万科深圳市场调查报告.doc

房地产E网-房地产物业管理资料库万科深圳福田-新洲项目市场调查报告目 录 一、 概述二、 深圳房地产总体市场状况三、 项目所在区域市场状况四、 本项目可比性分析五、 深圳客户供需分析六、 项目分析一、概述1、宏观经济状况前央行副行长吴晓灵坦言：“过去相当一段时间,央行存在货币超发的问题，特别是2009年，为了应对金融危机采用了极度宽松的货币政策.此次央行希望通过加息向市场释放中央决心调控通货膨胀预期的意图。独立经济学家谢国忠认为“央行加息其实来的太晚了，货币超发已经那么严重,早就应该实施收紧政策来抑制通货膨胀.包括绿豆、姜、蒜、辣椒在内的农副产品轮番上涨其实都是央行货币超发的结果,多余的钱在市场中乱窜，多年累计起来的过量货币已经给中国经济实体带来了巨大的通胀风险.” 货币学派创始人弗里德曼的一句名言“通胀无论何时何地皆为货币现象”.按照货币学基本原理,一个国家或地区经济每增长出1元价值,作为货币发行机构的中央银行也应该供给货币1元，超出1元的货币供应则视为超发。而在新兴市场国家由于市场化改革等原因,资源商品化过程加剧，广义货币供应量适度高于经济发展GDP增长也是合理的。但过高的货币供给却极易带来通胀.化过程加剧，广义货币供应量适度高于经济发展GDP增长也是合理的。但过高的货币供给却极易带来通胀。 2000年,中国GDP总量为8。9万亿元，广义货币供应量(M2)为13.5万亿元,是GDP的1。5倍，多出了4.6万亿元，而到了2009年，我国GDP总量为33。5万亿元，广义货币供应量为60.6万亿元是GDP的1。8倍,比差多出了27。1万亿元。广义货币供应量与GDP之间的比例在进一步加大.据央行数据，今年9月末，广义货币余额已经达到了69.64万亿元，按照国家统计局发布的前三季度GDP达26。866万亿元计算，超发货币将近42.774万亿元。 有学者认为，正是央行“极度宽松”的货币政策将过去30年(特别是近10年）推动货币超发的情况推向了极致。吴晓灵建议,如果中国政府将“十二五”规划期间GDP增 2000年，中国GDP总量为8.9万亿元，广义货币供应量（M2）为13。5万亿元，是GDP的1。5倍，多出了4。6万亿元,而到了2009年，我国GDP总量为33。5万亿元，广义货币供应量为60。6万亿元是GDP的1.8倍,比差多出了27。1万亿元。广义货币供应量与GDP之间的比例在进一步加大。据央行数据，今年9月末，广义货币余额已经达到了69。64万亿元，按照国家统计局发布的前三季度GDP达26。866万亿元计算，超发货币将近42。774万亿元。 货币和准货币（M2)货币和准货币(M2） 货币（M1） 流通中现金（M0) 我国将货币供应量划分为三个层次：一是流通中现金0，即在银行体系外流通的现金；二是狭义货币供应量1，即0加上企事业单位活期存款；三是广义货币供应量2，即1加上企事业单位定期存款、居民储蓄存款和其他存款.数据来源：中国人民银行 目前的增长模式正在将经济推向滞胀，而这个后果其中之一就是货币会引发贬值的风险。通货膨胀正在进入危险的领域，而通胀的原因就是货币供应过多，要遏制通货膨胀就要保证经济增长所需要的货币供应是跟生产力相适应的，这就是央行回笼货币的原因。同时，信贷困难,供需失调导致企业缺钱，经济增长放慢。但目前中国能源与粮食领域还保持增长，这是分别因为中国长期能源缺口和气候恶化、土地质量下降造成.1、 万科市场开发区域3月23日消息，万科2009年度股东大会周二在深圳召开，公司总裁郁亮称，今年公司在开发布局上将作调整，使国内四大区域更加平衡.郁亮表示,在区域布局方面,公司在珠三角、长三角、环渤海和中西部区域的结算面积占比分别为31。5、29.2%、27.8%和11。5，在计算收入中的占比分别为34.0，31.3，24.9%和9.8.郁亮估计，今年销售面积上环渤海区域可能会和长三角、珠三角差不多，从金额上因为环渤海价格可能偏低一点,大概占到1/4左右. 