南昌酒店式公寓调研策划报告范文.doc

01号项目酒店式公寓调研策划报告企划部市场组KEY WORDS： 酒店式公寓 产权式酒店 目标客户群 户型配比 一、 酒店式公寓、产权式酒店概述酒店式公寓由“时权酒店”演变而来，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，集住宅、酒店、会所等多种功能于一体。产权酒店是20世纪70年代兴起于美国的一些著名游城市和地区，英文全称为“Timeshare” 产权式酒店作为一种新型的房产投资和消费方式，符合现代经济资源共享的原则，它将名下房产与酒店经营相结合，向公众提出了一种既是消费又是投资，既是置业又6是增值的全新概念。将纯消费房产融入投资概念，这就是产权式酒店的理念。产权式酒店是将客房产权分割出售给小业主，小业主再将客房返租给酒店统一管理，酒店每年给予投资者总房款一定比例的投资回报。如果在正规的操作程序下，投资者和房产商住往可以达到双赢。产权式酒店在北京、上海、深圳等城市已广泛流行，并被证实是一种成熟的投资方式。用一个公式来表示：100% 产权 + 度假生活 + 商务接待及应酬 + 丰厚回报 = 尊贵的生活品质。二、 南昌酒店式公寓的发展探讨酒店式公寓在一些沿海城市早几年就已兴起，深圳、上海等地是酒店式公寓的发详地，在南昌，酒店式公寓2002年东方巴黎一炮走红，之后， 天龙商务公寓、爵士馆、自由都、国恩宾馆、恒贸国际华城、庐山花园，博太.江滨等都陆续推出。可以说，酒店式公寓在南昌已经处于其起步培育之后的发展期。南昌作为旅游城市，酒店式公寓发展前景广阔。南昌又是驰名中外的历史文化名城，每年吸引着数以百万计的中外游客，这为南昌旅游经济的发展起到了一定的推动作用，也同时为旅游房地产的发展创造了优越的环境基础。酒店式公寓为外地游客者的居住提供了方便有利于促进南昌的经济发展。所以就南昌房地产市场来说旅游房地产的开发前景是非常广阔的。而产权式酒店的出现和发展必将为南昌的旅游市场和房地产市场找到恰到好处的切合点，并在互动中寻求更好的发展方向和更快的发展速度。酒店式商务公寓首先要满足居住功能，其次是商务功能。使得一些商旅人士不需要租用写字楼也不需要花费高额费用住宾馆就可以异地办公，在生活与工作上更方便更便捷，酒店式商务公寓则既有先进的商务设施和齐全的商务功能，同时又能提供高档、细致、周全的酒店式服务。可以说，它是SOHO和酒店式公寓的组合体。在为“商”服务方面，硬件设施完全能满足不同客户群体的不同商务需求。在为“住”服务方面，酒店式商务公寓能够为客户提供清洁、送餐、订票、代购物品等比酒店更周全细致的高档、贴身、繁琐的50多种服务。三、 南昌代表性酒店式公寓的发展现状此次调研的酒店式公寓包括恒贸国际华城、庐山花园、博泰.滨江、国恩宾馆、中顺国际大酒店等。（一）恒贸国际华城推出两栋酒店式公寓，第一栋600套销售一空，二期计划推出400套，推出时间未定。无论从哪方面讲，恒贸酒店式公寓都是当仁不让的南昌新生代酒店式公寓的领头羊。优势分析： 五星期地段指标：南昌八一广场第一排，抢占未来商业桥头堡。伴随市政规划花费近百亿巨资打造的八一广场CBD，恒贸酒店公寓，CBD内唯一酒店式公寓，物业价值将随着CBD商圈的迅速增长和扩张而一路飙升。 五星级配套指标：市中心超豪华配套阵容，百货大楼、洪城大厦、新洪客隆、沃而玛、中山品牌休闲街、孺子美食街、财富购物广场、星级酒店、办公楼等，这里将成为南昌最繁华、最时尚的商业中心。 尊崇的社区服务环境：以50万国际复合型社区为依托，共享社区内所有景观资源、物管资源、会所资源。规划的庞大的商业中心将成为恒贸酒店公寓窗前的一道流动的景观盛宴。 建筑指标：后现代主义风格，宛如星级酒店的光体建筑，熠熠生辉的皇冠造型，成为八一广场上最醒目的建筑。 服务指标：礼聘世界财富1000强的物业管理公司世邦魏礼仕，周到细致的酒店程序为每一位业主打造至尊至贵的服务。 五星级房型指标：全部精装修上市，度身订做五星级酒店套房。室内装饰丰立国际。 五星级会所配套：恒贸酒店公寓独享双会所特权，5000平米KURHAUSE会所里可以享受室内恒温泳池，国际水疗养生中心，壁球馆，健身房，多功能会务厅等，在VIP沙龙会馆里可以享受超市购物，咖啡吧，家政服务等。