主题公园的-发展对房地产的影响分析.doc

主题公园发展对房地产的影响
部 门： 工程部
专 业： 土木建筑工程
姓 名:
论文原创性声明
本人郑重声明：所呈交的论文，是本人独立进行研究工作所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外，本论文不包含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的作品成果。对本文的研究作出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。本人完全意识到本声明的法律结果由本人承担。
论文作者签名： 莫章晨
日期： 2014年10月29日
摘 要
本文从主题公园所处的困境及房地产市场出发,提出将主题公园与房地产业融合在一起的观点，并分析其融合的原因和依据。文中首先分析了主题公园的发展状况和策略，并引用房地产的运营管理来分析国内主题公园存在的问题，将两个概念嫁接在一起.由于经济的快速增长，旅游业的发展将是一个新的亮点,尤其是将旅游和房产的融合发展；所以，主题公园的发展将会给房地产业带来崭新的一面，对地产业将产生深刻的影响。
关键词：主题公园，房地产，旅游地产
Effect of theme park development in real estate
Major: Civil Engineering
Name: Mo zhangchen
Supervisor：
ABSTRACT
This paper from the theme park and the plight of the real estate market perspective， put the theme park and real estate together point of view， and analyzes its reason and evidence fusion. This paper firstly analyzes the development status and strategy of theme park， and cited the operation and management of real estate to the analysis of the existing problems of domestic theme park， the two concepts of grafted together. Due to the rapid growth of economy, the development of the tourism industry will be a new bright spot， especially will be the integration of tourism and real estate development; therefore， the development of the theme park will be for the real estate industry has brought a brand—new， and will have a profound impact on the industry。
Key Words: Theme park， Real estate, Rourism real estate
2

摘 要 2
ABSTRACT 3
第1章 绪论 1
1。1 研究背景 1
1。2 研究方法 2
1。3 研究意义 3
1。4 结构安排 4
第2章 我国主题公园的发展 5
2。1概念 5
2.2 主题公园的特点 5
2.3 主题公园的发展策略 7
2。4 本章小结 7

第3章 主题公园与房地产的融合 8
3.1 主题公园在发展中面临的问题 8
3.2 房地产业在发展中面临的问题 9
3.3 主题公园与房地产融合的原因 9
3。4 本章小结 11
第4章 主题公园的发展对房地产的影响的实证研究 12
4。1 华侨城 12
4。2 海南省旅游房地产 12
4.3 迪斯尼主题公园 13
4。4 本章小结 13
第5章 旅游房产在中国的发展前景与展望 13
参考文献 16

第1章 绪论
1。1 研究背景
主题公园作为现代旅游的一个重要产品，在近几十年的旅游业中发挥了巨大的作用，且其作用影响还在不断扩大。第二次世界大战后，旅游业不断崛起，并在上个世纪60年代加速发展，目前在世界产业链中占据了大量的份额。
对于国外发达国家的主题公园，其在规模、经营方式和市场份额都有较大的差异.例如，作为世界主题公园先驱的美国，早在1953年就构造了迪斯尼乐园,并一直致力于其突破创新;而澳大利亚的主题公园则致力于吸引更多的亚洲游客，拉动其经济的发展；对于日本，由于其传统文化的影响，其主题公园在设计方面注重独特的家庭经历，强调顾客的参与,突出主题,东京迪斯尼乐园的成功则凸出的显示出这些方面【12】。
在国内,主题公园也经历了十多年的发展历程,其不仅拥有者欧美发达国家主题公园的共性，更多的还是具有中国的特色。20世纪90年代后半期,国内主题公园的发展进入了第三阶段，即理性思考与规范发展并重的阶段【2】。在理论上，旅游学术界对我国主题公园的发展做了许多研究，并提出了相应的发展策略，指导了我国主题公园的发展，并促进主题公园的理论研究走向成熟。同时，对开发项目的内涵发掘、设计修建以及后期的运营理念也有着详细的分析与策划，所以近些年来国内也有较多的成功案例；例如：昆明的世博园、深圳的欢乐谷、华侨城、香港的迪斯尼等等。
总之,近些年我国的主题公园正快速发展，虽然起步晚,但起点较高；经过20多年的行业积淀与市场的磨练，主题公园的发展也越来越理性化和规范化，如果将主题公园和房地产相结合，开发旅游地产，亦或将其与城镇化项目联系在一起，对已经进入白银时代的房地产业会带来什么变化呢?
