上半年陕西省房地产估价师案例与分析星级酒店不同功能用房收益的测算试题.doc

2015年上半年陕西省房地产估价师《案例与分析》:星级酒店不同功能用房收益的测算试题
本卷共分为2大题50小题,作答时间为180分钟,总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题,每题2分,每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、已知某房地产的土地取得成本1500万元，土地开发成本3 000万元，管理费用400万元，投资利息500万元，销售费用400万元,销售税费600万元,开发完成后的房地产价值10 000万元,则该房地产的成本利润率为。
A:36%
B：62．07％
C：73．47％
D：80％
E：工业用地的监测点评估价格
2、工程投资额在__万元以下或者建筑面积在__m2以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证。
A．20，200
B．50，300
C．30,500
D．30，300
3、假设开发法是以__原理为理论依据的。
A．收益递增原理
B．均衡原理
C．预期原理
D．未来趋势原理
4、在所有具有经济可行性的使用方式中,能使估价对象的价值达到最大的使用方式，才是__的使用方式。
A．经济化
B．最高最佳
C．实际性
D．常规
5、国家征税必须通过法律形式，事先规定纳税人、课税对象和课税额度.这表明了税收的特征。
A:强制性
B：固定性
C：无偿性
D：有偿性
E：执行层的组织协调
6、王某与甲房地产开发公司签订一购房合同,房屋总价款为300万元，并交付定金75万元。如甲房地产开发公司不能再履行合同，则应返还王某万元。
A：75
B：120
C:135
D：150
E:执行层的组织协调
7、城市__的主要任务是在总体规划的基础上，对城市土地利用、人口分布和公共设施、城市基础设施的配置作出进一步的安排。
A．详细规划
B．控制规划
C．指标规划
D．分区规划
8、当房地产的需求和供给同时减少后，以下能反映市场均衡价格变化的选项是__.
A．均衡价格上升
B．均衡价格下降
C．均衡价格不变
D．取决于供给和需求变动的程序
9、在房地产市场自然周期的复苏阶段，房地产市场中的空置与合理空置率的关系是。
A:空置率=合理空置率
B:空置率合理空置率
D：不能判断
E：借款合同
10、关于预算，下列说法错误的是（）.
A．可以帮助物业管理企业努力减少物业净经营收入的变动,估算在某一时间上物业现金流的状况
B．当一项未预计到的费用支出导致现金短缺时,预算可以帮助物业管理企业找到妥善的处理方法,以满足这项费用的支出
C．预算有许多类型，主要有年度运营预算，资本支出预算和长期预算
D．年度运营预算可以显示在业主持有物业的时间内，物业的现金流将会有哪些变化
11、某8年前建成交付使用的建筑物,建筑面积为120㎡,单位建筑面积的重置价格为600元／㎡，建筑物残值率为5%，年折旧额为1440元，用直线法计算该建筑物的成新率是.
A：81。00％
B：84。00％
C:84.17％
D：84。80%
E：工业用地的监测点评估价格
12、下列情况中会导致房地产价格上升的是．【2007年考题】
A:上调贷款利率
B：收紧房地产开发贷款
C：开征房地产持有环节的税收
D：增加土地供应
E:工业用地的监测点评估价格
13、某承租人的基础租金为15万元/月，如果营业额的8%作为百分比租金，如果在一个月内的营业额为150万元,则其应支付的租金为（）万元.
A．15
B．20
C．35
D．50
14、某游乐场按土地法定最高出让年限取得土地使用权,经营15年后转让，则取得该土地使用权的剩余使用年限是__年.
A．15
B．25
C．35
D．55
15、确定房改“三改四建"基本内容的是.
