房屋租赁合同纠纷处理办法.doc

房屋租赁合同纠纷处理办法摘要中华人民共和国民法通则及其司法解释、中华人民共和国合同法及其司法解释、中华人民共和国担保法及其司法解释、中华人民共和国城市房地产管理法（简称房地产管理法。一、目前处理房屋租赁纠纷案件所依据的法律、法规 中华人民共和国民法通则及其司法解释、中华人民共和国合同法及其司法解释、中华人民共和国担保法及其司法解释、中华人民共和国城市房地产管理法（简称房地产管理法。 二、房屋租赁合同效力的认定 房屋租赁合同有效的条件是： 1 、 民法通则规定的民事法律行为应具备的条件,但是,根据合同法第5条及第54条的规定，以欺诈、胁迫的手段或乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，属可撤销合同. 2、 合同约定的租赁期限，住宅不超过八年，其他用房不超过十五年。因特殊情况需要超过上述期限的，须经主管机关批准。 3、 出租人未经政府主管部门审批同意擅自改变房屋的使用功能后将房屋出租的，租赁合同无效；承租人承租房屋后未经政府主管部门审批同意擅自改变房屋的使用功能的,租赁合同不因此而无效;出租人与承租人未经政府主管部门审批同意而在租赁合同中约定改变房屋的使用功能的，租赁合同无效。 三、有效房屋租赁合同纠纷的处理 （一)合同不解除，出租人起诉仅要求承租人偿付欠租并支付滞纳金的,法院应予支持，滞纳金按合同约定的标准计算；若合同约定的滞纳金标准过高而显失公平,应以中国人民银行规定的金融机构计收逾期付款的违约金标准确定承租人应付之滞纳金。 (二）合同解除时有关问题的实体处 1、 关于解除合同的条件：通常出现以下几种情况之一的，出租人有权要求解除合同: （1)承租人欠租超过合同约定期限； （2）合同未约定期限的，欠租达三个月以上; （3)承租人未经出租人同意擅自转租的； (4)承租人擅自改变房屋结构或约定用途的。 出现以下几种情况之一的，承租人有权要求解除合同： 出租人未按约定的时间向承租人提供出租房屋的； 出租人所提供的房屋不符合合同约定，导致承租人不能实现合同目的的; 出租人不按合同约定的责任负责维修房屋及其设施,保证房屋安全的； 租赁物危及承租人的安全或健康的。 此外，因不可抗力的原因导致合同无法履行或经当事人双方协商一致同意解除合同的，法院亦可以解除合同. 2 、 承租人对房屋有装修时，对装修的处理。 合同有约定按约定处理；合同未约定的，能拆除的拆除，拆后可以继续使用的动产装修由承租人拆走，对于不能拆除的固定装修以及拆除后不能继续使用的动产装修，如承租人对装修问题提出诉讼请求并提出评估申请，法院应委托评估机构对装修予以评估,由出租人酌情承顶，给予承租人相应补偿；对于不能承顶部分造成的损失，因承租人过错导致合同解除的，装修损失由承租人自己承担；因出租人过错导致合同解除的,装修损失由出租人承担;双方均有过错的,由双方按过错大小分别承担。 3、 因承租人过错导致合同解除时的违约赔偿问题. 承租人应向出租人承担的违约责任是： （1)所欠租金及其它费用的逾期付款违约金（即滞纳金); （2)签约时所交租赁定金由出租人没收; （3）当上述违约金及租赁定金不足以弥补出租人因解除合同所受的损失时,承租人还应向出租人另行支付损失赔偿金。 4、 因出租人过错导致合同解除时的违约赔偿问题. 出租人应向承租人承担的违约责任是： （1）向承租人双倍返还租赁定金； （2）赔偿承租人的装修损失; （3）当上述违约金及租赁定金仍不足以弥补承租人因解除合同所受的损失时,出租人还应另行向承租人支付损失赔偿。 四、无效房屋租赁合同纠纷的处理 （一)房屋使用费的处理.合同被确认无效后,承租人尚欠出租人的租金不再给付，而按照指导租金标准向出租人支付房屋使用费,指导租金高于合同约定的租金标准的,以较低者计。当合同约定的租金高于指导租金时，对于纠纷发生前承租人已按无效合同向出租人支付的租金中高于指导租金的部分，应分别情况进行处理：1 、 因违反法律或行政法规的规定且有损国家、集体或社会公共利益导致合同无效的，高出部分应判收缴国库；2 、 其它原因导致合同无效的，高出部分承租人一般无权要求返还。 (二）承租人装修物的处理.房屋租赁合同被确认无效后，装修物能拆则拆，不能拆的，对出租人可用部分经评估折旧后由出租人承顶；其余部分经评估折旧后作为无效合同的损失，由双方按过错责任比例予以分担。 