山东省2015年下半年房地产估价师《制度与政策》：建设用地使用权划拨的含义考试试卷.docx

山东省2015年下半年房地产估价师《制度与政策》：建设用地使用权划拨的含义考试试卷
本卷共分为2大题50小题,作答时间为180分钟,总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题,每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、用于物业大规模维修的资金来自于__。
A．保证金基金
B．资本支出预算
C．年度运营预算
D．季度预算
2、李某从银行贷款56万元购买了一套住宅，该笔贷款的期限为20年，年利率为7。5％，按月等额偿还.如果李某于第7年末提前偿还本金10万元，则从第8年开始的月还款额为__元。
A．3456。09
B．3505.95
C．3509。74
D．3705.73
3、数列“12、13、14、15、16”的算术平均数是__.
A．12
B．13
C．14
D．15
4、房地产抵押时，抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以__为准。
A．登记记载的内容
B．抵押合同为准
C．公证书内容
D．重新签订抵押合同,再重新进行抵押登记
5、以下项目中不属于期间费用的为__。
A．管理费用
B．开发成本
C．财务费用
D．销售费用
6、运用长期趋势法测算房地产未来价格,当房地产价格的变动过程是持续上升或者下降，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，则宜选用__进行测算。
A．平均增减量法
B．平均发展速度法
C．移动平均法
D．指数修匀法
7、__包括短期借款、应付票据、应付账款、未付利润和预提费用等。
A．流动负债
B．长期负债
C．所有者权益
D．永久负债
8、被征收土地所在的市、县人民政府，在收到征收土地方案后，日内应以书面或其他形式进行公告。
A:10
B：15
C：30
D：60
E：房地产估价机构必须加盖公章
9、承租人甲与出租人乙于5年前签订了一套住宅的租赁合同，该套住宅面积为200㎡，租赁期限为8年,年租金固定不变为480元／㎡．现市场上类似住宅的年租金为600元／㎡．若折现率为8％,则承租人甲当前的权益价值为．【2005年考题】
A:6．19万元
B：6．42万元
C:7．20万元
D：9．58万元
E：工业用地的监测点评估价格
10、张某以40万元购买了一处商业店铺用于出租经营，其购买投资的部分资金来自银行提供的期限为10年的抵押贷款.如店铺在第4年的租金收入为5万元,各项成本费用为3.4万元,其中支付银行利息1。5万元。则张某的这项投资在第4年的利息备付率是（)。
A．1。07
B．1。47
C．2.07
D．3。33
11、某公司以一宗房地产先向甲银行申请抵押贷款，同时办理了抵押登记；后又以该房地产向乙银行申请抵押贷款，也办理了抵押登记。贷款到期后，该公司无力还款，依法定程序拍卖，拍卖所得款__。
A．甲银行优先受偿
B．按2家银行的债权数额大小确定受偿顺序
C．乙银行优先受偿
D．按2家银行的债权比例受偿
12、宗地图要求必须按比例真实绘制,比例尺一般为。
A：1：200
B：1：500
C:1:500或大于1:500
D：1:1000或大于1：1000
E：执行层的组织协调
13、__是指经济活动中的一种借贷行为,是以偿还和付息为条件的价值单方面让渡。
A．信用
B．贷款
C．公债
D．金融
14、某宗地面积为5000㎡，现状容积率为0.8，土地市场价值为4000元／㎡，拟进行改造。批准的规划容积率为5.0，楼面地价为1500元／㎡,则理论上应补交地价万元。
A：1250
B：1750
C：2050
D:2150
E：工业用地的监测点评估价格
15、以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法是__。
A．单元估算法
B．单位指标估算法
C．工程量近似匡算法
D．概算指标估算法
16、在房地产产品的生产过程中，__一般承担结构、供暖、给水排水、照明以及空调或高级电气设备等设计工作。
A．建筑师
B．工程师
C．造价工程师
D．估价师及物业代理
17、某银行存款的计息方式采用单利，假设其一年期存款的年利率为2．25％，为吸引5年期的储户,则其5年期的年利率应大于。
A:2．50％
B：3．5％
C:2．38%
D:3．25％
E：工业用地的监测点评估价格
18、下列关于假设开发法的表述中，不正确的是__.