过去十年，是房地产业的黄金十年，地产业的高速发展带动着我国经济的快速增长；但是,以前这种靠资源获胜的时代已经过去,进入了靠资源和服务并重的时代。基于我国的国情，城镇化是我国的一项基本政策，城镇化的加速发展势必会对中国经济和社会产生重大影响,同时,我国房地产业的发展也将面临着巨大的挑战和机遇，可以说，城镇化建设是未来地产发展的新动力。
在房地产业中，住宅经营的是地段的价值，而城镇化联盟项目经营的是土地的价值,亦即土地的金融化【1】.而地产企业要拉高土地的金融价值,则应从需求角度创造人流,创造人的聚合及市场金融价值;同时，在创造土地价值的同时应贯穿金融的思想并运用金融的杠杆。例如，香港的迪斯尼乐园，它是市政府入股的一项旅游产业；首先，它创造的是一个梦想的体系，将大量的人聚集在一起，即人的聚合体系，并给游玩的人们提供了强烈刺激的体验感,亦即巨大的体验体系;正因为梦想、体验，让无数人宁愿坐几小时的车或飞机来到这里.这样，把土地做活了，其周围的住宅、商业以及其他配套设备都会有明显的经济效益和极大的发展潜力.
所以，旅游房产的发展能够对当地的房地产业带来巨大的推动作用;在房地产业竞争日益激烈的今天，发展旅游房产是地产业的另一条出路。
土地的价值实际上是取决于人的聚合，只要我们能把人聚合在一起,我们就能创造出土地的金融属性【13】.而创造人的聚合有五种方式，即生理的需求、安全的需求、社会归属感的需求、尊重的需求、成就感的需求.
1。2 研究方法
本论文通过查阅相关行业的文献、期刊等学术资料，综合对比分析主题公园的发展对房地产的影响，并对主题公园的发展做了一定的研究.主要采用了以下几种研究方法：
1.2。1 资料查阅法
通过对近期主题公园和房地产行业相关文献、期刊、会议纪要、报刊的阅读，详细了解了主题公园的运营模式和发展现状，并将其与房地产的发展相结合，分析主题公园的发展对房地产的影响。
1。2。2 理论与实际案例相结合
通过查阅国内外主题公园大量的成功案例，理论联系实际，综合其所产生的连带效应,分析主题公园的兴建对其周围地产业的影响.
1。3 研究意义
房地产与旅游业的结合开发，将会使单一的房地产开发和旅游业摆脱独立发展的困境，起到双赢的效果，在其对房地产的影响方面有重要意义。旅游业设计与建设,可以拓展市民的公共活动空间，吸引人流，刺激房地产的市场需求，提高项目周边城市土地的价值,同时,经过多年发展经验的积累，可促进房地产规划水平的提高，并且开发商通过旅游地产的发展来解决现存的空置房。
本论文通过对主题公园发展现状、发展策略及前景进行分析，将现有的所形成的理论结合具有中国特色的市场经济进行参考，分析未来房地产业稳健发展的内在因素，并寻求长远发展的机会方向,找到房地产业和主题公园发展的契合点，通过对主题公园的运营管理和自主创新来为房地产的发展带来新的迹象,促进新一轮的城市化进程，并带动城市周边经济的发展.