A：1991年11月，国务院办公厅下发的《关于全面进行城镇住房制度改革的意见》
B：1994年7月18日国务院下发的《关于深化城镇住房制度改革的决定》
C:1998年7月3日发布的《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》
D:2003年8月12日国务院下发的《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》
E：房地产估价机构必须加盖公章
16、假设开发法的原理依据与相同,是预期原理。
A：收益法
B：经济法
C：权益法
D：成本法
E:工业用地的监测点评估价格
17、在原划拨土地上建造的某办公楼,建成于2001年8月31日，经济寿命为60年，后于2011年8月31日补办了建设用地使用权出让手续，土地使用期限为40年(自2011年8月31日起计），建设用地使用权期间届满后对建筑物按残余价值给予补偿。2012年8月31日对该办公楼进行评估,经测算，该办公楼的土地重新取得价格为3000万元，建筑物重置价格为4500万元，残值率为0.该办公楼在2012年8月31日的评估价值为万元。
A：5850
B：6125
C:6510
D:6675
E:工业用地的监测点评估价格
18、物业服务成本的构成一般包括__. ①管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利等;②物业共用部位、共用设施设备的更新、改造费用；③物业管理区域清洁卫生费用;④办公费用；⑤物业管理区域秩序维护费用；⑥物业管理区的绿化养护费;⑦物业管理企业的酬金；⑧物业管理企业固定资产折旧费；⑨物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用
A．①②③④⑤⑥⑧⑨
B．①②③⑤⑥⑦⑧
C．①②③④⑤⑥⑦⑨
D．①③④⑤⑥⑧⑨
19、2004年8月28日，十届人大常委会第十一次会议通过了《关于修改（中华人民共和国土地管理法）的决定》,区分了。
A:“国有”和“集体"
B:“有偿”和“无偿”
C:“出让”和“转让”
D：“征收”和“征用”
E:房地产估价机构必须加盖公章
20、某估价报告中的估价对象为写字楼在建工程，采用假设开发法求取其价值时，开发完成后的价值同时采用了市场法和收益法求取；采用成本法求取其价值时，土地采用了基准地价修正法求取。该估价报告求取写字楼在建工程的价值,实质上采用了()。
A．假设开发法和基准地价修正法两种方法
B．假设开发法和成本法两种方法
C．假设开发法、市场法、收益法和成本法四种方法
D．假设开发法、市场法、收益法、成本法和基准地价修正法五种方法
21、运用收益法评估房地产价值时,要求利用与估价对象所在区域相同或相似房地产的客观收益来推算估价对象预期收益,这主要是依据房地产估价中的.
A：合法原則
B：最高最佳使用原則
C:替代原則
D：公平原則
E：工业用地的监测点评估价格
22、城市基准地价是以一个城市为对象，在该城市一定区域范围内,根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段。调查评估出的各地价区段在某一时点的.
A：基准价格
B：平均价格
C:正常价格
D：市场价格
E:工业用地的监测点评估价格
23、网络图法在建设工程管理中常常作为的方法。
A：质量控制
B：成本控制
C:进度控制
D：合同管理
E:借款合同
24、防震缝的宽度在任何情况下不得小于mm。
A：20
B:30
C：40
D：50
E：执行层的组织协调
25、下列不属于衡量会计信息质量原则的是__.
A．客观性原则
B．不相关连性原则
C．可比性原则
D．及时性原则
二、多项选择题(共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选,本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分)
1、权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请登记。
A:预告
B：变更
C:更正
D：异议
E:执行层的组织协调
2、影响房地产价格的区位因素有__等。
A．建筑规模
B．临路状况
C．楼层
D．建筑容积率
E．繁华程度
3、房地产估价所评估的是房地产的(）。
A．投资价值
B．账面价值
C．市场价值
D．使用价值
E．交换价值
4、下列市场趋势分析方法中，属于时间序列分析法的是__.
A．指数平滑法
B．市场因子推演法
C．德尔菲法
D．销售人员意见综合法
5、对于非出租的房产，以房产原值一次扣除__的余值为计税依据.
A．10％~20%
B．10％～30%
C．20％~30％
D．30％~40%
6、下列房地产估价活动中，不符合职业道德行为的有。
A：某估价机构承接了该机构某股东财产的司法鉴定评估
B:某估价机构在承接估价业务时,涉及特殊构筑物估价，主动聘请有关专家提供帮助
C：某估价机构把在估价工作中需要了解的估价委托人的商业资料提供给房地产估价行业组织检查
D：估价委托人对估价结果提出了明确要求，由于时间紧，加上估价业务简单，某估价机构按其要求完成了估价
E：某估价师临时接到出差任务,实际负责估价业务的估价人员以该估价师名义在估价报告上签字后提交估价报告
7、下列不属于房地产金融特点的是__.
A．集中性
B．资金周转期短
C．资金运动同定性
D．资金增值性
8、关于房地产估价报告签名、盖章的说法，正确的有。
A：注册房地产估价师可以盖个人印章不签名
B：注册房地产估价师可以只签名不盖个人印章
C：至少有两名注册房地产估价师签名
D:法定代表人或执行合伙人必须签名
E：房地产估价机构必须加盖公章
9、作为体现保险行为内在功能的表现形式，是保险经济活动的外部功能。
A：分散风险
B：组织经济补偿
C：融通资金
D：防灾防损
E：执行层的组织协调
10、关于个人住房公积金的说法,正确的是__.