郁亮还表示，未来万科三个区域鼎足而立,加上新成立的包括成都、重庆、武汉、西安等中西部区域，也会迅速成长起来，万科的整体布局更加均衡。无疑，这是万科长期以来开发和开发战略相互作用的结果.珠三角、长三角、环渤海三地是中国的经济繁荣区域,长三角是王石进入房地产市场的第一块根据地。市场区域具有一定的固定性，这是无疑的。而新成立的包括成都、重庆、武汉、西安等中西部区域，属于第二线城市,是新兴区域,像万科这样的大开发公司入驻，具有很大的潜在价值.万科二三线已经进入了40个城市,未来只是一个深耕的问题。王石不止一次提及一线城市住宅市场的泡沫问题,以证明公司决策的正确性。中国企业新闻网： 上个月，万科集团董事长王石低调抵达烟台，与当地政府官员进行了会晤,并表达了对烟台的偏爱，这被视为万科投资烟台的信号。事实上，在2009年底，万科便现身烟台土地拍卖市场,以9亿多元的价格在烟台芝罘岛斩获3宗土地。这是继青岛魅力之城、四季花城等多个项目之后,万科再次“落子”山东。 近几个月来,万科的触角伸向了中国的二、三线城市，拿地动作日益频繁。去年12月份，万科新增的8个项目全部位于二、三线城市，其中包括事实上，二、三线城市的住房需求比一线城市更为充足，万科正是希望抓住区域振兴势头不断上升的机会，提升利润率.“万科在这些城市拿地,并非是万科不看好一线城市,而是我们认为,只有在这些城市才能拿到合理成本的土地.”万科董事会秘书谭华杰此前接受媒体采访时如此解释.2、 万科业务发展方向（1)保障房保障房郁亮表示：“万科的机遇源自深圳，万科将该项目做成全国保障房的标杆。因为住房保障是当前最重要、最紧迫的民生问题之一.参与保障房建设，满足普通人的居住需要,是万科应尽的企业社会责任，万科以后将积极参与保障房建设,争取做更多的保障房项目.董秘谭华杰表示,万科今年的保障房项目开工计划将达到100万平方米，虽然保障房项目毛利率很低，但是万科准备介入更多的保障房项目，在行业内做出一个样板.（2）精装修(3）发展物业、养老等齐全安居业务.来源:（http：/blog。 zt：人民币超发43万亿（青苹果38)_王石_新浪博客二、深圳房地产总体市场状况分析1. 总体市场状况分析从目前深圳楼市销售热点上看，深圳楼市的主要热销盘区集中在福田中心区及周边辐射地段，如皇岗、梅林等新推出的楼盘为人们置业的首选,其次是沿滨河大道走廊的海岸住宅,也是买家考虑的主要对象,相对罗湖区住宅销售仍显清淡。从户型销售情况来看，旺销的单位仍属中等户型,即二房一厅、三房一厅两种户型为主，面积介于70120平方米之间。购买这类房型者多为白领阶层,其目的也主要是自住.另一方面，住宅的绿化环境、配套设施也越来越为人们观注,这也表明现代人的消费意识也在不断的提高。由于近年来政策和市场对房地产业的双重调整作用,使得深圳房地产开发日趋规范和理性，重功能、重管理、重环境的思想得到充分体现。深圳城市中心西移使福田中心区及周边区成为市房地产发展最快的地方,今年以来一直保持着旺销市头.2、 深圳楼市热点分析1） 2000年以来深圳市因城市建设加快也带旺了楼市的发展,楼市热点从城市规划上主要集中在三大区域。 中心区此区域为跨世纪的焦点，大规模启动实质性施工的福田中心区将成为深圳各片区的领头羊，中国海外、和记黄埔、深业等大地产商将在区域直接交锋，中心区房地产市场有其独一无二的黄金地理位置，市场定位也处于全市的顶尖位置,其面对的客户群将是金字塔的顶端,即香港及海外客户.南山滨海区随99年滨海大道的开通，南山已不是可望不可及的遥远地方，拥有无敌海景资源正以其环境优美、文化素质高为优势,悄然成为新的热点，引起各在发展商竞相逐鹿,如卓越集团发展40多万平方米建筑面积的蔚蓝海岸，半岛地产发展的全国示范小区鸿瑞花园及振业发展的星海名城等. 二线关口大型居住小区从住房郊居化的角度来讲，此类小区有一定优势，但因为市中心区还有大量土地可供开发，并且深圳郊区引以自豪的环境优势也因交通的不便，郊区工厂众多，农民房林立等不利因素变得吸引力不足，剩下的最突出的优势在于价格便宜及可迁户入深圳.3、 热销楼盘具有以下特点：H 中小户型是市场的主流随着白领阶层和准白领阶层的逐渐成长，深圳特区的中等收入阶层经济实力不断壮大，其置业安居的欲望也越来越强烈。