中山东凤镇房地产市场调研报告.doc

中山市东凤镇61亩商住地块调研报告目 录第一部分 区域宏观环境分析3一、中山山概况3二、中山市规划2三、东凤镇总体概况31、地理位置32、工业发展情况43、第三产业发展情况54、东凤镇经济总体情况6四、东凤镇土地总体规划7五、东凤镇功能区分布9第二部分 房地产市场分析10一、中山市近年房地产投资情况10二、近10个月来市场成交宗数分析11三、东凤镇房地产市场分析12四、东凤镇房地产市场特征16五、供求分析191、供应分析192、需求分析19六、楼盘个案21第三部分 地块可行性研究错误！未定义书签。一、地块位置错误!未定义书签。二、地块指标错误！未定义书签。三、地块概况错误!未定义书签。四、地块S。W.T。O。分析错误!未定义书签.五、投资分析错误!未定义书签.第四部分 建 议错误！未定义书签.第一部分 区域宏观环境分析一、 中山山概况中山市珠江三角洲中南部，珠江口西岸，北连广州，毗邻港澳，总面积1783.67平方公里，常住人口251.74万,旅居世界各地海外华侨和港澳台同胞80多万人,连续多年保持广东省第5的经济总量.中山是一座社会和谐、经济兴旺、环境优美、民生幸福的现代化城市。2010年全市实现生产总值1826.32亿元，增长13。5；工业总产值5309。64亿元，增长20。4；财政一般预算收入139.38亿元，增长26.2；全社会固定资产投资660.37亿元，增长21.0%；出口总值225。05亿美元，增长26。9;社会消费品零售总额648。11亿元，增长18。2。拥有国家级产业基地27个,省级技术创新专业镇15个，省级以上名牌名标406个/件,落户中山世界500强企业有24家。先后获得联合国人居奖、全国文明城市、国家卫生城市、全国园林城市、全国科技兴市先进市、中国优秀旅游城市、全国环保模范城市、全国生态市、中国最具幸福感城市等多项荣誉。中山市GDP长期位于广东省第五名中山市城镇居民收入每年稳步提高,2010年达到人25357元每年二、 中山市规划中山市正在建立单核双城多片区的城市结构主城区及其周边地区城市生态绿核东部新城南部发展组团三、东凤镇总体概况1、地理位置东凤镇东凤镇地处广东省中山市“北大门”,北邻顺德，南接小榄。有105国道、364省道（东阜公路）、珠三角城际快速轨道、太澳高速公路贯穿境内。北距广州55公里，南距珠海60公里，东往深圳120公里，鸡鸦水道和小榄水道流经东凤南北两侧,东凤与小榄港隔河相望，是珠江三角洲经济开放区重点工业卫星镇之一.全镇总面积56.24平方公里，下辖2个居委会和12个村委会，全镇常住人口12.3万人，其中户籍人口7.35万人。至本2020年东凤镇镇人口规模将发展到30万人，城镇建设用地规模发展为34。8平方公里.2、工业发展情况东凤镇经济以工业为主。2010年底,全镇有个体工商私营企业7806家，民营经济已成为全镇的经济支柱，全镇拥有2900多家民营企业,其中规模以上企业超300家，年工业产值超亿元企业有31家，超50亿元以上的企业有2家。今年第一季度，东凤镇以“加快转型升级，建设幸福东凤为主线，以技改促创新，着力提升传统产业竞争力，取得了良好成效.今年1-3月份，工业生产总值77.88亿元，增长25。目前，全镇已形成了以美的、万和等企业为代表的小家电产业，以天乙、美日等企业为代表的石油化工产业和以泰峰电气、铁将军、富山玻璃机械为代表的装备制造业以及以玉峰玻璃、富华管桩、顶固金属制品为代表的玻璃建材业等四大产业集群.具有区域特色的“东凤小家电”在中国比较有名，现已成为全球最大的电风扇制造地，全球最具规模的汽车防盗报警系统、倒车雷达生产地，全国燃气具重要生产地。小结：东凤镇近10年工业发展非常迅速，小家电产业在全国非常有名，是东凤镇的支柱产业。3、第三产业发展情况多年来，东凤镇完成了全镇服务业发展规划的修编工作,制订了扶持服务业发展的奖励政策.