下半年河北省房地产估价师制度与政策房地产开发项目资本金试题.doc

2015年下半年河北省房地产估价师《制度与政策》:房地产开发项目资本金试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格.
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、在建工程抵押价值评估中扣除拖欠的建设工程款，符合房地产估价普适技术性原则中的。
A：谨慎原则
B：替代原则
C:合法原则
D:最高最佳利用原则
E:工业用地的监测点评估价格
2、目前，房地产估价机构各资质等级相应标准中,一级房地产估价机构注册房地产估价师人数为名以上。
A：3
B：5
C：8
D：15
E:执行层的组织协调
3、（）适用于已分组的分布数列.
A．简单调和平均数
B．加权调和平均数
C．简单几何平均数
D．加权几何平均数
4、对于无差异曲线的特点说法错误的是__.
A．无差异曲线是从左上方向右下方倾斜的曲线,斜率为负值
B．无差异曲线上的任意两条无差异曲线不能相交
C．无差异曲线凹向原点
D．无差异曲线中，同一条曲线上的各点代表相同的总效用，不同曲线代表不同的总效用
5、不同的房地产估价师对同一估价对象在同…估价目的、同一估价时点下的评估价值通常不完全相同，这主要是因为．【2007年考题】
A：掌握的有关信息不同
B:作出的估价师声明不同
C:估价对象状况不同
D：委托人不同
E：工业用地的监测点评估价格
6、某地区商品住宅价格自2000年至2004年分别为681元／㎡、712元／㎡、744元／㎡、781元／㎡和815元／㎡,采用平均增减量法预测该地区商品住宅2006年的价格为元／㎡。
A：849
B：865
C:882
D：915
E：工业用地的监测点评估价格
7、下列表述中不正确的是(）。
A．在实际估价中,不同的估价方法将影响估价结果
B．在实际估价中,不同的估价时点将影响估价结果
C．在实际估价中,不同的估价目的将影响估价结果
D．在实际估价中，不同的估价作业期将影响估价结果
8、威廉·阿郎索的在任意区位处的地租计算公式Pc（t)=N［Pc—C-kc（t）］中，N表示。
A:单位面积土地上农产品的产量
B：市场上每单位农产品的价格
C：生产每单位农产品的成本
D：向市场运输每单位农产品的成本
E：工业用地的监测点评估价格
9、某宗房地产的土地出让年限为50年,已经使用6年，预计未来每年正常情况下可以获得净收益15万元，预期报酬率为10％,则该宗房地产的收益价格接近于（）万元。
A．147
B．148
C．149
D．150
10、下列关于廉租住房的表述中,正确的是__。
A．廉租住房的供应对象包括中低收入家庭
B．廉租住房免征房产税
C．廉租住房的供应以实物配租为主
D．廉租住房保障面积标准原则上不超过当地人均住房面积的60%
11、__包括短期借款、应付票据、应付账款、未付利润和预提费用等。
A．流动负债
B．长期负债
C．所有者权益
D．永久负债
12、根据__的不同，可将房地产市场划分为销售市场、租赁市场、抵押市场和保险市场。
A．房地产交易方式
B．房地产交易顺序
C．购买房地产目的
D．房地产类型
13、征收100亩耕地,该块耕地征收前3年的平均年亩产值为1000元，按最高补偿标准应支付万元的土地补偿费。
A：30
B：60
C：80
D：100
E：房地产估价机构必须加盖公章
14、在某旧城改造的房屋拆迁中，因有的房屋登记的是使用面积，有的房屋登记的是建筑面积,所以在对可比实例建立比较基准时应特别注意的环节是(）。
A．统一房地产范围
B．统一付款方式
C．统一价格单位
D．统一市场状况
15、我国个人住房抵押贷款的风险最终主要转移在__身上。
A．开发商
B．银行
C．购房者
D．都是
16、有多少人愿意花费20万元购买一套高层带电梯的点式两居室住房，如对此问题进行调查，则属于__。
A．试探性调查
B．描述性调查
C．因果性调查
D．假设性调查
17、按标志进行划分，分为品质标志和数量标志。
A:是否可以用质量表现
B：是否可以用数量表现
C：是否可以用重量表现
D:是否可以用面积表现
E：执行层的组织协调
18、报酬资本化公式的假设前提不包括。
A:净收益A每年不变
B：收益年限n为有限年
C：报酬率Y不等于零
D：价格y符合评估时点市场情况
E:工业用地的监测点评估价格
19、不是导致某种房地产需求量变化的主要因素是__.