恒贸国际华城酒店式公寓的预计回报测算：假设前提月租金月还款月收益年收益30年收益30年收益率抵冲首付款后，30年净收益1500元1000元500元6000元12万元240%净攒7万元，并获70年房产产权证2500元1000元1500元18000元36万元720%净攒31万元3500元1000元2500元30000元60万元1200%净攒55万元收益模拟计算以一套约50平米计算，总价约24万元，首付20%约5万元，余款19万元，贷款30年，则每月还款约1000元面积成交价自备款20%银行贷款80%贷款利率每万元每月还款金额月还款金额5024万元5万元19万元贷30年5.04%/年30年53.93元1000元（二）庐山花园庐山花园基本指标：总建筑面积平米，绿化率42%，建筑形态有高层、小高层、多层，已入住。庐山花园全景式酒店公寓-庐郡其本指标：1-4层为裙楼，交设置商场中西餐饮等商业设施与配套，豪华大气的酒店公寓大堂，快捷的商务中心，休闲健身设施，名牌电梯。5-20层为塔楼，住宅总户数为160户，总层数为20层，户型为56平米和78平米两种。观景式落地大凸窗，赠送凸窗面积，实用率大于得房率。庐郡的优势分析： 位于高新区门户位置，辐射了周边6大住宅小区，10所大专院校，10家全省“50强企业”，12家上市公司，583家高新企业，成功商人、企业白领、高校教师密集，高知人群，人气旺盛。 总价低，3000元/平米左右的单价，首付两成，最长按揭30年。 共享社区内配套。42%的绿化率、两大中心主题公园、2600平米会所，幼儿园，商业街。 70年住宅用地产权，交能便利。（三）国恩宾馆国恩宾馆为全省首家采用产权式宾馆出售经营模式的四星级涉外商务宾馆。由八层裙楼和南北两栋20层主楼构成，分为宾馆商务写字楼、产权式宾馆客房、宾馆餐饮娱乐配套、商场，均可自由销售。该宾馆的结构布局：一层为四星级宾馆大堂及精品廊，二至四层为大型商场，特请品牌百货公司合作经营统一管理，聚集国内外知名品牌，可分割出租，也可分割购买，柜台式构买等多种形式，并给购买者提供按揭服务，提供装修，豪华扶梯，中央空调，统一格调、统一的物业管理。五至八层为宾馆配套（酒店、会所、会议室）。裙楼五至七层设有酒店、会所为四星级宾馆配套，集饮食、休闲、娱乐为一体，将引进最新时尚娱乐、健身项目，使入住宾馆客户足不出户感受前沿的流行时尚、享受一体化的星级服务。八层为不同规格的会议中心及全新歌剧院式的大型豪华多功能国际会议厅，具有先进的六种语言同声传译功能。南楼九至二十八层为四星级宾馆客房，聘请全国品牌酒店管理公司上海东湖经营管理，采权产权式宾馆客房出售，共有十二种户型。优势分析： 距火车站200米，属南昌市黄金地段，来往客流量大。 豪华建筑，在火车站地段唯一的最高、规模最大的纯商业大厦，是商旅人士的好去处。 宾馆北栋主楼为四星级宾馆商务写字楼，有全省及全国的办事处、大企业的办公场所，大型商场有大量的供销商，四星级宾馆全方位的配套娱乐酒店，客源广泛。 套房装饰除了将普通精装修中的地板、门窗、墙壁、顶棚的装修程度更加深化以外，还包括整体浴室中的淋浴房、抽水马桶、洗手台、置物架、镜子；整体厨房中的整体厨柜、电磁炉、水池等。每套房屋均安装一套家居式中央空调、彩电、冰箱、保险柜，固定的家具如个性化电视机柜、电视墙、置物台、沙发、床、窗盒，以及所有的照明灯具、装饰灯具所有开关、插座也都在装修范围之内。 裙楼层面为设有游泳池的空中花园，两栋主楼屋顶设有全景观玻璃音乐茶座。裙楼屋面设有1400平米的“中庭皇家”空中花园，可全方位观赏城市自然生态景观。主楼屋顶设有全景观玻璃音乐茶座。 地下两层大型停车场300个车位，150个可出售，升降式电梯设计，自动存取车库。 服务及物业管理：专业技术人员负责机电设备管理维修。 公共场所及设备的清洗维护服务 转售与租赁中介服务/代管房屋服务 装修套餐及装修配套服务 特约家居医护 专业按摩服务秘书式商务服务：预订车、船、飞机等票务服务/预约出租车服务/其它各类商务讯息服务/留言、信件服务保姆式家政服务：家居清洗维护服务/送、订餐服务/报刊订阅服务/代订鲜花服务/自助洗衣、衣物熨烫服务 智能化系统配套：包括局域网互动系统；一卡通系统；楼宇自动化系统；消防自动化切实保障安全；保安自动化包括中央闭路电视，报警及对讲系统，车库管理系统等，设有卫星有线电视，宽带网络入户，户户配有足够的互聊网接口。