天津2015年上半年房地产估价师《制度与政策》：房地产开发项目转让条件试题.docx

天津2015年上半年房地产估价师《制度与政策》：房地产开发项目转让条件试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分,60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中,只有1个事最符合题意）
1、目标定价法所确定的单位价格为__.
A．单位价格＝单位成本+资本投资额×目标收益率/销售量
B．单位价格＝单位成本+资本投资额/销售量
C．单位价格＝单位成本×（1+月标利润率）/(1－税率）
D．单位价格＝单位成本×（1+月标利润率)×(1－税率)
2、一临街深度22.86m（即75英尺)，临街宽度30m的矩形土地，其所在区段的路线价（土地单价)为5500元/m2，临街深度75英尺的单独、累计和平均深度价格修正率分别为20％、90％和120％，该宗土地的总价为__.
A．452。63万元
B．75。44万元
C．339。47万元
D．377.19万元
3、在人均耕地特别少的地方，可以增加安置补助费。但土地补偿和安置补助费之和不得超过土地被征用前3年平均产值的__.
A．15倍
B．20倍
C．25倍
D．30倍
4、设立房地产中介服务机构，必须向__申请注册登记,领取营业执照，方可开业。
A．房地产管理部门
B．工商行政管理部门
C．土地管理部门
D．建设管理部门
5、报酬率也称回报率、收益率,是一种折现率，是与利率内部收益率的比率.
A：同价值
B:同收益
C:同性质
D：同类型
E:工业用地的监测点评估价格
6、某国的现金流通量为4000万亿元,单位和个人的活期存款为1000万亿元,单位和个人的定期存款为2000万亿元，其他存款为500万亿元，则该国的狭义货币为__万亿元。
A．4000
B．5000
C．7000
D．7500
7、有甲、乙两宗房地产，甲房地产的收益年限为50年,单价为3 500元／㎡，报酬率为8%;乙房地产收益年限为30年，单价为3 000元／㎡，报酬率为6%。那么，甲的价格乙的价格.
A:高于
B：低于
C:等于
D:条件不足，无法确定
E：工业用地的监测点评估价格
8、下列不属于土地使用权的是(）。
A．建设用地使用权
B．宅基地使用权
C．土地承包经营权
D．租赁权
9、判定房地产投资风险因素发生的概率属于__阶段的工作。
A．风险辨识
B．风险估计
C．风险评价
D．风险决策
10、建筑施工合同中规定的维修期一般自__开始计算.
A．竣工之
B．竣工证书签发之日
C．缺陷责任期满之日
D．交付使用之日
11、对无房和住房未达到规定标准的职工实行住房补贴的前提条件之一是房价收入比在__倍以上。
A．3
B．4
C．5
D．6
12、下列关于房地产权属登记管理原则的叙述中，有误的一项是__。
A．属地管理原则
B．房屋所有权与该房屋所占用的土地使用权实行权利主体一致的原则
C．房地产权利人只能到房屋所在地的市（县）房地产管理部门办理产权登记
D．房屋的所有权人和使用人为两个人
13、下列关于目前我国征收土地批准权限规定，说法错误的是__。
A．征收土地实行两级审批制度，即国务院和省级人民政府
B．征收农地，应先办理农用地转用手续，同时办理征地审批手续
C．基本农田由国务院审批
D．基本农田以外的耕地未超过35公顷的由国务院审批
14、实际估价中设定未来净收益每年不变条件下,求取净收益最合理的方法是．【2005年考题】
A：过去数据简单算术平均法
B：过去数据加权算术平均法
C:未来数据简单算术平均法
D：未来数据加权算术平均法
E：工业用地的监测点评估价格
15、土地储备贷款是指向借款人发放的用于土地收购、前期开发和整理的贷款，它的主要还款来源是__。
A．政府的财政收入
B．土地出让收入
C．土地储备所获得的利润
D．土地受让方的投资
16、估价上的折旧注重的是__.
