物业企业二手房租售中心管理办法.doc

二手房租售中心管理办法
目的:为了创新服务模式，拓宽服务领域,满足业主服务需求，同时为了给物业公司获取新的利润增长点，促进物业公司持续稳健发展。
一、相关从业人员须遵守集团及物管公司所有规章制度。
二、二手房租售中心组织架构及职能职责
（一)组织架构图
董事长

总经理

经营部负责人

租售中心经营主管

直营店店长

直营店面
项目接待点

经纪人
项目接待人员

财务管理部

（二)职能职责
1、负责宏观环境、相关政策、竞争对手等信息的收集，对房屋经纪行业发展趋势的研究；
2、负责紧密配合物管公司经营发展战略方向，对新战略新的商业模式实施落地，组织房屋经纪业务的开展；
3、负责物管公司房屋经纪业务的战略规划，整合物管公司内部资源，推动房屋经纪业务的全面、健康、有序发展;
4、负责房屋经纪业务的指导，实施监督评价；
5、贯彻和落实房屋经纪业务目标和方针,建立本部门规章制度、工作计划和工作目标,确保本部门工作有效开展;
6、负责对市场动态、相关政策、竞争对手以及行业发展趋势的研究与分析；
7、负责对市场拓展做出数据报告，对客户的信息进行分析与跟踪；
8、负责对外关系的沟通与协调，负责与媒体等相关单位对接;
9、负责对直营店、各项目接待点日常经营管理活动的指导、监督、评价;
10、负责组织对租售中心相关人员的培训工作；
11、 负责房源、客源信息的收集、统计、分析，为经纪业务的顺利开展提供决策依据；
12、负责经纪业务前后平台及流程的建设和持续优化，经纪服务价格体系的制订，协助公司职能部门进行经纪业务内部风险控制.
三、中介费用公示要求
在接待地点公示相关内容,让广大客户放心，做到诚信经营二手房中介业务。
公司对外统一发布房屋销售中介费用、租赁中介费用标准,将交易过户、按揭贷款、法律咨询、代收租金作为附加服务，免收服务手续费。在宣传手册、DM单、媒体广告、店面公告栏等将二手房租售中心价格标准进行公示。
四、收费标准
1、买卖中介费用：房屋成交总金额的2。0％；
2、租赁中介费用:租赁双方各半个月的成交租金；
3、以相关部门所收取相关费用的标准为代收费依据（如房产契约税、房产抵押登记费、转移登记费等）；
4、办理贷款业务时，按贷款总额的1％收取按揭手续费。（此项费用系银行按揭手续费，按目前市场行情,银行手续费应等于或小于此收费项目，支付时按实际发生费用结算）。
5、对金科业主所委托办理的业务，二手房经营团队高出业主限定的售价实现销售，则对超出部分应明确告知业主，并与业主对超出部分进行分成：按我司50％，业主50％的比例进行分配。其中公司所得50%中的70％全部上交公司财务，另30%交由经营部奖励销售该套房的经纪人。
五、优惠政策
在实际操作中，经纪人可根据客户需求,遵循以下情况按领导批示意见执行：
1、单笔交易金额500万元以下的，物业公司总经理可执行中介费九七折的折扣,物业公司董事长可执行中介费九五折的折扣;单笔交易金额500万元以上的，物业公司总经理可执行中介费九五折的折扣，物业公司董事长可执行中介费九折的折扣。以上折扣执行时需经纪人书面申请，相关领导签字确认后方可执行；
2、经纪人在买卖业务交涉过程中可承诺卖方净收，所有费用可由买方支付；
3、租赁业务公司保底收取一个月房租，经纪人可在洽谈过程中将此费用全额叠加于承租方。
六、经纪业务绩效考核细则
为切实推进物业公司二手房经纪业务工作，快速培养经纪人团队，达到市场拓展预期目标，制定经纪业务薪酬体系及绩效考核管理办法。
(一)岗位任职要求及职责
结合目前公司经营部实际情况、管控模式及运作架构，设置以下岗位：
1、二手房经营主管
要求:本科以上学历,品行端正，男女不限,具备较强的业务和沟通能力，熟悉
与二手房相关的所有专业知识,具有很强的团队协作和管理能力。二手房经营主管共分为三个级别，新入司的经营主管从第一级开始定级，符合办法中的相应条件后,则可晋升到第二级别，依次类推。
职责:负责二手房中心所有经纪业务、绩效核定、业务培训等。
2、直营店店长
要求：大专以上学历，品行端正，男女不限，具备较强的业务能力及一定的管理能力，熟悉二手房经纪业务各项规章制度及规范，能独立完成各项二手房业务并能协助其他同事完成团队的工作。直营店店长共分为三个级别，新入司的店长从第一级开始定级，符合办法中的相应条件后，则可晋升到第二级别,依次类推。
职责：办理二手房销售经纪业务及各项目的租赁业务，同时负责所在直营店及片区项目接待点人员及现场管理.
3、经纪人
要求：大专以上学历，品行端正，男女不限，具备较强的业务能力及接待服务水准，
能独立完成单项二手房业务并能协助其他同事完成团队的工作。经纪人共分为三个级别，新入司的经纪人从第一级开始定级,符合办法中的相应条件后，则可晋升到第二级别，依次类推。
