上半年江西省房地产估价师案例与分析估价报告使用限制考试试卷.doc

2017年上半年江西省房地产估价师《案例与分析》：估价报告使用限制考试试卷
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟,总分100分，60分及格.
一、单项选择题(共25题，每题2分,每题的备选项中,只有1个事最符合题意）
1、《房屋建筑工程质量保修办法》规定房屋建筑工程保修期从起计算。
A:工程竣工之日
B:工程竣工验收申请之日
C：工程竣工验收之日
D：工程竣工验收合格之日
E：执行层的组织协调
2、下列关于建筑制图有关要求的表述中，错误的是。（2007年试题）
A：图纸幅面内应有标题栏和会签栏
B：结构施工图一般不注比例,允许一个图形使用两种比例
C：凡承重墙、柱子、大梁或屋架的位置必须画上轴线并编上轴线号
D：标高的单位用毫米计
E:执行层的组织协调
3、张某用1000万元购买了一间商铺用于出租经营，其要求的投资收益率为10%,经营期为20年，如果每年经营净收益相等，则该投资者的年投资回报为万元.
A：17．46
B：100．00
C：117．46
D：672．75
E：借款合同
4、除合同专用条款另有约定外，建筑施工合同文件的优先解释顺序为:__。 ①合同通用条款,②标准、规范及有关技术文件，③合同专用条款，④合同协议书， ⑤中标通知书、投标书及附件,⑥图纸.
A．①②③④⑤⑥
B．④⑤③①②⑥
C．⑤①③④②⑥
D．②⑥④③①⑤
5、办理商品房预售证明时,应提供投入资金达到工程建设总投资以上的证明。
A：50％
B：25%
C：20％
D:15%
E:执行层的组织协调
6、某待开发土地，其土地取得费为每亩36万元，土地开发费为1。5亿元／k㎡。假设开发周期为2年,其中第一年和第二年投资分别占总投资的60%和40%。银行贷款年利息为8％，该土地的投资利息为元／㎡。
A：55。20
B：103.22
C：109。63
D：114。82
E：工业用地的监测点评估价格
7、下列关于农地征收费用表述不正确的是__。
A．青苗补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定
B．征地管理费的标准由省、自治区、直辖市规定
C．新菜地开发建设基金的缴纳标准由省、自治区、直辖市规定
D．地上附着物补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定
8、仅考虑房地产的投资特性时，一般认为购买销售自行车的店铺比购买生产自行车的厂房的投资风险小,这是因为前者比后者具有__.
A．更长的经济寿命
B．更显著的各异性
C．更强的适应性
D．更专业的物业管理
9、某估价机构于2003年6月10日至20日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为2003年6月15日．因估价结果有争议，2003年8月15日进行复估,则复估的估价时点为．【2003年考题】
A：2003年6月15日
B：2003年8月15日
C：签订估价委托合同之日
D:估价人员与委托人商定的某日
E：工业用地的监测点评估价格
10、有甲、乙两宗面积形状都相同的相邻地块,价值各为50万元，若将两宗土地合并为一宗,合并后的价值各为110万元，如果甲地块的使用权人欲购买乙地块的使用权，乙地块的使用权人所要的交易双方都是公平合理的正常价格应为__。
A．50万元
B．55万元
C．60万元
D．60万元以上
11、下列房地产投资风险中，属于系统风险的是（）。
A．周期风险
B．比较风险
C．资本价值风险
D．时间风险
12、开发商以某一价格出售“物业+健身房会员资格+保龄球馆会员资格+游泳池会员资格”时，该价格比这四项各自价格之和低了许多，开发商采用的是__技巧。
A．产品线定价
B．选择品定价
C．补充品定价
D．产品束定价
13、公共配套设施建设费在房地产开发项目投资估算的费用构成中属于__。
A．土地费用
B．前期工程费
C．房屋开发费
D．管理费用
14、达不成拆迁补偿安置协议，应当自收到申请之日起日内作出裁决.
A：15
B：30
C：60
D：90
E：房地产估价机构必须加盖公章
15、房地产市场的运行环境中，涉及资本的安全性,是投资者最敏感的问题之一。
A:社会环境
B：政治环境
C：经济环境
D：金融环境
E：借款合同
16、王某与甲房地产开发公司签订一购房合同，房屋总价款为300万元，并交付定金75万元。如甲房地产开发公司不能再履行合同,则应返还王某万元.
