论房地产需求和供给对市场价格的影响.doc

论房地产需求和供给对市场价格的影响学院:* 班级：*学号：* 姓名： *论房地产需求和供给对市场价格的影响专业：工程管理1305班 学号:130520109 姓名：常香宁摘要：当一件商品拥有巨大的需求时它的价格必定会上涨。由于房地产开发的周期性和长期性，所以在一定时期内总住房面积是稳定的。而且相对于几亿人的巨大需求来说房子总是短缺的.也就是处在所谓的买方市场，在此情况下定价权在卖方也就是房地产销售商一方。但是在现在这个需求虽大但却稳定的情况下房价持续高涨就有问题了。这就需要考虑另外一个影响价格的因素供给了。供给是决定商品价格的重要因素。供求价格下降，供大于求价格上涨。所以房价上涨肯定和供给有关系.以下我们将分别讨论需求和供给的影响以希望破解房价高涨的原因，并试着找出解决办法.关键词：房地产；供给;需求;价格；泡沫一 我国房地产市场发展的现状纵观房地产市场，在房价已经经过几十年稳步上涨行情之后,房价问题已经是大多数购房者不堪重负的话题。近几年来，尽管政府已经采取了多种措施来抑制过热的房地产市场,但效果总是不太理想。基于购房者“买涨不买跌心理,进一步推动了住房价格上升.因此，如何使我国房地产市场平稳健康地发展,政府将采取什么样的对策措施，这是要慎重研究的问题二 需求对市场价格的影响 由于中国人传统观念的影响，许多人认为有了一套房子就有了安全感,由于现在闹得沸沸扬扬的补交土地出让金的传言，经济发展也有了新的变化，人们的思想也有了新的变化，出现了一些新的需求因素。1。城镇居民储蓄存款与房地产市场需求呈正相关关系.如果一个城市的城镇居民储蓄存款的数量增长,那么购买住房的资金就会增加,从而会导致房地产市场需求量的增加;反之，需求量会减少.2.部分从农村转移到城市。在我国的城市化过程中,将有二到三亿人口从农村转移出来。他们大多从事一些高劳动强度的工作，收入不高，居住条件差,保障水平低，户籍不明确，因而在城市中处于弱势地位.由于以上因素使得他们面临巨大的生存压力，虽然也希望买房但是大多数却不得不选择租房，而且不幸的是这几年房租价格也是逐年上涨。应该重点关注他们解决他们的生活问题。3。中国人宁愿抛弃低廉的租金不去租房,而去买房，看似出于中国人的传统观念，实则是由于中国的相对不健全的社会保障制度使人们对未来产生的不安全感。这一消费心理原来的表象就是居高不下的银行个人存款；这一心理在低利率时代又表现为对保值增值的资本性商品的偏爱,房地产也就成为人们消费的一个热点.而对通货膨胀的恐惧也加深了这一消费心理.4。 由于不同物品的价格，对通货膨胀的发生将有完全不同的反应。对于可贸易品及国内产能充足的商品,主要是工业消费品，由于较大的供应弹性，价格将不会出现大的升幅。那么通胀压力将主要通过不可贸易品及资本品来释放。股市由于其存在的结构性难题尚未解决，不可能出现很大的升幅,那么唯一可预期的，就是房地产价格的上升了。各个国家的有关研究也表明房地产价格与通货膨胀是呈正相关的关系。二、城市房地产有效需求分析判断一个国家、一个地区居民住房的有效需求， 要同时考虑两个条件： 一是居民家庭购房的实际承受力; 二是居民家庭购房的愿望.仅有购房的实际承受力而无意愿购房， 或有意愿购房而无购房实际承受能力，都不能形成房地产的有效需求。只有同时解决这两个问题， 住房的有效需求才能促进房地产的供给, 进而达到带动社会经济增长的作用1.居民购房经济承受能力分析 居民对房地产的经济承受能力与居民家庭收入、房地产价格、住房金融等密切相关.一般地， 居民对房地产的经济承受能力与家庭收入成正比, 收入越高、储蓄存款越多的家庭, 其承受能力越强； 而居民对房地产的经济承受能力越强， 则可以享受质量较好、面积较大、价格较高的房地产。同时, 房地产不同于其他消费品, 具有价值量大、使用期长等特点，需要房地产金融的支持, 而房地产金融的支持力度主要反映在首期付款比例、贷款利率、贷款期限三个指标上。首期付款比例低、贷款利率低、贷款期限长, 有利于提高居民对房地产的经济承受能力。2。居民购房意愿分析影响居民家庭对房地产需求意愿的主要因素有: (1) 居民家庭购房实际承受力的大小。在其他条件不变的情况下， 这个指数愈大其购房的意愿愈大; 反之则愈小。 (2） 购房房地产的质量及外部环境的适应性.居民家庭将多年储蓄的资金以及由于购房贷款所承受的本息投入购房， 总是希望购买一套地段、朝向、户型、楼层、房地产使用年限以及外部环境较好的房地产, 否则即使有购房能力也不会有购房的有效意愿。 （3) 现有住房条件.现有房地产条件越差, 改善居住质量的意愿就越强。 (4) 预期支出的不确定性。在居民家庭收入不变的条件下， 其预期支出的不确定性， 会制约着居民购房的意愿。3。房地产有效需求分析房地产的潜在需求不等于有效需求， 要把居民对房地产的需求转变为现实， 必须将居民的潜在需求转化为有支付能力的需求。