下半年吉林省房地产估价师理论与方法测算中的其他有关问题模拟试题.doc

2015年下半年吉林省房地产估价师《理论与方法》：测算中的其他有关问题模拟试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分,60分及格。
一、单项选择题(共25题，每题2分，每题的备选项中,只有1个事最符合题意）
1、某市2003年新开工的房屋建筑面积为90万m2，2002年末完工转入2003年继续施工的房屋建筑面积为30万m2，2003年竣工的房屋建筑面积为80万m2.那么，该市房屋的平均建设周期为__年.
A．0.5
B．1。5
C．2
D．3
2、房地产开发投资中,大多数房地产投资的股本收益率能达到__的水平.
A．30%
B．20％
C．10％
D．80％
3、管理中心运作住房公积金的基本要求是__。
A．效益性
B．安全性
C．流动性
D．风险性
4、按建筑面积分摊方法计算土地占有份额的公式为。
A：某部分占有的土地份额=该部分的建筑物面积÷建筑物总面积
B:某部分占有的土地份额=该部分的建筑物面积×土地单价÷建筑物总面积
C：某部分占有的土地份额=土地总价÷该部分享有的地价额
D：某部分占有的土地份额=该部分的建筑物面积÷建筑物总面积÷土地总价
E：工业用地的监测点评估价格
5、某抵押房地产的市场价值为600万元,已知注定优先受偿款为50万元，贷款成数为0.7。则该房地产的抵押贷款额度为万元.
A：370
B：385
C：420
D：550
E：工业用地的监测点评估价格
6、利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数.对于一般房地产投资项目,该指标值应该大于__.
A．0
B．1
C．2
D．3
7、值只能用计数的方法取得。
A：确定性变量
B：随机变量
C：连续型变量
D:离散型变量
E：执行层的组织协调
8、下列不是直接融资优点的是__。
A．安全性高、筹资上可以积少成多
B．资金供求双方直接联系，可以根据各自对融资条件，如借款期限、数量和利率水平方面的要求，通过协商实现融资，以满足各自的需要
C．有利于筹集长期投资资金
D．由于资金供求双方直接形成债权、债务关系，债权方会十分关注和支持债务人的经营活动；债务人面对直接的债权人，在资金使用上会讲求效益，在经营上也会有较大的压力，从而促进这类长期融资得到更快发展
9、银行个人住房贷款业务中“期房按揭"面临的风险属于__风险.
A．市场
B．管理
C．法律
D．操作
10、房地产估价机构组织形式中,有限责任制最低由专职注册房地产估价师共同出资发起设立.
A:1名以上（含1名）
B：2名以上(含2名)
C：3名以上(含3名）
D：5名以上（含5名)
E:执行层的组织协调
11、一个估价项目中的价值类型，本质上是由决定的.
A：估价委托人
B:估价师
C:估价目的
D：估价对象
E：工业用地的监测点评估价格
12、房地产估价中，遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在（）的立场上,评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值.
A．委托人
B．估价报告预期使用者
C．管理部门
D．中立
13、假设开发法中,开发完成后的房地产价值所对应的时间通常是__。
A．开发结束时的时间
B．购买待开发房地产时的时间
C．开发期间的某个时间
D．全部租售出去时的时间
14、可将房地产开发划分为若干阶段，其中编制建设工程招标文件属于（）的工作。
A．投资机会选择与决策分析阶段
B．前期工作阶段
C．建设阶段
D．租售阶段
15、除了期房交易的成交价格之外，可比实例的房地产状况一般是可比实例房地产在其的状况。
A：估价作业日期
B:成交日期时
C：估价时点
D:交易日期调整后
E：工业用地的监测点评估价格
16、下列房地产价格影响因素中，不属于经济因素的是。
A：居民收入增加
B：房产税征收
C：人民币升值
D：居民消费价格指数上升
E：工业用地的监测点评估价格
17、某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7％，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5％。在某宗房地产交易中，买卖双方约定买方付给卖方2500元/m2，买卖中涉及的税费均由卖方负担。但之后双方又重新约定买卖中涉及的全部税费改由买方支付,并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格,则调整后买方应付给卖方__元/m2.
