桑拿水疗会所筹建经营及预算项目商业计划书.doc

17

水疗会所
经
营
预
算
分
析
目 录
一、项目投资分析
二、各项营业收入分析
三、主要营收项目利润分析
四、成本投入分析
五、水疗会筹备前期资金投入分析
六、总结
经营预算分析
一、项目投资分析:
郊生态度假区，预计营业面积4000平方（其中水区约1200平米,休息区约1600平米，房间及其他区域约1200平米。
根据市场调查结果及当地消费习惯,此次弥勒湖泉湾Ⅰ号水疗项目，最终消费模式确定为“通票制”，即不免浴资，含水疗、自助餐及多项娱乐休闲项目的免费体验，价格定位为98元/人；
按照目前弥勒水疗行业的总体经营状况、市场潜力，本项目定位于中高端,按正常4000㎡ 营业面积计算,装修成本约在2000元/㎡，总体装修成本为800万左右;物资采购约700万左右（其中家私、电器约140万，布草、工衣、营业用品、办公用品约150万，功能设施设备约360万，其他约50万),共计投资约1500万。
总投入资金分析表
类型
预计投入资金
总投入资金比例
装修
约800万
53%
家私电器
约140万
9%
布草、工衣、营业用品
约150万
10%
功能设备
约360万
25％
其他
约50万
3％
二、各项营业收入分析:
根据周边私营水疗场所每天客流分析，平均每天进出水疗场所的消费人群总数约为3000人左右，其中昆明游客占七成，主要以泡温泉为主;
Ø 水疗客源收入分析:
本项目是弥勒唯一一家多娱乐方式的水疗场所,预计正常客流为每日100-300人,最大容客量为280人左右(同时在场），按每日接待水疗客人100人计算，每人浴资收费98元,当日浴资收入为9800元。100人当中有60％的客人为净桑消费，40%的客人消费其他项目，（其中有约25％的客人消费按摩项目,按人均约180元每人,当日营业收入即是约4500元；约15%的客人消费大堂及足疗项目按人均约35元，即是约525元)总人均消费为148元每人进行预算：
水疗客预计总收入分析（人均消费X总人数X天数）
日营业收入：1。48万（148元x100人X1天）—4.44万（148元x300人X1天)
月营业收入:44。4万(148元X100人X30天）-133.2万（148元x300人X30天）
年营业收入：532。8万(148元X100人X30天X12月)-1598。4万(148元x100人X30天X12月）
水疗客预计利润分析表
以下为各项目利润分析:
类别
消费项目均价
成本
利润
项目占总人数比例
日利润(元）
月利润（元)
年利润（元)
净桑
98元
39.2元(40%）
58。8元(60％）
100—300人（100％)
0.6-1。8万
18-54万
216-648万
按摩
180元
63元（35％）
117元（65％）
100-300人（25%）
0.3—0。9万
9—27万
108-324万
足疗技工项目
35元
12元(35％)
23元（65％）
100—300人(15％）
0。03—0。09万
0.9-2。7万
10.8—32。4万
香烟、酒水
18元
5。5元（35%)
12.5元（65％）
100—300人(10%）
0.012—0。036万
0。36-1.08万
4.32—12.96万
饮品、小吃
18元
5。5元（35％）
12.5元（65％)
100—300人(20%)
0.02万—0.06万
0。6—1。8万
7。2—21.6万
水区销售物品
18元
5。5元（35％）
12.5元(65%）
100—300人（10%）
0。012—0。036万
0。36—1。08万
4.32—12。96万
合计：
0.98—2。9万
29.22—87。66万
350.6-1052万
Ø 便衣项目收入分析：
便衣客房项目预计每日开房9次，房均消费为228元次当日营业收入即是2052元,便衣棋牌项目预计每日开房9间,每间房均消费400元次当日营业收入即是3600元：
便衣客项目消费收入分析（房均消费X总开房量X天数）
