浅论二手房中介门店员工管理工作-(3).doc

中央广播电视大学毕业论文题目：浅论二手房中介门店员工管理工作专 业 行政管理 年 级 学 号 学生姓名 指导教师 论文完成日期 2012年 11 月浅论二手房中介门店员工管理工作 【内容摘要】目前我国的房地产经纪行业主要是以店面的形式为主，所以门店经营管理的好坏直接反应着企业经营的优劣。门店作为贴近消费者、经受消费者甄选的场所是一个企业在商场上驰骋的前锋部队.本文结合本人在房产中介工作的相关经验，深入浅出地从新店设立、团队管理、员工管理等多个角度探讨如何做好二手房中介门店，并为二手房市场市场树立良好形象，为大众提供可靠的房产中介。 【关键词】管理工作 重要性 良好形象 可靠的中介目 录引言-1一新店的设立-1(一）.选择店址-1（二). 公司对员工的要求-1（三）。新公司必须尽快开单-2二.团队的管理-2(一)。良好的规章制度-2（二）.明确的目标-2(三）。经纪人管理-3三资源的管理-3（一). 查找房源-3(二)。 重盘问题-3(三)。房源广告-4四. 交易谈判中团队中的角色分配-4五。 业绩分成-5六。自己对中介公司的一些建议-5 引言 随着中国人口的增长，还有人口的流动性加大，以及部分人有钱人想投资等等原因的，买一些周边发展都比较成熟的房子的人越来越多了，但是个人跟个人之间的交易双方总是缺少信任的，这个时候二手房产经纪人诞生了。找房产经纪人有以下一些好处1:房地产经纪人能提供客户比较全面的区域背景信息，比如环境、交通、学校、治安等，从而帮助您选择合适的居住区。2：房地产经纪人掌握的住房信息通常更为丰富，根据您的经济承受能力和个人喜好更可能提供匹配的住房。3。房地产经纪人通常为您联系安排看房,节省您的时间和精力。4。房地产经纪人作为第三方可以更客观地给您以指导，避免您应情绪化而做出错误判断。5.房地产经纪人对市场行情和房价更为了解，避免您花高价多付冤枉钱。6。房地产经纪人可以代表您的利益，帮助您和卖主谈判，促成交易.7。房地产经纪人通常为您提供一系列的咨询服务，帮助您了解购房的流程，甚至提供包括合同、法律、估价、勘测、贷款、产权过户等的全程一条龙服务，令您的购房经历更顺利。8。合法的、有资质房地产中介商让您更放心，避免被不法之徒蒙骗.总之找中介省心、放心!但是二手中介随着中国房产投资的大热，二手房中介公司越来越多,竞争越来越激烈,如何在如此众多的中介公司中脱颖而出，生存下来，这跟我们门店的管理有着直接的关系。一新店的设立(一）。选择店址首先需要选取位置好的地方作为店铺的，周边一定要有很多成熟的小区,因为房子大了,人流量多了，才能让更多的人知道,我们中介公司才能为更多有需要的人服务.选好合适的位置后一定要把门面装饰的很有派头，不要求很奢侈，但一定要让人有宾至如归的感觉，因为买房子就是想要有个家，所以让客户有这种感觉很重要。这样客户才会有一种“在这里可以找到我的家的感觉，增加客户的信任度，从而把买房子,或者卖房子这件事情放心的交给我们的业务员。（二）.公司对员工的要求有了合适的店面,公司就可以招兵买马了，在公司管理制度方面，最好不要招兼职,哪怕给员工发个基本生活费（提成就不用说了），因为兼职没有那么多的时间去找房源。客源，就算都有了，我们的业务员还要花大量的时间去跟客户培养感情，让客户知道我们的业务员是在为他着想，是在为他服务，是在为他的利益在奔波的，这样最后成交大家都会得到双赢的效果.要让员工知道多作多得的道理，业绩作出的越多就给员工的奖励越多，这样激励业务员不停的努力的去做.一般来说现在一个成功的二手房经济人,每个月的卖掉的房子不低于两套，每个月的月薪不低于一万.(三）。新公司必须尽快开单公司刚起步,自己股东手里应有房源,最快的见到利润不仅是收回成本，同时激励了员工上进！因为新店起步开出的第一单是最重要的，业务员的信心是最重要的，只有常常开单成交了,业务员自信就会满满的，才会给客户一种很稳重,值得担当大任的感觉。