城中村改造流程.doc

“城中村"改造及开发流程
“城中村”及旧城改造所涉及的各项目主要包括:确定改造范围、选定参与企业、行政审批、实施拆迁、开工建设等主要步骤。
前期工作主要包括:
一、 确定改造范围.
(一）从政府及相关部门获取城中村及旧城改造计划，负责与政府相关部门对接,取得相关城中村及旧城改造相关授权、批复等文件.
(二)根据实际需要负责向城改办购买1:500及1：1000现状地形图（所购地形图必须扩大到拟改造范围边界外50-100米），明确项目范围,做到项目范围清楚，地界明确。
1、提出地形图购买申请，由部门负责人批准后，将购图申请报送至总经办备案后上总经理办公会讨论，过会批准后方可进入购买程序.
2、选定地形图出售公司,拟定购图合同初稿后报公司风控部及总经理办公会批准通过后，负责签订购图合同并按时取得相关地形图。
二、根据项目实际需要，选定社会投资人。
（一）拟写选定社会投资人相关请示，并报送公管办.
（二）负责接洽招投标代理公司，草拟招标代理合同并报送公司风控部审核、修改及获得总经理办公会讨论通过后，与招标代理公司签订招标代理合同。
（三)待招标代理公司提交工作成果后,审核参与企业资质。
(四）通过与中选社会投资人接洽并签订相关合同及协议，并组织相关资料报送招监办及其他相关部门备案.
三、城中村及旧城改造项目土地组件报件工作
政府部门报批流程：
主要分为4个工作阶段:
第一个阶段:按批次用地报国务院审批，这个阶段主要是地方向国务院报批阶段，此阶段实施主体为政府相关部门。
第二个阶段:编制实施方案报省政府审批，已纳入报国务院批准城市建设用地的农用地转用及土地征收方案的“城中村”改造项目,编制农用地转用及土地征收实施方案上报省政府审批

由区政府编制实施方案上报

市国土资源局审查提出意见上报
（10个工作日）
市政府审核上报省政府

省国土资源厅审查提出意见上报省政府

省政府批准实施
（第二阶段完成）

报批所需资料
1、区政府报市政府的请示文件.
2、区国土资源分局报区政府的审查意见。
3、建设用地《一书三方案》（呈报说明书、农用地转用方案、补充耕地方案、征地方案）及农用地转用和土地征收实施方案表.
4、拟征收土地分类面积、权属汇总表及拟供地项目说明（区国土资源分局盖章）。
5、市辖区范围内自行补充耕地的耕地开发验收文件,经省国土资源厅同意的跨州（市）委托补充耕地的补充耕地协议,及被委托补充耕地的验收文件。
6、区政府出具的新增建设用地土地有偿使用费准备情况说明。
7、区政府关于征地补偿标准合法性、安置途径及履行征地程序的说明。
8、被征地农民社会保障措施落实情况的说明和市劳动保障部门的审核意见。
9、征地听证材料(包括拟征收现状调查表、听证告知书、送达回证、不申请听证的书面意见或听证会议纪要).
10、建设用地勘测定界技术报告书及勘测定界图。
11、标注拟占用土地位置标准分幅的土地利用现状图及土地利用总体规划图。
12、用地涉及林地的需提供林业部门的审核意见；用地涉及水域水利设施的需提供水利部门的审核意见；用地涉及文物保护区域的需提供文物管理部门的审核意见。
13、补充耕地位置图。
14、城市规划部门出具的规划条件；实施时城市规划涉及调整的，还需提供城市规划部门关于调整规划的说明。
第三个阶段：“一村一报"省政府审批，对我市土地利用总体规划确定的建设用地范围内，征收土地面积不超过70公顷且不涉及农用地转用的及未利用地转用的“城中村”改造项目,可参照“单独选址"的项目“一村一报",具体报批程序及相关要求

区政府纳入城镇批次用地组织资料上报

市国土资源局审查提出意见上报

市政府审核上报省政府

省政府批准

省国土资源厅
审查提出意见
上报省政府

报批所需资料
1、区人民政府关于××地区（片区）城中村改造项目征收集体建设用地的请示。
2、区人民政府对项目征地补偿标准合法性、安置途径可行性及征地相关程序的说明。
3、政府关于城中村改造实施方案的批复文件。
4、区国土资源分局的审查意见。
5、建设用地呈报说明书及征收土地方案（一书一方案)。
6、权属汇总表及分类面积汇总表(区国土局加盖公章）.
7、勘测定界技术报告及勘测定界图.
8、城市规划部门出具的规划条件或其他说明材料（需明确城中村改造范围及拟开发用途）。
9、城中村改造实施方案或征收土地公告,集体经济组织（村民）关于征地补偿标准的意见及听证相关材料.
10、标注用地范围的标准分幅土地利用总体规划图及现状图。
11、标注用地范围的城市控制性规划图(须经城市规划部门认定）。
12、被征地农民社会保障措施落实情况的说明和市劳动保障部门的审核意见。
第四个阶段：对我市土地利用总体规划确定的主城建设用地范围外，未占用基本农田，且征收土地面积不超过70公顷、征收耕地面积不超过35公顷的“城中村”改造项目，按照批次用地报批

