碧桂园房地产SWOT分析.docx

碧桂园房地产的SWOT分析一、 公司简介碧桂园是一家以房地产为主营业务，涵盖建筑、装修、物业管理、酒店开发及管理、教育等行业的国内著名综合性企业集团，中国房地产十强企业。下辖国家一级资质建筑公司、国家一级资质物业管理公司、甲级资质设计院等专业公司；涉及酒店、教育、等多个行业。碧桂园创建于1992年，沐浴改革开放阳光雨露，持续发展壮大；2006年，获中国工商行政管理局认定为“中国驰名商标”，为最早获评的两个房地产行业驰名商标之一。2007年，碧桂园在香港联交所主板上市;同年9月，成为摩根士丹利资本国际环球标准指数成分股、恒生综合指数及恒生中国内地综合指数成分股。以“希望社会因我们的存在而变得更加美好”为企业使命，二十年来，碧桂园矢志耕耘于房地产业，开创出独具特色与核心竞争力的碧桂园开发模式。碧桂园项目选址多位于城市发展潜力区,实行设计、建筑、物业等一体化开发模式，力求降低成本；高品质产品、优质园林环境、完善配套、国家一级资质物业服务等因素构成的碧桂园家园模式为各区域市场提供了大量物超所值的高品质人居产品.正如碧桂园董事局主席杨国强在各类场合多次提到：“碧桂园的利润主要来自于超前的民生地产发展战略，来自于超强的成本控制能力，来自于战略合作伙伴的让利.碧桂园要少赚老百姓的钱，要多建老百姓买得起的精品民生住宅。截止2012年6月30日,集团已经拥有110个项目(其中109个在中国，一个在马来西亚).在国内的项目中，64个位于广东省,45个位于其他省份。作为国内著名的综合性房地产开发企业，碧桂园下辖国家一级资质建筑公司、国家一级资质物业管理公司、甲级资质设计院等专业公司；涉及酒店、教育、等多个行业,旗下已有三十余家挂牌五星级或五星级标准酒店开业。20年来,碧桂园直接提供就业岗位5万多个，间接创造就业岗位逾20万个；本着人才本土化战略，碧桂园项目优先考虑当地劳动力就业；对40/50”年龄段人员给予特别关注。碧桂园矢志成为“有良心、有社会责任感的阳光企业”;同时,碧桂园及其创始人热心于社会公益慈善事业，集团建立了完善的社会责任体系,包括定点扶贫、公益教育、医疗卫生、志愿服务等系列公益项目，历年捐赠约17亿元。核心竞争力：精品质、低成本、高速度是碧桂园的核心竞争力 强调前期策划，精确产品定位 制定质量标准，进行质量巡检考核,树立样板工程 提升客户服务品质 开发项目顺应城市化发展趋势 产品标准化与产业链整合 建立成本管理体系及成本考核标准 策划、设计、报批报建等工作前置，争取较快开工 建立集团计划管理体系及计划考核标准 合理定价，精准营销选址理念碧桂园董事局主席杨国强先生的梦想：15年前,看到城市中心的房子越来越贵，我就有一个梦想，希望找到这样一个地方：有快速路与城市连接，20多分钟就可以到达市中心，风景优美，空气又好,建造一个配套齐全、自成体系的大社区,房价远低于市中心，让每个人都能在这里享受幸福生活。合理利用荒地近年来碧桂园模式不断深化清晰,首创“荒地造城”，合理利用荒地、城镇化建设的宝贵探索；打破房地产一线城市高烧困局，率先开创二三四线城市商业蓝海，拉动当地经济,改善区域品质，推动了当地城镇化建设；对一线城市而言，提供了高品质的卫星城镇，拉低房价和居民生活成本,提升幸福感。城市级配套碧桂园一直用超前规划的理念建设和运作地产项目，大部分新项目都建造五星级标准酒店、大型商业 中心、学校等综合社区配套,旨在最短时间内给业主提供完整的居住生活解决方案。