A．原始取得价值的减价修正
B．原始取得价格的摊销与回收
C．重置价格的摊销与回收
D．价值的减价修正
17、直辖市的城市总体规划,由直辖市人民政府报__审批。
A．土地管理局
B．城市规划管理部门
C．国务院建设行政主管部门
D．国务院
18、下列关于需求价格弹性与消费者支出之间的关系,表述正确的是__。
A．若某种商品的需求富有弹性，则价格与消费者支出成反方向变动
B．若某种商品的需求为单一弹性，即价格升（降）的百分率与需求减（增）的百分率相等
C．若某种商品的需求缺乏弹性，则价格与消费者支出呈反向变动
D．若某种商品的需求缺乏弹性，则价格与消费者支出呈同向变动
19、主要是在会计中使用的价值概念是__.
A．公允价值
B．买卖价值
C．保险价值
D．计税价值
20、基准地价是城市中均质区域内的土地。
A：最低价格
B:最高价格
C:平均价格
D：成交价格
E:工业用地的监测点评估价格
21、商品房预售人应当在签订书面预售合同之日起__日内持预售合同到县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理商品房预售登记备案手续。
A．10
B．15
C．20
D．30
22、《房地产估价机构管理办法》规定，二级房地产估价机构资质申请一级资质，其取得二级房地产估价机构资质要在年以上。
A：半
B：1
C：2
D:3
E:执行层的组织协调
23、某块土地总面积为100m2，其上建筑物的基底总面积为65m2，则建筑密度是__。
A．50%
B．65%
C．60％
D．154%
24、根据有关规定，可以发布房地产广告的是__.
A．在集体土地上建设的房屋
B．取得预售许可证的商品房
C．经验收不合格的商品房
D．权属有争议的房屋
25、2006年某市商品住宅实际销售量为410万m2，预测销售量为380万m2。如果平滑指数a=0.65，则用指数平滑法预测的2007年该城市商品住宅销售量为（）万m2.
A．390。5
B．399。5
C．523.5
D．543。0
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。错选，本题不得分；少选,所选的每个选项得 0。5 分)
1、下列控制性详细规划指标中,不属于环境容量控制指标的是
A:容积率
B：绿地率
C：建筑密度
D：建筑后退红线距离
E：执行层的组织协调
2、下列保险险种中,属于商业保险的有.
A：责任保险
B:失业保险
C:工程保险
D：人寿保险
E：劳动工伤保险
3、流动比率越__，说明营运资本越多，对债权人而言，其债权就越安全.
A．低
B．高
C．不变
D．无法判断
4、某宗估价对象房地产是在土地使用权出让的土地上建造的商场，土地使用权出让年限为40年，建造期为2年,建筑物的经济寿命为60年，则建筑物折旧的经济寿命为__年。
A．38
B．42
C．58
D．60
5、下列关于住房公积金缴存的说法中,正确的是__.
A．我国住房公积金缴存实行动态调整机制
B．住房公积金缴存比例由住房公积金管理委员会拟订,经本级政府审核后,报省、自治区、直辖市人民政府批准后执行，一般不低于5％
C．住房公积金缴存的对象包括城镇企业中的离退休职工
D．住房公积金缴存基数是职工本人的月平均工资，包括6部分
E．职工单位对职工缴存住房公积金的工资基数每年核定一次
6、下列划拨建设用地使用权应采取土地出让或出租方式处置的包括。
A：继续作为城市基础设施用地的
B：国有企业改造或改组为有限责任或股份有限公司以及组建企业集团的
C:国有企业改组为股份合作制的
D：国有企业租赁经营的
E:非国有企业兼并国有企业的
7、经营收入是指向社会出售、出租房地产商品或经营时的货币收入,包括。
A：销售收入
B：补贴收入
C：出租收入
D：经营收入
E：营业外收入
8、在假设开发法的传统方法中计算投资利息时，应计息的项目包括__.
