大厦接管方案样本.doc

ＸＸ大厦接管方案
第一章 概况
项目介绍
ＸＸＸＸ物业管理介绍
在交易中心大厦物业管理服务台中，我们将以真挚热忱和细心周到服务，让大厦业主感觉到物业管理带来无微不至关心，实现XX企业服务口号。
大厦管理构想
针对大厦设备种类齐全，建筑标准高级物特点，我们将以优异服务理念、明晰管理思想为依靠，经过严密服务组织和精心专业策划，让每一个细微处尽在掌握之中。
在大厦物业管理方案设计中，我们将大厦管理机构和ＸＸ模式专业化运作体系有机结合起来，从而达成共性化管理和个性化服务高度统一和完美再现，塑出又一件新康物业精品，在协议期内，我们服务将确保用户满意度达95%以以上，维修立即率达98%以上我们管理半确保房屋完好率达98%以上，辖区内不发生任何安全事故。并努力争取使成为增城、乃至广州典范。
在我们努力下，您物业将取得最大收益。
大厦接管条件
为达成上述管理和服务目标，并确保管理方案有效实施，大厦在管理费标准和办公物资配置方面也应和之相符合。
1． 管理费
结合政府大厦管理费标准（？？）及增城实际情况，我们初步估算大厦管理费应该在？？元---元之间，在此基础上本企业将按管理收每十二个月撮10%管理者酬金。
2． 关键办公物资装备需求
关键办公场地及物资装备一栏
名称 数量 备注 名称 数量 备注
经理室 20平方米  保险柜 1个
财务室 20平方米  沙发 1套
会议室 50平方米  文件柜 9个
办公区 60平方米  培训器材 1套 协商再定
办公室 30平方米  三轮车 2部
高度室 30平方米  人货车 1部
办公室 30平方米  电焊机  
操作室 30平方米  冲击钻  
仓库 50平方米  切割机  
档案室 20平方米  手电钻  
电话机 7部  砂轮机  
传真机 1部  疏通机  
第二章总体管理构想
在大厦物业管理方案设计中，我们将大厦管理机构和新康模式专业化动作体系有机结合起来，从而达成共性化管理和个性化服务高度统一和完美再现。同时，我们对每一个体系运作方法上引入动态管理模式，以求在运动过程中不停完善，不停发展，为断进步。
大厦物业管理系统总图：
物业常规服务体系：包含：清洁绿化，保安，车辆管理，消防等一系列物业管理常规管理服务项目标运作步骤及作业标准。
设备设施维保体系：针对大厦公共设备及设施维护，保养反要求动作步骤和作业要求。
质量管理运行体系：为确保大厦牧业管理质量，实现即定质量目标而制订一系列管理服务规范，关键依据我们所实施ISO9001质量管理标准。
资源供给保障体系：企业动作所需关键资源管理体系，包含人力资源招聘，培训和管理，也包含关键档案资料和维护物业所需设备工具及物料采购，保管和检验等。
网络信息支持体系：利用数码网络技术为手段，经过建立对应程序应用软件，实现信息交流和对应物业管理服务功效。关键包含：内部办公自动化系统。
第三章   机构及人员配置
大厦管理处以经理为管理关键，下设四部，扁平状机构，最大程度满足精简，高效设置标准：
大厦管理处机构设置图

