第六章--房地产经纪延伸服务.doc

第六章 房地产经纪延伸服务

考试要求
n
n
n
n
n
n
n
n
1．熟悉房地产登记信息查询；
2．掌握房地产登记手续代办业务；
3．掌握房地产抵押贷款手续代办业务；
4．熟悉房地产投资咨询业务；
5．熟悉房地产价格咨询业务;
6．掌握房地产法律咨询业务；
7．熟悉房屋质量保证业务；
8．了解履约保证业务。

第一节 房地产交易相关手续
代办服务
n
n
n
一、房地产登记信息查询
房地产登记信息包括房地产原始登
记凭证和房屋权属登记机关对房屋权利
的记载信息。
房屋原始登记凭证包括房屋权利登
记申请表,房屋权利设立、变更、转移
多、消灭或限制的具体依据,以及房屋
权属登记申请人提交的其他资料。

n
房屋权属登记机关对房屋权利的记
载信息，是指房屋权属登记簿（登记册)
所记载的信息,包括房屋自然状况（坐
落、面积、用途等），房屋权利状况
（所有权情况、他项权情况和房屋权利
的其他限制等），以及登记机关记载的
其他必要信息.

n
n
查询房屋权属登记信息,应填写房屋权属
登记信息查询申请表，明确房屋坐落（室号、
位置），以及需要查询的事项,并出具查询人
的身份证明或单位法人资格证明。
查询房地产登记信息，需支要付相关费用,
收房地产经纪人员在为客户提供这项服务时，
应向客户说明这一情况，并明确告知登记机构
的收费标准.

n
n
n
n
二、房地产登记手续代办
按照民法规定,
具有完全民事行为能力的权利人（18周岁
以上的成年人或16周岁以上不满18周岁以自己
的劳动收入为主要生活来源的未成年人)可以
自行办理房地产权属登记。
限制行为能力的人(10周岁以上的未成年
人和不能完全辨认自己行为的的精神病人）和
无民事行为能力的人（不满10周神病人）,可
由他们的法定代理人（即监护人）代理登记。

n
n
n
许多权利人并不了解房地产登记过程中所
需要的各种前提条件和需准备的资料以及应遵
循的程序，因此人们常常委托房地产经纪人代
为办理。
多笔代办业务集中办理，从而可以降低单
笔房地产登记业务所耗费的时间和精力,具有
单个权利人不具备的成本优势.
由于各地房地产登记管理制度不完全一致,
具体的登记类型因各地情况有差异。

n
n
n
n
(一）存量房买卖中的房地产登记
（二)新建商品房销售中的房地产登记
(三）个人住房抵押贷款所涉及的房地
产登记
（四）房屋租赁所涉及的房地产登记

n
n
n
n
（五)有关预告登记的重要事项
《物权法》关于预告登记的规定
当事人约定买卖期房或者转让其他不动产
物权的,债权人为限制债务人处分该不动产，
保障将来取得物权，可以向登记机构申请预告
登记。
债权人已经支付一半以上价款或者债务人
书面同意预告登记的，登记机构应当进行预告
登记。

n
n
n
n
三、房地产抵押贷款手续代办
（一)房地产抵押贷款的种类
房地产抵押贷款一般涉及两类：房
地产开发贷款和个人住房贷款。
购房抵押贷款的贷款金额上限一般
为所臢房价的70 %，一般采取分期偿还的
方式，贷款期限一般为5～30年。

n
目前，个人住房贷款主要有公积金
贷款和商业贷款两种基本形式，以及由
此两种派生出来的个人住房组合贷款，
即公积金贷款与商业贷款的组合,共计
三种形式.

n
n
n
n
n
n
（二)制定合理的贷款方案
1．贷款成数
贷款金额最高不得超过房地产价值的
60%、70%等
2. 贷款金额
3．贷款期限
如个人住房贷款期限最长为30年.

