临朐房地产项目可行性研究报.doc

临朐2009—15号地块项目可行性研究报告
一、项目基本情况
（一)项目概况
临朐2009—15号地块，位于临朐县城朐山南侧（约1000米),沂山路以北、民主路以西、顺河东路以东。宗地位于临朐弥河东岸，紧邻弥河旁的朐山滨河公园、沙滩雕塑园、朐山公园。宗地总面积148977。4平方米（合223。45亩),建设用地140963.7平方米（合211。43亩）,规划道路用地8013.7平方米（合12。02亩）.
根据临朐县城市总体规划，该土地为商服用地和住宅用地，出让年限分别为40年和70年,容积率不大于1.7（不含储藏室和车库）.
临朐县国土资源局在2009年4月17日发布出让公告：临朐2009—15号宗地于2009年5月15日进行拍卖,拍卖缴纳竞买保证金3000万元和规划道路（12.02亩）土地征收成本费168。28万元于2009年5月15日上午11点前必须到账。
（二）宗地现状
宗地呈三角形,地上现为空地，没有建筑物和构筑物，地势高低错落，需平整场地.
（三）区域配套情况
本项目所在区域,水、电、有线、通讯等基础配套管线齐全，但暖气、天然气主管线仍未接通到本项目附近,有待与市政部门沟通解决。
本项目周边区域内,公共服务性设施主要有:
学校：临朐一中、临朐龙泉中学、弥南中学、龙泉小学(有幼儿园）、南关小学（有幼儿园）、胊阳小学和朐阳中学
医院：临朐县人民医院、临朐中医院门诊、朐山医院、骨科医院
商业市场：项目紧邻有临朐龙韵文化艺术城、临朐钢材市场、临朐文化城、临朐建材市场、临朐不锈钢市场、朐山路路边自由集市等市场.
公园：紧邻朐山滨河公园和沙滩雕塑园，离朐山公园(1000米左右)。
（四）区域交通状况
本项目东临民主路,是临朐县南北中心干道,临朐行政中心和商业中心主要都集中在民主路的两侧；南侧紧靠沂山路，根据规划，沂山路向西建设,跨过弥河后与实现沂山路东西贯通，现尚未建设；西侧与顺河东路相接,顺河东路以西为沙滩雕塑公园和弥河，顺河东路向东与临朐路相连,向西与规划中的沂山路相接.
本项目紧邻的三条道路,现已通车两条,尚有沂山路未建设完成，周边现没有公交车。住户若乘坐公交，需步行到弥河对面的朐山路和北面的临朐路乘坐公交.
二、临朐县城市概况
（一)地理位置
临朐，位于山东半岛中部，潍坊市西南部，总面积1834平方公里，临朐历史悠久，风光秀美，文化底蕴深厚，自西汉置县迄今2 000余年，是全国文化模范县和著名的”小戏之乡"、”书画之乡”、”奇石之乡”，有大汶口、龙山等古文化遗址210余处，沂山国家森林公园、山旺国家地质公园、老龙湾、石门坊等旅游景点蜚声海内外 .
（二）行政区划
辖8个镇、2个街道办事处，937个行政村和一个省级经济开发区,总面积1834平方公里，总人口859950人,人口密度适中。行政区划包括:经济开发区、城关街道、东城街道、五井镇、冶源镇、寺头镇、九山镇、辛寨镇、沂山镇、柳山镇、上林镇。
现城市建成区面积26。2平方米公里。
（三）交通状况
 临朐交通便利，基础设施完善,津汕高速、朐沂铁路及6条省级干线公路穿行境内，青临铁路与胶济铁路、胶新铁路相连接。
青临铁路临朐段全线贯通,京津至沪宁的干线公路纵贯南北，县城距济青高速公路25公里，距胶济铁路20公里。
（四)经济建设
根据临朐2008年国民经济和社会发展统计公报上的资料显示:2008年，临朐县完成地区生产总值(GDP)113。53亿元,实现财政收入5。84亿元，其中地方财政收入2.8亿元.是潍坊市多年来的贫困县。
支柱型产业
临朐工业发展迅猛。已形成铝及不锈钢加工、轻工、纺织服装、机械电子、冶金化工、建材加工等六大支柱产业，全县规模以上工业企业达321家。
其中：铝型材、不锈钢两大产业迅速崛起.引进了华昌、华建、伟业、伟盛、长江、中天等一批铝型材、不锈钢生产企业。到目前，全县铝型材达企业28家，总计生产线183条，年产量55万吨;全县不锈钢企业15家，年生产加工能力20万吨。铝型材、不锈钢加工产业已成为引领全县经济的重要支柱。