A．2020.80
B．2214。29
C．2336.45
D．2447.37
18、采取协议方式出让土地使用权的出让金不得低于__。
A．基准地价
B．政府定价
C．评估价
D．按国家规定确定的最低价
19、中国房地产市场的发展急需扩展房地产__渠道，以摆脱过分依赖商业银行贷款的局面。
A．间接融资
B．直接融资
C．基金融资
D．债券融资
20、下列不需交纳契税的是。
A：以土地、房屋权属作价投资
B：房屋买卖
C:继承土地、房屋权属
D:房屋赠与
E:执行层的组织协调
21、甲、乙两宗相邻土地，价格均为50万元,若将该两宗土地合并为一宗土地,合并后的市场价格为150万元。在这种情况下,如果乙宗地的拥有者购买甲宗地,则甲宗地的拥有者合理的索价范围是万元。
A：0～50
B:50～75
C:50～100
D：100～150
E：工业用地的监测点评估价格
22、的立法目的是:“为了加强土地管理，维护土地的社会主义公有制，保护、开发土地资源，合理利用土地,切实保护耕地，促进社会经济的可持续发展”。
A：《中华人民共和国土地管理法》
B：《中华人民共和国城市房地产管理法》
C:《中华人民共和国城乡规划法》
D：《中华人民共和国农村土地承包法》
E：房地产估价机构必须加盖公章
23、某宗地面积为5 000㎡，现状容积率为0．8，土地市场价值为4 000元/㎡，拟进行改造。批准的规划容积率为5．0，楼面地价为1500元/㎡，则理论上应补交地价万元.
A：1 250
B：1 750
C：2 050
D:2 150
E：工业用地的监测点评估价格
24、制定进度计划时，（）从图中看不出各项工作之间的相互依赖和相互制约的关系，看不出一项工作的提前或落后对整个工期的影响程度,看不出哪些工序是关键工作。
A．横道图法
B．网络图法
C．进行图法
D．工序图法
25、是按一定比例描绘出的地物和地貌的正投影图.
A:地形图
B：地籍图
C：宗地图
D：房产图
E：执行层的组织协调
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选,本题不得分；少选，所选的每个选项得 0。5 分)
1、某市拟建一大型展览馆，根据工程项目的划分，该展览馆的土建工程是__。
A．单项工程
B．单位工程
C．分部工程
D．分项工程
2、金融机构对项目的财务评价指标审查，主要包括.
A：财务内部收益率
B：销售利润率
C:成本利润率
D:贷款偿还期
E：敏感性评价
3、《城市房地产转让管理规定》中规定“房地产转让当事人在房地产转让合同签订后__日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格”。
A．30
B．90
C．50
D．60
4、某套住宅建筑面积为100m2，套内建筑面积为92m2,使用面积为80m2，每平方米使用面积的价格为3000元，则该住宅每平方米建筑面积的价格为__元。
A．2400
B．2580
C．2607
D．2760
5、由企业签发，承诺在指定日期无条件支付确定的金额给收款人的票据是。
A:汇票
B：本票
C：支票
D：银行券
E:执行层的组织协调
6、利用期望值法判断投资方案的优劣时,以下哪几种方案的相对风险较大。
A:期望值相同，标准差小的方案
B:期望值相同，标准差大的方案
C：标准差系数小的方案
D：标准差系数大的方案
E：标准差相同，期望值大的方案
7、国有土地有偿使用合同或建设用地批准书未规定动工开发日期，房地产开发项目自之日起满1年未动工开发的，可以收取土地闲置费。
A：使用土地
B：土地使用权出让合同生效
C：土地使用权出让金缴纳
D：土地使用证取得
E：执行层的组织协调
8、某宗土地拆迁安置补偿费用为每亩18万元，规划容积率为2.5，则其楼面拆迁安置补偿成本为__元/m2。
A．72
B．108
C．180
D．270
9、某房地产开发商销售给张某一套商品房,合同约定建筑面积110㎡，售价4000元／㎡,张某交付了全部价款．买卖双方对面积误差的处理方式未作约定，若该商品房产权登记的建筑面积为100㎡,张某选择不退房，则该房地产开发商应当返还张某购房款元.