（四）博泰.江滨一号楼32层，钢筋混凝土剪力墙结构，建筑底层采用花岗岩贴面，上部主体采用高级外墙涂料。1、2两层会所，3到32层为公寓，面积从45-72平米共12种户型。公共设施及建材设备：每单元均设独立、宽敞、明亮的门厅大堂，每户设置信报箱，墙面为高级乳胶漆。入户大门为优质防盗门，窗框采用高级静电粉未喷涂彩色铝合金；客厅阳台采用优质不锈钢栏杆，玻璃栏板，地面水泥找平。智能化配置方面，宽带信息网进户，对讲系统，电视监控系统，红外线探测报警系统，安保巡更系统，车辆进出管理系统，紧急广播系统，公用区域消防报警系统，小区设有大型车库及非机动车停放点。（五）立通大厦.青年公寓位于昌北大学群核心，为华东交大、江西财大、交通学院、理工学院等多所覆盖，辐射周边15万消费人群，首创南昌20年“买托式”酒店公寓，即买即收租，业主无需等待租客，无需自已经营，20年合同，共计124套，总价从六万六至八万八不等。其中地下一层菜市场场，地面一层商场，二层大型超市，三层为休闲娱乐场所，四、五两层为酒店式公寓，1月8日公开面市。立通大厦.青年公寓投资获利分析表（购买大厦四楼37号房31平米，总价66000元）1-5年回本净赚15%6-20年收益率740%5年回购回本净赚85%1年：60元/天*270天*70%=11340元2年：70元/天%270天*70%=13230元3年：80元/天*270天*70%=15120元4年：90元/天*270天*70%=17010元5年：100元/天*270天*70% =18900元1-5年保守净收益75600元以成熟公寓每天收租150元计算，15年净收入元1-5年收益75600元五年70%折旧返还46200元回购还本净赚55800元五年回购后回本净收益达85%说明：头五年即可收回投资还净收15%说明：保守房价上升值与趋旺因素，后15年收益48万说明：实施零风险，“5年超值回购计划”，净收入85%即买即收租，无需等待租客，无需自己经营。（六）中顺国际大酒店酒店基地占地面积10亩，总建筑面积74792平方米，南楼中顺国际大酒店主楼高度为149.45米，北楼中顺广场主楼高度157.75米，由于各种原因，酒店现在已停止建设。已基本封顶。酒店按五星级标准设计和施工，其中大堂高度14米，面积944平方米，群楼内有会议厅、卡拉OK、桑拿按摩、中西餐厅、酒廊、旋转餐厅、室内/外游泳池、其他康乐设施、商场及十一层共有350个停车位的车库，两部观光电梯。经营模式： 中顺国际大酒店的所有客房（总统套房除外）车位和其它服务设施都可以产权式酒让形式作经销和管理。可将每套客房或其它服务设施分割为独立产权出售给投资者。投资者有拥有此房间的权利，但不能自行修改房间内任何间隔或装修。如做为自住用途的应服从酒店统一安排及支付配套设施的费用及其它杂项和管理费用。 投资者也可以将客房委托给酒店统一出租经营赚取年度该客房利润分红，并每年享有一定天数的居住权。内部及外部配套： 设有豪华客房328间，套房50间，豪华套房1间，大使套间1间，总统套房1间。全部客房面向赣江，面积最少为36平米，洗手间除设有浴缸外，还设有独立的淋浴室。楼层及房间布置图豪华房(36平米以上)七至三十六层328间套房八至十二层十六至三十六层50间豪华套房三十四层1间大使套房三十五层1间总统套房三十五层1间总计381间 客房设施：电脑统一控制房灯、电视机及收音机 保险柜、接收多国卫星线路电视、背景音乐 、IDD国际直拨电话、电热水壶、房间迷你酒吧、国际互联网插座、吹风筒、电子门锁。酒店服务：商务服务方面 文件装订、传真服务、互联网服务 、速递服务 、电脑租用 、打字机租用 、文件/图表打字 、过塑 、秘书服务 文件复印 、打字服务、长途电话 会议设施 会议室租用 、液晶体投影仪 、音像设备 、教学夹板 、幻灯机 、多个大小不同的会议室餐饮服务 中/西餐厅 、酒吧/酒廊 、卡拉OK 、泳池吧 、旋转餐厅 、宴会和多功能厅 、900平方米可容纳 、700人用餐的大型宴会厅 其它设施及服务项目 桌球室 、儿童游戏室、棋牌室、商场 、室内及室外泳池 、健身房、美容美发 、桑拿按摩 、网球场 、行政楼层、无烟楼层 、外币兑换 、洗熨衣服务、机场班车服务 、礼宾服务 、停车场 、婴儿护理服务 、机票订购 、旅游景点安排 、24小时送餐服务 、保险箱 、医疗服务 。