下半年山东省房地产估价师案例与分析旅馆房地产估价方法的选用考试试题.doc

2016年下半年山东省房地产估价师《案例与分析》:旅馆房地产估价方法的选用考试试题
本卷共分为2大题50小题,作答时间为180分钟,总分100分，60分及格.
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意)
1、关于建筑区划内依不属于全体业主共有的房屋办理登记的说法,错误的是__.
A．由房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，一并申请登记
B．申请业主与房屋所有权主体不一致
C．在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书
D．在房屋登记簿上作记载,并颁发房屋权属证书
2、省、直辖市、自治区人民政府根据法律、行政法规制定的规范性法律文件是。
A:地方性法规
B：政府规章
C:部门规章
D：自治条例
E：执行层的组织协调
3、现有一套总售价为11万元的住宅，八成15年按揭，按年贷款利率6%计,月还款额为__。
A．439元
B．1230元
C．743元
D．928元
4、关于估价对象实地查勘的说法,错误的是。
A：任何估价项目，估价师都必须对估价对象进行实地查勘
B:对已消失的房地产，估价师应对估价对象原址进行必要的调查了解
C：实地查勘的内容包括估价对象的实物和区位状况，一般不涉及其权益状况
D:拆迁估价的实地查勘记录可不需要被拆迁人签字认可
E:工业用地的监测点评估价格
5、运用进行预测的条件是房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，并且各期上升或下降的幅度大致接近。
A：数学曲线拟合法
B：平均增减量法
C：平均发展速度法
D：移动平均法
E：工业用地的监测点评估价格
6、业主和租客不希望他所拥有或承租的物业与附近的另一物业相同，这体现了房地产市场的（）性。
A．文化
B．相似
C．适应
D．各异
7、资本金净利润率＝年税后利润总额或年平均税后利润总额与__之比。
A．经营收入
B．资本金
C．经营成本
D．销售收入
8、下列关于实地查看估价对象的表述中,错误的是．【2007年考题】
A:房地产估价师应亲自到估价对象现场,对估价对象的坐落、用途等情况进行核对
B：房地产估价师应亲自到估价对象现场，拍摄反映估价对象外观状况的影像资料，内部状况可不拍摄
C：房地产估价师应亲自到估价对象现场,感受估价对象的位置、交通、环境景观等的优劣
D：估价对象为已经消失的房地产，房地产估价师也应去估价对象原址进行必要的调查 了解
E:工业用地的监测点评估价格
9、下列不属于物业管理基本特性的是。
A：城市化
B：社会化
C：专业化
D:市场化
E：执行层的组织协调
10、管理费是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理合法经营活动而发生的各种费用,包括管理人员的工资和__。
A．前期费用
B．房屋开发费
C．财务费用
D．办公费
11、拆迁人与被拆迁人对补偿形式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁过渡方式和过渡期限,经协商达不成协议,经当事人申请，由批准拆迁的房屋拆迁主管部门裁决。裁决部门应当在受理裁决申请之日起__日内做出裁决。
A．10
B．20
C．30
D．45
12、下列哪一个指标并不属于反映和描述房地产市场状况的市场交易指标之一。__
A．吸纳量
B．吸纳率
C．空置率
D．吸纳周期
13、某钢混结构厂房的耐用年限为60年，占用的土地是10年前通过出让方式取得使用年限为50年的工业用途的土地使用权，厂房建设期为2年.土地使用权出让合同约定土地使用权期限届满,土地使用权及地上建筑物由国家无偿取得。采用直线法计算该厂房建筑物现在的成新率为。
A：70．00％
B:83．33％
C：84．00%
D:86．67％
E：工业用地的监测点评估价格
14、不是影响房地产价格的区位因素是。
A:位置
B：交通
C：人文
D:环境
E：工业用地的监测点评估价格
15、通常是构成居住区的基本单位是__.
A．居住小区
B．居住组团
C．独幢住宅楼
D．分户家庭
16、动态投资回收期是指项目以(）抵偿全部投资所需的时间.
A．净现金
B．净收益
C．净现值
D．财务净现值
17、对无房和住房未达到规定标准的职工实行住房补贴的前提条件之一是房价收入比在__倍以上.