各部门职能分工及列表及人员编制（注：人员编制系据经验推测，操作时应按大厦实际情况调整）
大厦财务部和职能分配

大厦事务处职能人员配置

第四章 大厦物业管理动作体系第
一．物业管理动作体系概述
大厦系高级写字楼，大厦业主及用户素质较高，对牧业管理也肯定提出更高要求，鉴于此，在物业管理日常动作上，我们将对大厦实施高起点，主标准物业管理和服务。经过科学管理，优质和服务，全方面提升大厦物业管理水平，营造一个高自然环境及友好人文环境，短期内在济南建立一座物业管理优异示范大厦。从而提升大厦著名度，同时也提升大厦办公企业整体形象。为此，我们在大厦管理处运作中将建立一套系统，严密，科学规范日常运行体系和管理步骤，并配以严格，全方面质量监督确保体系，使物业保值增值，从而大厦物业管理总体目标实现提供可靠保障。关键中心思想有以下几点：
1．落实“以人为本”管理理念
物业管理管理对象是物业，服务对象是人，即物业全部些人（业主）和使用人，对物业良好管理，也是为了对人良好服务。能够说物业管理一切断了人，或说首先是为了人。为了人生活，工作和享受，为了人健康，交往和成长。这是物业管理服务基础出发点和归宿。所以，在我们立即实施物业管理方案中，首先将引入是“以人为本”管理思想，把对人（也即业主）服务管理作为物业管理工作关键。即在大厦范围内，从实际出发，依据用户需求提供专业化管理和个性化服务，紧紧围绕人客观实际和需求为大厦及用户发明一个舒适，宁静，高雅，快捷办公环境，在物业管理和服务上最大程度满足用户需求，并在此基础上为用户发明一个从物质到精神，既含有现代风貘，以含有个性特征生活工作方法。
2．全方面导入ISO9001（）质量体系
我们认为，引进标准化管理手段是物业管理本身发展和提升需要，它将为物业管理整体运作提供一个强有力质量管理系统，从而在制度上确保质量目标实现，是优质，高效，稳定，到位物业管理实现基础。所以，我们将在大厦牧业管理全过程中导入最新ISO9001质量体系，将管理服务每个程序全部纳入质量体系，并进行细化量化，形成科学统一管理服务规范，使物业管理每一个作业步骤均处于严密细致质量监控之下，以确保服务质量，规范服务体系；在实施全方面标准化同时，我们还将依据用户需求
改变，立即调整对应程序规范，以实现一个连续改善动态标准化物业管理。
3．建立正确快速管理水平自监自测系统
随时关注管理服务实施效果，进行实时测，经过定时或不定时业主意见调查，常常性业主走访，二十四小时服务电话，管理处参与信息搜集及通畅内部联络体系等，建立全方面快捷信息反馈机制，将业主需要是否得到最大程度满足作为衡量物业管理水平和检验 物业管理质量关键标准，形成一个对本身管理水平进行正确评价自我监测系统。经过完善自我监测系统这面“镜子”随时校正工作中不足，不停提升管理质量和服务水平，真正实现高水平物业管理，达成：管理制度---热情，设施设备---完好，服务项目---齐全，服务程序---规范，服务技能---娴熟，服务效率---快捷，服务方法---灵活，服务态度---热情，服务收费---合理。
我们方向：在于经过高水平物业管理实施，为大厦业主（用户）发明一个“天时，地利，人和”三“人”合一发展气氛，充足表现物业管理管理发明美好新生活时代概念。在具体服务程序上，将充足考虑并落实“以人为本”，“连续质量改善”和“实时监测系统”管理思想，使大厦物业管理形成一个良性向上运行体系。
二． 厦物业常规服务运作体系
物业接管验收是开发单位将已建成物业向管理单位移交过程，是直接关系到以后物业管理工作能否正常开展一个关键步骤，物业部会同工程部对大厦土建部份，水电，消防，空调，暖气等设施设备进行检验验收。