日营业收入：客房：0。2万（228元X9次X1天）+棋牌0。4万（400元X9次X1天）=0。6万
月营业收入：客房:6万(228元X9次X30天）+棋牌12万(400元X9次X30天)=18万
年营业收入:客房:74万(228元X9次X30日X12月)+棋牌144万(400元X9次X30天X12月）=218万
便衣项目预计利润分析表
客房按每间每次约228元，棋牌按每间约400元进行预算项目利润分析：
类别
消费项目均价
成本
利润
开房次数
日利润（元)
月利润（元)
年利润（元)
客房
228元
23元（10％)
205元（90％）
9—11
0.2—0.23万
6—6.9万
72-82。8万
棋牌
400元
120元（30％)
280元（70％）
9-11
0。25-0。32万
7.5-9。6万
90—115万
合计:
0.45-0。55万
13。5-16。5万
162—198万
总营业收入分析（水疗人均消费X总人数X天数+便衣项目房均消费X总开房量X天数）
日营业收入:水疗客1。48万（148元x100人X1天)-—-4。44万（148元x300人X1天）+｛客房0.2万（228元X9次X1天)+棋牌0。4万（400元X9次X1天）｝=2。08万———5。04万
月营业收入:水疗客44。4万（148元X100人X30天）—--133.2万（148元x300人X30天）｝+｛客房6万(228元X9次X30天）+棋牌12万(400元X9次X30天）｝=62。4万——151。2万
年营业收入：水疗客532.8万(148元X100人X30天X12月)-——1598。4万(148元x100人X30天X12月）+｛客房：74万（228元X9次X30日X12月）+棋牌144万(400元X9次X30日X12月）}=750。8万---1816.4万元
Ø 每平方米预计营收分析（总收入÷总平方数）
日贡献：5.2元-12。6元
月贡献：156元—378元
年贡献：1872元—4536元
三、主要营收项目利润分析:(除固定资产成本)
【浴资】按98元每人计算（含水疗、自助餐、水果、饮品及各项配套娱乐设施)，预计成本约为总价位的40％即39元，浴资的每人次纯利润约为60％即59元；
A：按每天100人次计算,每天浴资纯利润约为5900元，当日浴资营业额约为9800元；
B:每天200人次计算,浴资纯利润约为1。2万，当日浴资营业额约为1。96万元；
C：每天300人次计算，每天浴资纯利润约为1。8万，当日浴资营业额约为2.9万元；
【浴资营收预算表】
每日接待人数
日营业收入
月营业收入
年营业收入
100人
0。98万
29.4万
352。8万
200人
1。96万
58。8万
705。6万
300人
2。9万
87万
1044万
【按摩项目】
A:每天按接待100人水疗客人计算,按摩项目消费人次占到25％,合计消费约按平均180元每次计算，单日营收为4500元,技师提成平均约占30％即54元,其他成本平均约占5%即9元；按摩项目平均每次纯利润约为65%即117元,每天按摩项目的纯利润约为2925元；
B：每天接待200人水疗客人计算，当日按摩项目营业额约为9000元,按摩项目纯利润约为5850元；
C：每天接待300人水疗客人计算，当日按摩项目营业额约为13500元，按摩项目纯利润约为8775元；
【按摩营收预算表】
每日接待人数
日营业收入
月营业收入
年营业收入
100人
0.45万
13。5万
162万
200人
0。9万
27万
324万
300人
1.35万
40。5万
486万
【足疗、技工项目】按平均35元每次计算,其中技师提成占30％即10元，其他易耗物品成本5％即是2元，技工项目的每次纯利润约为65％即23元；
A:每天接待水疗客人100人次计算,每天消费约15人次,足疗、技工项目当日营业额为525元,当日技工项目纯利润约为341元；
B：每天接待200人水疗客人计算,足疗、技工项目当日营业额为1050元，当日足疗、技工项目纯利润约为682元；
