上半年四川省房地产估价师制度与政策物业服务收费的费用构成考试试卷.docx

2017年上半年四川省房地产估价师《制度与政策》：物业服务收费的费用构成考试试卷
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟,总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、拍卖的基本原则中不包括__原则。
A．公开
B．公平
C．客观
D．诚实信用
2、某建筑物的建筑面积为200m2，有效经过年数为12年，重置价格为800元/m2，建筑物经济寿命为40年,残值率为2％，则运用直线法计算该建筑物的现值为(）万元.
A．10。2
B．11。0
C．11.3
D．11。5
3、某建筑物，经测算其重置成本为50万元，地面、门窗等引起的物质磨损为1万元，因无暖气、下水、朝向等导致的功能折旧为8万元，由于旁边新修铁路引起的经济折旧为5万元。则该住宅的折旧总额为（）万元.
A。9＆nbsp；
B。1＆nbsp;
C.14＆nbsp；
D。6
4、下列关于计算贷款综合风险度系数的表述中,不正确的是。
A:项目风险越大,风险等级系数值越大
B：贷款期限越长,期限系数值越小
C:企业信用等级越高，信用等级系数值越低
D:用商品房抵押与用其他房屋和建筑物抵押相比,贷款方式系数值较低
E：借款合同
5、某商品住宅总价为98万元，首付款为30%，其余为抵押贷款,贷款期限为15年，按月等额还本利息,贷款年利率为7。5％，自有资金资本化率为8％。则其综合资本化率为。
A：7。65％
B：8。75％
C：9.42％
D：10。19％
E：工业用地的监测点评估价格
6、下列关于住房置业担保的政策表述中,正确的是。
A:设立担保公司应有不少于2000万元人民币的实有资本
B:设立担保公司,应当向工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照后，再报城市房地产行政主管部门审核,并最后经城市人民政府批准
C：担保公司的实有资本以政府预算资助、资产划拨以及房地产骨干企业认股为主
D：担保公司担保贷款余额的总额,不得超过其实有资本的20倍；超过20倍的，应当追加实有资本
E：执行层的组织协调
7、下列对房地产最低保修项目和保修期限表达错误的是__
A．屋面防水3年
B．管道堵塞1个月
C．灯具、电器开关6个月
D．卫生洁具1年
8、预售收入用于后续开发建设投资的比例属于房地开发项目经济评价基础参数中的__。
A．时间类参数
B．融资相关参数
C．收益相关指标
D．评价标准类指标
9、不属于保险合同辅助人的是__。
A．保险受益人
B．保险代理人
C．保险公估人
D．保险经纪人
10、一般来说．标准方差越小，则投资的风险就__。
A．越小
B．一样
C．越大
D．无关系
11、某房产面积90000,要求测绘精度为二级，则其限差为.
A：192
B：96
C：60
D：30
E：执行层的组织协调
12、在房地产市场自然周期的复苏阶段,房地产市场中的空置与合理空置率的关系是__。
A．空置率=合理空置率
B．空置率＜合理空置率
C．空置率＞合理空置率
D．不能判断
13、某商品住宅总价为98万元，首付款为30％,其余为抵押贷款,贷款期限为15年，按月等额还本付息，贷款年利率为7．5％，自有资金资本化率为8％．则其综合资本化率为．【2007年考题】
A:7．65%
B：8．75%
C：9．42％
D：10．19％
E：工业用地的监测点评估价格
14、下列关于物业管理招投标，表述错误的是。
A:物业管理招投标是物业管理招标行为和物业管理投标行为的有机结合
B：物业管理招投标包括物业管理招标和物业管理投标两部分
C:物业管理招投标实质是一种直接选择行为
D：通过招投标,物业管理供需主体在平等互利的基础上建立起一种新型的劳务商品关系
E：执行层的组织协调
15、某租户承租某商场的部分柜台，双方商定基础租金为15万元／月，并当租户的月营业额超过150万元时收取3％的百分比租金。当租户的月营业额为180万元时，其应缴纳的 租金是万元。
A:13．2
B:15．9
C：19．5
D：20．4
E：借款合同
16、评估某宗房开发用地2005年10月16日的价值，要将在未来发生的支出和收入都折算到2005年10月16日.如果预测该宗土地2008年10月15日开发完成后的房价为3000万元,折现率为12％，则需将这3000万元折现到2005年10月16日，即在2005年10月 16日的房价实际为__万元。
A．2526
B．2241
C．2135
D．2985