A．个人住房公积金的利息所得免征个人所得税
B．住房公积金的缴存比例一般不得低于5%,原则上不得超过15%
C．个人购买商铺时，可以提取本人住房公积金账户内的存储余额
D．每年的1月1日为职工住房公积金的结息日
11、以下说法满足最高最佳使用的条件有__.
A．法律上许可
B．技术上可能
C．价值最大化
D．权益上允许
E．经济上可行
12、下列关于估价上的建筑物折旧的说法中，正确的有.
A:估价上的折旧与会计上的折旧有本质区别
B:建筑物的折旧就是建筑物的原始建造价格与账面价值的差额
C：建筑物的折旧就是各种原因所造成的价值损失
D：建筑物的折旧就是建筑物在估价时点时的重新构建价格与市场价值之间的差额
E:建筑物的折旧包括物质折旧、功能折旧和经济折旧
13、下列估价目的中，对已出租的房地产应考虑租约影响的有。
A：房地产抵押估价
B:房屋征收评估
C：房地产转让估价
D:房地产火灾保险估价
E：房地产司法拍卖估价
14、王某花50万元购买了某宗物业,预期目标收益率为10％，但该投资第一年末出现了风险损失，该物业第一年的实际收益可能为万元。
A：2
B：3
C：4
D：5
E：6
15、下列关于《中华人民共和国物权法》确定的不动产登记制度，表述正确的是。
A:凡不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力；未经登记，一律不发生效力
B：不动产登记由不动产所在地的登记机构办理
C：依法属于国家所有的自然资源,所有权必须登记
D：在对土地、荒山、滩涂、草原、水面等国有自然资源进行依法转让时,必须要进行转让或者变更登记
E:权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记
16、2009年4月，王某将其住宅出租,月租金收入为2000元，其当月应缴纳的房产税为元。
A：80
B：160
C:200
D:240
E：执行层的组织协调
17、与其他存款相比,下列有关存单的特点，说法不正确的是__。
A．期限短
B．不记名、可自由转让
C．能提前提取现金
D．面额固定
18、投资基金中,发起人与管理人、托管人之间是一种__的关系。
A．投资合同
B．基金发行办法
C．信托契约
D．基金章程
19、商品房销售计价方式包括。
A:按均摊建筑面积计价
B：按套内使用面积计价
C:按建筑面积计价
D：按套(单元)计价
E:按套内建筑面积计价
20、当较为精确地应用假设开发法时,应考虑__.
A．通货膨胀影响
B．投资利息因素
C．资金时间价值
D．投资风险补偿
21、根据《城市房屋拆迁估价指导意见》,下列关于估价专家鉴定的表述中,正确的是。
A:估价专家委员会应当指派3人以上(含3人）单数成员组成鉴定组
B：估价报告存在技术问题的，估价专家委员会应当改正错误并出具估价报告
C：估价报告不存在技术问题的应维持估价报告
D：估价专家委员会应当自收到申请之日起10日内出具书面鉴定意见
E：鉴定组成员与原估价机构、拆迁当事人有利害关系或者是拆迁当事人的，应当回避
22、如果某类房地产需求富有价格弹性，则该类房地产的需求价格弹性系数有可能为。（过时）
A：0。5
B：1。0
C：1。5
D:2。0
E：3.0
23、在运用长期趋势法测算房地产未来价格时，当房地产价格的变动过程是持续上升或者下降的，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近,则宜选用__方法进行测算。
A．平均增减量法
B．平均发展速度法
C．移动平均法
D．指数修匀法
24、A房地产开发公司在一项目投标中，符合中标人条件的是。
A:其标书能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准
B：其标书能够不同程度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准
C：其标书能够满足招标文件的形式性要求
D：其标书能够满足招标文件的实质性要求,并经评审的投标价格最低但不低于成本
E：其标书经评审的投标价格最低且低于成本
25、关于拍卖、变卖抵押房地产所得价款清偿顺序的说法，正确的有。
A：抵押权未登记的，按照债权先后清偿
B：抵押权未登记的，按照债权比例清偿
C：抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿
D:抵押权未登记的,经过公证的优先清偿
E：抵押权登记顺序相同的，按照债权比例清偿