A．3
B．4
C．5
D．6
18、房价收入比在倍以上，且财政、单位原有住房建设资金可转化为住房补贴的地区，可以对无房和住房面积未达到规定标准的职工实行住房补贴.
A：3
B：4
C：5
D：6
E：执行层的组织协调
19、在资产负债表的编制中,根据几个账户的期末余额合计数填列的是__项目。
A．短期投资
B．累计折旧
C．未分配利润
D．存货
20、现需评估某宗房地产2004年10月末的价格，选取的可比实例成交价格为2500元／㎡，成交日期为2004年1月末,该类房地产自2003年7月末至2004年6月末每月价格递增1%．2004年6月末至2004年10月末平均每月比上月价格上涨20元／㎡。该可比实例在2004年10月末的价格为。
A：2648元／㎡
B:2688元／㎡
C：2708元／㎡
D：2734元／㎡
E：工业用地的监测点评估价格
21、不属于保险合同辅助人的是__。
A．保险受益人
B．保险代理人
C．保险公估人
D．保险经纪人
22、并称古典地租理论之双壁的是的地租理论.
A:威廉·配第和亚当·斯密
B：大卫·李嘉图和约翰·冯·杜能
C:詹姆斯·安德森和马尔萨斯
D：理查德·坎蒂隆和马克思
E：工业用地的监测点评估价格
23、住房公积金委员会各项决策的执行机构是__。
A．住房公积金管理中心
B．住房公积金管理委员会委托的银行
C．各个单位
D．全体职工
24、某宗土地总面积2 000 ㎡，容积率为3．2，对应的土地单价为450元／㎡，现允许将容积率增加到4．3，楼面地价不变，则理论上应补地价的数额为。
A：27．4万元
B：30．9万元
C：42．7万元
D:99万元
E：工业用地的监测点评估价格
25、房地产估价专业意见的作用可分为性质不同的两类，即__。
A．一类是咨询性、参考性的，另一类是法律性、证据性
B．一类是参照性、咨询性的，另一类是签证性、证据性
C．一类是咨询性、参考性的，另一类是签证性、证据性
D．一类是咨询性、参考性的，另一类是签证性、法律性
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中,有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。错选,本题不得分；少选,所选的每个选项得 0。5 分)
1、要成为法人需要具备四个条件，下列说法不正确的是__。
A．依法成立
B．有必要的财产或经费
C．有自己的名称、组织机构和场所
D．能独立承担法律责任
2、__又称为不可分散风险或市场风险。
A．时间风险
B．需求风险
C．自有风险
D．系统风险
3、我国经营性金融机构，包括.
A：商业银行
B：政策性银行
C：非银行金融机构
D：中国银行
E：中国人民银行
4、某房产面积10000m2，要求测绘精度为二级,则其限差为__.
A．4
B．6
C．12
D．24
5、采用分期收款方式销售的房地产开发项目，当期应结转的营业成本通常按计算。
A：工程进度
B：当期开发建设实际投入
C：当期销售面积占全部销售面积的比率
D：当期开发建设实际投入与项目总投资的比例
E：借款合同
6、某非经济特区的房地产估价资质的机构完成本地一宗以房产为主的评估项目。评估的房地产价格为2000万元，按照原国家计委、建设部联合下发的《关于房地产中介服务收费的通知》规定的收费标准，估价收费最高为万元.
A：1.60
B：3.00
C:4.25
D：5。00
E:执行层的组织协调
7、某宗房地产的土地使用年限为50年，至今已使用8年，预计该宗房地产年有效毛收入为80万元,运营费用率为40%，安全利率假定为6%，风险补偿率为安全利率的40％，该房地产的收益价格为（）。
A．368万元
B．552万元
C．561万元
D．920万元
8、市场定位的方式有。
A:避强定位
B：重新定位
C：跟随定位
D:差异定位
E:对抗定位
9、由房地产估价师本人申请的注册种类有.