17、某套住宅的使用面积为100㎡,成交总价为80万元,其中附带家具和电器的价值为2万元，成交价款在成交当日支付50％，余款一年后支付;假设年折现率为6％，使用面积与建筑面积的比率为75％，则在成交当日以建筑面积计算的该住宅“纯粹"房地产的实际交易价格为元／㎡。
A：5680
B:5830
C：5850
D：7574
E:工业用地的监测点评估价格
18、房地产估价机构的不良行为也作为该机构__的不良行为记入其信用档案。
A．法定代表人或者执行合伙人
B．全体股东或全体合伙人
C．全体注册房地产估价师
D．全体董事
19、某房地产开发项目的开发周期为4年,其中前期工作为0.5年,建设期为2.5年，销售期为1年，建造成本估算为10000万元(不含利息),在建设期内均匀投入，全部建造成本由银行贷款提供，贷款年利率为6%，按季计息。则该项目建造成本的利息是万元。
A:755。54
B：772。84
C:1400。88
D:1433。90
E:借款合同
20、以下房地产既可以销售,也可以出租或营业的是。
A:餐馆
B：旅馆
C：写字楼
D：特殊厂房
E：工业用地的监测点评估价格
21、估价对象房地产2005年的租金收入为500万元，经营费用为租金收入的30％，从2006年开始年收入增长2％，经营费用增长1．5％，该房地产剩余使用年限为35年,最后一年不再经营，支出装修费用500万元之后以4800万元转让(均发生在年末）．该类房地产的报酬率为8％,则该房地产2006年1月1日的收益价格为。
A：3173．45万元
B：3205．26万元
C：4971．37万元
D:7602．76万元
E：工业用地的监测点评估价格
22、评估某底层商铺的价格时，估价师选取可比实例甲和乙均为底层商铺,丙为二层商铺（其成交价格经调整后为底层商铺价格），在求取最终价格时，对甲、乙、丙三个可比实例比准价格依次选取的权重，最合适的是。
A：0。4、0.4、0。2
B:0.3、0.4、0。3
C：0。4、0.2、0。4
D:0。4，0.3、0.3
E：工业用地的监测点评估价格
23、在计算土地增值税税额时,应予扣除的税金不包括：__.
A．营业税
B．城市维护建设税
C．教育费附加
D．企业所得税
24、减征、免征契税政策中，城镇职工，按规定第一次购买的,免征契税.
A：私有住房
B：公有住房
C:商品住房
D：二手住房
E：执行层的组织协调
25、某单位拥有的房地产每年可产生100万元净收益，同时此单位有2000万元资金以5％的年利率存入银行，每年可得到与该宗房地产所产生的净收益等额的利益,则对该单位来说，这宗房地产与__万元的资金等价。
A．2000
B．400
C．4000
D．10000
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中,有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项.错选，本题不得分；少选,所选的每个选项得 0。5 分）
1、某城市2011年房屋销售面积是另一城市的240%,该指标称为相对指标。
A：强度
B：结构
C：比例
D:比较
E:执行层的组织协调
2、在中,通常有一家或数家大型百货公司是主要租户。
A：市级购物中心
B:地区购物商场
C:居住区商场
D:邻里服务性商店
E：借款合同
3、”某城市别墅销售市场”这一市场细分的方式包括
A:按地域范围细分
B：按房地产用途细分
C：按增量存量细分
D：按交易形式细分
E：按目标市场细分
4、下列关于需求函数数学表达式中，说法错误的是.
A：将影响商品需求的各种因素作为自变量
B：将需求作为因变量
C:将影响商品需求的各种因素作为因变量
D:将需求作为自变量
E:将供给作为自变量
5、产生房地产价格泡沫的主要诱因是（）.
A．土地稀缺
B．城市化进程快
C．竞争充分性
D．交易复杂性
6、投资组合是的一个有效措施。
A:提高投资收益
B:提高市场竞争力
C:开拓投资领域
D:规避投资风险
E：借款合同
7、我国传统的城镇住房制度的特点包括。
A:国家统包的实物福利性住房制度
B：市场供应的实物福利性住房制度
C：低租金的实物福利性住房制度
D：无限期使用的实物福利性住房制度
E：无偿分配的实物福利性住房制度
8、下列关于抵押的表述中，不正确的是__。
A．抵押权人必须是债权人，而抵押人未必是债务人
B．在建工程抵押时，登记机关不得核发《房屋他项权证》
C．因室内电线老化引发火灾致使部分抵押房屋焚毁的，抵押权人有权要求抵押人重新提供担保或者增加担保以弥补不足
D．抵押人一旦死亡，抵押权随之终止
9、__包括金融机构存贷款、有价证券和各种票据市场、黄金市场、外汇市场在内的金融市场。
A．国内金融市场
B．国际金融市场
C．广义的金融市场
D．狭义的金融市场
10、房产面积测量的精度要求是以作为限差.