全面修编了镇中心区规划,着力发展金融、商贸、房地产、餐饮、中介等现代服务业，推动东凤的产业结构优化升级。占地121亩的新电子电器商贸城已成为珠三角西岸电子电器组件航母级的销售专业市场；文体艺术中心、新东凤医院等一批大型基建项目正如火如荼地加快建设当中。天润物流市场已成为中山市最大的物流基地之一。镇内有工商银行、建设银行、中国银行、农业银行、发展银行、交通银行、农村信用合作社等金融机构；壹加壹购物广场，鹏泰、天虹购物中心等集休闲、购物于一体的大型综合商业广场成为群众购物的好去处；五星级酒店正在筹建之中,镇内有四星级酒店1家，三星级酒店2家，还有数十家具有地方特色的餐厅酒店.“丽景花园”、“佛奥阳光花园”、“逸湖半岛、“东御世家”等高档住宅小区的先后建成，进一步提升东凤的人居水平。小结：东凤镇第三产业随着工业发展带来资金和人口的增多而有了一定的发展。镇上两个主要的专业贸易市场是新电子电器商贸、天润物流市场。主要的商业、服务业集聚区域在兴华中路,商铺档次一般，第三产业总体发展水平处于初级阶段.4、东凤镇经济总体情况2010年东凤镇的GDP在中山市各镇中排名:镇名GDP（亿元)排名镇名GDP(亿元）排名火炬区257。51三角镇 66。513小榄镇 1782南朗镇5914石岐区1083西 区5715东 区 1064横栏镇5516东凤镇93。35港口镇4817黄圃镇926板芙镇4318古镇镇 87。87民众镇40.519东升镇788南 区3820坦洲镇749大涌镇 3421三乡镇7410阜沙镇33.122沙溪镇70。211神湾镇15。623南头镇68。712五桂山 14。824小结：东凤镇利用着顺德和小榄的工业带动和工业转移，成功地引进了多个国内著名的工业品牌,形成一个个有规模的工业园。依靠着工业的兴旺发展和逐渐起步发展的第三产业，东凤镇的GDP排名中山第5，并且有着良好的发展前景。四、东凤镇土地总体规划东凤镇土地总体规划构思:镇中心城区总用地面积6000多亩，承担着政治、文化、商业、服务中心等功能，将建设成为商业中心、行政中心、文化中心以及最适宜生活的居住区域。其中服务业发展规划以打造“现代制造业生产服务平台、“宜居和谐的生活服务平台”、“迈向国际化的区域性商务物流中心”和“区域性休闲娱乐基地”为导向，重点提升“商务商贸、现代物流、旅游休闲”三大服务功能,努力培育服务业聚集区、重大服务业项目和龙头服务业，全面提升城镇的综合服务能力。小结：从下面地规划图看出,中部偏北基本规划为商住用地（黄色），商业用地（粉红色）沿着道路条带状散落分布其中，而外围则规划成工业用地（褐色）。最南端一片则规划为农用地(绿色）.五、东凤镇功能区分布同安商圈1、 中心商圈：以兴华中路为主，主要经营服饰和餐饮，是东凤镇商业中心。2、 同安商圈：天乙集团主导建设的生活区，包括一系列餐饮，商场，酒店等。3、 新电子城：经营电子配件及电器原材料与流通领域的零件。4、 天润物流市场：大型综合性物流市场。5、 政治中心：位于364省道，有多个大型政府机关和大型广场。6、 工业园：工业园中主要以小家电厂为主。天润物流市场深蓝色圈为工业区新电子城地块位置政治中心农村镇中心商圈第二部分 房地产市场分析一、中山市近年房地产投资情况年 份固定资产投资房地产投资2007年396。25亿元，增长14.2，173.74亿元，增长57.92008年445。08亿元,增长11.5，191。61亿元，增长8。62009年54561亿元，增长16.5%，192.37亿元，增长0。42010年660.37亿元，增长21，241。79亿元，增长25。7从中山最近四年的投资情况来看，房地产投资占固定资产投资非常大的一部分，而且房地产投资一直处于主导固定资产投资的地位.2008年金融危机的蔓延,房地产投资萎缩,但固定资产投资却猛增16。