A．相关房地产的价格水平
B．该种房地产的开发成本
C．消费者的收入水平
D．消费者对未来的预期
20、从事房地产经纪活动的基本条件是。
A:取得房地产经纪人协理从业资格
B：取得房地产经纪人执业资格
C：取得房地产经纪人员相应执业资格证书
D:取得房地产经纪人执业资格并经注册生效
E：执行层的组织协调
21、在房地产市场自然周期的复苏阶段,房地产市场中的空置与合理空置率的关系是__。
A．空置率=合理空置率
B．空置率＜合理空置率
C．空置率＞合理空置率
D．不能判断
22、下列表述中不正确的是。
A：在实际估价中，不同的估价方法将影响估价结果
B：在实际估价申,不同的估价时点将影响估价结果
C:在实际估价中,不同的估价目的将影响估价结果
D:在实际估价中，不同的估价作业期将影响估价结果
E：工业用地的监测点评估价格
23、针对不同的估价目的所采用的价值标准，可以分为两类。
A:主观合理价值和公开市场价值
B:主观合理价值和非公开市场价值
C:主观合理价值和客观合理价值
D：公开市场价值和非公开市场价值
E：工业用地的监测点评估价格
24、目前的房地产市场不景气,但预测3年后价格会回升,现有一座出租写字楼要估价.该写字楼现行市场租金较低,年出租净收益1000万元，预计未来的3年内仍维持这个水平，但等到3年后市场回升时将其转卖的售价会高达25000万元．销售税费为6％。如果投资者要求该类投资的报酬率为10％,则该写字楼目前的价值为__。
A．21225万元
B．19854万元
C．2358万元
D．20143万元
25、房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有的特性。
A:独一无二和供给有限
B：独一无二和价值量大
C:流动性差和价值量大
D:不可移动和用途多样
E：工业用地的监测点评估价格
二、多项选择题(共25题，每题2分,每题的备选项中,有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。错选,本题不得分；少选,所选的每个选项得 0.5 分）
1、李某购买了A房地产开发公司的住房一套，因质量问题，与其发生了质量纠纷。如果李某在商品房交付使用之后发现质量问题，这里的“交付使用”之后是指。
A:未办理交付使用手续之前
B：办理了交付使用手续之后
C：房屋所有权证办理之前
D：房屋所有权证办理完毕之后
E:因房地产资金问题而不能如期开工的
2、从权益的角度来看,现实中的房地产估价对象包括__等。
A．有建筑物的土地，包括建筑物尚未建成的土地
B．“干净”的房屋所有权和划拨土地使用权的房地产
C．有租约限制的房地产
D．未来状况下的房地产
E．共有的房地产
3、房地产开发企业销售商品住宅时，应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》,向买受人提供__。
A．《住宅平面示意图》
B．《住宅立面示意图》
C．《住宅剖面示意图》
D．《住宅质量保证书》
E．《住宅使用说明书》
4、下列费用中，不属于物业管理企业经营费用范围的是__。
A．保险费
B．房产税
C．法律费
D．贷款利息
5、土地一般不会毁损，地上建筑物及其附属物具有很好的耐久性，这表明房地产投资非常适合作为一种。（2008年试题）
A:长期投资
B：短期投资
C：风险投资
D:金融投资
E：借款合同
6、被执行人张某不能清偿所欠李某的债务,同时张某借给杨某的现金足以保证张某履行债务,杨某到期却拒不偿还，法院因此向杨某发出履行到期债务的通知,但杨某在指定期限内既没有提出异议也不履行,法院因此可以裁定对__的财产强制拍卖。
A．张某
B．张某或杨某
C．杨某
D．张某和杨某
7、功能折旧是指建筑物在功能上的相对缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值的损失。造成建筑物功能折旧的主要原因有__等.