我国改革开放以来， 虽然随着经济增长、人民收入水平的不断提高, 有效需求在不断增长， 但对房地产的有效需求仍存在不足。特别是目前许多城市房价的持续攀升， 致使大部分中低收入家庭对房价的承受能力与市场分割现象严重, 尤其是场外交易市场发展落后, 使债券流动性差、交易不活跃。企业债券交易不活跃， 投资者无法在需要时将手持债券及时转让， 极大地提高了债券投资的风险, 从而影响了投资者的购买意愿，最终导致企业债券融资严重受阻。三 供给对市场价格的影响目前我国房地产供给结构失调，各级市场供给不足,长期以来我国住房供给结构不合理，经济适用住房供给比例太小，高价商品房的供给比例占据主导地位,大户型、豪华型住房供过于求，而价格适中的中小户型供应偏少。1。房地产供给的意义从微观经济角度来看,房地产供给是指生产者在某一特定时期内，在每一价格水平上愿意而且能够租售的房地产商品量。在生产者的供给中既包括了新生产的房地产商品，也包括过去生产的存货。在现实经济生活中，新增商品房供给又包括销售的现房和期房.在商品房供给中以供给方式划分，又可以分为出售的商品房供给和出租的商品房供给两种。从宏观经济角度来看，房地产供给是指房地产总供给，即在某一时期内全社会或某一地区内房地产供给的总量,包括实物总量和价值总量.2.房地产开发企业的数量都纷纷的去开发房地产,小企业在巨大的利润面前，也不断涌动,不断地融资去开发房地产。导致我国房地产开发企业数量急剧增加，尽管我国的房地产企业数量非常的大,但他们发展一点都不平衡，大多数被一些巨头垄断。3.房地产市场的泡沫泡沫指的是一种资产在一个连续的交易过程中陡然涨价,价格严重背离价值,在这时的经济中充满了并不能反映物质财富的货币泡沫。资产价格在上涨到难以承受的程度时，必然会发生暴跌，仿佛气泡破灭,经济开始由繁荣转向衰退，人称“泡沫经济”(Foam Economy)。泡沫经济的两大特征是：商品供求严重失衡,供给量远远大于需求量；泡沫经济，是指由于房地产投机引起的房地政府土地财政4.政府土地财政“土地财政”,是指一些地方政府依靠出让土地使用权的收入来维持地方财政支出,属于预算外收入，又叫第二财政。中国城市的土地性质属于国有，卖地的土地收入则属于政府。农村的土地名义上属于集体所有,然而地方政府却拥有征用或出售土地的绝对权力，农民自己的土地丝毫没有话语权。尽管失地农民以某种补偿，但是在征地费用和土地最终转变性质后出售的价格间存在巨大的利差，这种利差属于地方政府。在巨大的利诱惑下，地方政府千方百计的卖地，以扩大政府的财政收入，弥补地方财政支出，拉动GDP的增长.产价格与价值严重背离,市场价格脱离了实际使用者支撑的情况。四如何促进房地产市场又快又好的发展1。进一步优化政策，充分发挥政策效应，提振市场信心,扩大消费群体，进一步释放住房刚性需求，促进住房消费。具体来说取消公积金的个人贷款的按揭办理条件，简化手续；拓宽房地产的融资渠道；探讨保障住房对象购买商品房的保障方法，鼓励保障对象买房拉动需求。2。企业应该放眼长远，合理定价，从促进消费的角度合理定价，顺应、爱护市场，不应该盲目乐观、捂盘惜售、贸然涨价，应在政府的政策引导下，共同促进我市房地产市场又快又好的发展3.政府宏观调控应着眼于满足人们的房地产消费需求。从我国大中城市房地产需求价格弹性和收入弹性的结果来看，当前我国城市居民存在改善住房的强烈愿望.房价上涨就是人们对住房需求强烈与需求不能有效满足这一矛盾的集中表现.因此，从长期来看，宏观调控政策要着眼于增加房地产有效供给，以满足人们的房地产消费需求。4。进行税收体制改革,防止税收转嫁导致房价上涨。在房价快速上涨的背景下，为了抑制房地产过度投机，我国一些地方政府对房地产交易环节征收高比例定率税。在房地产需求价格弹性不严格遵循需求弹性规律的情况下,征收定率税不但不能抑制房价上涨,还会导致卖方向消费者实行税收转嫁,反而导致房价上涨.5.稳定政策导向,因地制宜订政策，中西部均衡发展。房地产业极易受到宏观政策影响，我们要稳定政策,给民众以信心，促进房地产业的持续、稳定、健康发展。当前东部地区房地产需求价格弹性小且为正数,房价上涨给居民福利带来较大损失,应坚决打击房地产投机需求,适当抑制房地产投资需求,着力控制该地区的房价上涨。中西部地区房地产需求价格弹性富有弹性，房地产市场正处在发展阶段，房地产业有较大的发展空间，在着力满足人们房地产消费需求的同时,要防止和抑制房地产投机需求，切忌武断专横,政策一刀切。参考文献：1 孔丽娟.关于房地产市场需求的分析J。浙江金融,2007（10） 2刘思峰等。我国产业结构的有序度研究J。经济学动态,2004，（5).3 戚烈旭.中国房地产市场的供给和需求分析J.广西财政高等专科学校学报，2005(2) 4范艳丽.产业结构高度化水平的定量测定J。安徽师范大学学报（自然科学版）,2008，(1)。5自霜。房地产价格的决定因素分析6土学东。商业房地产投融资与运营管理网.北京:清华大学出版社7曹振良等.房地产经济学通论网.北京：北京大学出版社.