建老百姓买得起的好房子“我们的责任就是希望在中国的城市化的前提下，提供更多物美价廉的房子给老百姓杨国强这句简单的话，将碧桂园在企业社会责任的内涵显露无遗，也使得碧桂园的开发模式与国家的楼市调控政策更趋一致.碧桂园合理定价的价格策略不是简单的减法，一方面通过不断丰富附加值来提升产品的居住价值，另一方面通过在建设过程中规模化、系统化、标准化的探索与实践，最大程度的让利于消费者,回报于社会，让更多人实现五星级的居住梦想.二、 行业分析1。中国房地产业发展概况2006 年我国国民经济继续保持平稳快速增长。GDP 增长率已经连续 10 个季度保持在 9%以上。国民经济 的快速发展是保证房地产行业发展的经济基础与前提; 国民经济各行 业的蓬勃发展带动了全社会对住房、写字楼、商业营业用房和工业用 房等物业的投资与消费。国务院总理温家宝 5 月 17 日主持召开国务 院常务会议,研究促进房地产业健康发展措施,并针对存在的问题提 出了关于促进房地产业健康发展的“国六条” ；随后，作为“国六条” 的实施细则，涉及税收、信贷、土地政策等 15 项措施开始正式实施, 有关部门近日也相继出台了更具针对性的调控举措. 这一阶段的宏观 经济调控的指导思想，已由“调控过热”转向“调控结构 ;基于两 个深层次的原因,未来房地产业将长期处于宏观调控的视野之中。房 地产业开发投资完成额同比增长 24.2%，比去年同期提升了 0。7 个百 分点，开发企业资金来源中国内贷款大幅提升；土地开发规模以及商 品房供应量有所回升；全国 70 个大中城市各类房屋销售价格涨幅均 呈稳步下降态势,但仍然存在部分地区商品住宅销售价格偏高，经济适用住房数量持续下降，以及新建商品房空置面积居高不下等问题， 也说明国家在控制房价过快上涨以及改善住房供应结构等方面的宏 观调控措施还需要进一步加强和完善。 在此背景下， 房地产业将融入整个国民经济持续快速发展的轨 道中，行业发展将步入良性循环,市场供求形势将进一步得到改善； 地方政府将继续增加普通住宅和经济适用房建设用地， 规范房地产市 场，抑制投资炒房，房屋的供给结构将进一步合理；房地产开发投资 增幅将稳步回落， 预计全年增速将在 20左右合理的区间内上下浮动； 房价涨幅趋缓,但也有出现大幅反弹上涨的可能。 房地产发展前景:我认为虽然政府现在开始关注房地产市场 了，但是很可能在短时期内不可能出现老百姓所想的房价下降的情 况，所以中国的房地产仍然是个暴利行业，以后的房地产会在稳步的 前进，但是涨幅不会像 2003-2006 那样迅猛，房地产仍然会是中国经 济发展的一个热点和焦点，也必将成为中国经济发展的一个助推器, 可是这个助推器有一定的危险性，弄不好不仅伤了自己，也会成为中 国的经济的阻碍， 最可怕的是可能出现 20 世纪 90 年代日本房地产泡 沫破碎，使的日本那骄横一时的经济现在也没有复苏， ，没有走出经 济大萧条的阴影。中国的房地产,中国的经济可是没有能力去承受这 种人为的灾难.所以我认为政府会进一步加强对房地产业的监管，建 立健全房地产的有关法律，使的房地产向更健康的方向发展.还有一 点需要关注的就是外资的进入和加大投资力度，2006 上半年中国房 地产业企业利用外资 167 亿元，增长 32.5. ，这是一个多么可怕的数字啊，国六条虽然规定了限制了外资炒房,但是那些精明的外国投 资者会放弃中国那么大的市场吗？我想答案很明显，那是一定不会 的.