A．意外破坏的损毁
B．市场供给的过量
C．建筑设计的缺陷
D．人们消费观念的改变
E．周围环境条件的恶化
8、根据工程量清单计价法，建筑工程安装工程费中，劳动保险费属于。
A：直接费
B:间接费
C：规费
D:税金
E:企业管理费
9、供求变化对均衡价格和均衡交易量均有影响，其相互关系为__。
A．供给增加等于需求增加时，均衡价格不变，均衡交易量增加
B．供给增加等于需求减少时,均衡价格下降，均衡交易量下降
C．供给减少小于需求减少时，均衡价格下降,均衡交易量增加
D．供给减少大于需求增加时，均衡价格上升,均衡交易量减少
E．供给增加大于需求增加时,均衡价格下降,均衡交易量增加
10、对项目手册的实施作用,以下说法正确的是。
A：加强对房地产市场的监测
B:及时了解和掌握房地产开发项目的进展情况
C：督促开发企业按城市规划实施开发
D：督促开发企业按要求分期投入开发所需资金、进行配套建设、完成拆迁安置
E:不能有效地防止楼盘“烂尾”等现象的发生
11、按照规定，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，须以方式出让，特殊情况下才允许协议方式出让。
A：招标
B：拍卖
C：挂牌
D：划拨
E：协议
12、工程造价控制的主要方法有。(2008年试题）
A:价值工程
B：协议发包
C：合同管理
D：非限额设计
E:可行性研究
13、表明对物质资料具有某种权利的有价证券属于__。
A．货币证券
B．信用证券
C．商品证券
D．资本证券
14、下列关于标准差的表述中，正确的有．(2008年试题）
A:期望值相同、标准差小的方案为优
B:标准差相同、期望值小的方案为优
C：标准差相同、期望值大的方案为优
D:标准差系数大的方案为优
E：标准差系数小的方案为优
15、对部分或全部超出了自己专业胜任能力的估价项目，估价师合理的处理方式有__.
A．放弃这个项目
B．努力学习，边学边干
C．埋头苦干，克服困难完成项目
D．找别人完成项目，签自己的名
E．对自己不能胜任的部分工作，主动请有关专家提供专业帮助
16、下列关于公共物品，表述正确的是。
A：公共物品是指那些在消费上具有竞争性和排他性的物品
B：公共物品是在消费上具有非竞争性和非排他性的物品
C：当公共物品用既定的生产成本生产出来后,增加消费者数量不需要额外增加成本
D：私人物品的特征显然不同于公共物品
E：公共物品的提供对社会福利是十分重要的
17、在控制性详细规划中，仅用下限控制的规定性指标包括。
A：容积率
B：建筑红线后退距离
C:绿地率
D：建筑密度
E：车泊位
18、长期趋势法除了用于推测、判断房地产的未来价格，还可用于（）。
A．假设开发法中开发完成后的房地产价值的预测
B．收益法中未来租金、运营费用的预测
C．成本法中对先前发生费用的正确性的校核
D．市场比较法中对房地产状况进行调整
E．某些缺乏的房地产历史价格资料的填补
19、某房地产开发项目，经过测算得出如下数据：如果市场前景好将产生5680万元净现值；如 果市场状况一般将产生2450万元净现值;如果市场前景不好，则将产生-3680万元净现值，经分 析市场前景为:好的概率为45％;一般概率为35%；不好的概率为20%．则该项目的期望值为 万元．（2008年试题）
A：2677．50
B:3680．60
C:4003．50
D：5356．80
E:借款合同
20、下列关于《物业服务合同》，说法正确的是__。
A．《物业服务合同》属于我国合同分类中的委托合同
B．《物业服务合同》只可以发生在法人之间,不可发生在公民与法人之间
C．业主大会成立以后，一般要签订《前期物业服务合同》；业主大会成立以前，一般要签订《物业服务合同》
D．业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的《前期物业服务合同》一经签订,原房地产开发企业或公房出售单位与物业服务企业所签订的《物业服务合同》即自行失效
21、借贷记账法是以作为记账符号的一种复式记账方法.
A：支
B：出
C：借
D：贷
E：入
22、金融机构在融出资金时,要遵循__原则。
A．流动性
B．安全性
C．偿还性
D．盈利性
E．地域性
23、在我国，下列属于限制民事行为能力人的包括__.
A．18周岁以上的成年人和不能完全辨认自己行为的精神病人
B．10周岁以上的未成年人和不能辨认自己行为的精神病人
C．10周岁以上的未成年人和不能完全辨认自己行为的精神病人
D．10周岁以下的未成年人和不能辨认自己行为的精神病人
24、某城市房地产交易中,卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的6％、3％，某宗房地产交易中买方付给卖方2500元/m2，应缴纳的税费均由买方负担，则该宗房地产的正常成交价格为__元/m2。
A．2660
B．2427
C．2425
D．2294
25、正常成交价格的形成条件有。
A：理性且自私的经济行为
B：买者和卖者都具有完全信息
C：买卖双方是出于利己动机进行交易的
D:不存在卖者因特殊兴趣而给予附加出价
E：适当的期间完成交易