物业管理常识培训记录.doc

培 训 记 录
负责人
苏振华
培训时间
2016.2.19
授课人
苏振华
培训地点
物业二楼办公室
参加人数
10人
缺席人数
人
培
训
内
容

物业管理常识培训记录：
一、 物业管理定义
物业管理是指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
二、 物业管理误区
与售价挂钩、与周边对比
影响物业费定价因素——--项目特定、服务标准
项目规模-———-管理费用分摊
安防体系-—--—出入口数量；物防、技防完善性
公共设施--—-—市政配套、绿地率、植被种类、水系、景观灯、石材养护
人工成本——-—-收入、保险
高端服务--———大堂服务、双语服务
物业服务收费应当遵循合理、公平以及费用与服务水平相适应的原则.
三、 物业服务成本构成
1、 管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等； (即人员费用，包括基本工资、按规定提取的福利费、加班费和服装费等) 2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用; (包括;公共建筑(如过道、门厅、楼梯及道路环境)内的各种土建零修费；给排水日常运行、维修及保养费；电气、燃气、消防系统设备维修保养费;公共照明费；易损件更新费等等) 3、物业管理区域清洁卫生费用； (包括：清洁工具、劳保用品、清洁环卫、垃圾外运、化粪清掏等） 4、物业管理区域绿化养护费用; （包括：绿化工具费、绿化用水费、农药化肥费、杂草清运费、景观维护费等) 5、物业管理区域秩序维护费用; （即安全管理人员费用、安全器械装备费等) 6、办公费用; (包括：交通费、通讯费、低值易耗办公用品费、办公用房水电费等) 7、物业管理企业固定资产折旧； 8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用； 9、法定税费; (包括营业税、城市建设维护税、教育附加费等） 10、经业主同意的其它费用。
四、 物业服务管理区域
物业服务——--—-物业管理区域（红线以内、户门以内）
配套服务———-—-会所、社区巴士
特约服务-———-——入户维修、家政服务
五、 空置房屋物业费的缴纳
1、尚未出售房屋
纳入物业管理费范围的已竣工尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额缴纳.
2、 已经出售房屋
购房后无论入住房屋与否,均应于物业交付之日起全额缴纳物业服务费。交付之日，如无法律另行规定,应指房屋买卖合同约定的交付日期。
业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费的，从其约定，业主负连带缴纳责任。业主与物业使用人之间的缴费约定，业主应及时书面告知乙方.
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如物业费用按季度缴纳，业主与物业使用人之间应于每季度首月15日前向乙方缴纳当季度的物业管理服务费，在下季度首日及以后缴纳的视为逾期缴纳，业主或物业使用人必须承担违约责任
入住时一次缴纳全年物业服务费。
六、物业服务收费管理办法
物业费可采用包干制和酬金制形式
包干制：盈亏由物业管理企业享有或承担
酬金制：结余或不足由业主享有或承担
-——-物业管理企业应当向业主大会或全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务员资金的收支情况。
————业主或业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。
--——物业费采取酬金制方式，物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。
七、园区违建管理
不得违规搭建的原因
改变住宅外立面—----装修人从事住宅内部装饰装修活动，未经批准，不得有下列行为：
（一） 改变住宅外立面,在非承重墙上开门,窗
（二） 增加建筑面积
（三） 增加安全隐患
（四） 影响毗连关系
遵从法规及约定
1、 国家或地方法规
2、 《商品房买卖合同》
3、 业主临时管理规约
《业主管理规约》修改权限
业主大会应当有物业管理区域内持有二分之一以上的投票权的业主参加。
业主大会作出决定,必须经与会业主所持票权二分之一以上通过。业主大会作出决定和修改业主规约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业服务企业，专项维修基金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持票权三分之二以上通过。
八、装修管理相关责任
业主：向物业管理企业提交装修申请;
对违规装修及造成的损失承担连带责任。
物业公司职责：告知、巡查、制止、上报、诉讼
九、物业接管验收
---———住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业;投标人少于三个或者住宅规模比较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业.
—-—--—一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理.
前期物业招投标
1、 招标形式：公开招标（公布时限不少于20日)邀请招标(邀标企业5家以上）
2、 评标专家
3、 招标时间:新建现售商品房物业应当在现售前30日完成。
预售商品房物业应当在取得《商品房预售许可证》之前完成。

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十、物业管理企业资质
三级资质:可以承接<20万平米住宅和5万平米以下的非住宅项目;
二级资质：可以承接<30万平米住宅和8万平米的非住宅项目；
一级资质：可以承接各种物业管理项目。

备
注