外资一定会通过更多的渠道来分享中国房地产市场。所以以后的 房地产会越来越激烈的，国内的房地产企业需要关注。 2。房地产企业的优势： 2.1 需求旺盛大量的数据表明在未来的 20 年中，房地产行业将会是 一个充满发展前景的行业。从我国实行住房改革的七年来,商品房的 销售金额平均的年增长速度达到 31%， 销售面积平均每年增长 26.5。 特别是人们对于住宅的稳定持续大量的需求将会给这个行业带来不 计其数的利润，也将给国家财政带来无数的税收。中国住宅总量需求 至少来源于四个方面：第一，现有城镇居民要求改善住房条件；或者 城市家庭子女长大后成家对于住宅的需求。 第二, 大量农民涌进城市， 我国城市化水平将会保持长期的高速发展。第三,城镇旧住宅拆迁带 来对新房的需求。第四是中国每年 1.2的高人口出生率见，这部分 人将是中国房地产行业长久发展的不竭动力.如果按 13 亿人来算， 那么每年增加的人口就达 1600 万之多.以上因素综合起来,房地产 行业将拥有巨大的市场。2。2 政策支持政府出台了国六条可能会对房地产业造成一定的冲击。 可是政策旨在规范房地产市场而不是去打击房地产市场， 政府会一如 既往的去支持房地产业的发展， 因为房地产现在已经可以说是中国经 济的火车头，支柱。不可能，也不敢让房地产业停滞不前.与房地产 相关的各种产业和与其有关的法律法规的建立和健全必将使房地产发展更健康,更迅速。如物业的发展壮大和有关物业的法律的建立 3。房地产行业的劣势 3。1 相关文件的出台政府国六条的出台和有关部门的文件,必将会使得竞争更加激烈， 尤其是出台了相关的税收，其中有营业税，土地增值税，契税，印花税，个税.这些税大部分是有关二手房市场但是会在一定程度冲击房 地产市场，国家规定要建小户型住宅，更多建经济适用房，压缩房地产商的盈利空间。 出台的有关文件规定了银行关于房地产的有关买卖 的政策更加严格，房地产商不会像以往那样从银行轻易贷款了，现在 局出现部分投资客拒绝还贷、甚至放弃房子的现象，因为首付 20%, 但房价跌幅已超过 20，也即说房子总价还抵不上贷款。如此一来, 银行只能认倒霉，形成不良资产.其实个贷方面的违约风险还算是低 的，如果开发贷款出现问题，银行可就惨了。而宏观调控一波强似一 波的情况下，大批开发商或者主动退出或者被迫破产将势不可免.房地产业蹿得越高，银行业可能就摔得越重,因为两个行业都非常依赖对方。 可见银行是不会再容忍这种不良资产的进一步扩大最后造成经 济泡沫的破碎的。 3.2 外资的进入 我国的房地产商虽然很多， 但是没有形成规模的企业， 没有行业中的大鳄，没有旗舰,这一点是很可怕的，我国最大的北京 首都开发控股公司，仅占中国房地产业的百分之五点二，可是香港的 和黄集团却占了香港房地产业百分之六十多， 这是多么可悲的现实对于中国房地产业来说,没有航母就没有与外资对抗的成本.也不可能 形成规模经济，规模效应。3。3 人才的缺乏虽然目前从事房地产业的人数很多,但受过专业教育 和训练,经验丰富的房地产专家很少 3.4 缺乏合格的物业管理队伍物业管理是与房地产业发展密切相关 的行业，房地产业必须有物业管理的配合，才能有效的发展.3。5市场不规范 与房地产业发展配套的交易市场、中介机构等还远没有达到健全和令人满意的程度.目前房地产一级市场在很多地区还不规范,交易秩序混乱的现象，坑害消费者的事例时有发生 4机会4.1商业地产迎来发展的黄金期2010 年岁初,房地产紧缩型调控拉开大幕,关于“遏制房价过快上涨，抑制投机性需求的调控政策 密集发布，受此影响，住宅市场观望情绪明显加重。