东莞商业地产历史.doc

东莞三大商圈的形成历史前言东莞经济历史简述(准备东莞地图投影)一西正市桥路 全国购物放心一条街地处城市商业主中心的西正市桥路,西起迎恩门（今西城楼），东至三角市，全长米，它始于唐朝，距今已有年，是东莞市历史最悠久的商业街道，早在清朝乾隆十七年(年），已被正式命名为“市桥”，此后,它一直就是莞城乃至东莞的商业走廊。目前，社区商业用地面积180220平方米，每千人商业用地面积达5461平方米;社区商业网点885多个(其中500平方米以上商业网点16个),从业人员7336人，辐射周边近10平方公里，消费人口超过10万人，是莞城区一个重要的区域商业中心. 东莞的“王府井” 改革开放以来，随着东莞经济的迅速发展,城区政府对西正-市桥路进行了三次大改造：年,将原来只有米宽的路面扩宽至米,并重新规划街区两旁建筑物；年,城区工委和城区政府投入多万元对西正市桥路的街容、街貌进行整治，重新铺设“三线两管”，改造人行道,规范街道两旁招牌灯箱，架设路灯，绿化美化街道；年上半年,为了配合文化广场二期工程的建设，作为东莞形象工程之一的西正市桥路又重新对路面进行了平整、铺面,经过改造，这条历史悠久的商业街面貌一新，重新焕发出新的活力，成为东莞市民休闲购物和观光旅游的新景点。 在这条寸土寸金的街道上，“商贾云集，人气高涨”，日均客流量几万以上，这里商贸企业的社会消费品零售总额占莞城之首，在这条长约七百米的街道上荟集了大量知名品牌服饰、眼镜、金银玉器专卖店,有耐克、彪马、真维斯、班尼路还有美风冲印、东宝眼镜、茂光眼镜、茂昌眼镜、健民珠宝、禄福珠宝等老字号，甚至连香港最大的零售巨子-百佳，东莞本地最大的零售商家-天和百货以及屈臣氏、麦当劳也都扎堆于此。据悉,西正市桥路的商品档次以中高挡为主，以“专而“全”为特色，力求满足各阶层人士的需求，也正因为这样,时至今日它繁盛依然。荣誉称号专业户 据了解，早在1998年，广东团省委就已把西正-市桥路商业街作为全省创建工作试点示范街.此后，东莞团市委按照团省委工作要求，积极主动地组织沿街80多个窗口单位近千名团员积极开展创建青年文明号示范街活动，组建了示范街创建委员会，出台了一系列规范创建活动的办法和条例，他们就人民群众最关心的服务质量等内容进行规范，明确要求，制定办法，努力做到使广大服务对象感到放心、满意和便捷。 东莞市团委在中心街创建青年文明号的成功试点就如一面旗帜，引起了全社会和整条街店铺的密切关注，商家们都表示,获得了青年文明号,就意味着在广大市民中树立了一块“金”字招牌，就会争得越来越多顾客的信誉，从而能极大地提高企业的经济效益。西正市桥路的东宝眼镜公司，1998年成为市级青年文明号后，销售额提高近10,一年内开了两家分店；“健民珠宝”晋升为省级青年文明号后,实行24小时包退、七天包换、永久免费保修等服务承诺，使回头客大大增加。现在,全街60以上的企业单位开展了创建青年文明号活动，汇集了市级青年文明号11家、省级青年文明号1家、全国青年文明号1家。如今,西正市桥路已集全国“百城万店无假货示范街”、全国“购物放心一条街”、省“青年文明号示范街”、市“明码标价示范街”等殊荣于一身！ 老街添新颜 随着莞城市民广场的启用，莞城原机关办公大楼自今年七月已经进入紧张的改造与装修,经过改造将会增加商业面积近一万平方米，共70间商铺.据悉，首期营业面积预计达到4500平方米,已经入驻的商铺将在今年国庆节期间开始营业,以经营流行服饰、首饰为主，而西城楼旁的商铺则主要经营时装、手机，最终它将以“莞城商业中心这一新身份亮相于西正-市桥路，为东莞首条“全国放心购物一条街注入新的商机和活力。 同时，莞城街道办事处也非常重视对街内老字号商户的保护和扶持,年初对健民珠宝、禄福珠宝、东宝眼镜等在街内连续经营年以上的老字号商户进行了表彰、给予了充分肯定,并鼓励它们继续扎根莞城,以巩固和提升西正-市桥路作为全市商业中心的区位优势。二世博立起新地标 新世博商贸地块三旧改造启动东城世博广场是东莞最成熟的商圈之一,今后，它还有可能成为东莞的“天河城”和新城市地标。目前新世博商贸地块三旧改造已经全面启动，片区内集体用地将全部征为国有用地,由东城6.53亿统一拍卖土地并开发。 全新的世博商贸区,将打造一个连接世博通往城市地标的中央林阴步行街，新建一个可多层停车的停车楼,开发一个供回迁村民居住的安置房，并在轻轨R2线站点附近建设东莞的城巴枢纽，预计新世博商贸区年产值将在改造后翻两番，达到6.1亿元。 