受自身经济基础的限制，他们乐意购买总价较低的中小户型.H 经济实用房大行其道H 地理位置、小区环境对楼盘的销售影响很大交通方便、环境优雅、景观优美、配套齐全的楼盘比较易销，如:名仕阁、百仕达花园、嘉汇新城、国都高尔夫花园、东方玫瑰花园、金地翠园、皇御苑等楼盘。分析总结 总体来讲，在目前较好的经济形势下,亦有诸多利好因素的影响，有利于促进当前房地产市场进一步的发展，在新的一年里房地产业有可能成为国民经济中增长较快的行业.但由于深圳房地产市场供过于求的矛盾日益严重，预计近两年房地产市场竞争会更加激烈，惟有更专业、更成熟的发展商才能生存与发展.三、 项目所在区域市场状况1. 沙嘴新洲南片区概况沙嘴新洲南片区位于深圳福田中心区南部，东起新洲路,西至广深高速竹子林段，北起深南大道，南至深圳湾红树林自然保护区。片区内主要用地性质为旧村用地、工业用地、居住用地、商业用地、市政用地及道路用地等。 福田区地图沙嘴新洲南片区凭借其独特的自然环境及紧贴中心区的优势，在近几年的房地产市场中取得了较快的发展。自1997年后公开发售的商品房项目有近30个，在建及待建项目也为数不少。2. 区域市场发展状况沙嘴新洲南片区傍深圳湾红树林自然保护区，空气清新，自然环境优势明显。且滨海大道、滨河大道、新洲路、香蜜湖路及福荣路等多条干道连接罗湖、南山两区，使之与外界的联系极为便利与顺畅。因此目前沙嘴新洲南片区房地产开发以中高档住宅为主，更兼有海景物业。大多数物业的市场定位与相临的皇岗片区的物业有着非常密切的关联。97、98年的住宅开发以欧陆风格为主，如嘉洲豪园、金地海景花园、益田花园一期、天泽花园等物业；98年以后则出现了以多种题材风格并存的局面，如好景豪园、锦河苑、福昌苑、金地翠园、星河明居、阳光四季、国都高尔夫、金海湾花园等，开发量增加,物业质素亦有进一步的提高。 随着西部通道、滨海大道的开通，沙嘴新洲南片区片区内大部分用地已被陆续开发或占用，待开发土地主要集中在本区西、南部，随着西部发展战略的逐步实施和本区内各项配套设施的完善，这些区域将成为各大发展商逐鹿本区房地产市场的主要战场。3、投资优势一、规模经济2009年,深圳市GDP为8201。23亿元，社会零售商品总额2598.68亿元，实现规模以上工业总产值15484.08亿元，完成外贸进出口总额2701。55亿美元。 2009年福田区GDP为1623.17亿元,增长10。1%；社会消费品零售总额800.18亿元， 增长15。2%；工业总产值985。97亿元，其中高新技术产品产值672.11亿元，占68。16%；外贸进出口总额615。80亿美元，占全市22.8，其中出口293。36亿美元。 目前，有来自80多个国家和地区的客商在福田投资,外商直接投资额累计达118.9亿美元。共有75家列入财富历年排名世界500强的企业,在福田区投资兴建了124家企业及分支机构. 二、区位优势深圳地处珠江三角洲的前沿,是华南沿海重要的交通枢纽，也是中国唯一同时拥有海陆空口岸的城市。 福田区位于深圳经济特区中部,福田区拥有皇岗口岸和福田口岸两大口岸连通香港，皇岗口岸是亚洲最大的陆路口岸,实行24小时通关。福田区距离深圳东部的盐田港、西部的蛇口港和深圳机场仅30分钟车程，从福田中心区到罗湖口岸仅15分钟车程。 福田区是连接内地和香港以及世界的纽带和桥梁.深圳地铁4号线将与香港地铁网络对接，从福田区中心到香港中环只需要27分钟，往来深港更加方便。 三、产业配套优势深圳市的电子信息产业规模居全国首位，其中计算机、程控交换机产量和软件出口全国第一. 福田是“珠三角产业配套链上至关重要的区域, 又是电子产品、计算机及软件、通信器材、数字视听、生物制药等高科技产品的交易中心。 福田区的手机产业在全市处于领先水平，在深圳市注册、具有国家颁发的手机生产牌照和入网许可的手机20家企业中，有8家以上在福田.福田区在手机销售上也得天独厚，深圳乃至全国最大的手机销售市场即华强北电子市场位于福田区。