5%，一反房地产投资主导固定资产投资的常态，其最重要的原因是当时国家四万亿的刺激政策，大量资金流到路桥等基本公共设施建设中。2010年国际经济状况恢复，蓄力已久的房地产齐头迸发，仅仅在2010年就增长了25。7，大大带动了固定资产投资。中山的房地产投资年增幅较大,就算在房地产观望期的2008、2009年都保持正增长，可见中山房地产市场的需求量较大，泡沫成分较小.在可见的未来，预计将有大量资金继续涌入中山房地产市场。二、近10个月来市场成交宗数分析年月今年宗数去年宗数同比年月今年宗数去年宗数同比2011年3月466643397。52010年10月5087350245。3%2011年2月2668298210。7%2010年9月535251553.82011年1月4525318342。32010年8月54255458-0。6%2010年12月6600397466.1%2010年7月5202386234。72010年11月5928396849。4%2010年6月4152329925。9%近10个月的房地产交易里面同比上年有8个月呈现正增长状态，仅有2个月呈负增长;其中，有四个月的增长幅度超过40，最高为66。在近10个月里，2月份的交易量是最低的，只有2668，其原因是2月份是中国的春节,大部分的交易活动都处于低潮;而交易量最高的是2010年的12月，高达6600,11月份的交易量都很高，有5928宗，其原因是经历过2010年初和年中的调控后，准购买者基本了解了调控的力度和调控的结果，基于对房地产未来市场的积极态度，看好中山未来房地产的走向，在2010年年末选择结束观望,出手购买.小结：今年房地产的总体交易量比上年有较大幅的增长,在2010年整年的调控中，中山房地产市场逐渐走向明朗，购房者对房地产投资恢复了信心。三、东凤镇房地产市场分析1、未来将有多个五星级酒店，提升区位档次目前，东凤镇仅有1座三星级酒店，而在远景规划中，未来几年内,东凤镇将建成三个五星级酒店。2010年12月29日，万科拍下位于东凤镇新中心区三幅总价约3.1亿元的355亩土地，其中一幅地块的出让公告中要求配套建设酒店及商业、写字楼等设施,其中酒店标准为五星级,客房数量不少于200间，酒店所在楼层数不少于23层.2011年2月15日，玉峰地产拍下位于东凤新沙岛过千亩土地，根据国土资源局公布的出让公告显示，地块中明确要建设一座五星级酒店与水上游乐中心。其中五星级酒店的建筑面积不少于4万平方米，客房不少于250间；水上游乐中心要求占地面积为1。27万平方米。第三个五星级酒店为金凤凰五星级大酒店，由中山市大南集团公司投资兴建，该项目位于东凤镇东阜一路（东凤壹加壹购物广场旁),项目总占地40。25亩，规划总建筑面积8。8万平方米，总投资4亿元。地上建筑最高21层、地下为一层，包含五星级酒店、大型商业中心、餐饮娱乐、地下停车场、商品公寓等。2、105国道免费、广珠西线开给市场通带来利好2010年1月1日起撤销的105国道东凤收费站为东凤镇留住了客源.东凤位于中山市北端，105国道从中穿过，北靠顺德、南临小榄,这些区域都是经济发达地区，理论上应该吸引不少的顺德、小榄潜在消费者及民营企业驻场,但是东凤收费站的出现却打断了东凤的“财路”。据了解，收费站的撤销使得东凤镇的“吸引力更上一个新台阶。广珠西线的开通也为东凤带来新的发展点。广珠西线不仅结束了中山市西北镇区无高速公路的历史，还为沿线镇区的产业布局带来了新的发展机遇.以广珠西线为基础，珠三角以广州为中心的一小时城市圈开始显现雏形，将真正引爆并加速城市间的融合过程；有利于使中山逐渐走出价格洼地的尴尬局面,拉近与广珠西线沿线城市广佛房价的距离，使中山房价更加具有实际意义上的支撑；交通的便利将拉近广佛中三城市之间的心理及实际距离，使广佛投资客逐渐把眼光瞩目到中山这个城市。