具体表现在以下几个方面：
(1）可提高城市土地开发的价值：在市区，如果规划大面积的公共区域或休闲活动场所，就会造成城市土地利用的不经济；但如果在近郊乃至远郊进行房地产的开发来吸引居民的外出活动,这样不仅可以提高市区土地利用的经济性，还可促进房地产的多领域开发与发展，最大限度的开发利用市区的土地价值;
（2）拓展市民的公共活动空间:房地产和主题公园的结合在一定程度上可以解决城市公用活动空间的紧张状态，缓解城市公共休闲场所所需的设置面积；
（3）可促进房地产规划设计水平的提高:房地产主题公园的发展，其规划设计的要求及须考虑的要素比传统房地产项目要复杂得多，所以就会有更高的质量要求，促使设计的完善并走向标准化；
(4)刺激房地产的市场需求：主题公园的成功开发，必然会带来大量的人流，同时也会起到相应的宣传效果；参观旅游的人越多，宣传效果也就越好，同时也会增加楼盘的人气与商机，创造出房地产开发的新需求；
（5)可能成为解决空置房的一种新尝试：目前，全国空置房的比例不低,而且一直呈上升趋势；空置房的增加对开发商无疑是一种巨大的威胁；而将旅游房地产的结合，采用休闲度假的方式,通过“分时度假”来激活空置房的使用，刺激房地产的现金流；因此,这种结合不仅可以带动地区与建筑相关行业的发展,还可以促进地区旅游业的升温,刺激当地的经济，增加政府财政收入【14】。
1。4 结构安排
本论文一共分为五章，第一章主要介绍所研究内容的背景及意义;第二章介绍并分析了我国主题公园的发展,并从最基本的概念、特点出发进行分析，并提出相应的发展策略；第三章提出并分析了将主题公园与房地产进行融合，并深入研究了主题公园的发展对房地产的影响，进而提出旅游房产的概念；第四章实证研究,分析成功企业的先例；最后一章便是相应的前景与展望。
第2章 我国主题公园的发展
(章与节之间空两行）
2。1概念
在国外,对主题公园其实并无明确的定义；欧美国家对于主题公园的界定大致包含以下要素:围绕一个或多个主题、吸引物多样化、具有相应的娱乐消遣场所、包含餐饮等各种服务设施、实行商业经营、定期开展各种主题活动等等.比如美国就将其定义为：可以营造某种特殊气氛的娱乐场所【3】.而在国内,其定义为：根据某个特定的主题，采用现代科学技术和多层次活动设置方式,集诸多娱乐活动、休闲要素和服务接待设施于一体的现代旅游目的地【4】；它是由人创造的旅游资源，且是一种补充旅游资源，具有相关的特定主题,呈现出新型的现代旅游目的地形态。
由此可以看到,国内外对主题公园的看法是存在分歧的。在国外，更多是的强调其旅游产品和商业行为，国内则更多的注重旅游资源属性。同时，我们应该意思到，城市公园、风景名胜区不应属于主题公园，城市公园是政府提供给市民休闲娱乐的场所,是一种福利性的、能经常享用的场所；风景名胜区更多的是强调将原生态的自然风光或人文景观作为吸引物，同时也配有许多的人造配套设施；而主题公园更多的是强调高消费、高门票,且全凭人造设施来吸引游客。
2.2 主题公园的特点
2.2。1 主题选择的大众性、特色性
主题公园是通过营造特殊氛围来吸引游客的休闲、娱乐场所，给游客带来的是刺激与舒坦.其需要的不仅仅是在设计、创意上的独到之处，更多的还需结合项目所在地的文化和当地的特色来形成自己独特的主题,不断创新，推出新颖的主题风格,维持主题公园所固有的魅力,避免盲目效仿.
2.2。2 主题活动定期更换且新颖，参与性强
现在,很多观赏性为主题的主题公园就如传统的观赏旅游地一样，重游率很低，而丰富多彩的、趣味无穷的、刺激性的参与性活动则给游客留下了深刻的印象与回味，这也大大提高主题公园的重游率。所以，主题公园要想长远发展、延长其生命周期，主题活动的不断更新并自主创新,提高吸引力并做好品牌旅游形象是主题公园青春常在的制胜法宝.