C:每天接待300人水疗客人计算，足疗、技工项目当日营业额为1575元,当日足疗、技工项目纯利润约为1024元；
【足疗、技工项目营收预算表】
每日接待人数
日营业收入
月营业收入
年营业收入
100人
525元
1.6万
18.9万
200人
1050元
3.15万
37.8万
300人
1575元
4。7万
56.7万
【香烟、酒水项目】按平均18元每次计算,其中成本占35％即是5.5元,每份纯利润占65％即是12。5元；
A：每天接待水疗客人100人次计算，每天消费10人次，当日营业额为180元，当日项目纯利润约为117元;
B：每天接待水疗客人200人次计算，当日营业额为360元,当日项目纯利润约为234元;
C：每天接待水疗客人300人次计算，当日营业额为540元，当日项目纯利润约为351元；
【香烟、酒水项目】
每日接待人数
日营业收入
月营业收入
年营业收入
100人
180元
0。54万
6.48万
200人
360元
1。08万
12.96万
300人
540元
1.62万
19。44万
【饮品、小吃类】按平均18元每次计算，其中成本占35％即是5。5元,每份纯利润占65%即是12。5元;
A：每天接待水疗客人100人次计算,每天消费比例占总人数的20%即是20人,项目当日营业额为360元,当日项目纯利润约为250元；
B：每天接待水疗客人200人次计算，该项目当日营业额为720元，当日纯利润约为500元；
C：每天接待水疗客人300人次计算,该项目当日营业额为1080元，当日纯利润约为750元;
【饮品、小吃】
每日接待人数
日营业收入
月营业收入
年营业收入
100人
360元
1。08万
12.96万
200人
720元
2。16万
25.92万
300人
1080元
3.24万
38。88万
【水区销售物品】按平均18元每次计算，其中成本占45％即是8。1元，每份纯利润占55％即是9。9元；
A：每天接待水疗客人100人次计算,每天消费比例占总人数的10％即是10人，当日项目纯利润约为99元,项目当日营业额为180元；
B：每天接待水疗客人200人次计算，当日消费纯利润约为198元,该项目当日营业额为360元;
C:每天接待水疗客人300人次计算，当日纯利润约为297元，该项目当日营业额为540元;
【水区销售物品】
每日接待人数
日营业收入
月营业收入
年营业收入
100人
180元
5400元
6。48万
200人
360元
1.08万
12。96万
300人
540元
1。62万
19。44万
【客房项目】按平均228元每次计算,其中成本占收入10％即是23元，每次每间房纯利润约为205元；共计客房9间，每间房开1次,共计9次，当日客房项目营业额约为2052元,当日桑拿纯利润约为1847元；
【客房费项目】
每日开房
日营业收入
月营业收入
年营业收入
9间
0.2万
6万
72万
18间
0。4万
12万
144万
27间
0.6万
18.5万
222万
【棋牌项目】按平均每间房400元每次计算,其中成本占房费收入30％即是120元，棋牌每间房纯利润约为280元；共计棋牌房11间，每天开房率为75％即是9间，当日棋牌房费纯利润约为2520元,当日棋牌营业额约为3600元;
【棋牌房费项目】
每日开房数量
日营业收入
月营业收入
年营业收入
9间
3600元
10。08万
129。6万
10间
4000元
12万
144万
11间
4400元
13。2万
158.4万
【客源分析】
每日接待人数
商务出差客人
旅游客人
本地家庭客人
企业单位客人
100人
20％
20％
40％
20％
四、成本投入分析:
Ø 员工工资
按24小时营业，员工共分为3个班次,根据实际营业面积定岗定位，预计需要员工150名左右，预计在职人数为120人-150人，按平均工资1600计算，每月基本工资支出19。2万—24万元,营销人员提成支出2万元；合计每月人工成本21。2-26万元.