3、“泛中山人”转租为购成趋势与周边容桂及小榄相比,东凤楼价是价格洼地，且东凤镇在售项目的整体素质高于周边城镇，随着交通路网的日趋完善，东凤镇有望成为未来中山西北组团中投资潜力较大的镇区.据调查，2011年东凤楼价虽然有所上升,但升幅相对平稳，这也从侧面上说明了东凤镇虽有高速路网的东风之势，但目前仍以区内人群为主要购买力,外来投资者尚未追随着路网的延伸而涉足此地。分析东升、黄圃、南头和东凤等几个代表性楼盘可以发现,投资客少、自住客多，且自住客中有很大一部分是“泛中山”人,像常年在中山工作的外市人、小榄人、中顺接壤地方的容桂人等.广珠西线二期开通并不会迅速带来投资客，但肯定会使得更多“泛中山”人来到东凤镇置一个家.这部分置业者很有可能都是在中山的西北工业小镇设厂的企业老板，或者是中层和高层管理人员,他们每周在中山的时间也许都超过2天以上，价格洼地、交通便利各种利好因素的吸引下,“泛中山人”的租房需求可能会转为购房需求.4、土地拍卖市场兴旺据国土资源局网站公布数据显示，东凤镇2010年全年共推出36宗地块，面积达58。5万平方米,其中商住用地15宗，除2月份有两宗300多平方米的住宅用地流拍以外，成交面积总计28万平方米.2010年东凤的商住土地拍卖市场并没有因为政策的打压呈现下降趋势，反而总成交面积均超过往年。2010年东凤挂牌出让了13块商住用地,11块位于东凤镇伯公村.伯公村位于东凤镇新中心区内,也是政府重点发展的商住宜居区域。此外，据了解，东凤镇还有约12万平方米的商住用地待字闺中.5、万科进入东凤镇去年12月底，万科以底价拿下了东凤镇伯公村、民乐村约23.7万平方米的商业住宅用地，随即将系列产品万科城引入中山。该地块位于东凤镇政务中心、文化艺术中心旁边，计划打造为中山北部首个集商业卖场、五星级酒店及高端住宅的城市综合体项目。据调查，目前已计划引进沃尔玛超市、中山大学附属中学等。万科城预计今年7月开放样板间,8月开盘.项目首批将推出80-120平方米的两房和三房.和万科在全国各地其他的洋房产品一样,万科城为带装修发售，目前首推货量与均价尚未确定。小结：近年来,东凤镇奋起直追,在整体的规划及经济上大有与黄圃、南头拍板之势。凭借着优质的地缘条件及大手笔的规划招商，东凤镇房地产市场初显峥嵘：外来大鳄万科地产、本地纳税大户玉峰玻璃集团均在去年底与今年初大举拿地,意欲在东凤的房地产市场中大干一场;区内星级酒店、新行政中心的规划,助力城镇建设;广珠西线的开通及105 国道东凤收费站的撤销,也为这个地区带来更密集的人流。总的来说,东凤镇房地产市场发展前景良好。天乙海岸名都四、东凤镇房地产市场特征 东凤镇的楼盘分布在旁边标示出的三个圈中，其中，天乙海岸名都现在开的全是江边别墅，穗茵庭开的是中小户型。而主流90120户型的全部扎堆在红色圈的区域中，有佛奥阳光花园、东御世家、逸湖半岛。而佛奥阳光花园和逸湖半岛只有一路之隔。1、楼盘出现扎堆现象穗茵庭佛奥阳光花园、东御世家、逸湖半岛2、最受欢迎户型为80-110 在几个楼盘中,刚刚开盘就有爆发性销量的算是逸湖半岛.上面已经分析到,逸湖半岛与佛奥阳光花园只有一路之隔,区位上没有不可替代性，但逸湖半岛的销售速度比佛奥阳光花园要快的原因在于：逸湖半岛的户型80105的实用二房三房，而佛奥阳光花园不但有89126的二房三房，还有200以上的5房.3、交房标准均为毛坯东凤镇各个开发商都是毛坯的形式交房的.4、楼盘配套依赖周边社区东凤镇的楼盘基本上没有配套大型商场和超市,生活配套都依赖周边社区原有的设施。天乙海岸名都作为高档别墅,它的市场配套都设在别墅区外对面马路的地方。5、摩托车是主要交通出行工具东凤镇只有一条镇内公交线，而且班次非常疏,加上东凤镇本地是没有出租车公司的,居民出行主要靠摩托车。6、市场消化速度一般东凤镇总体的销售速度在中山排名13，算是中等偏下的水平。