n
n
n
n
4. 偿还比率
目前大多数银行都对个人住房抵押贷款规
定了最高偿还比率,一般是50 ％,根据国际经
验，月还款额一般不应超过家庭总收入的30％。
5．贷款偿还方式
目前我国个人住房贷款的偿还方式主要有
等额本息还款法或等额本金还款法两种归还贷
款本息的方式

n
n
如对于年轻的借款人而言，往往购房时支
出项目较多，而未来的收入则通常会随着龄的
增大和职位的提升而逐渐增加，因此选用等额
本息还款法可减轻当前的压力，将来一旦收入
增长较多，还可提前还款以减少利息支付.
但对于临近退休年龄的借款人而言,购房
时的收入水平可能已是一生收入平的高峰阶段，
今后会趋向减少，对他们而言，等额本金还款
法更为适宜。

n
n
n
（三）办理抵押贷款手续
1．贷款申请
受理贷款时，必须由主贷人、共有
人、配偶同时到场亲笔在借款合同及相
关贷款文件上签字，未成年人可有监护
人代签.

n
n
n
n
n
n
n
n
2，贷款审批
贷款银行收到申请人的资料后,从以下几个方
面进行贷款审查：
（1）个人的信用.
(2)抵押物的价值。
（3)贷款的条件。
3．签订贷款合同
4．房地产产权转移登记和抵押登记
5．贷款发放

n
n
n
n
6．还贷
首期还贷的时间一般为发放贷款后次月的
20日前，数额按照实际发放贷款的时间确定
7．结清贷款
最后一期贷款还贷，须到受理银行办理,
结清贷款后,取回房地产其他权证明。然后凭
银行结算清单、产权证、房地产其他权利证明
和银行出具的注销押文件，到物业所在地房地
产管理部门办理注销抵押。

第二节
房地产咨询服务
n
n
n
n
n
一、房地产投资咨询
（一）房地产投资咨询业务的基本类型
目前,房地产经纪人员从事的房地产投资咨询
业务主要有两种：
1．房地产开发投资咨询
对于这一类型的投资，最常见的投资咨询
服务就是提供房地产开发项目的可行性研究报
告。

n
n
n
n
n
n
开发项目可行性研究可以分为五个步骤:
（1)接受委托。
（2）市场调查分析。
（3)方案选择和优化.
(4）财务评价。
（5）编制可行性研究报告。

n
n
n
可行性研究报告是可行性研究的成果性
文件.一般来说，一份正式的可行性研
究报告应包括封面、摘要、目录、正文、
附表和附图六个部分。
在开发项目可行性研究中，市场分析和
预测部分非常重要。
区位选择也是关注的焦点。

n
n
2．房地产置业投资咨询
对于这种投资，房地产经纪人关键
要根据房地产租赁市场的特点把握供需
关系的变化，要站在获取长期收益和增
值的角度对租赁市场进行分析,特别是
对影响供给曲线和需求曲线移动的因素
进行分析和预测.

n
n
n
影响物业未来产租能力的因素主要有：
（1）房产功效。
（2)区位优势。

n
n
（二）房地产细分市场供求分析
房地产细分市场供求分析就是通过
以因果关系分析为基础的供给和需求的
定量分析，对咨询标的房地产所在的细
分市场的供求状况进行判断。
n

n
n
n
n
n
第一步，投资标的房地产的产品分析。
主要从产品的物质特征、权属特征、区位
和市场吸引力四个方面进行分析。
第二步，确定细分市场。
第一步包括界定标的房地产的市场区域和
确定标的房地产最可能的使用者。
界定标的房地产的市场区域就是界定能够
与标的房地产产生竞争关系的其他房地产所在
的空间范围。

n
n
n
房地产的细分市场首先是一个空间的概念。
时间距离指标的房地产的使用者在当时当
地的一般条件（收入水平、交通方式和生活、
消费习惯等)下所能接受的标的房地产与另一
重要地点之间的时间距离。
时间距离的具体数据一般应通过市场调查
取得。

n
n
n
n
n
第三步,预测需求量。
预测需求是以因果分析为基础的，也就是
从分析影响需求的主导因素入手.
对住宅而言，影响其需求的主导因素是人
口。
零售商业房地产的市场需求主要受其市场
区域内最终消费者的收入水平所主导。
办公楼的需求则主要与当地就业水及其就
业人口中使用办公室的人数密切相关。

n
n
n
第四步，预测供给量。
供给量＝标的房地产所属房地产类
型的现有存量面积+潜在竞争房地产的面
积。
潜在竞争房地产包括正在施工的同
类房地产和在标的房地产人市时可能新
增的房地产。,

n
n
n
n
第五步，分析需求与供给的相对关
系.
供给等于需求，即供求平衡.
当供给大于需求，即供大于求，过
剩供给＝供给量一需求量。
当供给小于需求，即供不应求，剩
余需求＝需求量一供给量.