现状 世博广场以北地块混杂 新世博商贸地块三旧改造是东莞最先启动、进展最快的三旧改造项目，也将作为东城区三旧改造的试点.片区范围东至东城行政文化中心，南到东城大道，西至东城中路，北到莞樟路，总面积53.03公顷. 从片区位置来看,该地块正好处于世博广场以北,背靠东莞最繁华和成熟的商圈,但同时存在地块混杂的状况,片区内商业、工业、居住多种用地并存。商业用地以世博广场为主，共11.69公顷,占总用地的22。4;居住楼盘有金月湾、香槟时代等，共10。05公顷,占22。73;片区内有益安和东正两家电子厂，工业用地共占6。7；同时,片区内尚有一处城中村,占地1。51公顷。 进展 东城投入6亿统一拍卖土地 东城区三旧改造办有关负责人表示，片区内的用地在改造后,全部集体用地将征为国有用地,由东城区政府投入6。53亿元，通过统一招标、拍卖、挂牌的方式供地。也就是说，片区内规划的停车楼、安置房、商业用地都将通过公开拍卖的方式，进入市场. 目前，东城世博商贸地块“三旧”改造单元规划已经通过了市城建规划局的批前公示，规划也已通过技术审查,是全市三旧改造项目中首个通过技术审查的规划.由于涉及到东城中心片区控规调整,因此，还将待市规划委员会审批通过后，再推动旧村拆迁和改造. 根据规划,改造将分两期实施，一期主要为益安电子厂和东正电子厂.益安电子厂已基本完成拆迁,东正电子厂地块则有推土机正在实施拆迁.二期则为东城白头柱村集体工业用地和村民居住用地，将考虑优先拆迁工业厂房部分,部分用以建设回迁安置用房. 东城三旧改造办有关负责人表示，东城区将在5年内完成区内三旧改造，而新世博商贸区改造是东城最先推动的改造试点，也将最先完成改造。亮点 中央步行街南接世博北到城市地标 东城三旧改造办有关负责人介绍，新世博商贸区改造后，将形成商务办公、商业、行政文化、居住、综合商贸五大板块。根据规划，在商业板块内，西北和东南方向为商住社区，中间以世博商业广场为最南方，通过强化衔接后，在其北面打造一个中央林阴步行街,向北又可衔接莞樟路以北的新城市地标(详见规划示意图）. 规划中强调，东城东路与莞樟路交叉口的商务办公地块位于重点区位，要控制建筑高度超过100米，作为城市新地标。也就是说，除了南城宏图片区将打造的总部基地外，东莞今后还将在东城世博商贸区，屹立一个新城市地标。 商业产值增长4。5倍 目前，东城世博广场面积27万平方米,容积率1.26，年产值为1。35亿元，是东莞最成熟繁荣的商圈之一。规划提出，要在世博广场以北打造一个中央林阴步行街。“除了强调商业,还要求注重绿化、美化环境，因此定位为中央林阴步行街. 通过衔接后,世博商业广场将与中央林阴步行街连成一线,片区商业用地和服务用地共将达9。14公顷,占总用地的37。8。改造后的新世博商贸区，建筑面积将达54。27万平方米，容积率2.24，预计年产值将达到6。1亿元，比目前年产值增长4.5倍. 多层停车楼毗邻新城巴枢纽 作为未来东莞的中央商贸区，新世博对停车场、交通的需求也将随之上升.对此，规划也对停车场和交通枢纽的设计，进行了充分考虑。在世博广场北面、中央林阴步行街西面（位置详见规划示意图),将规划建设一个大型停车楼，用地面积0。53公顷，建筑面积13200平方米，约350个车位.“停车楼的意思,就是可以地下停车、地上停车、多层停车。 东莞的城巴枢纽也将有个“新家,位置在东城中路东侧，规划停车楼的西侧,建筑面积约26000平方米。由于位置刚好邻近轨道交通R2线世博站，将有效便捷地实现公交车与轨道交通的换乘。 三东莞中心区(南城）鸿福商圈大事记 06年南城不再冷寂 世界五百强企业沃尔玛旗舰店来了、海雅时尚精品百货来了、中国电器零售巨子苏宁电器来了、新加坡嘉德高档百货店来了、时尚岛女性主题商城来了。5家来自国内外大型品牌零售商密集分布在不到1公里的鸿福中路，由百货、综合性超市、家电专业店、主题商城多种高端零售业业态组合,商业体量近10万平米的多业态复合型商圈在南城逐步形成.南城不再冷寂，鸿福中路开始闹腾.城市南拓,奠定东莞城市中心区 2001年会展中心的建成，拉开了南城新城发展的序幕,2004年市政府等政府机构迁入，预示着新城区的发展建设达到高潮，进而巩固了南城东莞中心区的地位.2005年10月玉兰大剧院、东莞科技馆等大型市政配套设施相继落成；近年来南城在公共交通、医疗、市政、教育等基础建设上各种投资超过50亿元，基础建设得到了完善。