A．待开发房地产的价值
B．待开发房地产取得的税费
C．续建开发成本
D．销售费用
E．销售税金
9、下列情况的房地产不得发布广告。
A:在已经依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的
B：在未经国家征收的集体所有的土地上开发建设的
C：司法机关依法决定查封的
D：预售房地产，已取得该项目预售许可证的
E：权属有争议的
10、房地产开发企业的经营成本主要包括__。
A．土地转让成本
B．经营管理费用
C．配套设施销售成本
D．商品房销售成本
E．房地产出租经营成本
11、设定房地产抵押办理房屋他项权利登记后，该房屋的《房屋所有权证》应由__收执.
A．抵押人
B．抵押权人
C．房屋权属登记机关
D．公证机关
12、某城市不同地区所有新开盘房地产价格见下表，则该城市新开盘房地产单价中的中位数是元／㎡.
A：2870
B:3330
C：3430
D:3460
E:执行层的组织协调
13、房地产转让合同是指房地产转让当事人之间签订的用于明确各方关系的协议。
A：抵押
B：租赁
C：权利
D：义务
E：赠与
14、有一宗房地产总价为100万元，综合资本化率为7％，土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8％，则该宗房地产的土地价格为__万元（收益可视为无限年）。
A．30
B．40
C．50
D．60
15、物业管理企业在确定写字楼租金时,一般要考虑的主要因素有__。
A．可出租或可使用面积
B．出租方的商业信誉
C．基础租金与市场租金
D．出租单元的面积规划和室内装修
E．物业管理企业的经营业绩
16、可用于报酬资本化法中转换为价值的收入或收益有（）。
A．潜在毛租金收
B．有效毛收
C．净运营收益
D．税前现金流量
E．税后现金流量
17、某宗房地产是于3年前通过出让方式取得,当时获得的土地使用期限为50年并约定不可续期，判定其未来每年的净收益基本稳定.预计该宗房地产在正常情况下未来4年的净收益分别为:31万元、29万元、30。5万元、29。5万元，报酬率为8%。用“未来数据资本化公式法”计算该宗房地产的收益价格为（）万元.
A．358。85
B．360。49
C．362.93
D．365.29
18、房地产图中,通常采用比例尺为1：1000的地形图为。
A：城市总体规划图
B：竣工图
C:城市详细规划图
D：地籍图
E：执行层的组织协调
19、以下难以使用市场法估价的房地产有__。
A．标准工业厂房
B．写字楼
C．古建筑
D．纪念馆
E．学校
20、房地产估价师注册证书失效的情形有__。
A．注册期满3年而未延续注册的
B．持续离开估价岗位超过1年的
C．年龄超过60周岁的
D．聘用单位被撤回房地产估价机构资质证书的
E．不具有完全民事行为能力的
21、某投资市场的平均收益率为15％，银行贷款利率为5。6％,国债收益率为4。5％，房地产投资市场的风险相关系数为0。5。那么，当前房地产投资的折现率为__.
A．10。3％
B．7。17％
C．9。75％
D．8.59％
22、某房地产开发项目的占地面积为10000㎡，规划容积率≤4，预计开发完成后可供销售面积为总建筑面积的80％,项目的固定成本为5000万元,预计平均销售单价为4500元／㎡．则使项目达到盈亏平衡的单位变动成本为元／㎡。
A：2350
B：2937。5
C：3250
D:4062。5
E:借款合同
23、当房地产开发企业很难了解购买者和竞争者对企业产品价格变化的反应时,往往采用。
A：挑战定价法
B：领导定价法
C：目标定价法
D：随行就市定价法
E:借款合同
24、测量学按照专业可分为.
A：空间测量
B:陆地测量
C：地籍测量
D：房产測量
E：矿山测量
25、用地单位必须按合同约定开发使用土地，超过出让合同约定的动工开发日期满__年未动工的，按土地使用权出让金的20％以下征收土地闲置费。
A．1
B．2
C．3
D．4