人民路商业房地产项目策划摘要.doc

项目策划项目概况 一、区域价值 该项目位于巢湖市老商业街人民路，处于巢湖龙头地段，是巢湖传统好桑叶中心的改造项目。周边城市配套设施完善，有巢湖市第二人民医院、巢湖市二中、团结路与东风路小学、安德利商场、商之都、恒生*阳光城、北大街等等一系列的配套设施.是市政府乃至省政府的形象工程，市场呼之欲出的龙头商业项目。该项目位置显赫 形象醒目 建成后 将是巢湖区域新地标项目二、 地块分析项目处于人民路、团结路、东风路、沿河路四路交汇处,人流密集，具有较强的商业地段价值。集酒店餐饮、购物、休闲、娱乐、商住于一体的大型综合体项目之项目规划与属性优势。地块分析结论：每一组团应设立公共广场,对提升该项目商业价值有很重要的作用，写字楼和酒店出入通道应该以保护护城河道路为主。三、 目标客户：巢湖市区为核心客户，周边区域为辅助客户.大客户：市区内自营和县区投资的客户。客户构成：企业机构客户、商业自营客户市区；工程承包商、外出打工人群、私营业主等县区。客户特征：关注商业经营。缺乏投资渠道，资产以现金为主市区;文化水平较低,一次性付款,对市场现状不敏感县区。小客户：市区内投资和县区自营客户。客户构成：公务员、银行系统职工,电力电信系统职工、教师市区；县区投资客户来源较为广泛具有不可确定性。客户特征：非常理性，基本都有投资经验；学历较高市区：陪读家长往往会选择学校附近县区。年龄在2545岁之间的企事业单位，政府机关，私营业主、供电部门员工，银行员工,烟草企业员工等为主，项目构成项目主要有沿人民路两侧的商业和沿河的写字楼和酒店，主要功能为商业步行街。百货、超市、专业市场,其次办公和酒店业是本项目重要功能.项目分析商业 本项目商业的总建筑面积为17万平方米，是整个物业的核心部分 成功的解决这部分是本项目成功的关键 ，需要各个板块专业化的运作,最大程度的降低本项目的风险所在。商业项目比较复杂但是手法也较多。写字楼：随着巢湖服务业经济的不断发展 对办公楼的需求必将更加旺盛酒店：本项目的酒店可以考虑通过委托专业的酒店管理公司管理 采取自营的方式。酒店甚至可以考虑做成住宿和会议为主的高端酒店。车位 采用租赁的方式或者销售使用权 销售时第一前提项目分析结论 本项目所处的巢湖核心商圈 人气指数 消费指数都是巢湖地区首屈一指的本项目也有些不租 到底做什么样的也太才能使得项目后续成功运营本项目体量之大也是发展商首次运作类似项目因此需要通过整合各方面专业力量 充分的降低项目的风险，找到最佳的产品、资金、营销的策略商业部分是本项目的关键所在商业地产宏观政策分析1商铺销售政策规定：由于商业地产项目开发周期长，资金大，不可见因素多等特点。因此受到了相关政策的影响也是息息相关的,总体而言，本项目已经正式开始运作,各项前期准备已经进入了实质性的准备阶段，包括近期出台的利率上调，储备金率的上调,总体是紧缩的宏观政策，因此对商铺的投资者而言将产生一定的负面影响2政府扶持政策，由于本项目是巢湖“十一五”期间政府的重点支持项目，在2008年政府将强化市区功能,强化市区建设策略的落地举措.使得项目将备受瞩目，随着巢湖总体经济的发展，居民收入水平的提高,对本项目商业物业发展将起到推动作用.3商铺预售规定：宏观政策的变化,将改变投资者对商用物业市场的投资意愿，增加持观望态度的比例，因为与国家的宏观政策相比，各地政府制定的实施细则对房地产市场的影响更大一些,投资者必然观望各地政策而后行事.另外，种种迹象表明，继前段时间发布了一系列针对住宅市场的宏观调控政策后，商业地产业将被抛到宏观调控的风口浪尖。自2006年下半年,产权式商铺的分割销售受到了一些城市的政策限制。各个城市发出通知,由于存在许多隐患，停止办理产权式商铺的预售许可证，并禁止产权式商铺的销售。目前大多数开发商采用所谓的“售后返祖”的形式,即开发商将一部分店铺产权分割给中小投资者，然后承诺百分之十作用的高额回报.这张方式短期内好像可以打动消费者，为开发商带来现金流，解决一部分资金问题，但是从长远来看,只是权宜之计，风险十分大。因为大陆的商业市场比较成熟，商业应该说也是一个微利行业。不可能支撑每年百分之十左右的投资回报。一旦商铺经营遇到困难,开发商很难兑现承诺.而且只要是商铺分拆销售，经营者市区对经营管理的控制权，肯定会导致经营策略上的混乱，内部恶性竞争发生,从而导致经营的失败。小结：预计2008年将实行从紧的货币政策,对商业的投资来说又一定的影响.