区政府纳入城镇批次用地组织资料上报

市国土资源局审查提出意见上报

市政府审
核上报省
政府

省政府批准

省国土资源厅审查提出意见上报省政府

报批所需资料
1、区政府报市政府的请示文件。
2、区国土资源分局报同级政府的审查意见。
3、建设用地《一书三方案》（呈报说明书、农用地转用方案、补充耕地方案、征地方案）.
4、拟征收土地分类面积、权属汇总表及拟供地项目说明(区国土资源分局盖章）.
5、征地听证材料（包括拟征收现状调查表、听证告知书、送达回证、不申请听证的书面意见或听证会议纪要）.
6、市辖区范围内自行补充耕地的耕地开发验收文件，经省国土资源厅同意的跨州（市）委托补充耕地的补充耕地协议,及被委托补充耕地的验收文件。
7、政府出具的新增建设用地土地有偿使用费准备情况说明.
8、区政府关于征地补偿标准合法性、安置途径及履行征地程序的说明。
9、被征地农民社会保障措施落实情况的说明和市劳动保障部门的审核意见。
10、上一年度的城镇批次用地使用情况说明,要求落实到具体建设项目、面积、审批单位及文号。
11、建设用地勘测定界技术报告及勘测定界图。
12、标注拟占用土地位置标准分幅的土地利用现状图及土地利用总体规划图。
13、用地涉及林地的需提供林业部门的审核意见;用地涉及水域水利设施的需提供水利部门的审核意见；用地涉及文物保护区域的需提供文物管理部门的审核意见。
14、涉及规划局部调整的，附规划调整审查意见、批复或土地利用总体规划局部调整方案，及标注申请用地位置的调整前、后标准分幅土地利用总体规划图（市国土资源局盖章)。
15、补充耕地位置图。
备注：以上材料需上报一式3份，并提供电子报件；所有材料均需提供原件，确实无法提供的请加盖公章确认。
四、城中村改造项目强制拆迁并收回土地使用权办理流程
一级开发主体及开发商需要配合政府完成以下工作
（一)编制并报批城中村改造专项规划；
（二）对拟改建的城中村进行土地权属调查和建构筑物调查；
（三）配合区政府完成对城中村改造土地征收、收回的组织报批工作；
(四）拟订拆迁安置补偿方案并经村民同意，报区政府认可；
(五）完成城中村改造项目的征地、拆迁安置补偿工作;
(六）按照城市规划建设条件，完成城市基础设施配套（市政道路，公共设施，景观工程等)建设；
(七）土地一级开发完成后至土地移交前的管理工作；
由区政府发布城中村拆迁改造公告
区政府对城中村被拆迁改造单位和个人发出书面通知
区人民政府下达强制拆迁决定书
区政府请示市政府出收回土地使用权
发布土地证书注销公告
市政府批准后办理土地使用权收回手续

五、城中村土地出让委托交易供地方案报批流程
1、土地一级开发主体及开发商重点工作：配合政府完成以下方案的编写并最大可能的保证土地交易成功
2、招标、拍卖、挂牌出让方案；
拆迁安置补偿成本的认定和土地增值收益的起价（区政府）；
3、国有土地使用权招标、拍卖、挂牌出让委托书（区政府名义委托）；
4、土地交易委托方案，包括地块基本情况、土地用途、出让年限、规划设计要求、交易方式、交易条件、交易起价、交易底价、成交价款支付要求、土地移交办法、安置补偿方案及详细的安置补偿规模标准等事项;
5、城镇分批次农用地转用、土地征用(收）的批准文件（或其它土地来源的合法证明材料，存量土地需提供国有土地使用权收回文件）；
6、建设用地规划设计条件（含附图）等规划建设要求；
7、道路红线图及其电子文件；
8、宗地图(1:500或1:1000）、测绘成果表并加盖权属审核章;
9、地籍调查表及相关资料;
10、土地勘测定界报告及勘测定界图（图原价已盖章签字);
地块位置示意图;
11、用地管理图；
12、土地估价报告、土地估价技术报告及备案表;
13、其他有关材料（原国有土地使用证复印件、原宗地图及地籍调查表等)。
附1：城中村土地出让委托交易供地方案报批流程图
区政府委托土地交易，拟定土地供应方案
昆明市国土资源局审定供地方案，报市政府审查（批）供地方案
土地交易中心拟定土地交易方案，上报市国土资源局审核
省国土资源厅审批30亩以上供地方案
交易完成后按照交易条件和成交确认书签订出让合同，下发建设用地批准书和出让批准通知书
办理土地使用权登记
按合同要求缴纳相关税费
市国土资源局审核土地交易方案
土地交易中心组织土地交易

市政府审批30亩以下供地方案

附2：“城中村”项目开发总流程图
购买目标城中村1：500现状地形图
与区国土资源分局和区规划局建立工作关系
委托土地权属调查和土地勘测定界

与街道办、居（村）委会、村民小组建立工作关系
协助村领导召开党员会、干部会和村民代表大会

民意调查取得90%以上的支持

与村委会签订《改造意向协议书》

提交改造范围红线图

按要求上报审定

取得市规局下达的修详规指导意见

与区城改办签订改造意向协议

委托开展地上建构筑物调查确认

编制可研报告

与区城改办签订正式合作协议

编制修详规

区城改办组织初审修详规

区政府常务会审核修详规

市规委审批修详规

编制拆迁安置补偿方案

区城改办审定拆迁安置补偿方案

市发改委进行项目核准

土地征转用依法上报审批

办理拆迁许可证

实施补偿和拆迁

建设回迁房

净地处置

土地交易

签订土地出让合同、办理土地使用权证

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