深圳市房地产买卖合同预售示范.doc

2006版房地产买卖合同示范文本实施以来,深圳市房地产市场已经发生了很大的变化,商品房交易出现了一些新的情况.为了更好地发挥房地产买卖合同示范文本对房地产交易行为...
2006版房地产买卖合同示范文本实施以来,深圳市房地产市场已经发生了很大的变化,商品房交易出现了一些新的情况.为了更好地发挥房地产买卖合同示范文本对房地产交易行为...
深圳市房地产买卖合同预售示范
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《<深圳市房地产买卖合同（预售）>示范文本（2009版）》
修订建议稿

二○○九年十二月十八日

目 录

一、修订背景 I
二、修订说明 III
附录 《深圳市房地产买卖合同》（预售）及条文修订说明 V
特别提示 2
合同题头 4
第一条　［订约依据与基础］ 7
第二条　［项目建设情况］ 7
第三条　［标的房地产情况］ 8
第四条　［共有部位和其它共用设施设备权益］ 9
第五条　［计价方式和价款］ 10
第六条　[付款方式和日期] 11
第七条　[买方逾期付款的违约责任] 14
第八条　[付款证明] 16
第九条　[交付时间和办法] 16
第十条　[交付的文件] 17
第十一条　[交付时的验收] 19
第十二条　[卖方逾期交付的违约责任] 20
第十三条　[共用设施与附属配套项目] 21
第十四条　[不可抗力] 22
第十五条　[保修] 23
第十六条　[质量] 23
第十七条　[面积差异的处理] 24
第十八条　[装置、装修、装饰] 26
第十九条　[规划、设计变更] 26
第二十条　[权利之瑕疵担保] 27
第二十一条　[办证义务] 27
第二十二条　[延期办证的违约责任] 28
第二十三条　[结构与用途禁制] 30
第二十四条　[前期物业管理] 30
第二十五条　[文件便利] 32
第二十六条　[合同备案] 32
第二十七条　[通知与送达] 33
第二十八条　[附件与合同组成] 34
第二十九条　[纠纷处理] 34
第三十条　[合同数量及持有] 34
第三十一条　[补充和修改] 34
第三十二条　[生效] 35

一、修订背景
随着深圳市社会经济快速发展，以及深圳市国际化大都市建设步伐的加快，我市房地产业得到了高速发展。目前，购买商品房已经成为广大人民安居乐业的重要选择。商品房的价值较高，众多消费者买房要花费大半生的积蓄，商品房的交易秩序以及商品房买卖合同的签订和履行，直接关系着人民群众生活的幸福、社会的稳定和房地产行业的健康发展。
商品房预售交易是期房性质的买卖，专业性强、涉及法律关系复杂，客观地形成了在房地产开发商、销售商和买房消费者之间的信息不对称问题，给双方在签约过程中造成了许多困难。同时，由于合同的签订要早于商品房的建成，所以，在合同的履行过程中更会面临很多不可知因素和很大的不确定性，容易引发各类纠纷。此外，还有一些开发商利用强势地位，在预售合同中单方加入一些不公平、不合理的格式条款，进一步破坏了买卖双方之间平等的交易关系。
《<深圳市房地产买卖合同（预售）>示范文本》（2006版）于2006年3月15日正式启用。该合同示范文本只具有示范性，买卖双方都可以对本示范文本的内容加以选择、补充和修改；因此，在维护当事人依法享有的各种民事权利的基础上，2006版合同示范文本在房地产市场得到了普遍的使用，受到了社会各界的广泛欢迎。可以说，2006版示范文本的推行使用对规范房地产市场秩序起到了良好的作用，有效地引导了买房消费者和房地产开发商、销售商依法签约和履约，平衡了合同双方的权利、义务关系，矫正了部分因交易信息不对称、经济力量不对等而造成的利益失衡问题，减少了交易纠纷。
2006版房地产买卖合同示范文本实施以来，深圳市房地产市场已经发生了很大的变化，商品房交易出现了一些新的情况。为了更好地发挥房地产买卖合同示范文本对房地产交易行为的引导作用，有必要根据2006版合同实施以来的各方面反馈信息，结合2006年后新出台的《物权法》等法律法规的规定，对现有示范文本进行修订和完善，从而更好地发挥房地产买卖合同示范文本对房地产交易行为的引导作用。
为完成此次房地产交易合同示范文本的修订工作，本课题组总共收集了约100份房地产交易双方实际签订的补充协议，并征求了业务主管部门和各分局的修改建议。从总体上看开发商和购房者实际签订的合同文本及其补充协议，这些补充协议的条文和篇幅有一定的共性，但也存在很大差异：部分补充协议只有一页纸，基本遵循了示范合同的各款条文；部分补充协议增加、修改了数十款条款，补充协议的篇幅甚至超过了示范文本，示范文本形同虚设。这既反映了商品房交易行为本身的复杂性，也在一定程度上反映了2006版房地产买卖合同示范文本仍不能完全满足实际交易行为的需要。
本修订意见主要根据2006版示范合同的实施反馈意见，结合相关法律法规的要求，提出拟订《深圳市房地产买卖合同（预售）>示范文本》（2009版）的基本思路。