（五）人均生活水平
2008年,城镇在岗职工年平均工资17927元，可支配收入12801元,人均消费支出8138元，人均住房建筑面积33.59平方米；农民人均纯收入6073元，人均居住面积31.16平方米.
三、临朐投资环境分析
(一）县城总体规划
1、县城城市性质：以加工制造业和旅游业为主导的山水园林城市。
2、县城城市规模：近期规划到2010年，城市人口为25万人,用地31．2平方公里；远期规划到2020年，城市人口为35万人,用地42平方公里;远景2030-2050年,城市人口为40万人，用地46平方公里。
3、城市规划区：包括县城城区规划区、水源地保护区、风景保护区,其中风景保护区含山旺国家地质公园保护区、沂山国家森林公园保护区、老龙湾风景区、石门坊风景区和嵩山风景区五部分。规划区总面积为180平方公里,远景控制在200平方公里左右。
4、县城用地发展方向和总体布局结构:县城总的发展方向为东进西拓、北控南延，即近期和远期由老城区跨河向东发展形成城市新区，经济开发区跨越铁路适当向西发展，形成西部产业区，远景适当向南发展.远期县城形成“一带双城，四个中心”的布局结构。“一带”即弥河城市景观带，“双城"即弥河以西的老城区（西城)和弥河以东的新城区(东城）.西城逐步形成商务中心和文化娱乐中心；东城在兴隆路以北形成新的行政办公中心，在朐山以南形成科技和教育中心。
5、临朐近期总体规划图
（二）投资环境
临朐县人民政府为促进临朐房地产业持续健康发展，增强投资和消费信心,出台了《关于支持和促进房地产业持续健康发展的意见》:
主要有利政策主要有
1、购房优惠：
凡购买商品住房的，给予实缴契税额50％的补贴；
凡购买通过国家康居示范工程验收和通过A级住宅性能认定项目的购房户,给予等同于房屋交易契税额度的补贴。
2、缓交土地出让金
对新出让的经营性用地，可分期分批支付出让价款，最长期限不超过12个月,且第一期支付比例不低于50％；对出让价款在2亿元以上的地块，支付期限可放宽到18个月。
3、企业所得税优惠
对房地产开发企业项目完工前的预售收入，按国家税收政策规定的预计利润率下限标准预征企业所得税，实行按季预缴、按年清算。
4、缓交行政事业性收费
对房地产建设项目征收的县级行政事业性收费，推迟到工程竣工验收前收取，但开发企业在办理房屋预售许可时，必须以不低于应缴费额的土地或建成房产提供抵押或担保，费用足额缴纳后解除抵押或担保.
5、放宽房屋预售审批条件
房地产项目取得国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证的，并具备预测绘条件，签订房屋预售款监管协议并提供物业管理方案的，可在企业提出申请后5个工作日内完成预售许可证发放。
6、简化施工许可证前置要件审查
开发建设单位已办理工程质量、安全监督、施工图审查手续，并对应当提交的其他要件做出限时补齐的书面承诺后,可先行办理施工许可证。
四、临朐房地产市场发展状况
（一)临朐房地产市场运行情况
临朐县房地产开发市场，近两年来达到了开发热潮。近两年来，县委县政府加大了城市旧城改造力度：通过实施综合整治道路沿线、搬迁老厂矿企业，拆迁城市棚户区等措施,实现城市基础设施高标准建设。2007年，临朐城区拆迁面积25.6万平方米；2008年,城区拆迁面积达26万平方米，两年内就拆迁了51。6万平方米，可见城市改造力度之大。
目前当地房地产开发的重点方向并不是城市的中心区，而是沿弥河两岸、沿龙泉路两侧。据当地居民介绍：由于近几年政府加大了弥河沿岸的整治力度,建成了临朐最好的主体公园—-朐山滨河公园，加上民主路跨过弥河与南岸通车,凸现了本项目地段的优越性.临朐居民普遍认可现今临朐位置最好的房子就是水岸弘庭(本项目东邻，隔路相对）.
通过了解,临朐近期发展规划就是由老城区跨河向东发展形成城市新区，朐山以南形成科技和教育中心。因此，本项目发展潜力看好。
（二）临朐房屋销售面积统计