华强北是珠三角电子产业的交易、研发、信息中心，已成为深圳及珠三角电子信息产业聚集和幅射基地,成为“中国电子第一街”，创造了国内同类市场的四项全国第一:销售额第一、电子专业市场经营面积第一、经营电子产品种类第一、商业覆盖率第一。 福田区的安防产业在全市占有重要地位，其安防企业数量占全市30，年销售额占全市的40，拥有太平洋安防、汇通安防等多个全市规模较大的安防产品专业市场，正酝酿成立的中国安防产品检测中心，一旦成功运作，对我区安防产业继续做大做强将有强有力推动作用。 福田电子信息产业是成长性好、竞争力强、关联度大的支柱产业.中国手机南方检测中心落户上沙手机创新科技园，华强北中国电子市场价格指数影响力强劲,有力地带动了传统产业的发展和升级。 福田区金融业发达,是深圳金融产业发展的中心，90家金融行业总部及区域总部落户福田。 福田区内通讯发达,微波传输系统、程控交换系统、光纤和数字通讯网络覆盖全区，电信、移动、联通、邮电、广电、有线电视等通讯服务和媒体中心均落户福田。 福田区商业发达，购销两旺，是深圳的购物旅游天堂。区内特色街和购物中心众多,沃尔玛、吉之岛、家乐福、百安居、天虹、岁宝、茂业、顺电等知名品牌云集福田，其中沃尔玛中国总部就坐落于福田. 位于福田的深圳会展中心是具有国际先进水准的大型专业会展中心，展馆总面积28万平方米，有8大展馆、25个会议厅、3大餐饮区及优良的配套服务，国际标准展位多达5000个,每年有过百场的国内外大型会展在这里举办。 福田区现有各类宾馆酒店逾百家,高星级酒店数十家。拥有多家提供英语服务的酒店式公寓，高水准的服务为外籍人士在福田处理商务事宜提供方便。 到达香港、澳门的与华建交国公民，可持普通护照免签证组团进入广东，旅游停留144小时，来福田观光、旅游、考察、商务、办事更方便. 四、生活环境优势福田是深圳市的中心城区,区内教育、医疗、文化、交通、通讯、娱乐、餐饮、居住等设施齐备，都市生活多姿多彩、丰富亮丽、充满生机，紧跟世界潮流。 福田区常住人口中有大量来自国内各地的移民。由于与香港接壤的地域性，福田深受香港文化影响，多种习俗、多种文化相互融合，形成了多元、包容、开放的移民文化,“鼓励创新、宽容失败、追求卓越”已成为社会共同的价值标准,是最适宜海内外英才创业的地方. 五、文化教育优势深圳市各级各类学校总数达1470所,开办有5所国际学校和3所香港子弟学校，还拥有10所各类全日制高等院校，包括清华大学、哈尔滨工业大学等在深圳设立的研究生院；深圳还建成了荟萃国内外40多家知名院校的办学科研和网络资源的虚拟大学园。深圳吸引 世界各地的5000多名海外留学生学成归来，留学生创办高科技企业达300多家。 福田区是“广东省教育强区，全区现有中小学79所，其中公办学校68所（小学45所、初中14所、九年一贯制学校4所、完全中学1所、独立高中3所、职业高中1所）、民办学校11所.全区在校中小学生102443人。全区幼儿园（含托儿所)119所，在园幼儿26898人。 4、 沙嘴-新洲南片区住宅市场楼盘特征分析 户型分析本区住宅物业户型大多以中户型为主，请看下表。户型结构面积户数（总3482户）所占比例1房50M2以下1323。82房5080M2以下85624.6%3房80-110M2以下167548.14房110-160M2以下84624.3%5房160M2以上1564.5由上表可以看出,本片区住宅物业以中户型为主，大户型与极小户型所占比例均较小.从户型结构来看，二房三房的户型结构占有较大优势，从分户面积来看，同样是以50110 M2中户型为主。而从实际销售情况来看，也是二房、三房的中户型销售情况较为乐观,四房以上的大户型销售则有一定难度. 价格分析本区物业价格在特区房地产市场内属中等水平,详情见下表：物业名称价格备注金海湾花园均价8100元/M2小高层带电梯，毛坯房好景豪园均价7500元/M2小高层带电梯，毛坯房锦河苑均价6900元/M2小高层，无装修，带装修加400元/M2福昌苑均价7300元/M2小高层,入伙，80M2以下无装修,80M2以上为的300元/M2装修从以上表可以看出除金海湾花园外，本区大多数物业销售均价在7000元/M2左右，此价格在深圳房地产市场中同类项目的总体平均价格相比，应属中等水平. 