南城作为东莞CBD中心、商务中心、会展中心定位，中心区发展强有力地拉动了南城房地产行业的发展，住宅、写字楼、购物中心、别墅等物业类型使得南城房地产呈现多元化的发展. 2002-2006年是南城房地产行业高速发展的时期，高档住宅、写字楼、公寓、购物中心等大型房地产项目不断涌现，有近100余楼盘相继推出，华凯豪庭、景湖春晓、格林小城、世纪城、中信森林湖等高素质住宅楼盘,得到了东莞置业者的热烈追捧，南城楼盘已经成为东莞市民购房置业的首选,中环财富广场、华凯广场为代表的写字楼项目丰富了南城东莞商务中心区功能.多元化的房地产发展，在很大程度上完善及丰富了新城区的城市功能，为新城区带来了更多的发展空间，增加了新城区的核心竞争力.人是城市的灵魂 南城房地产、会展业、高新科技园等支柱产业的蓬勃发展，为南城带来更多的高素质人群.稻花村、金地格林小城、怡丰都市广场、华凯豪庭等大中型楼盘经过几年的发展建设，已经成为成熟社区,常住人口在不断累加，2015年南城常住人口预计将达到80万。会展、新型商务产业、高档写字楼为南城预计每年带来近100万流动人群，有效地拉动了南城酒店业、商务贸易、旅游业等产业的发展，同时也拉动周边产业的发展，为南城带来新的经济发展契机点。城市的灵魂是人，人是支撑城市发展的原动力,南城作为东莞城市中心区,城市人口基数得到累加，高素质、高收入人群不断的涌入,如今的南城不再是空荡荡的建筑组合，而是充满了生机的都市体，为南城商贸业发展带来了更多的机遇.新型商业是新城发展的催化剂 商业往往是衡量一个城市发达程度的标准,是考量一个城市产业结构合理性的重要参数。商业是一个城市发展的催化剂,大型ShoppingMall购物中心、超市、百货店等中高端商业业态体现了城市发展的生命力，商贸业发展是城市进程和转型的具体体现。由富民步行街、银丰路饮食以及宏远副食百货批发市场、宏辉商业广场所构成的银城商圈，成为周边镇区及东莞城区特色美食、百货批发的消费集中地，已经成为南城商贸业发展的历史标志，然而随着南城中心城区的定位发展，经营档次偏低、经营品种单一、购物环境差等弊端与新城中心区定位显得格格不入.纵观东莞市区的商业发展：莞城区文化广场商圈，东城世博商圈已经基本完成新型商业业态革新换代的过程，新型商业发展势头良好，全面提升和改善了莞城、东城两个区域的商业面貌，丰富了商业业态的组合，商品更加丰富,使得商圈的辐射力更加强劲。南城作为新中心区,新型商业发展的步伐稍显滞后，“瓜熟蒂落、水到渠成”随着南城城市形态的转变,高素质、高收入人群的增加，南城商业形态亟需补充,商业格局有待创新，南城商业变革势在必行。沃尔玛旗舰店吹响南城商业革新的号角沃尔玛购物广场对于多数东莞人来说，已经耳熟能详。东湖沃尔玛97年建设，是继深圳店后的国内第二家购物广场，经过近十年的发展,东湖沃尔玛已经不仅仅是一个商业符号,成为了东莞城市地标。东湖沃尔玛购物广场前人、车流如织,场旺市旺。东湖沃尔玛的进驻有力地拉动了周边住宅和商业物业增值，据调查，沃尔玛二层商铺由97年的30元/平米/月升至200元/平米/月,商铺售价更是增长了近560,在国内其他城市沃尔玛同样扮演着撬动区域价值的重要角色. “在项目 1。5公里范围内人口达10万以上，2公里内的常住人口可达12-15万人;须临近城市交通主干道,至少双向车道”等等近乎苛刻的选址要求,使得沃尔玛店址的选择慎之又慎,而一个地区旗舰店的选择对于像沃尔玛这样的世界级零售业巨头，那需要更多的考量，沃尔玛旗舰店最终落定南城鸿福中路，这也充分的证明了南城鸿福中路的发展潜力和价值. 05年沃尔玛购物广场长安店正式开始营业，05年7月东莞沃尔玛旗舰店南城沃尔玛正式动工，东莞成为国内唯一有三家沃尔玛购物广场的地级城市，东莞的发展前景成为沃尔玛投资建设的信心保障。继沃尔玛旗舰店圈址鸿福中路后,新加坡嘉德百货、海雅百货、苏宁电器等国内外知名零售商纷纷踏至，鸿福中路将形成一个由多种新型商业业态组成的复合型商圈，商圈所覆盖的顾客群将更多,辐射力加强，南城鸿福中路将成为未来东莞的最重要的商业中心区。商业地产跑盘一写字楼跑盘1. 写字楼所在区域的政策2. 公路地铁规划3. 写字楼的商业体量,楼层结构和户型结构4. 写字楼的硬件结构配套措施5. 买卖价格及租金6. 租户的结构和空置率二商铺跑盘1。商铺所在商业街区域的政策2。公路地铁规划3。商业街的商业体量,楼层结构和户型结构4。商业街的硬件结构配套措施5.买卖价格及租金6。租户的结构和空置率