2005年
2006年
2007年
销售面积
13。6万m2
12。5万m2
13。1万m2
（三)临朐县主要楼盘调查分析
楼盘名称
建筑规模
容积率
销售均价
销售情况
备注
水岸弘庭
8。5万m2
1。31
多层:2180
小高层：2350
车库：1900
储藏室:1800
多层全部销售完毕,小高层
紧邻本项目
凤凰新城
43。64万m2
1.1
多层:2231
车库：6.2万元/个
一期销售70％
与本项目隔河相望
檀香园
12万平方米

花园洋房:2500
车库：1680
商业：4000
一期销售30％
东城
弘盛华庭
5万平方米

多层:2500
销售60％
西城
龙泉新汇园
12万平米

多层：2550
小高层：2700
储藏室：1380
销售80％
西城
三友丽锦苑
5.45万平米

多层:2480
储藏室:1200
商业：3500
销售85％
西城
富华家园
3.5万平米
1.4
多层：2400
车库：1980
销售90％
西城
龙苑新邦
5万平米

多层：2450
车库：2300
储藏室：1680
销售90％
西城
滨河花园
35万平米
0.6
多层：2300
销售60%
东城
调查分析：
通过实地调查临朐县开发的楼盘，我们发现：
1、销售情况大都良好.很多楼盘刚开始进行基础施工时，楼盘就已经销售50％以上。
2、户型以大户型为主，很多楼盘主力户型集中在110—140平米之间,80平米以下小户型基本没有。
3、项目交房标准基本是毛坯房:厨房和卫生间贴面砖到顶，座便器、洗涮盆等安装到位,其余部位毛坯房交房标准。
4、建筑外立面比较单一，绝大多数楼盘外墙均是刷外墙涂料,绝少外观有特色的楼盘.
5、房屋销售以开发公司自己销售为主，很大一部分销售人员没有经过专业的销售培训，销售人员素质不高。
6、楼盘规划没有特点,很多小区景观功能分区不明，缺少小区业主集中休闲娱乐的空间。
7、小高层在临朐还没有得到广大客户的接受，一部分规划有小高层的楼盘均将小高层放在最后开发，有待市场回暖。
五、项目投资分析
（一）项目规划
根据项目宗地的地形图，初步规划方案如下：
建筑模式：全部多层建筑，标准层5层，五层带阁楼，底部为储藏室和车库,
规划总用地:223.45亩；
可规划用地：211.43亩
规划总建筑面积:14万平方米
其中：商业5000平方米
公建:3000平方米
多层住宅：13.2万平方米
储藏室及车库：2.64万平方米
容积率:1.0
（二)项目投资成本分析
序号
成本项目
单 价
(元/m2）
总价
（万元）
备注