2。2.3 产品精致化、表现手段高科技化
主题公园不同于一般的旅游风景区,其成功的模式更多的是依靠质量取胜，亦即硬件和软件;硬件部分是主题内涵的实体外壳，其设计对休闲、娱乐的质量有着较重要的影响，是该主题公园的内涵的反映;而软件部分则是指服务质量，高质量的服务带来的更高的收益，因为其所创造的经济效益的弹性是很大的。所以为了获得更加多彩、立体化的效果,打造出精品公园，高科技的创作是必不可少的【5】。
2。2。4 选址论证严密
与人文、原生态的主题公园不同的是，主题公园应首先选择一个区位进行建设,而区位的选择是开发规划中非常关键的一个环节，区位选择的好坏与主题公园客源的充足与否是成相关性的，没够足够的客源，主题公园必定会失败。因此,在投资主题公园前，一定要对影响市场的因素进行详细的论证分析.
2.2。5 高投入、高风险
主题公园的投资是巨大的，在国内,对于大规模的主题公园，其投资金额在2.5亿以上，中型的则须1—2。5个亿,小型的都将达到0.5—1个亿；而实际上，在中国，主题公园投资超过20亿的就有12个,所以投入是相当大的；但是，在效益上，我国1200多个大型规模的主题公园只有300个左右能产生经营效益，其余的都很难摆脱亏损的状态,所以主题公园的投资也是具有超高风险的。
2。2。6 对区域经济影响显著
对于成功的主题公园，其在大范围内对当地的经济、就业、消费等都起到了促进作用；同时，一个主题公园的成功开发对其周围的酒店、交通甚至土地都会起到带动作用，所以，投资者预先拿到和控制主题公园周围的土地将会得到客观的利润.
2。3 主题公园的发展策略
（如果本级标题恰好换页，则段前不用空行）
2。3.1 不断丰富文化内涵
2。3.2 在主题上进行创新
2。3。3 完善的服务和管理体系
2。3。4 加强经营管理人才的培养
2.4 本章小结
本章从三个方面进行阐述，首先是对主题公园的概念进行叙述，明确主题公园不同于风景名胜区、城市公园等旅游区；其次是对主题公园的特点进行介绍，明确主题公园最基本的特性以更好的促进其发展；最后分析了主题公园的发展策略，提出其健康发展所需的最基本的要素。正确的认识主题公园的发展状况及其相应的优缺点，为后面其与房地产的融合做好铺垫.第3章 主题公园与房地产的融合
3。1 主题公园在发展中面临的问题
由于主题公园是人为建造的游玩设施，其规模一般较大,开发商的投资金额也较多，同时,项目运营管理所需的成本也较高，而一般的投资者希望资金快速高效周转,尽早收回成本，以获取利润，所以在项目成立之初会采用大量的广告宣传来获得游客的感知,以在短期内获得大量游客，但是，往往在这之后，由于为真正得到游客们的认知,许多主题公园就会处于停滞期,最后被淘汰。正因为主题公园周期的特殊性，其探索、起步、发展、巩固几个阶段都很短暂，所以，为了对主题公园进行成功的经营管理,让其久盛不衰，个性、品质和创新是必不可少的，这也是主题公园生命力所在。但正是由于这条生命力的发展轨迹，其投资规模也逐渐扩大，这也是导致主题公园的高投资、高票价、高门槛的直接原因，而高票价又阻挡了部分工薪阶层的游客，使重游率降低。所以，高门槛、高票价、高投入将逐渐减少主题公园的客源，使用于进行产品更新的资金不足，时间一长,主题公园必然会丧失资金支撑，没有发展后劲，加速缩短生命周期。
当然，除了上述问题，在国内，对于主题公园本身的经营管理,也存在较多问题，主要集中在以下几个方面:
（1） 很多主题公园的主题重复、缺乏主题创新；
（2） 其所设计的产品单一，创造力不足；
（3） 缺乏文化创新,文化内涵不足;
（4） 管理缺乏自主创新；
（5） 盈利模式单一，缺乏产业链创新.