大厦本体维护保养
目标：实现大厦房屋完好率98%以上，房屋维修立即率99%以上，维修质量合格证达100%，延长物业使用寿命，使物业常住常新，维持大楼价值，发明增值潜力
实施方法：物业部制订严格日常巡视检验制度，责任到人，分工明确，全方面掌握房屋基础情况，对大楼楼面、楼道等房屋要进行常常立即维修，养护和管理，使建筑物保持完好，整齐和美观，关键做好以下工作：大厦标识系统完善及合理化提议发行项目标实施；
承重部位维修保养
结构部位维修保养
外围道路、公共配套设施及公共志维护保养
制订年度房屋本体修缮计划大厦其它日常维修养护。
包含到质量文件：
《大厦日常巡视统计》
《大厦物业维修统计》
《大厦建筑物维修养护管理制度》
保安服务及车辆管理
大厦保安服务和车辆管理衽一体化作业。制订完善保安工作程序、管理措施、训练制度、动作步骤和停车场管理制度，加强保安工作，规范停车场管理，向业主提供生活和办公安全保障。确保无物业管理责任发生重大刑事案件，增强业主安全感。关键有以下几方面：
保安服务方面：
加强对保安人员培训，保安人员掌握大厦各单位基础情况，掌握楼内关键部位，熟悉大厦及周围情况，认真负责、文明执勤、言行规范；
合理编制固定保安岗位和流动巡查岗，明确岗位责任；
建立二十四小时全天候保安站岗巡查制度；
智能化监控系统应用；如可视对讲、闭路监控、防盗防灾报警有效控制及运作，监控系统确保二十四小时值班监控
可能危及用户安全处有显著标志和防范方法
实施对外业人员完善、妥当、有效控制方法；
终止任何影响使用人身心健康行为，对违法坭行为要立即处理，维护政党生活秩序和工作秩序；
加强区域内精神文明建设，和睦邻里关系
突发事件，如台风、暴雨、地震、突发刑事案件等应急方法
大厦停车场管理：
管理处对用户和外业人员车辆进行管理，确保停车场车辆停放整齐、管理有序，确保车辆安全，预防车辆丢失，损坏或酿成事故。衽机动车和非机动车分开管理，定点停放，出入凭卡登记、车位有偿使用等管理制度。做到：
标志规范，交通标志和城市交通标志相统一，进出围绕单行道标志醒目；
指挥规范，指挥手势、引导动作要舒展、大方、一致；
语言规范，疏导车辆时注意礼貌、文明用语，预防发生争吵；
管理规范，要求统一车辆安置方向，包含前、后、左、右间隔距离和车关位置；
保安服务和车辆管理质量控制文件；
《保安工作管理程序》
《保安员管理措施》
《保安岗位作业指导书》
《治安巡查统计》
《保安交接班统计》
《停车场管理措施》
《停车场岗位作业指导书》
《停车场值班统计》
消防管理
目标：预防物业火灾发生，最大程度降低火灾损失，为业主提供安全环境
大厦消防关键内容：
消防队伍建设。建立义务消防队，定时开展集训演练，使之熟悉大厦消防设备设施部位和性能
消防制度签订及落实实施。建立各级防火责任制，落实防火责任人，加强检验督促，确保紧急疏散通道通畅无阻，其相关指示照明灯具、疏散路线图及标志等配置齐全，功效完好，杜绝各类火灾隐患，实现火灾年发生率低于0.1%
消防设备管理。对多种消防用具及报警系统按设备维修保养作定时保养，定时试验，确保消防总控及消防系统完好，确保灭火器材，设施配置齐全、完好率达98%
消防应急处理程序。订有严密周详灭火作战方案，消防总控中心配专职值班员，内外通讯联络方法和工具齐备、有效、值班人员熟悉业务、义务消防队能在火警时立即到位
组织开展消防法规及知识宣传教育。
消防质量控制文件：
政府在关法规
《消防工作管理程序》
《大厦防火责任书》
《消防巡视检验统计》
《消防安全整改通知书》
大厦清洁消杀服务
清洁卫生实施一体化管理，组成专门清洁卫生队伍，管理制度落实，环卫设施设备完好，保洁人员全方面负责大厦公共场所清洁和保洁工作，保持公共部位洁净整齐，垃圾日产日清，为用户提供一个整齐舒适办公环境，确保纸屑等在通常公共地面仪时间不超出1小时，大堂等关键公共地面时时保持洁净整齐
大厦清洁服务内容一栏表
清洁服务项目 清洁作业要求 清洁标准
清扫、拖净各层公共走廊地面 天天清扫及用清洁剂拖抹各层公共楼梯一次、清抹扶手一次天天清扫及用清洁剂拖抹各层公共走廊地面一次 保持洁净、无垃圾、污渍
清洁电梯轿箱及电梯门 天天用全能清洁剂清抹电梯轿箱及六各二次并打进口钢油二次 保持无手印、灰尘
清洁公共卫生间、茶水间及墙身、地面瓷砖 天天用清洁剂清洗各层卫生间六次以上，清倒垃圾篓二次，每次清洁后喷空气清新剂；天天用全能清洁消毒剂清洗茶水间二，清倒垃圾茶渣二次天天清倒各层公共垃圾桶、烟灰盅垃圾二次，并运至指定垃圾点； 保持无污渍、黄渍、灰尘，抽风正常下卫生间无臭味；保持外表洁净、无污渍、锈渍；
清倒各层垃圾桶及烟灰盅垃圾  
清洁各层大门  
地面及墙身打蜡  
清扫各层天花、墙身蜘蛛网  
清抹各层公共冷气风口及灯饰  
清扫冲洗天面平台 天天清扫天面平台二次 保持无垃圾
清洁设备房、管理房及其它公共用房地面、墙身及天花 天天用高速机喷蜡磨光公共云石地面二次 保持洁净光亮
清抹各层公共部位间隔玻璃、柱表面及大门玻璃 天天用全能清洁消毒剂清抹各层公共地方贺柱表面、不锈钢镜及玻璃间断、大门一次 保持无手印、灰尘
大厦外墙、玻璃幕墙清洁 整栋大厦外墙玻璃高空作业有全能清洁剂清抹每十二个月四次，外墙每十二个月二次 保持无垃圾、纸屑
大厦广场地面清洁 天天清扫广场、停车场二次，并进行立即保洁；天天清扫、并用清洁剂拖抹设备房、管理房等公共用房地面一次 保持外观整齐如新

大厦摆放植物花卉计划：
1． 摆放位置：塔楼、商场、广场、大门口、写字楼、车道两侧、首层电梯厅、首层停车场出口、大堂等
2． 植物花卉品种规格及及数量估计一栏表
规格 单位 数量
1米高植物 盆 76
40-50CM高植物 盆 43
2M高大盆 盆 6
7-9″时花 盆 290
1．5M高大盆 盆 51
60CM高植物 盆 4

3． 管理处将定时灭鼠，开展白蚁防治
4． 包含质量控制表格“
《清洁工作管理程序》
《清洁员岗位及作息安排》
《清洁岗位作业指导书》
《大厦日常巡视统计》
《绿化工作管理程序》
《绿化岗位作业指导书》
《消杀协议》