1
土地成本
702.48
9834。83
起拍价42+契税

1。1 土地出让金
670。36
9385

1.2 道路出让成本费
12。02
168。28

1。3 契税
20。1
281。55

2
前期工程费
180。43
2526

2.1 地质勘探费
2
28

2。2 三通一平费
5
70

2。3 规划、景观设计费
5
70

2.4 施工图设计费
10
140

2.5 地形图测量
0。1
1。4

2.6放线费
0.81
11。4136
2594元/栋楼
2。7 建设用地规划技术服务费
1.6
22。3466
1.5
2.8 城市技术规划技术服务费
住宅：1.7
22。44

公建：2
1.6

2。9 水泥专项基金
2
28

2.10 综合开发管理费
4.2
58.8

2.11 可行性编制费
1
14

2.12 墙体基金
10
140

2。13 城市基础设施配套费
50
700

2.13 防雷审核检测费
1。2
16。8

2.14 人防费
40
560

2。15 环评费
1.5
21

2.16 监理费
8
112

2.18劳保基金
22.1
309。4
建安造价＊2.6%
垃圾处理费
1
14

污水处理建设基金
1
14

工程交易费
0。84
11.76

2.21 招标代理费交易费
3
42

2.22 抗震费
2
28

2。23 交易手续费
3
42
房管局征收
2。24 测绘费
1.36
19。04

2。25 电器检测费
2
28

3
建安工程费
多层： 850
11220

公建及商业： 1150
920

4
小区基础设施配套建设费
80
1120

直接费用合计
1830。06
25620。83

5
不可预见费
18.3
256.2

6
管理费用
42。86
600
开发期4年
7
销售费用
32.14
450
自己销售
8
财务费用
127
1778

项目总成本合计
2050.36
28705。03

（三)、项目进度计划及资金筹措
1、进度计划
本项目总规划面积14万平米，分两期开发，一期开发8万平米（含商业和公建），二期开发6万平米，建设周期预计为3。5年,销售周期预计为3年。具体工程进度计划如下：
进度计划表
时间
项目
备注
1、工程进度(周期3。5年）
2009年5月15日前
前期工作
土地获得
2009年6月30前
前期工作
三通一平完成
2009年5月～2009月7月
前期工作
地质勘探、规划设计等
2009年5月~2009年11月
一期开工手续办理

2009年12月
一期开工
工程建设期13个月
2010年12月～2011年4月
一期景观及配套

2011年5月
一期交付使用

2011年1月—2011年6月
二期开工手续的办理

2011年7月
二期开工
工程建设期1年
2012年7月—2012年12月
二期景观及配套

2013年1月
二期交付使用

2、销售进度（周期3年）
2009年6月~2009年12月
销售准备
售楼处、推广宣传
2010年1月～2011年12月
一期销售
2年完成一期销售
2011年7月～2013年6月
二期销售
2年完成二期销售

2、项目销售收入预估
根据调查的楼盘,预估本项目销售价格和销售收入如下
物业类型
多层住宅
商业
车库
储藏室
销售单价（元/㎡)
2010年
2011年
2012年
2013年
3500
1800
2300
2350
2400
2450
销售面积(㎡)
36000
51000
30000
15000
5000
26400
销售收入（万元)
8280
11985
7200
3675
1750
4752
合计
37642万元
3、资金筹措
资金来源于自筹资金、银行贷款和销售资金回拢。根据工程进度计划，按照行政事业性收费工程竣工时缴纳，土地款50%一年后缴纳，费用按照每月平均分摊的原则,本项目现金流量如下：
现金流量表
单位：万元
项目
2009年
2010年
2011年
2012年
2013年
合计
现金流入

1、销售收入
0
10451
14696
8280
4215
37642
现金流出

1、土地费用
-5142
-4693

-9835
2、前期费用
—396
—1047
—200
—883

-2526
3、建安费用
0
—7040
-2550
—2550

-12140
4、景观配套费

—640
—480

—1120
5、销售费用
-90
-100
-140
-80
-40
—450
6、管理费用
—100
—150
—150
-150
-50
-600
7、营业税及附加
0
-935
—1315
—741
—377
—3368
净现金流量
—5728
—3514
9701
3144
3748
7351
累计净现金流量
—5728
—9242
459
3603
7351