一句话，新的门店必须以最快的速度开出第一单！二.团队的管理(一）。良好的规章制度门店虽小，但是管理的规章条例还是必不可少的，所谓强将手下无弱兵，没有不合格的兵，只有不合格的元帅.一个强劲的管理者首先是一个规章制度的制定者。好的规章制度可能体现在,执行者能感觉到规章制度的存在,但并不觉得规章制度会是一种约束.对于违背规章制度的行为，应该及时制止,否则长期下来，在这种公众麻木不仁的氛围中，一些不良风气、违规行为就会滋生、蔓延且繁荣。项目主管虽然是规章制度的制定者或者监督者，但是更应该成为遵守规章制度的表率.如果项目主管自身都难以遵守，如何要求团队成员做到?(二)。明确的目标在团队管理中,不同的人承担着不同角色,比如:店秘店里的后勤负责者，主要负责公司的日常小事，但是起着核心的作用，心思细腻的店秘对一个店的发展有着重要作用；经纪人也就是销售人员,二手房公司销售的团队，一个勤奋和努力的销售人员对团队的发展很有发展;店长-核心的管理人员,优良的自身素质和对二手房流程的详细了解，不仅仅来把握每个客户的心里，善于捕捉成员间不同的心态，理解他们的需求,帮助他们树立共同的奋斗目标，劲往一处使,使得团队的努力形成合力。假如团队缺乏积极进取团结向上的工作氛围，团队成员的力量就很难合在一起，大家相互扯皮推诿指责，公司不会有个好的发展；团队管理者要民主要平等，不做学霸不搞一言堂，充分调动每个成员的积极性；在生活中，需要多关心多照顾项目组成员,让大家都能感受到团队的温暖.(三）。经纪人管理俗话说龙生九子，九子各不同，每个人都有自己性格的特色,不是每个经纪人都能完成店长布置下来的指标,房堪，带看，磋商,每天电话量等等指标，想知道每个经纪人每天都做了些什么，指标完成了多少，如果还要自己一个个去看，不仅浪费时间,也做不到。好的软件应该是自带了报表的，能够看出每个经纪人做了什么；每次跟进客户或者房东都是得到的什么信息，是电话沟通还是到店来访等形式,下次跟进的日期是什么时候都要有个记录，一款好的软件能够在经纪人跟进后，设置好下次提醒日期后提前提醒经纪人么时候要跟进那条房源或者客源，及时有效的提高跟进效率;如果长时间经济人不跟进,这个房源就可以自动转成公盘,店里的所有经纪人都可以跟进，形成压力，促进经纪人积极的跟紧房东，形成机率更大的成交。三.资源的管理（一）。 查找房源现在的中介越来越多，在把握有效的房源的同时，对客户的服务态度也是很重要的，在客户到店里来时，我们要以最快的速度,找到客户最满意的房源.这对于软件操作的便捷程度,以及软件的响应速度，都提出了较高要求.一般常见的客户找房需求，如：城市区域、房型、小区名等,在亿房通中，轻点击鼠标，或者输入楼盘的拼音缩写就可以快速找到合适的房源。如果客户要求比较具体，也比较多，一键点开高级搜索，在这里可以通过价格，面积,物业类型、楼层等各种方式来找房源。一般情况下，从客户提出需求到找到其合适的房源30秒内就可以搞定了。(二）。 重盘问题房源是房产中介公司的战略资源，而房源重盘会带来业务员撞单等一系列管理问题。这个问题是很多做房产中介的同行都会关注的重点问题，房源相当于经纪人的聚宝盆，直接和自己的业绩挂钩，谁都不希望房源判重；之前用的房友,这款软件只能用楼栋位置和业主的号码来判段重复,都是系统规定死的，每个地方的需求都不一样,我觉得不应该规定死，好的软件自己可以根据公司的实际情况来配置判重因素,录入过房源的人都知道在录入房源的时候,比如是:3栋1单元1604，我写成3栋1单元1604，别的同事写成31-1604或者3栋11604；每个经纪人录入房子的习惯都不一样，这样就很容易录入重复的房源，在一个店里还好，开个早会来分享下每个经纪人名下性价比高的房源或者是做房堪的时候能发现，如果有多家店，都是私盘，那不是会照成很多不便.