二、修订说明
《深圳市房地产买卖合同（预售）》（2006版）合同侧重于信息披露，矫正因信息不对称而引起的利益失衡；明晰双方的权利义务，平衡其利益关系；明确具体操作，谨防由此引发纠纷。在此基础上，2009版合同的修订主要侧重于以下两个方面：一是根据置业者、开发商、中介商、司法界和媒体对2006版合同的实施反馈，对合同原有条款进行修补和完善，对合同中部分语义模糊的条款进行明确；二是根据2006版合同实施以来房地产相关法律的变更，对原合同不符合当前法律要求的条款进行修订。2009版合同的修订建议如下：
1.共有部位和其他共用设施设备权益（合同第四条）
根据《物权法》的要求，重新拟订了共有部位和其他共用设施设备权益条款。关于共有部位所有权的争论，是现实中导致纠纷的焦点问题之一。原条款是根据《深圳经济特区房地产转让条例》第十三条做出的约定。《物权法》出台之后，这样约定已经无法体现物权法的立法精神。新拟订的条款把原条款中的的“权益”明确为“共有和共同管理权利”。
2.计价方式和价款（合同第五条）
对购房总价款进行了界定，明确购房总价款不包括购房环节产生的相关税费。通过明确购房总价款的内容，有效避免买卖双方签订合同后对购房税费支付问题的争议。
3.付款方式和日期（合同第六条）
细化了按揭方式付款每期的付款日期和付款金额，同时明确了买卖双方应为按揭贷款办理方提供手续的义务。
原条款中多处出现“全部购房款”、“房地产总价”、“全部楼价款”等含义相同而表述方式不同的用语，新条款统一使用“购房总价款”，和第五条保持一致。
4.买方逾期付款的违约责任（合同第七条）
补充了卖方因买方不能偿还银行按揭贷款导致卖方承担担保责任时，买方的逾期付款责任，增加了“采取按揭方式付款的，如因买方不能按借款合同约定按期还本付息导致按揭银行要求卖方承担担保责任，卖方有权要求买方赔偿由此导致的损失。”
新条款对原条款中容易引起混淆和争议的术语进行了修正和统一，并增加了对“累计应付款”的定义。
5.交付时间和办法（合同第九条）
入伙环节是现实交易过程中容易产生矛盾的环节之一，产生矛盾的原因之一是部分开发商发出的《入伙通知书》内容不明确。新条款明确了《入伙通知书》的基本内容应当包括套内建筑面积、入伙办理期限、入伙手续办理地点等。
6.交付时的验收（第十一条）
验收和交付环节是引起买卖双方争议的主要环节之一。新条款增加了验收和交付环节异议的处理问题，明确买方对卖方的书面答复和处理意见不满意的，可以委托双方认可的建设工程质量检测机构检测，并经设计单位复核确认。
7.不可抗力（合同第十四条）
本条款增加引用了《合同法》对不可抗力进行了定义，增加了“本合同中的不可抗力是指不能预见、不可避免并不能克服的客观情况”。
8.面积差异的处理（合同第十七条）
在原合同实施过程中，原条款中的“实际套内建筑面积”常引起买卖双方的争议，买方通常认为实际套内建筑面积等于买方自行测量的面积。新条款增加了实际套内建筑面积的定义，明确为竣工面积测绘报告确定的建筑面积。
9.办证义务（合同第二十一条）
原条款约定了办理房地产证有共同办理、买方委托卖方办理、买方自行办理三种方式，但把买方委托卖方办理方式和共同办理合并到一款，没有对买方委托卖方办理进行明确约定。在实际办证过程中，买方委托卖方办理会涉及到证件资料移交和税费支付问题，不约定买方应当承担的义务，可能导致卖方不能如期办证。因此，新条款增加了买方委托卖方办理的办证方式，并明确了买卖双方的义务。
10.延期办证的违约责任（合同第二十二条）
原条款明确了卖方不能按照约定期限办妥《房地产证》时，卖方的违约责任。在实际工作中，可能出现买方原因导致卖方不能按期履行办证义务的情形。新条款增加了“因买方未履相关义务导致卖方不能按期办理《房地产证》的，卖方不承担延期办证的违约责任。”明确了买方应当配合卖方完成办证手续的义务。
11.前期物业管理（第二十四条）
原条款主要根据《深圳经济特区住宅区物业管理条例》制订，该条例已经失效。新条款根据《深圳经济特区物业管理条例》进行了修订，针对特区内，根据新条例将相关法律术语进行了更新。
12.通知和送达（合同第二十七条）
在实际工作中，出现了发展商以报纸公告等方式进行通知的方式，也出现了被送达方拒绝接收通知的情形。新条款明确了只有书面通知才是有效的通知方式，并对如何处理送达环节出现的拒绝签收进行了约定。
附录 《深圳市房地产买卖合同》（预售）及条文修订说明