职责：主要办理二手房销售经纪业务及各项目的租赁业务。
（二）薪酬体系
薪酬构成：基本工资 + 业绩提成 + 年终超额奖励
基本工资及职级对应表
职务
一级
二级
三级
二手房经营主管
50500元/月
6000元/月
6500元/月
直营店长
3000元/月
3500元/月
4000元/月
经纪人
1600元/月
2000元/月
2400元/月
年终超额奖励:二手房管理团队若超额完成了年初签订的目标销售任务，公司将对超额部分按照20％的比例于次年3月前单独奖励管理团队，该奖励不纳入日常的提成总额中.
（三)业绩提成标准（分段计算提成）
1、经纪人及直营店长各自主业绩提成比例
月度业绩区间
提成比例
自主业务佣金15000元以下
11％
自主业务佣金收取15001－25000（含)元
13%
自主业务佣金收取25001-45000（含）元
15％
自主业务佣金收取45001-60000(含）元
17％
自主业务佣金收取60001-80000（含）元
21％
自主业务佣金收取80001—100000（含）元
26%
自主业务佣金收取100001以上
30％
2、经营主管个人业绩提成比例
月度业绩区间
提成比例
总和佣金收取在25000元以下
不计提成
总和佣金收取在25000-45000元
12％
总和佣金收取在45001—60000元
15%
总和佣金收取在60001—80000元
17%
总和佣金收取在80001～100000元
20％
总和佣金收取在100001元以上
25％
3、租赁业务个人及主管业绩提成比例
为保证经纪人租赁业务的积极性，同时为避免租赁业务中常见的跳单情况，公司将对租赁业务单独制定提成比例。完成租赁业务后，经纪人提成比例为该套房租赁佣金的20%，该笔业务佣金不再记入买卖业务佣金中提成。租赁业务中经营主管提成不变，仍按总和佣金提取。
4、物管公司所有员工均可参与二手房租售业务，租售中心每月将员工推荐成功的中介业务上报经营部主任备案，每季度末统一上报公司领导，公司于第二季度初以总经理特别奖的形式向管理处或个人发放奖金。
5、在房屋经纪业务实施过程中，经纪人为客户提供的其它增值服务收入，一并进入该经纪人佣金收入核算范围。提成由二手房经营主管按月统计，以财务实际收款时间和收入数据作为房屋经纪收入确认时间和提成依据。交财务部审核，完善手续后，次月兑现，
（1）租赁：收齐佣金、物业交割完毕后计算提成；
(2）买卖：收齐佣金、权证过户完毕、物业交割完毕后计算提成(佣金跨月收齐的，按最后收讫月份累计一并计算）。
（四）业绩指标及考核
1、二手房经营主管
连续三个月保持平均月佣金收入达8万元(含）以上，从第四个月开始晋升到第二级。达不到业绩要求或管理出现严重混乱、失控状态，则根据实际情况予以逐级下调级别降为置业顾问直至辞退。
连续三个月保持平均月佣金收入达15万元(含）以上，从第
四个月开始晋升到第三级.达不到则逐级下调级别.
2、直营店店长
连续三个月保持平均月佣金收入达10万元（含)以上,从第四个月开始晋升到第二级。达不到业绩要求或直营店现场管理出现严重混乱、失控状态，则根据实际情况予以逐级下调级别降为经纪人直至辞退。
连续三个月保持平均月佣金收入达20万元（含）以上，从第
四个月开始晋升到第三级。达不到则逐级下调级别.
3、经纪人
连续三个月保持平均月佣金收入10（含）万元以上从第四个
月开始晋升到第二级。达不到则逐级下调级别直至辞退.
连续三个月保持平均月佣金收入达20（含）万以上，从第四个月开始可晋升为第三级。达不到则逐级下调级别.
4、二手房经营主管及直营店长原则上由内部晋升竟聘上岗。
例直营店店长职位空缺时，优先从三级经纪人中内部提拔，须具备在本司任职满6个月（含）以上的条件。
5、如连续两个月均无佣金收入时,将对经纪人辞退，对直营
店长及经营主管进行降级处罚。
七、其它事项
1、由于租售中心属销售一线，将销售现场员工作息时间调整为: 早9：00至晚18：00；后期作息时间以实际情况按早晚班执行，早班时间为:早9：00至晚18：00；晚班时间为：早10：30至晚19：30；
2、鉴于租售业务的特殊性,经纪人在业务开展过程中常常会带领客户前往意向小区看房，无形中增加交通费用，经营部租售中心经纪人交通补贴调整为300元/人。月；同时经营主管前期将涉及多项事务以及后期店面巡查，将租售中心经营主管交通补贴调整为600元/人.月。
八、物业租售中心员工日常行为规范参照《金科集团营销卖场标准化应用细则》执行。
九、该管理办法在试运行阶段，未尽事宜逐步完善,以上解释权属金科物业服务有限公司。
××××物业管理有限公司
二o××年×月××日