A：误差的平均值
B：误差的最大值
C：中误差
D：两倍中误差
E：执行层的组织协调
11、下列建设项目的外部效应中，属于外部负效应的是。
A:就业增加
B：污染增加
C：税收增加
D:职业收入增加
E:执行层的组织协调
12、在现实中，不同的房地产的价格之所以有高低,同一宗房地产的价格之所以有变动，是由__引起的。
A．特质性
B．有用性
C．稀缺性
D．有效需求
E．应急性
13、甲土地的楼面地价为2000元/m2,建筑容积率为5，乙土地的楼面地价为1500元/m2,建筑容积率为7,若两宗地的土地面积等其他条件相同,其总价相比有__。
A．甲等于乙
B．甲大于乙
C．甲小于乙，
D．难以判断
14、甲、乙两个房地产开发企业的资产负债率分别为75%和80％，从房地产开发贷款的风险来看，乙企业比甲企业面临更大的__风险.
A．市场
B．财务
C．政策
D．经营
15、承租人在租赁期内死亡，租赁房屋的共同居住人要求继承原租赁关系的,出租人__。
A．应重新办理租赁登记备案手续，房屋租赁合同方可生效
B．可以收回房屋出租给其他人
C．可以要求增加租金
D．应当继续履行原租赁合同
16、在估价中，测算开发利润时应注意__。
A．开发利润是所得税后的
B．开发利润是在正常条件下房地产开发商所能获得的平均利润
C．直接成本利润率的计算基数为土地取得成本+开发成本
D．成本利润率的计算基数为土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息
E．销售利润率的计算基数为房地产开发完成后的价值
17、评估某套住宅价格中，进行区位状况调整时,比较、调整的内容包括__等。
A．环境景观
B．离市中心距离
C．朝向
D．城市规划限制条件
E．地势
18、下列关于划拨土地政策,说法正确的是.
A：划拨土地可以转让,但是有条件的
B:划拨土地的转让可以由受让方办理土地出让手续,缴纳土地出让金
C：划拨土地无偿取得,因此不得转让
D：划拨建设用地使用权可以出租
E：划拨建设用地使用权可以抵押,其抵押的金额应包括土地价格
19、某地区平均每亩耕地年产值为1000元，人均耕地0。2亩。如果每个农业人口的安置补助标准按该耕地被征用前三年平均年产值的6倍计算，那么，在该地区征用1亩耕地的安置补助费用为__.
A．3000元
B．6000元
C．1。5万元
D．3万元
20、某宗地的面积为1000m2：采用市场法进行评估。通过三宗可比实例求出的比准价格分别为2130元/m2，2190元/m2和2220元/m2，如果赋予这三个价格的权重分别为0。3,0.4和0.3，则采用加权算术平均法得到的比准价格为__元/m2.
A．2160
B．2175
C．2181
D．2205
21、商业经营的房地产，其净收益为__。
A．商品销售收入—商品销售成本—经营费用—商品销售税金及附加-管理费用—财务费用—商业利润
B．商品销售收入-商品销售成本—经营费用—商品销售税金及附加—管理费用-财务费用—商业利润—投资利息
C．商品销售收入—商品销售成本—经营费用—商品销售税金及附加—管理费用-财务费用—投资利息
D．商品销售收入—商品销售成本—经营费用-商品销售税金及附加—管理费用—商业利润-投资利息
22、由于出让计划不明确，对以抵押方式向土地储备机构发放贷款，贷款期限最长不得超过（）年.
A．1
B．2
C．3
D．5
23、长期趋势法可以用于。
A：推测、判断房地产的未来价格
B:预测收益法中未来的租金、空置率等
C：市场法中对可比实例的成交价格进行房地产状况调整
D：比较、分析两宗或两类以上的房地产价格的发展趋势或潜力
E:填补某些房地产历史价格资料的缺乏
24、一级的房地产估价机构资质由建设部审批。二级及二级以下房地产估价机构资质由__审批。
A．建设部
B．市级房地产行政主管部门
C．省级房地产行政主管部门
D．地方房地产行政主管部门
25、长期趋势法包括()等方法。
A．数学曲线拟合法
B．平均增减量法
C．平均发展速度法
D．年限法
E．指数修匀法