从上表可以看出,本项目在2011年年底才能达到资金平衡。前期资金需要贷款：
5800万元,贷款期限两年，年利率12.5%，贷款利息1340万元
3500万元，贷款期限一年，年利率12.5％,贷款利息438万元
本项目贷款利息合计1778万元.
如本项目土地成本增加，则项目贷款利息相应增大。
(四）投资利润分析
项目动态投资利润分析表
序号
项目
单 价
（元/平米)
总价
（万元）
备注
1
销售收入
2688.71
37642

2
项目总成本
2050.36
28705

3
营业税等各税金
240.64
3368。96
营业税及附加5.45％;土地增值税1%；企业所得税预提2。5%
4
项目纯利润
397.71
5568。04

成本利润率
19。4％

投资利润率
60％

六、项目优劣势分析
本项目开发，有以下几大优势：
1、政策优势
临朐县政府为鼓励房地产开发,2008年相继出台了两个鼓励房地产开发的优惠政策，包括缓交土地出让金、简化手续办理、缓交行政事业性收费等等，均有利于我们用较少的资金进行项目开发.
2、地段优势
本项目位于弥河旁边,民主路西侧，濒临临朐最大的生态公园-朐山滨河公园和沙滩雕塑园，衔接临朐老城和新城,是老城区和规划中的新城区最适宜居住的地区，地段优势明显。
3、销售市场良好
随着临朐近几年的拆迁改造，居民对住房自住型和改善型需求明显增大，销售市场普遍反映良好.本项目东邻的水岸弘庭多层住宅，甚至出现了房屋还在建设基础时就被抢购一空的现象.
4、资金压力较小
本项目土地223亩，可在支付一半土地款的情况下即刻进行开发,行政事业性收费可在项目竣工时缴纳,商品房预售可提前：项目一开工就可办理预售手续。同时,当地商品房销售市场良好,因此，本项目实际可用较少资金来运作，大大降低了贷款利息的支出。
项目劣势：
1、地势较低
本项目地势较低，据当地老人介绍，在1967年发大水时曾经水淹过。
2、土地利用率低
由于宗地呈不规则三角形，使得本项目容积率偏低,降低了土地的利用率.
3、配套尚需一段时间完善
宗地南侧的道路尚未修建，天然气、暖气大配套尚未接至宗地附近,因此，配套尚需一段时间才能逐步完善。
七、项目建议
通过本次考察，有如下几点建议供领导决策层参考：
1、临朐县城区房价普遍还处于价格低洼区，单位面积的盈利差价也有限，因此在营销费用上尽量能省则省，应该在成本控制上做足工夫;
2、在潜在客户群上，县城区机关单位和中高收入人群是本项目述求的重点（如水岸弘庭项目就是由临朐建设系统团购,很多人都是顶着建设系统工作人员的名义来购买的，不然还买不到),但乡镇人群也是不可忽略的重头。调查中发现，很多乡镇的有钱人都是县城楼盘的消费者，对乡镇的有钱人而言，到县里买个房子是很显示有钱、体面、荣耀的事情。而且,还喜欢跟风买房。
3、在项目的定位上,由于本项目地段所处的特殊位置，加上当地目前缺少高品质楼盘。建议本项目定位起点要高，要致力于打造临朐山水住宅的典范，高标准规划,建造临朐高端住宅社区.
4、在充分论证的基础上，适当增加本项目容积率,可获得更大的利润空间。
综上所述，建议我公司参与该项目宗地的竞拍。
山东同济置业有限公司
二〇〇九年四月二十七日
附件:
地价变动与项目利润关系表
土地价格
项目成本
(万元）
项目利润单价（元/平米）
项目利润（万元）
42万元/亩
28705
397
5568
45万元/亩
29389
349
4884
50万元/亩
30492
270
3780
55万元/亩
31610
190
2663
60万元/亩
32727
110
1546
65万元/亩
33846
30
429
70万元/亩