镇名4月成交套数4月成交面积排名镇名4月成交套数4月成交面积排名坦洲镇59157405.941东凤镇13828268.913沙溪镇48946398。292三角镇13312360。6814火炬开发区47655295.123黄圃镇12313868.7315东升镇47545173。694神湾镇988298。4616东区47357620。535五桂山镇8913120。7117三乡镇39343846.276窗体顶端板芙镇窗体底端535597。518南朗镇37041252。157古镇镇507413.5219西区32631564。318横栏镇485527.5320石岐区18836438。769南头镇262586。2321港口镇16112782.5610大涌镇252967。8622小榄镇16014642。61窗体底端11阜沙镇8933。7423南区14415140。412民众镇195。524五、供求分析1、供应分析东凤镇房地产供应量充足,从2008年至今总共推出了4100套，售出了3000套,余量为1100套左右，平均每年市场消化不到1000套。按这样的速度,现在的余货可以足够满足东凤镇未来15个月的需求.再加上现在正在处于建造主体结构阶段的金爵豪庭,预计明后年将推出600套；处于打桩阶段的万科城在近年也会推出数百套的货量;本地房地产大户玉峰地产也会再接下来几年推出数百套的低密度住宅。因此，明后年东凤镇的房地产余量将会增至到1600套左右.2、需求分析东凤镇房地产行业需求量一直不大，一方面,缺乏像城区一样的配套及刚需置业人群的消化力，另一方面也没有南部组团靠近有强悍消费能力城市的优势。受到顺德容桂这一“铁桶式”板块的拦截，缺乏路网的深入打通，导致了广州番禺、佛山等城市与东凤镇长期缺乏足够的交流，楼市自然首当其冲受到影响。尤其前有小榄镇、古镇镇强大的竞争，后有南头镇、黄圃镇后起之秀在工业上的争相追赶,受105国道收费站影响，东凤还被顺德客户长期忽视.但随着105国道的免费和广珠西线的开通，顺德的客户将会陆续把眼光投向东凤镇。东凤镇与顺德只有一江之隔，房价却翻了一翻，所以东凤镇房价洼地的优势随着交通的便利和经济的一体发展会凸显优势。加上小榄房价的不断上涨，堪比城区，不少小榄人和小榄工厂老板、高管都纷纷置业房价便宜且只有一江之隔的东凤镇。尽管东凤镇镇内刚性需求不会短时间增加太大的幅度，但是，有投资需求的外来投资客将会看好东风镇房地产发展的前景。 小结：东凤镇房地产供应逐年增多，在自身刚性需求不足的情况下，消化大量的存货主要靠外来的投资置业者，而东凤镇凭着高性价比的产品一定能夺取小榄、顺德乃至中山南部组团的部分客户,至于能否填满接下来大量的供应,可能短时间有相当的难度。六、楼盘个案项目名称规模主力户型销售价格开盘时间销售速度佛奥阳光花园占地20。7平方米,总建62万平米，总4526户89126的二房三房价格在50005700间，毛坯2007年8月已推1469套，已售1211套,月均销售21套，今3月推213套已售75套天乙海岸名都占地28万平米，总建60万平米，总410户独栋别墅、双拼别墅连排1万、独栋望江1。7万2010年5月已推237套，已售139套,月均销售17套,今4月推135套已售70套东御世家占地2。9万平米，总建6。3万平米，总540户105-140的三房四房尾盘均价4300三期今年10月开盘2008年5月底已推710套，已售521套,开盘一年内月均销售30套逸湖半岛占地5。2万平米，总建17.8万平米，总4300户80105的二房三房近高架桥最低3400,均价42002007年10月已推1220套，已售748套，五月份推出142套已售123套穗茵庭占地5万平米,总建10万平米，总1268户37110的一房二房三房尾盘均价38002009年11月已推495套，已售398套，开盘一年内月均售30套