n
n
n
n
三)房地产细分市场需求预测
1．住宅
（l）根据政府统计部门公布的人口资料,查寻标
的房地产的市场区域所对应的城市区域内未来
某一时期人口总数的预测值和户均人口数量，
推算标的房地产市场区域内住宅需求总套数：
住宅需求总套数＝某一时期人口总数／户均人
口数量

（2）根据标的房地产所属住宅类型目
前市场售价（每套总价)的范围（上限
n
´
n
付的还款额：
n
还款额=总总价X贷款占总价比例
n
n
´
n
n

下限），按当时当地常规的抵押贷款方
式，推算购买此类住宅的家庭每月需支
(
)
1 + r -1
r ´ (1 + r )
(1 + r ) - 1

n
n
n
根据月还款额和当地的收入还贷比，
推算购买标的房地产所属类型住宅的家
庭年收入范围：
购买标的房地产所属类型住宅的家
庭年收入＝月还款额X12/收入还贷比
查寻有关人口统计资料,确定在有
以上所推算的年收入范围内的家庭占标
的房地产所在城市家庭总数的比例（HP)。

n
n
（3）调查标的房地产所属类型平均每
套住宅的建筑面积,计算标的房地产市
场区域内对标的房地产所属类型住宅的
需求总量（DH，面积):
DH=住宅零求总套数X HPX标的房地
产所属类型平均每套住宅的建筑面积

n
n
2．零售商业房地产
3．办公楼

n
n
n
n
二、房地产价格咨询
随着我市场经济的完善和房地产市场的快速展，
房地产价格评估越来越广泛和重要。
但是在许多情况下，人们对评估价格并没有经济
鉴证性的要求，而仅仅是投资人或交易当事人的一种
价格参考，因此并不一定必须由房地产估价师来提供。
房地产经纪人员长期从事某一特定区域、特定类
型的房地产交易代理或居间，通常会对其市场供需及
价格有非常深入的了解，房地产经纪人员完全可以提
供较为准确的房地产价格咨询，供委托方参考。

n
n
n
（一）房地产估价的基本原则
1．合法原则
合法性原则要求房地产估价应以估价对象
的合法权益为前提进行.房地产的权益不同，
价格也不同。房地产的权益要通过法律、法规、
契约来规范、确认保障.房地产经纪人只有在
遵循合法原则下估算出来的价格才对委托人有
真正的参考意义。

n
n
2．最高、最佳使用原则
房地产是一种稀缺资源，无论是社
会还是权利人都希望能发挥其最大的效
益，并根据这种期望确定土地利用方式。
因此要以委估房地产，主要是土地的区
位、特性、等级等客观条件所决定的最
高最佳使用方式或用途为前提进行估价。

n
n
3．均衡原则
房地产的各个组成部分，如土地与
建筑物、建筑物的结构、设备与装修等
相互之间须达到一个均衡的比例关系，
才能达到房地产整体的最高最佳使用状
态.

n
n
n
4．适合原则
每一宗房地产总是处于某个特定的
环境之中,只有当一宗房地产与其所处
环境适合才能达到最高最佳使用状态。
因此，估价人员在评估一宗房地产
的价格时,须详细分析该宗房地产与其
周围环境的关系,审慎确定最高最佳使
用状态。

n
n
5．替代原则
在同一市场中，由于竞争规律和消
费者理性行为的作用,可替代商品的价
格会趋向一致或形成一种均衡的比价关
系。与此同时，一种商品的替代商品数
量发生变化,会影响该商品的价格。

n
n
6．供求原则
在区域性的房地产市场中，供求关
系是房地产价格形成和变化的非常重要
的影响因素。估价人员在估价时一定要
从动态的角度注意并考虑房地产市场的
供求状况及发展趋势。