客户分析从本区近两年销售楼盘来看，本区域楼盘客户主要分为三部分:本区域内客户、罗湖与南山区置业人士及香港客户。其中中小户型单位以普通白领、工薪阶层一次置业人士和香港客户为主.中大户单位客户则以私营企业主及企业高级管理人员为主。另外，本区域内客户自住人士占绝大多数。产生这一情况的原因是：（1）本区域内中户型居多,适宜居家,且价格呈中等水平,较受普通置业者青睐；（2）交通便利快捷，居住环境有较大改进的空间.四、 本项目主要可比性物业分析1. 金海湾花园金海湾花园位于沙嘴路与福荣路交汇处，占地面积48000平方米，建筑面积12万多平方米，由10幢2531层高层住宅组成，该项目分三期发售，第一期推出3幢277个单位,销售率达90以上.请看该项目的户型构成(第一期）： 户型2房3房4房(复式)5房面积M284.4487.13103。38128.37183。39-186。27205.47-212。84户数771581322比例28.558.54。88.1朝向东南0.5 西南0。5东南0。6 西南0。4东南0。3 西南0。7东南0.5 西南0。5由上表显示,金海湾花园以三房单位为主力户型，二房、五房次之，而将四房做成复式单位，仅占4。8%,可以看出金地想在户型结构方面做些新的尝试。另外，该项目的二房、三房单位的面积也较为适中，项目为一梯三户、一梯四户。 金海湾花园一期销售分析：该项目与99年10月开始发售,一期6400元/M2，均价7500元/M2，销售率达90%以上，第二期在今年3月推出，景观比第一期单位的素质要高,因此销售均价达到8100元/M2，目前销售率达40%左右.从目前的销售情况来看，以三房单位最为热销。外销比例超过60%.金海湾花园的设计优点突出既表现出期最大卖点-景观优势，所有的客厅及卧房都朝向有景观一侧;电梯间设计采用明窗，直接采光，体现楼盘的高档品位.其缺点在于主力三房户型房间不方正实用。2. 好景豪园好景豪园位于沙嘴路与福荣路交汇处，与金海湾花园隔沙嘴路相对,占地面积5870平方米,建筑面积50483平方米,由5幢7-15层小高层、多层住宅组成，总共有438个单位，提供286个车位，其中海景阁为156个看海景单位。该项目自98年6月发售以来,销售率达80%以上.请看该项目的户型构成: 户型2房3房4房5房（复式)面积M294。33135。17141。94159.78160.08323。46-324。05户数1241664810比例35.647.713.72。8由上表显示，好景豪园以三房单位为主力户型，二房、四房次之，而将五房为复式单位，仅占2。8。该项目的二房、三房单位的面积也较大,可能是由于98年市场追捧大三房的原因导致，项目为一梯三户、一梯四户及多层单位。该项目发售初期，因市场中海景物业存量较少,所以均价达8580元/M2,前期销售业绩较为理想，二房、四房单位销售率达90%以上，后期因三房单位面积较大、总价过高,造成了一定的销售压力，因此销售均价回落到7100元/M2。目前整体销售率达85%左右，外销比例在40%以上.项目其他特点： 发售初期的时机较好； 海景阁之看海景的示范单位有较好的引导客户的作用; 聘请港星谢贤、陶大宇进行形象推广，收到很好的明星效果; 小区规模较小，不利于做成大面积的花园环境; 小区与沙嘴村紧紧相连，不利于做成高档居住社区；五、 深圳客户群体置业分析1、 购买区域置业群体明显偏好福田区的物业，其次是南山区，说明从整体上考虑，福田区的物业具有竞争优势,南山区的物业主要体现其价格上的优势,而罗湖区总体上的处于劣势的状况。2、 主要户型相对应的面积选择及中位数从面积上分析，置业群体对户型面积的要求不大,只要能满足基本的功能,面积适中就足够.3、 价格承受能力调查反映出现时置业群体的整体价格承受能力并不高，整体上楼价的中位数M0=4620元/平方米，明显低于目前市场楼价的整体水平。