A：75
B：120
C：135
D:150
E:执行层的组织协调
17、某居民楼总建筑面积为5 000 ㎡,房地总价值为1 000万元，其中土地总价值为500万元．某人拥有该居民楼的一套单元式住宅,建筑面积为150 ㎡,房地总价值为35万元．若按照土地价值进行分摊,该人占有的土地份额为．【2006年考题】
A:3％
B:5％
C：7％
D：4％
E:工业用地的监测点评估价格
18、某完全垄断市场的需求曲线为Q=19-P/Q，成本曲线为，则满足该垄断厂商利润最大化原则下的产量是个单位。
A：4
B:5
C:6
D：7
E：执行层的组织协调
19、房地产开发商进行开发项目融资结构安排时，通常要投入占项目总投资__的自有资金或股本金。
A．15％
B．20％
C．30％
D．40％
20、2006年某市商品住宅实际销售量为410万m2,预测销售量为380万m2.如果平滑指数a=0。65,则用指数平滑法预测的2007年该城市商品住宅销售量为（）万m2.
A．390。5
B．399。5
C．523.5
D．543。0
21、下列关于路线价法中，不正确的是__。
A．路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相近，是房地产价格形成的替代原理
B．路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价
C．运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐
D．路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街宗地求基平均价格
22、从银行活期存款账户向银行开出的，从其账户支付持票人或指定人的付款命令书是指。
A：本票
B:银行卡
C：支票
D：汇票
E：执行层的组织协调
23、土地增值税以为计税依据。
A：纳税人继承房地产所取得的土地增值额
B：纳税人出租房地产所取得的土地增值额
C:纳税人转让房地产所取得的土地增值额
D：纳税人赠与房地产所取得的土地增值额
E：执行层的组织协调
24、__不属于对外交通用地.
A．管道运输
B．港口
C．企业内铁路
D．机场
25、从卖房的角度看，成本法的理论依据是。
A：销售状况价值论
B：市场供求价值论
C：生产费用价值论
D:经济花费价值论
E：工业用地的监测点评估价格
二、多项选择题(共25题，每题2分,每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分;少选,所选的每个选项得 0.5 分）
1、下列关于房产分丘图，表述正确的有。
A：房产分丘图是绘制房产权证附图的基本图
B：房产分丘图是房产分幅图的局部明细图
C:房产分丘图的比例尺为1：100—1：1000
D：房产分丘图包括控制点、行政境界、丘界、房屋、附属设施等要素和注记
E：房产分丘图是在房产分户图基础上进一步绘制的明细
2、债券按发行方式分类，可分为__.
A．附息债券
B．贴现债券
C．公募债券
D．私募债券
E．长期债券
3、关于长期趋势法适用的对象，下列最佳表述为__.
A．从短期内难以看出房地产价格变动规律和趋势，但从长期来看，可以显现出一定的变动规律和发展趋势的房地产
B．从短期内或长期内都难以看出房地产价格变动规律和趋势,但从长期来看，可以找到一定的时间序列数据,利用这些数据可以推知未来房地产价格的变动的房地产
C．目前没有开发,但未来将会进行开发的房地产，由于目前无类似价格可以比较，但根据未来发展趋势一定地找到类似比较案例的房地产
D．房地产价格通常从短期内难以看出房地产价格变动规律和趋势,但从长期来看，会显现出一定的变动规律和发展趋势。长期趋势法适用于价格无明显季节波动的房地产
4、建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库，其产权.