n
n
7．时点原则
响房地产价格的因素总是处于不断的变
化中。同一物业，此时的价格和彼时的
价格是不同的。

n
n
n
n
n
n
n
（二)房地产价格咨询业务的操作程序
1．明确价格咨询基本事项
2．拟定作业计划
3．搜集、整理基本资料
4．实地查看
5．选定价格评估的技术方法、确定估价结果
6．编写价格咨询报告书

n
n
n
n
房地产经纪人从事房地产价格咨询应该注意几点：
①房地产价格咨询不同于鉴证性的估价,不强调
公正性，房地产经纪人员可站在委托人的立场上，在
合法的原则下，以满足委托人的要求、实现其最大的
利益为目标。
②与房地产估价人员不同，房地产经纪人员提供
给委托方的估价结果可以更灵活,不一定是一个确切
值，可以是一个价格的区间。
③房地产经纪人也可以为委托方提供一些合理的
参考意见,比如改善交易条件、把握交易时机等。

n
n
（三)房地产最高最佳使用分析
最高最佳使用的分析过程实质上是
一个不断过滤的过程，它通过对法律允
许、物质条件可能、经济上可行和能产
生最高价值这四个标准的逐项检验来确
定标的房地产的最高最佳用途。其操作
过程包括以下三个基本步骤:

n
n
n
n
n
1．确定标的房地产的土地(假设其为空
地）的最高最佳使用用途
(1）确定法律所允许的用途类型
（2)选出物质条件可能的用途
(3）选出经济上可行的用途
（4)确定能产生最大价值的用途

n
n
n
n
n
n
n
n
2．确定标的房地产的土地(假设其为空地）
上理想的建筑物
3。 确定标的房地产现有建筑物的改良方案
（1）保持现状不变。
（2)修缮。
（3）改造
（4）翻新
（5)改变用途
(6）拆除

n
n
n
n
n
（四）可行性租金分析
为客户提供可行性租金咨询是房地
产人员帮助客户进行投资决策的重要手
段。房地产可行性租金的估算步骤如下：
1．求取房地产价值
2．确定房地产投资收益率
3．计算房地产投资应获得的净收益

n
n
n
n
n
n
4．估算租赁经营需投入的日常经营费用
5．估算房地产租赁经营的有效毛收入
有效毛收入=净收益+日常经营费用
6．估算房地产租赁经营的潜在毛收益
潜在毛收入=有效毛收入／（1—正常
的空置、租金损失率）
7．求取可行性租金

n
n
n
n
（五）房地产价格走势分析
房地产价格走势的定性分析即是要
预测判断房地产价格变动的方向。
房地产价格走势的定量分析即是要
预测房地产价格变动的模式,按这一模
式能预测未来某个时点的房地产价格.
房地产价格走势的定量分析通常采
用回归分析方法来进行。

n
n
n
n
三、房地产法律咨询
（一）房地产法律咨询的类型和服务方式
法律咨询服务可分为土地交易法律咨询、
商品房交易法律咨询和存量房地产交易法律咨
询。
根据房地产经纪所促成的房地产交易的不
同方式，法律咨询服务可分为房地产融资法律
咨询、房地产买卖法律咨询、房地产租赁法律
咨询、房地产抵押法律咨询等。

n
n
n
n
房地产法律咨询服务的方式主要有三种:
(1）个案解答
（2）商业文书审查
(3)房地产全程法律服务

n
房地产经纪机构所开展的房地产法
律咨询中常见的主要问题有三类:房地
产法律关系、房地产权利和房地产交易。

第三节
房地产交易保障服务
n
n
n
n
一、房屋质量保证
2008年，广州市政府有关部门公布了《广
州市房地产中介服务管理规定（征求意见
稿）》。该文件首次提出了“房地产说明书”
的概念。
房地产说明书内容包括:房屋坐落、面积、
产权权属文件、用途、抵押情况、出租情况、
建筑年限、土地出让金缴交情况及需要特别说
明的情况等。