或者可以说,需求价和供给价相差过远,难以形成有效需求，所以价格在竞争中是影响最大的因素之一.4、 福田区的价格承受程度5、 不同置业次数对户型和相应面积的选择分布置业次数对户型的选择上，一次置业主要选择二房和三房单位，并且偏好较为平均；二次置业主要选择二房至四房单位，主要偏好是三房单位,多次置业偏好选择三房单位。在各主要户型单位的面积要求上，一次置业、二次置业和多次置业对单位面积的要求无太大差异.6、 购买的建筑类型从调查分析，置业群体更愿意选择多层和小高层建筑，高层和多层带电梯的建筑从意愿并不太接受。主要是由于高层建筑的管理费高、建筑密度高，多层带电梯的管理费高等7、 不同区域选择的建筑类型在不同的购买区域对建筑类型的选择上，罗湖区和福田区对小高层的接受程度要比南山区和关外高，但在南山区和关外置业就更接受多层建筑;也就是说，大部分人认为在罗湖和福田两区置业会选择小高层建筑，在南山区和关外会选择多层建筑。8、 不同家庭对价格的承受能力从调查结果显示,不同家庭结构由于瞻养系数的不同，其对价格的承受能力存在较明显的差异。主干家庭的承受能力较高，核心家庭1因家庭结构单一，价格承受能力较核心家庭2为高。五、 项目分析1. 项目概况本项目位于深圳市福田区下沙村福荣路北,东距金海湾花园约1000米,北毗邻下沙村居民区，西向为将来氛开发住宅区，南边为广深高速公路,可远眺深圳湾和红树林自然保护区。地块基本呈长条形.2. 项目优劣势分析 根据中原前期对沙嘴-新洲南片区及本项目本身状况的调查研究，可将本项目的优、劣势阐述如下：优势:1） 沙嘴-新洲南片区的大环境分析H 自然环境较为优越。本项目地处沿福荣路一线，拥有深圳湾海景和红树林国家自然保护区的景致，已成为深圳特区南部的一道 亮丽风景线.本片区空气清新，临海而居，这对追求“居住自然化”的现代人具有很强的吸引力.H 地理位置颇为独特。本项目处于福田中心区一级辐射区内，距福田中心区仅5分钟车程。居于中心区一隅,即可享都市繁华，又免受城市喧嚣(如噪音、废气等）的滋扰，恰恰迎合现代人“工作于繁华都市，生活在城市边缘”的时尚心态.H 交通状况快捷便利.随着滨河大道的开通，使得本片区可以深圳于南山、罗湖、福田三区之间，再加上212、448、416、426等多路大中路巴线路穿梭其中，对注重居家便利的实际用家一族无疑是一个有利的因素。H 片区地位逐步抬升。作为联结各区之间的重要地带,伴随着本片区的进一步发展，区域地位也将日益显得重要。在一定程度上，等于是加强本片区景观物业的升值信心.2） 针对本项目自身条件看H 地理位置优越。本项目南面是红树林自然保护区和深圳湾,距今年热销楼盘-金海湾花园不足500米,与日益成熟的沙嘴生活片区紧紧靠近在一起，西南面可远眺蛇口，东南面亦视野开阔,总体而言，本项目位置不失为一处居家观景的好地方.H 周边生活配套设施较为完善.本项目在10分钟步行路程范围内，即可到达上沙市场、沙嘴邮电局、莱恩幼儿园、金地美食大观园、金地商业文化中心、中国银行、新洲中学、新洲小学等公共设施.而本项目的超市、士多商场等，亦可令本项目业主生活设施更为完善。劣势:1） 从项目所处片区的大环境分析H 社会环境、治安状况不够理想.由于本片区内存在一定数量的工业区农民村，故而相对社会环境较为复杂，人员素质也相对较低下,使人在一定程度上产生不安全感。另外农民房、工业厂房、住宅区混杂现象,区域功能规划的完善尚有待时日。H 具规模、档次的文化娱乐设施较为缺乏,导致片区文化度较低.本片区基本还没有具规模、档次的文化、娱乐设施，诸如影剧院、公园等，与中心区有一定的差距。2） 针对本项目自身条件看H 局部用地环境不理想。本项目北面与下沙村相连，对低层北向住户带来一定程度的影响。另外东面与一间水泥搅拌站相临，相信会对本项目住客的心理感受亦有不同程度的影响。H 周边环境有待发展,成片开发力度不够.本项目东、西两面，现场的宽地，在一段时间内可能得不到改观，因而对本项目形不成呼应的局面。