— 43 —

合同编号：

深圳市房地产买卖合同
（预售）

深圳市规划和国土资源委员会
深圳市工商行政管理局
2009版

特别提示
1．在签订本合同之前，买方可要求卖方出示企业法人营业执照、房地产预售许可证、房地产开发资质证书等与房地产开发和销售有关的证明文件，并认真审阅合同内容，仔细确认其中的选择性、补充性、填充性、修改性内容。对合同条款有疑问时，应向法律人士咨询。
2．为体现双方平等、自愿、协商一致的原则，买卖双方可依照约定对本示范文本条款进行选择、补充、填充、修改。买卖双方的约定应当符合法律、法规及本房地产项目土地使用权出让合同的规定，不得侵害社会公共利益和第三方的合法权益。
3．本合同文本中所留空格填写卖方既定的告知性内容或买卖双方自行约定或补充约定的内容。斜线“/”前后文字应在□中划“√”做出单项选择。合同空格处未作约定的部分，均应划线删除。
4．本合同需手写填写的空格,应当用钢笔、毛笔、签字笔填写。买卖双方应在本合同的正文、附件（包括补充协议）、附图中签字或盖章。
5．本合同生效后，未被修改的文本印刷文字及空格处填写的有效文字与符号均视为买卖双方合意内容。合同附件及补充协议经买卖双方共同签署后与合同正文具有同等法律效力。
6．买卖双方可根据实际情况决定本合同原件的份数，在签订时双方应当认真核对，以确保本合同各份内容相同。
7．本合同生效后，对买卖双方具有法律约束力，买卖双方应当按照本合同中所约定的内容履行自己的义务。
8．买卖双方签订本合同后，卖方应及时到房地产权登记机关备案。备案信息可在深圳市规划和国土资源委员会（）查询。
9．本合同题头当事人各为4个，多于4个的买、卖方的基本情况分别作为附件列出。
10．买方不应将购房款直接交给卖方，而应按照合同约定的付款方式将预购款汇入代收银行，以便监管。
11．买方需要办理按揭贷款手续时，卖方承诺代办按揭贷款手续的，应书面告知买方办理按揭贷款所应具备的条件和应提交的资料，并协助买方与银行签订按揭贷款合同。买方无法取得银行按揭贷款的，买卖双方可协商达成补充协议。