3。2 房地产业在发展中面临的问题
房地产作为我国的支柱产业，是拉动国民经济的重要杠杆，在过去乃至今后很长一段时间内将会是促进我国经济发展的持久动力。但是，对于已过黄金时期步入白银时代的房地产业来说，传统的住宅市场已基本成熟，住宅领域已趋于饱和【6】。许多开发商正寻找新的市场，开辟新的领域;同时，城市化与工业化的加快以及人均收入的提高使得人们对居住条件、环境的要求逐渐上升，更多的是注重品质文化，人们的关注点也逐渐从住宅消费向舒适时尚转移，于是,这也迫使开发商重拾灵感，为房地产的发展思考新的出路。
3。3 主题公园与房地产融合的原因
针对目前房地产的市场供求状况,即商品房的较高空置率，和目前主题公园所处的困境，借鉴国际经验提出一条双赢的途径,即:将主题公园和房地产两个概念嫁接在一起形成旅游房地产【7】.
前面也有提到,房地产交易成本高，变现性差,如果在短期内不能脱手那么很可能将资金套在里面,难以周转,与其高周转率相违背；从长远来看，其有较大的升值空间，且其投资回报率也相对稳定.对于主题公园，其不仅投资规模巨大，而且项目后期的运营管理的成本也较大；更重要的是，主题公园的长久发展需要的是不断创新的生命力,所以主题公园是一项长期的投资,投资者很难在短期内使投资达到盈亏平衡点，以产生利润；除此之外，房地产投资有着较强的地域性特征，也就是说，投资的盈利程度在一定范围内是与当地的区域文化、环境、经济决定的。而主题公园是有强烈的商业性质的,主题公园的成功开发不仅能为经营者带来好的利润，同时对项目当地的经济也有着较强拉动作用.
但问题来了，能否将房地产的概念和特点与主题公园的特性相结合，使地产开发商能够把主题公园作为地产发展的垫脚石,以推动把生地做成熟地，甚至旺地以提高周围的地价.当开发商在其周围开发一批新的地产项目时，其周围的配套则可来于主题公园的旅游资源。同时，房地产的获利可提供给主题公园来维持其运营管理成本,以增添主题公园的创造力并延长其生命周期.而且以主题公园和房地产的利润进行双重滚动发展，可促进其他产业的配套、多元化发展【8】。当配套齐全、发展具一定规模时，其之前处于的城市边缘地带就很可能成为城市的新地,大大的加快城市化进程。
另外,在需求和供应方面，主题公园和房地产的融合能相互弥补双方的不足，共同发展，创造更多的经济效益.
3.4 本章小结
本章对房地产和主题公园的结合做了简单的分析，首先研究了主题公园在发展过程中所面临的问题，接着便是对房地产的发展所面临的问题和即将走的发展途径做了简单阐述，最后便是将两者结合，分析其相互融合进行发展的必然趋势.当然,我们可以看出，主题公园与房地产的融合的最好形式便是形成旅游地产模式.
第4章 主题公园的发展对房地产的影响的实证研究
4。1 华侨城
根据2011年华侨城的年报显示，全年实现营业收入173。2亿元，同以往持平，;净利润约32亿，增长4。5％。从营业收入和净利润的数据，可以说还是笼罩着些许光芒，但实际上，公司存在着巨大的财务压力:公司负债总额达到447亿元，相比以往增长了32％，而存货也高达317亿元；在这种情况下，当时公司决定再融资，而80亿的融资计划让外界对其管理层及其经营模式表示堪忧.