五、涉及转租的房屋租赁纠纷案的处理 （一)转租合同有效的条件：除了应具备一般房屋租赁合同有效的条件外，还应具备以下条件: 1 、征得原出租人的同意; 2、转租合同约定的租期不得超过原租赁合同中约定的租期，超过部分无效。 （二）出租人将物业出租给承租人，承租人又将该物业转租他人（即受转租人）。出租人和承租人在合同履行期间发生纠纷，涉及受转租人的权利、义务的，应将受转租人列为第三人参加诉讼. (三）出租人将物业出租给承租人，承租人将该物业办成某类专业市场后，又分割成多个小单元转租给众多受转租人的，出租人和承租人在合同履行期间产生纠纷，若出租人只起诉要求支付欠租及违约金的,因不涉及众多受转租人实际使用的物业,可不列受转租人为案件的第三人，这样既能顺利解决纠纷，又避免了在案件审理过程中出现庞大的诉讼主体。若出租人起诉要求解除合同，则应先审查是否确需解除合同：如确需解除，则应将众多受转租人列为案件第三人,因出租人解除合同、收回物业的行为势必影响受转租人对该物业的使用及装修权益等；如无需解除合同，则不列受转租人为案件第三人。发生房屋租赁纠纷如何处理1、租约到期后房主收回房屋如果出租人因自身需要，不愿意继续出租，则承租人就应将房屋返还出租人。如果承租人在双方约定的期限内确实无法找到房屋，出租人应当给承租人找房搬家的时间，酌情延长租赁期限。同时,承租人也应按期腾房.如果承租人不积极找房和按期腾房，出租人有权在合理范围内提高房租。当承租人有房可迁而拒不腾房时，出租人可申请法院强制其搬迁并令其交占房期间的房租。2、房客外出未归租赁合同届满房客外出未归，租赁合同届满,而房客又无任何续租的明确表示时,房主可通知房客的亲属或单位终止租赁合同。但房主向房客明确表态终止租赁合同前，按房客续租处理,房客按原租约补交租金，得知房客不续租的表示后，房主再收回房屋.3、续租时房主提升租金标准如果原承租人不同意房主要求,就是放弃优先承租权，出租人即可与别人建立租赁关系。如果原承租人同意这些合法的条件，应另签租赁合同。房屋租赁合同到期后，如果出租人没有提出新的条件,承租人按原合同继续交租,则视为租赁关系延续，出租人没有正当理由，不得终止.出租人以原合同期满为由随意抬高房租的，一般不允许，但出租人与承租人另有约定的除外。商业地产租赁纠纷如何解决？具体情况具体处理商户欠租怎么办?出租人是否可以采取停水停电的措施呢？这需要在租赁合同中要有明确的约定。首先，应在租赁合同中写明，在商户欠租的情况下出租人享有对商户采取停水停电的权利。需要满足下列条件:出租人作为使用人与自来水公司和电力公司签订了用水协议和购电协议，商户和自来水公司、电力公司并没有直接签约。在这种情况下，对于商户的欠租,开发企业可以采取停水停电措施。因为商户和自来水公司、电力公司并不存在水、电使用合同，开发企业是使用人，对于商户的欠租行为开发企业有权采取停水停电的自助措施。如果擅自停水、停电造成了商户损失，应该承担赔偿责任。另外,还要注意的一点是,在出租人有权采取停水、停电措施的前提下，出租人应事先书面通知商户，提前告知将采取停水、停电措施,这样能避免因贸然停电给商户带来突然损失,以减小风险。解除合同多方见证避免纠纷租赁合同一般都会约定合同解除条件，如商户在欠租达到一定金额和时间时开发企业就享有合同解除权.在满足合同解除条件的情况下,如出现商户拒绝腾退房屋和不偿还欠款的情形，出租人大都会采取强制收回房屋的措施。强制收回房屋过程中也有风险,如欠租商户以丢失珍贵物品为由告出租人，出租人难以逃脱责任。合同解除应采取如下措施较为稳妥.首先，在满足合同解除的条件下，向商户邮寄解除租赁合同通知书,在解除租赁合同通知书上写明商户自动腾退房屋的期限，如超过期限将强行收回房屋.其次，如商户超过该期限仍未搬离,则出租人应做好如下准备：第一，邀请公证人员至现场,对清理房屋的整个过程进行公证;或者可请该商铺所在地的物业公司、居委会、业委会、派出所等一起到场,在几方在场的情况下派人进入该商铺。从开门前就进行全程摄像,对进入的人员、过程及该物业内的所有物品进行录像。由参与方在清单上一起签字确认。第二,聘请律师作为见证，并对现场商户的遗留物品进行认真清点造册,留作证据;第三，将商户的遗留物品妥善保管，并书面通知商户留存物品的地点和清单。4