质充足认可。
说明：具体定价方案将随项目进程，本企业于以后提供。

十、广告推广费用初步预算
(一)、前期广告推广费用(占总体推广费用50%)
项目 数量 费用（单位/元）
灯箱 50个 1300/只，约6.5万
工地围墙 20元/ m2×1000m2 约2万
工地转角大型广告牌 150 m2×100 约1.5万元
农村广告墙 1500元/面 50  约7.5万元
工地彩旗 200只  约5元/只， 约1000元
公交车广告 4辆车 0元/车，约8万元
DM 10000份  约1元/份 ， 约1万元
折页 5000份   约2元/份，约1万
楼书 3000份   约5元/份 ，约1.5万元
横幅 60条   约150元/条    约9000元
报纸广告 开盘前一星期,天天在金华日报\义乌日报配以半版报广 约12万
报纸软文  开盘前一天,金华日报\义乌日报整版软文 约3万
12.1物资交流会活动 约3万
开盘仪式 约2万
    初步累计： 50万

（二）、中期广告推广计划(占总体推广费用30%)
项目 数量 费用（单位/元）
DM单页 约1份 约1元/份 ， 约1万
横幅 60—100条 约150元/条，约1.5万
工地围墙更换 20元/ m2×1000m2 约2万
产品说明会 约2.5万
商场管理咨询会 约2.5万
房展会 约2.5万
报纸广告 公布媒体：金华日报\义乌日报 约12万
报纸软文 约3万
电视专题片 约5万
初步累计： 30万
说明：该计划需依据项目进程及销售情况灵活变动，以适应市场需求，赢得销售胜利。

（三）、后期广告推广计划(占总体推广费用20%)
项目 数量 费用（单位/元）
DM单页 约1份 约1元/份 ， 约1万
横幅 60—100条 约150元/条，约1.5万
工地围墙更换 20元/ m2×1000m2 约2万
孝顺商业广场创富论坛 约2.5万
业主联议会 约2.5万
报纸广告 公布媒体：金华日报\义乌日报 约8万
报纸软文 公布媒体：金华日报\义乌日报 约2.5万
初步累计： 20万
说明：该计划需依据项目进程及销售情况灵活变动。
第三部分  相关孝顺商业广场几点提议

商业物业建筑设计方案必需和项目定位和功效定位相符合，充足满足商铺销售和招租需要，并适合商家经营活动，这是市场对商业物业建筑设计提出要求。商业物业不管以何种形式出现，其形体、景观及物理特征在很大程度上，全部要充足考虑到中国文化背景、消费特征和审美观，才能得到市场认同。
一、建筑计划设计提议
（一）、商业广场入口建筑风格外立面表现传统和现代结合
 现在设计主入口不是很商业化，提议在主入口和中空内庭设计施工上关键表现一个文化，结合园林，充足表现着天人合一理念，表现着大家顺应自然，以求生存和发展思想。模拟自然而高于自然，即“虽由人作，宛自天开”。在主入口关键表现一个亲和力和高贵气质。以结合现代手法为主，表现特色，同时要兼顾广告牌位设计。
（二）、整体装饰风格提议
将传统建筑文化和现代建筑文化融合在一起，包含造型、色彩、材料结合步行街使用设计特色；各类装饰品、艺术雕刻、灯具、广告招牌、花卉统一设计制作；重视建筑物、灯光、影夜间效果；营造一个商业文化和休闲购物友好气氛。
（三）、各铺面装修设计以简约为主
装修以简约为主，强调空间和材料搭配，表现开阔、明亮、艺术气氛浓厚特色，表现功效经营特色，并充足将室外景观自然过分到室内。
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