A．假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法
B．运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用
C．假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房
D．假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余
19、某市于2005年对市中心一半房区进行拆迁改造，该市2000年出台的城市房屋拆迁补偿指导价格在该区为4000元/m2，并且一直没有变动;2005年该区同类建筑物的重置成本达到2000元/m2,房地产市场交易价格为6000元/m2;重新规划后,开发商开发的该区商品房售价预计为9000元/m2；则最合理的拆迁补偿价格应以__元/m2为基础进行修正。
A．4000
B．5000
C．6000
D．9000
20、建设工程发生质量事故，有关单位应当在內向当地建设行政主管部门和其他有关部门报告.
A:24h
B：30h
C:36h
D：48h
E：执行层的组织协调
21、临街同一道路的其他土地的价格，是以路线价为基础，考虑其临街深度、土地形状、临街状况、临街宽度等，进行适当的修正求得,这些修正实际上为.
A：交易情况修正
B：交易日期调整
C:房地产状况调整
D:区域因素调整
E：工业用地的监测点评估价格
22、房地产估价委托合同的内容可以不包括。
A:估价对象
B：估价目的
C:估价人员
D：委托人的协助义务
E：工业用地的监测点评估价格
23、有甲乙两宗房地产，甲房地产的收益年限为50年，单价为3500元/m2,报酬率为8％;乙房地产收益年限为30年，单价为3000元/m2，报酬率为6％。那么，甲的价格（）乙的价格.
A．高于
B．低于
C．等于
D．条件不足，无法确定
24、企业债券作为一种有价证券,其还本付息的期限一般是__。
A．1年
B．1～2年
C．3~5年
D．5~6年
25、地基单位面积所能承受的最大压力，叫。
A：地基正常承载力
B:地基最大承载力
C：地基最小承载力
D:地基容许承载力
E：执行层的组织协调
二、多项选择题（共25题,每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分;少选，所选的每个选项得 0。5 分）
1、风险辨识常用方法包括（）等.
A．专家调查法
B．解析方法
C．故障树分析法
D．幕景分析法
E．蒙特卡洛法
2、假设某类住宅的价格从3000元/m2下降到2800元/m2，其需求量从900套上升到1000套，则用中点法计算的该类住宅需求的价格弹性为__。
A．—1.33
B．-0。66
C．0。66
D．1.53
3、物业服务企业的工作内容包括__。
A．确立管理目标
B．制定维修养护方案
C．制定安全保卫方案
D．提出预算
E．确定物业服务费的收费标准
4、某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值为30万元的住宅，如果该家庭首付款为房价的20％，其余房款用抵押贷款支付.如果抵押贷款的期限为20年，按月等额偿还。年贷款利率为6％，月还款额为__元。
A．1655。33
B．1719。43
C．1743。69
D．2149.29
5、下列属于房地产估价师的职业道德是__
A．职业品德
B．职业理念
C．职业责任
D．职业情感
E．职业行为习惯
6、农用地包括。
A：养殖水面
B：草地
C:耕地
D:水利设施用地
E：未利用地
7、对于共有房地产的转让，需要其共有人的__。
A．全部同意
B．超过50％同意
C．超过2/3同意
D．有人同意就行
8、普通股不能享有的权力是__.
A．参加股东大会的权利
B．参加表决的权利
C．总股控制的权利
D．股票转让权
9、某期房预计两年后竣工交付使用，目前与其类似在现房价格为4500元/m2,出租的年末净收益为500元/m2.假设年折现率为8％，风险补偿估计为现房价格的3％,则该期房目前的价格为()元/m2。
A．3473
B．4365
C．4500
D．4635
10、债券利率的高低，主要受等因素的影响。
A：银行利率
B:发行者的资信级别
C:偿还期限
D:发行者的企业特色
E：利率计算方式和资本市场资金供求关系
11、某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元/m2,正常开发成本为1500元/m2，管理费用为前两项的5％，投资利息占直接成本的5％,销售费用为100元/m2,直接成本利润率为6％，则开发后的地价为__元/m2.