而受新政影响较小的商铺投资人群，却有明显增多的 趋势。相比高位运行的住宅市场，尚处在起步阶段的商铺地产迎来了绝佳的发展契机。 未来我国商业地产市场将蓬勃发展，真正属于商业地产的“黄金十年即将来临。而我国城市化的不 断推进和国民消费能力的不断提高,零售业将稳步增长，从而将持续推动我国商铺地产的稳健增长，预计 未来五年（20112015 年）商业营业用房投资额将维持快速增长势头。4。2保障住房受政策影响开始蓬勃发展2008 年 11 月，住房城乡建设部按照国务院关于加大保障性住房建设规模的要求,提出 2009 年至 2011 年三年间，通过投资 9000 亿元，将增加 200 多万套的廉租住房、400 多万套的经济适用住房。这对参与保 障房建设的地产公司及上下游产业链而言都是一个良好的契机。一方面，参与保障房建设的房地产企业可 以获得部分利润,另一方面也可以通过保障房的建设来提高自己的社会声誉和影响力。天量保障性住房计 划将是地产商们在宏观调控背景下生存发展的新机遇。4。3创新融资为房地产企业带来新血液面对银行信贷、股市融资、债券融资等传统融资渠道受限,房地产上市公司积极争取拓展融资渠道， 通过不同融资方式缓解资金压力，维持企业的资金水平，房地产上市企业融资创新成为新趋势。 例如房地产投资信托基金，一般是以股份公司的形式出现，通过发行股票或收益凭证募集投资者的资 金，然后进行房地产或房地产抵押贷款的投资。中小投资者通过房地产投资信托基金的方式，在承担有限 责任的同时，可以间接获得大规模房地产投资的利益。 这些新型融资方式为房地产打开了新的大门，有效防止了房地产行业资金链断裂。5威胁5。1 机遇是与挑战共存，也是与威胁相伴的。上面提过以后的几年将是 我国房地产业快速发展，自我整合的时期，比将会形成行业的旗舰, 同时也会淘汰一些在竞争中处于劣势的企业， 这应该是整个行业的正 常优化重组， 对那些刚进入房地产的企业和那些小规模的企业来说都 是一种严重的威胁。5。2 失去行业保护中国进入 WTO 已经快五年了，一些行业保护已经要过去了，可能以前房地产行业没有真正感受到入世对行业的影响， 可是现在真正的狼来了，我们是要与狼共舞还是被狼吃掉，这些都是很现实的问题,需要整个房地产商去面对。 5。3法律法规不完善 虽然说现在可以说是需求旺盛的时候， 可是由于现在国家出台了有关的房地产的文件和法规，大量的居民都持币观望，甚至有些认为明天的房价会大幅度的降下，我想这些都是房地产商们需要考虑的 。5.4房地产经济泡沫的破碎 我想最大的危险是会出现房地产经济泡沫的破碎, 可以说这是任何人都不想发生的,包括普通的老百姓，因为那将意味着中国这艘巨型 经济航母将会失去一个发动机,同时会发生触礁，后果是可想而知, 银行的贷款将不会收回，与房地产相关的各种行业都面临着危机，如 钢铁,矿业，水泥等行业都会发生可怕的灾难. 中国现在已经进入一个相当重要的时期，因为我们国家的人均GDP 已经超过 1300 美元，根据其他国家的经验 1300 美元是个坎，如 果能顺利迈过，那么将会快速的向发达国家迈进,可是如果不能顺利 的迈过的话,那么将会影响国内的社会稳定，尤其中国应该注意，因 为现在的中国社会财富分配已经相当的不公平了， 而且我们的国家是 社会主义国家，这点就更重要的了.