我建议采取以下两项措施轻松解决了这个问题：1、统一房源录入规范，从源头上杜绝同一房源被录成五花八门的情况;2、通过亿房通配置查重规则。我设定的是按楼盘字典,房号,业主号码来判断重复的，一个业主可能在一个小区多套房子,但是不可能连房号都是一样的。(三).房源广告说的直白点就是贴在店子门口的性价比高的出售房源和出租房源,二手房中介赚的就是信息钱，及时有效的房源信息能带来更好更快的收益,一般公司最传统的方法是用PS去一张张的批，比较费时，用一款好的房产软件是自带word模版打印房源广告贴，可以根据公司自己的打印喜好，选择自己喜好的模版，一键打印出最新性价比高的房源信息,吸引更多的客源信息。可是路过店铺门口看到房源的客户毕竟有限，所以经济人想要客户不断,必须在知名的网站上注册自己的付费网站，开设自己的二手房店铺，每天都跟进自己的店铺房源，让自己的房源刷新在最前面，让更多有需要的客户能看到自己的房子，给自己打电话，可以说经营好自己的房产网络店铺,会让我们的经济人不段吸金的。四。交易谈判中团队中的角色分配二手房的交易本来就是在谈判的过程中成交的，这个时候经济人因为可能跟房主或者客户某一方接触的比较多，关系一好就容易偏向某一方,达不到一个平衡点就会因为房主或者客户的一方不满意而谈判破裂。所以在谈判之前店长都会站在客观的角度上把买卖双方的得失分析给经济人听，必要的时候可以教经济人如何去说如何去做,如果经济人有特殊情况不能来到谈判现场，店长就会代替经济人主持谈判,完成谈判。总之工作中店长是经济人最有力的后盾.有的时候因为我们的经济人跟客户在接触当中确实也产生了深厚的友谊,这个时候很多经济人就不好意思开口提中介费了，这个时候店长就会要求我们的经济人一定要收到中介费,因为我们的经济人忙了一整个新期,一整个月没有业绩就等于是没有工资,没有工资我们的经济人还怎么生活，所以店长这个时候必须唱“黑脸，要做那个“冷酷无情的人”,其实在大家心里都知道店长都是在为我们经济人的利益着想。通常我们经济人的工作中客户都愿意给我们中介费,是对中介服务的最好的认可。五. 业绩分成一般公司谁成单后都是店秘记录的，等到下个月发工资的时候才知道到底是怎么样的分成形式,有的地方是分房源方和客源方，在广州等很多南方地区还有钥匙方等等，根据每个公司的情况不一样,提成的比列是不一样的，现在是信息化社会，房产软件一般都能体现出财务管理这个方面,房产软件里有把成单的合同添加到交易合同中，管理者审批后，就可以根据实际情况来分成。各员工的业绩情况排行榜，员工每天一登陆房产软件就显示在主界面上，让业绩好者有种自豪感，同时无形中鞭策后进者，这点有时候比天天开个晨会来说要效果好很多.六。自己对中介公司的一些建议随着二手房产的发展,二手房产中介公司在南京越来越多，但有些中介公司，所编写的租房。买房的合同条款书漏洞百出,这就造成了后期的很多违约纠纷！而小公司不具备实力去处理去赔偿这些损失,所以会把自己责任推得很干净,最后承担经济利益的还是我们的消费者，所以造成了很多的客户对我们的中介公司信任度完全为零的一个很重要的因素.目前市场上的中介公司多为小型企业,员工素质、管理制度参差不齐，给我们的客户带来了不便。所以为了我们的公司能够屹立不倒，我们中介经济人必须遵从两个字“诚信”.诚实的面对我们的客户，全心全意地为他们服务,这样得到了客户的尊重，也得到了丰厚的报酬。如果贪小便宜欺骗客户，不只让自己失去了诚信，也让公司失去了诚信，公司很可能因为你的一个小小的谎言而面临倒闭!其实做中介就是做人，做人要有“诚信！致 谢本论文在选题及写作过程中得到南京电大吴琼老师的悉心指导， 吴琼老师多次询问写作进程，并为我指点迷津，帮助我开拓写作思路，精心点拨、热忱鼓励.并感谢周老师和各位领导关心。参考文献:1 陈信科二手房中介门店管理,人民邮电出版社，2011.6。2 陈春洁我是这样做二手房中介的机械工业出版社,2011。6。3 罗伯特？赫勒著/沈晓茑译团队管理上海科学技术出版公司,2000。3.