A．1840
B．2840
C．2966
D．3000
12、拍卖人应当于拍卖日__日前发布拍卖公告。
A．3
B．5
C．7
D．11
13、房地产估价鉴定组成员应当回避的情况不包含__。
A．与原估价机构有利害关系
B．本人就是当事人
C．由拆迁当事人亲自委托
D．与拆迁当事人有利害关系
14、投资组合理论认为，把不同投资项目组合起来，可以.
A:提高投资收益
B:降低系统风险
C：降低个别风险
D：使投资毫无风险
E：借款合同
15、部分房地产企业擅长购买旧有住宅或收益性物业，通过更新改造甚至改变物业用途后再出售,形成了购买一更新改造一出售模式。这种业务模式下的现金流出包括
A：更新改造成本
B:购买成本
C:运营成本
D:建造成本
E：转售税费
16、A房地产开发公司在B市市区内建设一住宅小区，下面其提供的有关证明材料是符合申请领取施工许可证条件的。
A：该建筑工程用地批准手续
B:取得的建设工程规划许可证
C:施工场地已经基本具备施工条件,需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求
D:尚未确定施工企业
E：有满足施工需要的施工图纸及技术资料，但施工图设计文件还未进行审查
17、最适合用市场法估价的是（）.
A．用做生产的房地产
B．可销售的房地产
C．出租或营业的房地产
D．仅适用于自用的房地产
18、土地是房地产的存在形态之一，在具体的估价中的做法有__。
A．无视建筑物的存在,即将其设想为无建筑物的空地
B．重视建筑物的存在，即将其设想为可利用的资源物
C．考虑建筑物存在对土地价值的影响
D．考虑豪华建筑存在对土地价值与可利用资源的具体影响
E．重视土地对建筑物价值的影响
19、下列关于房地产权属登记管理原则的叙述中,有误的一项是。
A:属地管理原则
B：房屋所有权与该房屋所占用的土地使用权实行权利主体一致的原则
C：房地产权利人只能到房屋所在地的市（县）房地产管理部门办理产权登记
D:房屋的所有权人和使用人为两个人
E：执行层的组织协调
20、下列符合房地产估价机构一级资质的是__。
A．取得三级房地产估价机构资质后从事房地产估价活动连续6年以上
B．业绩要求在暂定期内完成估价标准的建筑物建筑面积8万m2以上或者土地面积3万m2以上
C．注册房地产估价师人数要求,有15名以上专职注册房地产估价师
D．有限责任公司的注册资本人民币200万元以上，合伙企业的出资额人民币120万元以上
21、拍卖标的亦称,泛指可以通过拍卖方式转让的各种财产及财产权利.
A：拍品
B:拍卖物
C:拍卖人
D：拍卖方式
E：拍卖时间
22、下列属于会计恒等式的是__。
A．资产-费用+负债+所有者权益—收入
B．所有者权益=资产+负债
C．资产+费用=负债+所有者权益+收入
D．负债=资产+所有者权益
23、根据《中华人民共和国宪法》，下列自然资源既有可能属于国有又有可能属于集体所有的有.
A：矿藏、森林、草原
B：水流、山岭、滩涂
C:森林、山岭、荒地
D：森林、水流、荒地
E：草原、滩涂、荒地
24、根据有关统计资料，对某类房地产价格统计数据整理如下表,其中,2006年的房地产价格统计数据缺失.则关于该类房地产价格的说法,正确的有.
A:利用平均增减量法模拟2006年的价格为7482元／㎡
B：利用平均增减最法预测2010年的价格为8826元／㎡
C：利用平均发展速度法模拟2006年的价格为7438元／㎡
D:利用平均发展速度法预测2010年的价格为7438元／㎡
E:无法利用平均增减最法预测2010年的价格为8873元/㎡
25、就收益性而言，为合理选用或确定其净收益并客观评估其价值，往往要求估价师对其净收益同时给出.
A：较乐观的估计值
B：较保守的估计值
C：过高的估计值
D：过低的估计值
E：可能的估计值