A：40000
B：53600
C：66800
D：80000
E:执行层的组织协调
10、关于建筑区划内依法属于全体业主共有的房屋办理登记的说法，错误的是.
A:由房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，一并申请登记
B:申请业主与房屋所有权主体不一致
C：在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书
D：在房屋登记簿上作记载,并颁发房屋权属证书
E：执行层的组织协调
11、某房地产开发项目的占地面积为15000㎡，规划容积率为3，预计开发完成后可供销售的面积为总建筑面积的80％,项目的总固定成本为8000万元，预计项目的单位变动成本为4500元/㎡，假设所有可销售面积能够全部售出,则达到盈亏平衡的平均销售单价为__元/㎡。
A．5377.78
B．6277.78
C．6722。22
D．7847。22
12、城市由于建筑密集，生产与生活活动散发大量热量，往往出现市区气温比郊外高的现象，这被称为。
A:温差效应
B：绿岛效应
C：温压效应
D:热岛效应
E：执行层的组织协调
13、在城市大气污染中，生活污染源包括等。(2008年房地产经纪人相关知识试题)
A:家庭汽车污染
B：生活燃料污染
C：居住环境污染
D：城市垃圾污染
E:食品加工形成的大气污染
14、下列城市总体规划,属于河北省人民政府审批范围的有.
A：承德市城市总体规划
B:邢台市城市总体规划
C：石家庄市城市总体规划
D：承德市××县人民政府所在地城镇总体规划
E:石家庄市××县城镇总体规划
15、路线价法的关键和难点是__。
A．划分路线价区段
B．设定标准深度
C．调查评估路线价
D．制定深度百分率
16、房屋权属证书中的房屋所有权人即为该房屋的所有人，依法对房屋享用__的权利。
A．占有
B．使用
C．收益
D．处分
E．额外改建
17、在__情况下，需要征收契税。
A．国有土地使用权出让、转让
B．房屋发生交换、买卖或赠与
C．以土地、房屋权属作价投资、入股或抵债
D．城镇职工首次购买公有住房
E．以预购方式或预付集资建房方式承受土地、房屋权属
18、关于实际利率和名义利率的谎法，错误的是__.
A．名义利率对应一年中计息周期的单利计息
B．实际利率对应一年中计息周期的复利计息
C．实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值
D．当计息周期为"月”时，实际利率小于名义利率
19、为了解城市未来发展，注册房地产估价师在查阅城市总规划时应研究的内容有。（2009年试题)
A：城市的发展布局
B:功能分区
C:禁止、限止和适宜建设的地域范围
D:建筑形态控制指标
E：城市性质
20、物业管理企业在确定写字楼租金时，一般要考虑的主要因素有__。
A．可出租或可使用面积
B．出租方的商业信誉
C．基础租金与市场租金
D．出租单元的面积规划和室内装修
E．物业管理企业的经营业绩
21、建筑材料的性质有等。
A:物理性质
B：力学性质
C:耐久性
D：耐热性
E：耐湿性
22、发生以下情况时,登记机关有权注销房屋权属证书。
A:申报情况不属实
B：房屋权属证书被涂改
C：无意将房屋权属证书丢失
D：因登记机关的工作人员工作失误造成房屋权属登记不实
E:房屋权利灭失，而权利人未在规定期限內办理房屋权属注销登记
23、拍卖人应当于拍卖日__日前发布拍卖公告。
A．3
B．5
C．7
D．11
24、__实际上是根据现有的一组数据来确定变量之间的定量关系，并且可以对所建立的关系式的可信程度进行统计检验，同时可以判断哪些变量对预测值的影响最为显著。
A．因子推演法
B．趋势平滑法
C．加权平均法
D．回归分析法
25、最高最佳使用是指估价对象的使用必须满足__。
A．法律上允许
B．程序上合理
C．技术上可能
D．经济上可行
E．价值最大化