Ø 易耗品
按日平均人流量100-300人计算，月共计3000—9000人次,每人次约5元(包含一次性用品，洗涤及磨损费用），预计每月易耗品消耗共计1。5万—4。5万元；
Ø 水电费用
【电费】按设备全部开启计算，耗电量约为400千瓦/小时,按正常使用高峰期5小时为例,平均一天耗电量为2000千瓦，24小时营业预计需要用电约2500—3000千瓦左右；每月预计用电75000—90000千瓦，按1元/度计算,每月需要电费7.5万—9万元；
【水费】按每人次平均用水0。2吨计算，每天100-300人，每天平均用水约20—60吨,每月预计用水600—1800吨，按每吨3。5元计算,每月预计水费2100元-6300元;
Ø 固定资产成本摊销
家私、电器类、功能设备类按5年摊销，布草、工衣、营业用品、办公用品类按3年摊销，月度摊销额为12。5万元，每年合计摊销150万元。
成本投入分析表
名称
人数
平均金额
当月所需费用
员工工资
120—150人
约1600元
21.2-26万元
易耗品
接待100—300人
每人每次约5元
1.5—4。5万元
水
接待100—300人
每人0.2吨/0.7元
0。2-0.6万元
电
每月7。5—9万千瓦
每度1元
7。5—9万元
固定资产成本摊销
共计450万元,分3年摊销
每月摊销12。5万元
合计
42.9万——52。6万元
Ø 盈亏预计:
如无进客,每日营业成本(员工工资约7000元—8600元；水费每日约67元—200元,电费每日约2500元—3000元，固定资产摊销约4200元,易耗品约为500元-1500元）共计约为1.4万元，每月即是约42万元，每年即是约514。8万元,按人均消费约为148元，其中营业项目成本约40%即是59元，60％纯利润即是89元，根据以上数据分析如下：
1、每日进客157人以上即可盈利经营；
每日所需成本1。4万元÷（148元人均消费X60％纯利润）=157人
2、每月需接待4719人以上方可盈利经营；
每月所需成本42万÷（148元人均消费X60％纯利润）=4719人
3、每年需接待5。8万人以上可盈利经营。
每年所需成本514。8万÷(148元人均消费X60％纯利润）=5。8
五、 水疗会筹备前期资金投入分析：
Ø 筹备前期人员薪金成本
【项目经理】1人，预计工资4500-6000元/月/人，每月合计4500—6000元； 【副经理】2人，预计工资3500—4500元/月/人，每月合计7000—9000元；
【人事专员】1人,预计工资1200-1500元/月/人，每月合计1200—1500元；
【基层员工工资】按总人数160人计算,人均工资约1500元，筹备期以员工基本工资的70%发放补助，即约1020/人/月,员工每月预计补助约16。3万,两个月共计约32.6万元。
【技师工资】(桑拿技师与技工筹备完成后入场）中医师、足疗师共计约80人，每月1200元/人/月，每月合计约9.6万元；,两月合计约19。2万元；
u 以筹备时间2个月为基数，预计共需人力成本约54。8万元.