（七）东方巴黎该公寓由南昌南美房地产公司开发建设，物业管理广州国亚，02年8月16日面市，04年1月18日交房。为南昌首座精装修酒店式公寓，采用全新装修理念。海尔家居式中央空调、方太橱具、远铃整体卫浴等名牌产品，运用防火材料吊顶。三层大面积裙楼可供大型娱乐、商业和办公。其中1-3层为酒店，4-22层为公寓楼。具体指标：基地面积2万平米，建筑面积2万平米，1栋22层，334余户，主打户型是SOHO公寓，主力面积21-40平米 。各调查项目一览表: 项目名称 评价指标国恩宾馆庐山花园恒贸国际华城博泰.滨江东方巴黎建筑面积28000平米左右1.2万平米3.5万左右20000平米左右20000平米单套面积范围36.45-93.73平米56-7829-7745.82-72.1124-130平米幢数1#1#2#1#1#层数28层(9-28层为酒店式公寓)20层26层,31层32层22层单层面积1392平米600平米1006平米664.39平米1052平米层高3.2米2.9米3米2.9米/装修标准四星级装修标准毛坯800-1000元/平米精装修毛坯精装修单价范围8200-9100/4800-6800/3550-5000均价8600元/平米3000元/平米55003600元/平米南边40004100物管费1.8元1.3元/平米2元/平米/1.3主力总价33万15万22万10-20万/套项目优势临近火车站,商旅人士多客源基本有保证周边住宅小区,高新企业云集地段优势共享社区内商业.写字楼等成熟配套南昌首家精装修酒店式公寓主力面积40-6256,7835-4053-5424-41项目现状已售罄已售罄首栋600套已售罄已认购完毕,等待签合同已交房各项目面积、户型配比1.庐山花园:面积（M2）户数配比（%）5660%7840%2.东方巴黎:房型面积（M2）规划户数（户）面积配比（%）一房一厅一卫24-41108625一房二厅一卫62-6572125二房二厅一卫11722125三房二厅二卫130281253.国恩宾馆:面积范围规划户数户数配比36.45-44.89约20041.67%53.66-68.74约14029.17%70.22-93.73约14029.17%4. 博泰.江滨:面积（M2）规划户数（户）户数配比（%）45.8245.86约6016.67%53.8254.78约18050%52.4852.50约6016.67%72.0672.11约6016.67%5. 恒贸国际华城第一批600户房型面积（M2）规划户数（户）户数配比（%）一室一卫3536约23038.5%一室一厅一卫4750约9215.4%一室一卫29.33约9215.4%一室二厅一卫77.41约477.7%一室一厅一卫42.61约14023%四、 01项目酒店式公寓目标客户群描述 地块态势：紧临滨江大道、团结路以西，占地46.51亩。东紧靠团结路，市政拓宽将至18米，西临滨江大道，车行道路面宽约20米，与路面落差约3-4米。大道东侧含65米绿化带，南面为南昌市洪讯指挥中心，邻近朝阳中路。北靠原南昌市木材厂，后靠南河滩路。 交通：本案滨江大道与朝阳中路将是本案的主要交通入口，西侧是65米绿化隔离带。朝阳中路27、8路可至团结路口，229路通过滨江大道。 项目优势分析（S）：临近赣江，自然风光优美；本社区内良好的商业配套可作为其发展依托 项目劣势分析（W）：交通不便，无公交通过滨江大道，229路通过但没设站点；周边近距离无大中型商场与超市。 机会点（O）：南昌正迎来酒店式公寓开发热，知名的本地开发商+合理的户型结构+优良的社区配套=成功 威胁（T）：恒贸的二期400套，秀泊经典的规划中的6#9-15层酒店式公寓都将可能会成为本案的有力竞争对手。 潜在客户群描述：南昌市各大企业白领、投资客。五、 项目户型配比方案初步建议基于以上描述，建议01号项目的酒店式公寓的体量与户型配比方案如下栋数：3#楼层数：一栋25层，两栋22层（含楼下3层酒店及配套等）单层面积：1050平米预计总建筑面积：63000平米 均价：5300元/平米 成本：3400元/平米 目标利润：11970万元