合同题头
卖方：
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□身份证/□护照/□其他证件号码：
委托代理人： 国籍：
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地址： 邮政编码：
委托代理机构：
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　　法定代表人： 国籍：
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卖方：
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委托代理机构：
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卖方：
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　　法定代表人： 国籍：
□身份证/□护照/□其他证件号码：
委托代理人： 国籍：
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地址： 邮政编码：
委托代理机构：
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　　法定代表人： 国籍：
□身份证/□护照/□其他证件号码：
卖方：
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　　法定代表人： 国籍：
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委托代理人： 国籍：
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地址： 邮政编码：
委托代理机构：
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邮政编码： 电话：
　　法定代表人： 国籍：
□身份证/□护照/□其他证件号码：

买方： 国籍：
□身份证/□护照/□其他证件号码： 电话：
地址： 邮政编码：
所占份额：
公司或机构名称：
注册地址： 邮政编码：
法定代表人： 国籍：
□身份证/□护照/□其他证件号码： 电话：
委托代理人： 国籍：
□身份证/□护照/□其他证件号码： 电话：
地址： 邮政编码：
买方： 国籍：
□身份证/□护照/□其他证件号码： 电话：
地址： 邮政编码：
所占份额：
公司或机构名称：
注册地址： 邮政编码：
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委托代理人： 国籍：
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地址： 邮政编码：
买方： 国籍：
□身份证/□护照/□其他证件号码： 电话：
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所占份额：
公司或机构名称：
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法定代表人： 国籍：
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委托代理人： 国籍：
□身份证/□护照/□其他证件号码： 电话：
地址： 邮政编码：
买方： 国籍：
□身份证/□护照/□其他证件号码： 电话：
地址： 邮政编码：
所占份额：
公司或机构名称：
注册地址： 邮政编码：
法定代表人： 国籍：
□身份证/□护照/□其他证件号码： 电话：
委托代理人： 国籍：
□身份证/□护照/□其他证件号码： 电话：
地址： 邮政编码：