A：初始注册
B：变更注册
C：延续注册
D:注销注册
E：撤销注册
10、某宗熟地的原生地取得费为540元/㎡，土地开发期为2年，土地开发费第一年和第二年分别为90元/㎡和60元/㎡，贷款年利率为8％。采用成本法求取该熟地的价值时,其中的投资利息为__元/㎡.
A．55.20
B．103。22
C．109.63
D．114。82
11、法的分类中,按法所规定的内容不同分为。
A:实体法
B:普通法
C：特殊法
D：程序法
E：一般法
12、属于拍卖活动类型的是。
A:强制拍卖和任意拍卖
B：动产拍卖和不动产拍卖
C:有保留价拍卖和无保留价拍卖
D:一次性拍卖和再次拍卖
E：个人拍卖和企业拍卖
13、某开发商向银行申请了利率6％,期限为10年，按年等额偿还的一笔总额为100万元的贷款，则该开发商第一年的还本付息额为万元。
A：7．59
B:7．28
C：13．59
D:6．05
E:借款合同
14、下列关于承担民事责任的方式，说法正确的是。
A:承担民事责任的方式,可以单独适用,也可以合并适用
B：承担民事责任的方式，只能单独适用
C：承担民事责任的方式，不可以单独适用，但可以合并适用
D：承担民事责任的方式，可以单独适用,但不可以合并适用
E：执行层的组织协调
15、下列关于需求价格弹性与消费者支出之间的关系,说法正确的是。
A：若某种商品的需求富有弹性，则价格与消费者支出成反方向变动
B：若某种商品的需求富有弹性,则价格与消费者支出成同方向变动
C:若某种商品的需求缺乏弹性，则价格与消费者支出成反向变动
D：若某种商品的需求缺乏弹性，则价格与消费者支出成同向变动
E：若某种商品的需求为单一弹性,即价格升(降)的百分率与需求减(增）的百分率相等
16、影响房地产市场转变的社会经济力量有以下几方面(）。
A．房地产产权与交易政策
B．生产和工作方式的转变
C．自然环境的变化
D．家庭生命周期
E．物价水平
17、下列关于商业物业的表述中，正确的有.（2008年试题）
A：能为投资者带来经营性的收入现金流
B：分割产权销售已经成为最受欢迎的经营模式
C:适合于长期投资
D:需在机构投资者之间进行交易
E:位置对其有着特殊的重要性
18、挑廊__计算建筑面积.
A．按其围护结构外围水平投影面积的一半
B．按其外围水平投影面积
C．一般不
D．按净面积
19、对于出租经营或自营的房地产投资项目,清偿能力指标之中的（)指标的计算非常重要。
A．借款偿还期
B．利息备付率
C．流动比率
D．偿债备付率
E．速动比率
20、估价时点原则要求房地产估价结果是在由估价目的决定的某个__的价值。
A．特定时段
B．任何一时段
C．特定时间
D．任意时间
21、路线价法的关键和难点是__。
A．划分路线价区段
B．设定标准深度
C．调查评估路线价
D．制定深度百分率
22、关于流动性偏好利率理论的说法，正确的有。
A：利率是由储蓄和投资决定的
B：利率是由货币的供求决定的
C：利率是由可贷资金的供求决定
D：利率是在商品市场和货币市场同时达到均衡时形成的
E：货币供给是外生变量，由央行决定,无利率弹性
23、下列关于房地产市场周期循环的表述中,正确的有。
A:房地产周期循环是指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象，且此现象重复发生
B:在房地产周期循环的最低点，空置率最高
C:房地产周期循环的供求平衡点是长期均衡价格
D：在房地产周期循环的最高点，供给增长率等于需求增长率
E：在房地产周期循环中，价格（租金）和空置率通常是同向变动的
24、下列属于免征契税范围的包括.
A：事业单位承受土地、房屋用于教学的
B：社会团体承受土地、房屋用于出租经营的
C：城镇职工，多次购买公有住房的
D：因不可抗力失去住房而重新购买住房的
E：纳税人承受荒山、荒沟、荒滩、荒丘土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产的
25、根据工程量清单计价法，建筑工程安装工程费中,脚手架费属于.
A：直接费
B：间接费
C：直接工程费
D：措施费
E：企业管理费