房地产开发项目承包经营的操作思路浅析.doc

房地产开发项目承包经营的操作思路浅析（原创）房地产项目承包经营有别于经营目标考核，各公司可能在设计方案上会有不同，但在进行房地产项目承包经营是应注意一下几个方面的问题。1、 承包方案的设计：a) 承包的方式：在一定的资金投入量及确定的运营时限内保证实现利润（资产）的多少作为目标，超额全留(或分成）。b) 承包范围的约定：只是公司的特定项目,并非整个公司的经营,因此,承包人只对本项目（即本合同约定的特定项目)的经营成果（考核目标）负责，而不对公司的其他业务负责,而且公司的其他业务也不得干扰本项目的正常经营。该款的约定很重要。c) 具体经营指标目标:成本与利润目标、销售额、回款进度、股东投资款的返还等；d) 具体实施方案与计划安排：包括项目整个的工作计划、施工许可证、开盘、封顶、竣工、交付使用、双证的办理、财务决算等，可作附件。e) 资金使用计划与资金流量预测。这个内容对公司监管很重要.在公司保证按合同约定投入项目前期启动资金后，项目后期开发建设资金的筹措及项目赢盈亏及风险的承担等需明确由承包人承担.f) 市场风险的鉴别与处理:根据在约定的工期内的市场情况对成本进行预测，并考虑风险系数和幅度。但如果由于政策和情势的变化以及项目情况有变化导致成本与利润的变化，应予以明确的处理原则和方法。比如承包人在向股东会或股东会指定的监督人的同意后公司增加（或减少）项目预算（或利润目标).g) 关于股东投资回收的约定：项目销售回款（或融资)首先用于项目的正常施工，如有余额可按照现金流量预测那样交回公司,由公司进行安排(股东预分配等)；公司不得以任何理由任意抽回销售回收的资金。2、 承包人风险监控:首先承包人应有一定量的风险保证金，以及风险保证金的处理条款的约定。承包目标达成与否的检查与处置办法、保障措施与惩罚措施，如何执行等。3、 承包期间该项目运营的人、财、事权的界定:是否由董事会（或股东大会）决议全部转移到承包人,股东会委派代表进行监督，以及相关规则界定内容。a) 人事权:承包人以总经理的名义组建项目的运作经营团队，并依公司章程及本合同的约定向董事会（股东会）负责;b) 财务签字权:在预算的资金范围内的项目各项支出，由承包人签字后，经公司财务负责人核定(是否在预算范围内、是否超出了预算），予以支付；日常的项目管理费及团队的工资及福利等的开支,由承包人签字后财务部按此支付；c) 事权:凡项目正常运营的所有事项的决定均由承包人决定，其他任何人不得干扰；如股东或监督人发现有可疑问题可在股东会平台向承包人提出质询，由承包人进行答辩.4、 特别明确财务、税务方面的处理规则(包括合理的避税处理等)。5、 风险的界定:a) 股东会决议并授权承包人对该项目进行全权运营项目，如果股东会违反决议的后果及责任；b) 股东的其他投资及纠纷不得影响本项目的正常经营；c) 股东会同意授权承包人在有需要时可以自主决定用土地使用权或在建工程（未售房屋)向金融机构进行抵押贷款；d) 承包人在运营项目的过程中的风险不能转移给公司股东,由承包人全部承担。6、 各种印章印鉴（公司印章、合同专用章、财务印鉴、工程管理专用章等）等的使用原则、工程资料与各种档案的管理方面的规定等。对于承包人（操盘手)由于个人没有房地产开发资质，以个人名义承包经营房地产开发项目可能存在法律上的风险.而且如果运作很成功，超额的部分以后要从公司提出来，财务税务的手续等也是个问题.公司如何配合，这些资金是否能在工程建设和运营的过程中通过别的合适的渠道将资金转出来，专帐保管,以后按约定权限处理，这样对公司对承包者均较稳妥。但这需要股东会的同意以及财务的配合。鉴于市场的多变，在资金筹措与运作方案上应留有适当的余地，如考虑银行在发放按揭款的时间是否能按期到位等，这些因素可能对建设过程中的资金供应造成影响.另外项目在未来开工建设等方面还有什么障碍及解决起来对项目进度与运营的影响,应系统的清理一下。项目的实施条件如果不完全具备，可能会对开发计划产生影响，这会导致股东们的指谪甚至影响合同的继续执行。