Ø 招聘宣传策划
【网络传媒、户外广告、印刷品】
VI设计约5—8万；
公交车身广告，预计1万—3万元每月;
人口密集处平面广告、横幅、空飘预计费用2万—5万元每月；
网络、招聘网预计1000-3000元每月；
媒体广告、电视、电台、LED显示屏，预计8万—10万元每月;
广告印刷制品（会员卡、宣传册、宣传单张、价目表等)预计5万—8万元
u 以上广告费用合计为21。1万-34.3万元
【食】按240人计算,每天正餐3顿，按2/4/4计算，每月预计7。2万元,两个月共计14。4万元；
【宿】按目前公司娱乐部员工住宿标准，每间宿舍房租为250/月，每间宿舍可容纳4人，预计需要22—25间，根据本地租房惯例缴纳一年房租即是6。6万-7。5万元,押金5000元即是7。1万-8万元；
【培训期间工作服】按每人1件文化衫、1套军用迷彩服为标准，文化衫每件预计费用为100元,迷彩服每套预计费用为120元，每人预计费用220元，240人共预计费用5。3万元；
【其他】培训物料消耗、培训户外拓展、宣传等活动、预计每月5000元；两个月共计1万元；
【其他】培训场地的布置、桌椅购买的费用,预计3万元；
u 以上预计费用合计30.8-31。7万元;
Ø 其他预算
【差旅费】（包括外出招聘、交通费、物资收取货费用等）1万元
【通讯费】(办公电话、招聘专员电话)1000元
【办证、刻章】费用2000—3000元
【市场考察】5000—10000元
u 预计合计1。8万—2.4万元
Ø 筹备流动备用资金
用于筹备期间资金报账过程中的延误，避免资金短接；预计流动周转资金5万-10万；
u 以上所有前期筹备预计费用为113。5万—133。2
六、总结：
结合以上所有数据分析得出以下各方面具体分析数据：
【总投入】装修费800万+家私、电器140万+营业用品、办公用品150万+设施设备360万+其他50万+前期筹备费用（90万—111万）=总投入（1587万-1611万）；
【营收预算】如按平均每天100—300人，人均消费148元计算，日收入、月收入及年收入分别为：2。08万—5。04万；62.4万—151。2万;750。8万—1816。4万;
各项目营收贡献:
项目名称
营收预算
所占比重
利润率
浴资
0.98—2.9万元
70％
60%
按摩
0。45—1。35万元
22%
65%
足疗、技工
0。05-0。16万元
3％
65％
烟、酒水
0。018—0。05万元
1。5%
65%
饮品、小吃
0。036-0。11万元
2％
65％
水区销售物品
0。18—0.05万元
1.5％
65％
客房房费
0.2—0。6万元
占便衣项目34%
90%
棋牌室
0。36—0。44万元
占便衣项目66％
70％
【利润】日利润收入为0。06万—2。12万元；月利润收入为1。8万—63。2万元;年利润收入为21。6万—758.4万元；
【总投入回收期限】经营前2年，不计房租成本，经营保持,约5年方可收回所有投入资金。
【盈亏预计】:如无进客,每日营业成本（员工工资约7000元—8600元；水费每日约67元—200元，电费每日约2500元-3000元，固定资产摊销约4200元，易耗品约为500元—1500元）共计约为1。4万元，每月即是约42万元，每年即是约514。8万元，按人均消费约为148元，其中营业项目成本约40％即是59元,60％纯利润即是89元,根据以上数据分析如下：
1、每日进客157人以上即可盈利经营;
每日所需成本1.4万元÷（148元人均消费X60％纯利润）=157人
2、每月需接待4719人以上方可盈利经营;
每月所需成本42万÷（148元人均消费X60%纯利润）=4719人
3、每年需接待5。8万人以上可盈利经营。
每年所需成本514。8万÷（148元人均消费X60％纯利润）=5。8万人
【区域贡献】区域贡献约为:区域贡献值=总收入÷总平方数X区域总面积；
水疗区、休息区共计约2800平米，日区域贡献约为：1。46万—3。52万元；月区域贡献为:43.8万-105。6万元；年区域贡献为:525。6万—1267。2万元；
房间及其他区域共计约1200平米，日区域贡献约为: 0.6万—1.5万元；月区域贡献为：18万—45万元；年区域贡献为：216万-540万元。
【单位平方贡献】每平方贡献=总收入÷总平方数；
平均平方贡献：日平方贡献约为5。2元-12.6元；月平方贡献约为156元-378元；年平方贡献约为1872元—4536元；
水疗区、休息区域日平方贡献约为7。4元—18元；月平方贡献约为222元—540元;年平方贡献约为2664元—6480元;
房间及其他区域日平方贡献约为17.3元—42元；月平方贡献约为519元—1260元；年平方贡献约为6228元—15120元；