第一条　［订约依据与基础］
本合同依据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》及其他相关法律、法规的规定，由买卖双方在平等、自愿、协商一致的基础上共同订立。
第二条　［项目建设情况］
卖方与深圳市土地和房产主管部门签订 及 ，取得位于深圳市 区 （街道） 路，宗地编号为 ，土地面积 平方米的土地使用权。该地块土地用途为 ，建筑容积率为 ；土地使用权期限自 年 月
日起至 年 月 日止。
前款所述土地领取的《房地产证》号码为 ；卖方经批准在该幅土地上兴建商品房，项目名称为 ；该项目已取得《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《施工许可证》；该房地产项目地价款已缴清，业经深圳市土地和房产主管部门批准预售，已取得《房地产预售许可证》。
1.《建设用地规划许可证》
颁发机关： ；编号： ；
2.《建设工程规划许可证》
颁发机关： ；编号： ；
3.《施工许可证》
颁发机关： ；编号： ；
4.《房地产预售许可证》
颁发机关： ；编号： ；
条款原文
卖方与深圳市土地和房产主管部门签订 及 ，取得位于深圳市 区 （街道） 路，宗地编号为 ，土地面积 平方米的土地使用权。该地块土地用途为 ，建筑容积率为 ；土地使用权期限自 年 月
日起至 年 月 日止。
前款所述土地领取的《房地产证》号码为 ；卖方经批准在该幅土地上兴建商品房，项目名称为 ；该项目已取得《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《施工许可证》。
本房地产项目地价款已缴清，业经深圳市土地和房产主管部门批准预售，《房地产预售许可证》号为 。
修订说明
本条主要明确了《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《施工许可证》的颁发机关和编号，从而向购房者揭示更多关于本房地产项目的信息，进一步加强增加信息的透明度。
第三条　［标的房地产情况］
本合同第二条所规定房地产项目中的第 栋 单元
层 号房（房号以附图中楼层平面图为准、层号以附图中立面图为准），是为本合同标的房地产（以下称本房地产）。其用途为□公寓/□住宅/□别墅/□办公/□商业/□厂房/□ ，建筑面积（面积以所附测绘报告为准）
平方米，其中：套内建筑面积 平方米。
套内建筑面积计算与共有建筑面积分摊与不分摊范围、建筑面积计算规则及共有建筑面积分摊与不分摊范围及规则均见附件一。
具体楼层和位置及尺寸见所附总平面图、立面图、楼层平面图、剖面图及分户平面图。
本房地产项目共用设施及附属配套项目见附件二。
第四条　［共有部位和其它共用设施设备权益］
本房地产转让时，卖方对建筑物内的道路、绿地、休憩地、空余地、电梯、楼梯、连廊、走廊、天台等共有部位和建筑区划内其它共用设施设备所拥有的共有和共同管理的权利同时转让。
条款原文
本房地产转让时，转让人（卖方）对同宗土地上的道路、绿地、休憩地、空余地、电梯、楼梯、连廊、走廊、天台等共有部位或其它共用设施设备所拥有的权益同时转移。
修订说明
本条是关于共有部位和其它共用设施设备权益，即建筑物区分所有权中关于共有权和共同管理权的规定。本条原文为引用《深圳经济特区房地产转让条例》（1993年7月24日通过，1999年6月30日修正）第13条之规定。
由于制定原文合同时，《物权法》尚未出台，并没有法律法规对共有部位和其它共用设施设备权益进行规定。《物权法》出台后，其相关条款解释对业主建筑物区分所有权制度进行了具体的规定和解释说明。
《物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”
第七十二条规定：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。
业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。”
第七十三规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主所有。”
第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”
根据《物权法》上述条款的规定，业主（房地产转让前业主为卖方，转让后业主为买方）对建筑物内住宅、经营性用房等专有部分以外的共有部分和建筑规划区内的绿地、道路、车库（车位）及其他公共场所、公用设施和物业服务用房享有共有权和共同管理权。转让人（卖方）转让房地产时，应对其享有的共有和共同管理的权利一并转让。

第五条　［计价方式和价款］
买卖双方约定本房地产按下列第 种方式计算购房总价款：
壹、按套内建筑面积计算：单价为每平方米人民币 元，总金额为人民币 亿 仟 佰 拾 万 仟 佰 拾 元（小写 元）。
贰、按套计算：
总金额为人民币 亿 仟 佰 拾 万 仟 佰
拾 元（小写 元）。
本合同中的购房总价款是指买方向卖方支付的全部购房款，不包括买卖行为产生的各类税费。
条款原文
买卖双方约定本房地产按下列第 种方式计算购房总价款：
壹、按套内建筑面积计算：单价为每平方米人民币 元，总金额为人民币 亿 仟 佰 拾 万 仟 佰 拾 元（小写 元）。
贰、按套计算：
总金额为人民币 亿 仟 佰 拾 万 仟 佰
拾 元（小写 元）。
修订说明
本条是关于价款的规定。修改文本增加了对购房总价款的界定。界定购房总价款不包括房地产买卖所产生的各类税费，是为了避免买卖双方签定合同后缴纳各类税费时产生的争议。
第六条　[付款方式和日期]
买方采取下列第 种方式付款：
壹、一次性付款：
□