n
n
n
该文件要求房地产中介服务机构提供房地
产中介服务时,应对房屋状况制作房地产说明
书。房地产中介服务房地产说明书制作完成后
应由客户和房地产中介服务人员联合签章.
房地产中介服务机构与业主或出租方共同
承担保证房地产信息真实的义务.
当事人拒绝制作房地产说明书的，房地产
中介服务机构不应为其提供中介服务。

n
n
我国台湾地区的著名房地产经纪机
构——信义房屋,多年前就在台湾率先
创立了“不动产说明书”制度，并在实
际业务进行中加以实施。
此外，信义房屋还先后推出了“漏
水保固制度”“高氯离子瑕疵保障制
度”、“高放射瑕疵保障制度”等房屋
质量保障服务。

n
n
n
n
n
n
高氯离子瑕疵补偿约定内容约略如下：
一、保障对象:信义房屋成交买方，未於签立不动产买卖合约时
选择自费检测者.
二、保障范围：主建物，不包括附属建物、共同使用部分、公共
设施、停车位及增改建物.
三、保障项目：标的物内的梁、柱、楼板、剪力墙等结构设计上
须承载重量之钢筋混凝土构造之氯离子含量必须符合约定标准。
四、保障期间：完成签署「成屋履约保证结案单」结案日期之次
日起算一年。如未承作成屋履约保证者,或买卖双方任一方因故
未签署结案单时，则依不动产买卖契约实际点交日之次日起算。
五、保障规范：

n
n
n
目前房仲业者都会提供高氯离子瑕疵保障制度吗
否，“高氯离子瑕疵保障制度"为Re Houser房屋首创
之服务，目前仅有Re Houser房屋提供此一服务。
为满足消费者在房屋买卖交易上之安全无虞，同时将
交易过程中的风险降至最低，Re Houser房屋整合现行
与新制度，推出“购屋四大保障服务-高氯离子瑕疵保
障制度/高放射瑕疵保障制度/成屋履约保证制度/漏水
保固制度",更期望借此提升房仲产业服务水准，让
消费者都能买的安心、住的安心。

n
n
Re Houser房屋所委讬的检测公司具有公信力
吗
Re Houser房屋所委讬之检测厂商皆通过财团
法人全国认证基金会（TAF;
TaiwanAccreditationFoundation)认可之实验
室，并具有测试硬固混凝土资格证书（证书编
号：L113氯离子含量试验），同时取得这些资
格之专业厂商相当难得,应具有相当的公信力.

n
氯离子是诱发钢筋锈蚀的重要因素，为了避免钢
筋过早锈蚀，混凝土原材料中氯离子含量的控制相当
严格。我国部分规范明确要求混凝土在选配砂子、骨
料、水泥、外加剂、拌和水等混凝土原材料的时候，
必须进行氯离子含量的测试,从根本上避免将过量氯
离子带入混凝土中。
结构混凝土中氯离子含量的测试，对于结构安全性
的评估起到很大的作用，同时为旧结构的改造和修补
提供极具参考价值的依据.
混凝土中氯离子以两种形态存在，既游离态（自
由氯离子）和固态(固化氯离子），真正对于钢筋锈
蚀起作用的是过量的游离态氯离子。

n
信义房屋作为每年成交近2万套房屋
的大型房地产经纪机构，目前已建立了
台湾地区最完善的“特殊房屋”资料库,
可供查寻绝大多数房屋过去是否被检测
出有质量瑕疵，因而有能力以“自办保
险”的方式来提供上述房屋质量保证.
这是非常值得房地产经纪机构借鉴的.

n
n
n
n
二、履约保证
履约保证是签署商业合同的一方或第三方为合同
履行所提供的一种财力担保，即支付合同履约金，来
担保合同的履行。
履约保证金制度原是国际建筑业市场上的一种惯
例，目前也被引入到我国建筑业市场。台湾信义房屋
也在多年前率先将其引入台湾的存量房交易市场，并
与其推出的“不动产说明书”、“漏水保固制度”等
房屋质量保障服务共同构建了存量房交易的全方位交
易保障服务.
这种高附加值的服务，极大地提升了信义房屋的
品牌价值，使其长期牢牢占据了台湾地区房地产经纪
领军企业的地位。