A:属于房地产开发企业
B：属于业主共有
C：属于物业服务企业
D：归属由当事人通过出售、附赠或出租等方式约定
E：执行层的组织协调
5、某物业10年租金收入的终值为20万元，年租金增长率为6％，租金在每年末支付，若年利率为6%，则第5年年来的租金是__元。
A．14945。16
B．15841。87
C．26764.51
D．28370。38
6、某房地产投资项目的总投资为5000万元，其中投资者投入的权益资本为2500万元，经营期内的年平均利润总额为800万元，年平均税后利润为480万元,则该投资项目的资本金利润率为__。
A．12％
B．32％
C．24%
D．30％
7、某房屋被火灾烧损，现需评估其损失,此时估价对象状况应为__。
A．被烧损前的状况
B．被烧损后的状况
C．被烧损前与被烧损后的差异状况
D．未来修复或重建后的状况
8、下列指标中，属于控制性详细规划中规定性指标的有__。
A．建筑密度
B．建筑控制高度
C．建筑色彩
D．建筑红线后退距离
E．容积率
9、住宅共用部位、共用设施设备维修资金闲置时，可用于__。
A．购买股票
B．购买国债
C．投资房地产
D．投资期货
E．法律、法规规定的有关范围
10、当前我国缴存住房公积金的对象主要包括。
A：国家机关及其离休职工
B：国有企业及其退休职工
C:城镇集体企业及其在职职工
D:外商投资企业及其在职职工
E：城镇私营企业及其在职职工
11、__之中规定了中国现行土地所有制性质、形式和不同形式的土地所有制的适用范围及土地使用、管理制度。
A．《中华人民共和国仲裁法》
B．《中华人民共和国宪法》
C．《中华人民共和国土地管理法》
D．《中华人民共和国土地使用法》
E．《中华人民共和国民法通则》
12、责任保险包括等.
A：财产损失保险
B：公众责任保险
C：职业责任保险
D:产品责任保险
E：第三者责任保险
13、关于抵押房地产变现能力强弱比较的说法，错误的是。
A：标准厂房通常比一般厂房的变现能力弱
B：熟地通常比生地或毛地变现能力弱
C：小商铺通常比大商铺变现能力弱
D:厂区内住宅通常比商品住宅小区内住宅的变现能力弱
E：郊区的房地产通常比市区的房地产变现能力弱
14、某市2010年新开工的房屋建筑面积为100万m2，2009年末完工转入2010年继续施工的房屋建筑面积为30万m2，2010年竣工的房屋建筑面积为70万m2。那么，该市房屋的平均建设周期为__年。
A．1。4
B．1.9
C．2
D．3
15、下列现金流量图中，能表示房地产投资模式的有.
A:开发—销售模式
B：开发—持有出租—出售模式
C：购买-持有出租-出售模式
D：购买-更新改造—出售模式
E：购买-更新改造-出租模式
16、设定房地产抵押办理房屋他项权利登记后，该房屋的《房屋所有权证》应由__收执。
A．抵押人
B．抵押权人
C．房屋权属登记机关
D．公证机关
17、某宗房地产32年土地使用权的价格为4000元/m2,对应的报酬率为7％。现假定报酬率为9%，该宗房地产40年土地使用权条件下的价格最接近于().
A．3275元/m2
B．3287元/m2
C．3402元/m2
D．4375元/m2
18、下列关于城市房屋拆迁的表述中，不正确的是__。
A．协议是平等主体之间的有关民事补偿安置的内容
B．依法签订的拆迁补偿安置协议，对当事人具有法律约束力
C．协议签订后，可以进行公证
D．协议应当向房屋所在地市、县人民政府房屋拆迁主管部门备案
19、用益物权包括。
A：土地承包经营权
B:抵押权
C:建设用地使用权
D:质权
E:地役权
20、所有者权益中，合称为留存收益。
A：实收资本
B:资本公积
C：盈余公积
D:已分配利润
E：未分配利润
21、在实际估价中，运用假设开发法估价结果的可靠性,关键取决于__。
A．房地产具有开发或再开发潜力
B．将预期原理作为理论依据
C．正确判断了房地产的最佳开发方式
D．正确量化了已经获得的收益和风险
E．正确预测了未来开发完成后的房地产价值
22、为评估某宗房地产2002年10月13日的价格，选取了可比实例甲.其成交价格为 3000元/m2,成交日期为2001年11月13日。经调查获知2001年6月至2002年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1％.对可比实例甲进行交易日期修正后的价格为__元m2。
A．3314
B．3347
C．3380
D．3033
23、下列建设工程必须实行监理。
A：中型公用事业工程
B：成片开发建设的住宅小区工程
C:利用国际组织援助资金的工程
D：城镇居民自建住房
E:农村村民自建住宅
24、价值工程中，提高价值的方法包括等.
A:功能提高,费用不变
B：功能不变,费用降低
C：功能提高，费用下降
D:功能提高小于费用提高
E:功能下降小于费用下降
25、估价中的最高最佳使用具体包括等．【2004年考题】
A：最佳用途
B：最佳位置
C：最佳规模
D：最佳环境
E：最佳集约度