之后，国家提出支持文化创意产业的相关政策,华侨城抓住了这个机会,迅速制定了战略方针，提出华侨城未来的发展将以旅游业为主,同时顺带地产业.之后其依托公司主题景区这一特色,并将其概念作为核心载体，围绕载体做出了四个产品模式：欢乐谷、世界之窗、欢乐海岸、东部华侨城等等,并一直保持着创新模式的研究；最后逐渐形成看了其核心竞争力:为主题公园提供较高科技含量的娱乐设备、在4D、游戏、动漫等方面提供较强的文化创意的能力【9】。
同时，在面对近些年国内市场的变化,在策略方面,公司依然坚持以文化产业为主导，将文化产业再提升至一个高度来发展，而通过房地产业能够快速回收现金的机制及高盈利的特点，将其作为主题公园发展的重要经济支撑与保障【10】。
4。2 海南省旅游房地产
随着旅游业的发展，海南的旅游房地产业也快速发展起来，并且成为了海南的主导产业,成为其经济支柱产业之一。由于海南的地理位置，使其拥有着高质量的人文和生态景观;同时,国际旅游岛的建设,更凸显了海南“度假天堂”的地位,对其经济有深远的影响，并且对房地产的发展带来了不少机遇；吸引了外省许多人士前来旅游和置业，给开发商提供了较大的市场空间,尤其是加速了与旅游度假密切相关的旅游地产(如：度假村、酒店、第二居所等）的发展.
4。3 迪斯尼主题公园
一些比较成功的主题公园其内涵并不单纯的界定在公园的概念内，它应该涵盖项目周边很广的区域，甚至可能是整个城市.迪斯尼主题公园的成功之处在于其采用的包含诸多因素的商业运营模式，而拒绝某一单一的模式【10】。这种商业模式包括了公园周边地产的建设、公园自身的建设及其周边配套服务产业的能 够一系列因素，其背后蕴含着高深的商业运作手法.
迪斯尼主题公园的两大支柱产业是与其相关的动漫业务和项目周边的房地产开发【11】，即便是开发经营如迪斯尼般成功的主题公园，最赚钱的业务也是房地产开发和动漫业务，并非是主题公园本身.所以，主题公园的建设对其周围地产的影响不可小觑.
4。4 本章小结
本章通过对华侨城、海南旅游地产及迪斯尼主题公园的简单叙述,以实例证实主题公园与房地产的融合带来双向的经济效益，并带动当地经济的快速发 展.当然,由于本人的认识深度和角度的问题，本章所分析得比较浅，不足之处， 还望指正.
第5章 旅游房产在中国的发展前景与展望
2012年,《旅游法》的颁布以及一系列的扶持政策给旅游地产的发展提供了
广阔的空间,同时也提供了可靠的保证和坚实的基础.所以未来旅游地产业拥有着广阔的发展空间.
当然，对于国内旅游地产的发展，应当借鉴欧美等优秀的发展案例,不仅需要吸收前面提到的主题公园的几大要素的精华，还应考虑项目当地的文化融入，开发出具有休闲、主题典型体验丰富的产品,将旅游从传统转入综合型、复合型的大型社区【12】。
在旅游地产的开发当中，旅游和地产之间应该是互补互助的关系【13】。投资商可以用产生的利润来补充旅游投资的长期性和稳定性，并推动旅游地产由观光尽多的转向休闲度假。
最后，主题公园的建立,在经济上可以拉动内需，增加更多的就业机会,吸引项目周边广阔的旅游资源；同时,主题公园的选址一般在郊区，它的用地规划可促进城市的规划布局,是土地资源更合理的开发,并提升城市边缘土地的价值，亦即促进房地产业的发展.所以，主题公园的运用，可以说是给城市的发展提供了更加广阔的空间，充分利用并调动各种资源,并拉动其快速发展。参考文献
【1】 未来十年房地产的发展趋势分析
【2】 浅析我国主题公园发展新选择:“5+2”模式。胡文贤
【3】 黄劼。旅游主题公园发展研究。论文.辽宁师范大学人文地理学院。2001
【4】 主题公园。百度百科http：//baike。baidu。com/view/414253.htm?fr=aladdin
【5】 董观至。旅游主题公园管理原理与实务[M］。广州：广东旅游出版社.2000年。
【6】 皮骏.主题公园与房地产的融合。贵州民族学院学报（哲学社会科学版）。2005年第4期。
【7】 邓仕敏.关于发展旅游房地产的思考［J］。市场经济研究。2003（6）。
【9】 鲲鹏。 华侨城：主题公园与地产完美联姻。2012
【11】 保继刚。主题公园发展的影响因素系统分析.［J］.旅游学报。1997(3）
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