应该说房子不是一般的产品，大 部分人是需要用自己一生的财富来换取一所房子， 所以政府也应该更 加关注老百姓的需求，毕竟这个国家富人只占很小的部分，虽然他们 占据了财富的绝大部分。房地产商们也应该关注老百姓的需求,不要 忘记房子不仅仅是为富人建的奢侈品,更是一种安神立所的地方，只 有关注百姓的需求，才能更好的发展企业，发展自身，才能避免泡沫的破碎。三、 碧桂园swot分析优 势1、 快速开发、快速销售是公司的核心竞争优势,其在三、四线城市快速开发大型住宅社区具备较强竞争力，并创造行业诸多第一。1994年9月4日，成功引进北京景山学校，开创了“名盘+名校的全新发展模式,成为中国“教育地产”的缔造者。1994年，第一个将“五星级的酒店式服务”引进楼盘小区管理中。 1999年，广州碧桂园在春节期间开盘，打破了“春节不开盘”的先例，也掀开了中国“假日地产营销”序幕；并在国内首创全装修卖房、看楼巴士、摇珠拿筹等形式。2000年,华南碧桂园开盘，奠定华南板块“中国楼市看广东，广东楼市看华南”这一业界地位. 2002年，碧桂园凤凰城（广州）开盘,凭借“白领也可以住别墅”这一营销理念，掀起了别墅抢购的风潮，当天热销7.5亿元，创造当时中国房地产界销售神话。2003年11月，白金“五星级酒店”广州凤凰城酒店开业,此举标志着“星级酒店连锁体系”成为碧桂园继成功构建了“碧桂园家园模式”和“五星级的家”的生活方式，以及“全国领先的教育连锁体系”后又一连锁品牌。 2005年，碧桂园史上又一超级巨作碧桂园假日半岛开盘，首次提出“4+3”度假生活模式，集休闲、旅游、度假、居住多种功能于一体.2006年，碧桂园获中国工商管理总局授予“中国驰名商标”称号，成为当时国内房地产业仅有的两家中国驰名商标之一。 2007年4月20日，碧桂园成功赴港上市，成功铸造了一个国际性地产品牌.2009年国庆黄金周,位于安徽和县的如山湖城创造了3000人争抢600套别墅的开盘热销奇迹，一举打破南京度假别墅销售记录，并开创了南京人跨省置业的先例。2010年湖北咸宁碧桂园温泉城开盘，也吸引一批广东客户乘坐高铁跨省买房，再次创下中国地产业的奇观.2011年7月30日，碧桂园首个滨海度假项目碧桂园十里银滩盛大开盘,当天热售近4000套，销售额超30亿元,创造中国地产行业当日销售套数和面积的冠军！2012年6月23日端午节，碧桂园十里银滩二期盛大开盘，当日热销超3300套，再度创下2012年地产行业的奇迹!2、碧桂园模式，既保持较高的资产周转率，且营业利润率也优于行业平均水平.过去三年碧桂园的平均存货周转率为1.53,而平均营业利润率则为29.98，均优于行业平均水平。3、一体化的开发模式，使碧桂园可以进行标准化的建设和集中采购,以发挥规模效应、降低建筑设计成本，并缩短建设周期。4、土地成本低(约255元/平方米)，一体化规划和施工，使成本得到有效控制,提升赢利。劣 势1、碧桂园模式在异地扩张,尤其是珠三角以外地区,面临较强的不确定性。2、酒店的过度建设，影响资产周转率.3、物业发展过快,以及造价偏低，可能导致碧桂园开发的物业存在质量隐患.机 会1、房价的快速上升，使低价销售的碧桂园的价格优势得以凸现。2、近期中央政府放松对中小城市户籍的限制，加速城市化进程,碧桂园将直接受益于该新政策。威 胁1、万科地产总额投入排名第一，碧桂园则不进前十。2、公司能否成功复制商业模式,具有相当不确定性。3、接班人危机：杨国强年岁渐大，杨惠妍仍显稚嫩。10