上半年陕西省房地产估价师理论与方法成本法估价需要具备的条件模拟试题.docx

2015年上半年陕西省房地产估价师《理论与方法》:成本法估价需要具备的条件模拟试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格.
一、单项选择题（共25题,每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、下列关于路线价法的表述中，不正确的是。
A：路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理
B：路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价
C：运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐
D：路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格
E：工业用地的监测点评估价格
2、估价的通俗含义是估计的价格或价值。
A：现有物品
B：一般物品
C：经济物品
D:建筑物品
E：工业用地的监测点评估价格
3、在拆除有产权纠纷的房屋之前，拆迁管理部门应当组织拆迁人__，并将有关材料向公证机关办理证据保全.
A．选择拆迁安置的地点
B．拆迁安置
C．对被拆除房屋进行评估,做好勘察记录
D．确定房屋重置价的标准
4、某建筑物的重置价格为180万元，经济寿命为50年，有效经过年数为工0年．其中，门窗等损坏的修复费用为2万元;装修的重置价格为30万元，平均寿命为5年,已使用3年；设备的重置价格为60万元，平均寿命为15年，已使用10年．残值率假设均为0．则该建筑物的评估值为。
A：102．4万元
B：104．4万元
C:122．4万元
D：142．4万元
E:工业用地的监测点评估价格
5、下列关于土地补偿费、安置补助费的使用,表述错误的是。
A：土地补偿费归农村集体组织所有
B:地上附着物和青苗补偿费归地上附着物和青苗的所有者所有
C：由农村集体组织安置的人员，安置补助费由农村集体经济组织管理和使用
D:由其他单位安置的人员,补助费发放给个人
E：房地产估价机构必须加盖公章
6、目前，我国普通商品住宅个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的__。
A．60%
B．70％
C．80%
D．90％
7、由于自然原因、社会原因导致借款人失去还款能力，以及由于主观原因、信用意识差等导致的拖延还款或赖账不还,这种风险因素为个人住房抵押贷款的（)。
A．操作风险
B．信用风险
C．市场风险
D．法律风险
8、以单纯的土地使用权抵押的，其设定抵押的前提条件是，土地必须是以方式取得的。
A：划拨
B：出让
C:出租
D：抵押
E:执行层的组织协调
9、乘数理论就是描述关系的一种理论。
A：投资变动与国民收入变动之间
B:供给与需求变动之间
C：供给弹性与需求弹性变动之间
D：供给规律与需求规律变动之间
E:执行层的组织协调
10、房地产开发前期的规划管理，下列步骤正确的是__.
A．选址规划意见通知书，规划设计条件通知书,《建设工程规划许可证》，《建设用地规划许可证》
B．规划设计条件通知书,选址规划意见通知书,《建设用地规划许可证》，《建设工程规划许可证》
C．选址规划意见通知书，《建设用地规划许可证》,规划设计条件通知书，《建设工程规划许可证》
D．规划设计条件通知书，《建设用地规划许可证》，选址规划意见通知书，《建设工程规划许可证》
11、房地产开发企业资质按照企业条件分为“一、二、三、四”四个资质等级，其中二级资质注册资本应在万元以上。
A：1000
B：2000
C：5000
D：8000
E:房地产估价机构必须加盖公章
12、__是估价对象自估价时点起至未来可以获得收益的时间。
A．收益期限
B．收益时点
C．估价终点
D．估价范围
13、某公司2年前租赁某写字楼中的500㎡用于办公,约定租赁期限为20年，净租金为3元／（㎡·天），已知该写字楼为钢筋混凝土结构，于5年前建成，土地剩余使用年限为30年，目前市场上类似写字楼的净租金为3.5元/（㎡·天），报酬率为6%,则现在的承租人权益价值为
A：98。80
B：592。81
C：691.61
D：667。22
E：工业用地的监测点评估价格
14、__是指厂商把各种生产要素作为投入品进行组合并转化成产品的过程。
A．供给
B．生产
C．投入
D．产出
15、在所有具有经济可行性的使用方式中,能使估价对象的价值达到最大的使用方式，才是__的使用方式.
A．经济化
B．最高最佳
C．实际性
D．常规
16、银行为某家庭提供了年利率为6%、按月等比递增偿还、期限为20年的个人住房抵押贷款，若月还款递增率为0。2％,首期偿还额为1600元,则该家庭在第6年最后一个月的还款额是__元。
A．1843。86
B．1847.55
C．2279。87
D．2291.27
17、在利用收益法评估房地产的投资价值时,采用的折现率是.
A：社会一般收益率
B：社会最低收益率
C：某个投资者所要求的最低收益率
D：某个投资者所要求的最高收益率
E:工业用地的监测点评估价格
18、下列关于房产分幅图的描述有误的是__。
A．是测绘分丘图和分户图的基础资料
B．是绘制房产权证附图的基本图
C．绘制范围包括城市、县城、建制镇的建成区和建成区以外的工矿企事业等单位及毗连居民点
D．是全面反映房屋及其用地的位置和权属等状况的基本图
19、委托人不得竞买自己所委托的拍卖标的,也不能委托他人竞买，这体现了拍卖活动应该遵循的。
A：公开原则
B：公平原则
C：公正原则
D：诚实信用原则
E:执行层的组织协调
20、某个国家2000~2004年的基尼系数分别为0。32、0.34、0。36、0。40和0.42，由此可以推断__.
A．该国家的居民收入分配趋于平均化
B．该国家的居民收入分配两极分化越来越严重
C．该国家的居民收入水平呈现出上升的趋势
D．该国家的国民收入呈现出上升的趋势
21、在原划拨土地上建造的某办公楼，建成于2001年8月31日，经济寿命为60年,后于2011年8月31日补办了建设用地使用权出让手续，土地使用期限为40年（自2011年8月31日起计）,建设用地使用权期间届满后对建筑物按残余价值给予补偿。2012年8月31日对该办公楼进行评估，经测算，该办公楼的土地重新取得价格为3000万元,建筑物重置价格为4500万元，残值率为0。该办公楼在2012年8月31日的评估价值为万元.
A:5850
B：6125
C：6510
D：6675
E:工业用地的监测点评估价格
22、是指过去的交易或事项形成并由企业拥有或者控制的资源，该资源预期会给企业带来经济利益。
A：资产
B：负债
C：所有者权益
D：收入
E：执行层的组织协调
23、影响房地产价格的环境因素不包括．【2005年考题】
A:大气环境
B:声觉环境
C:卫生环境
D：治安环境
E：工业用地的监测点评估价格
24、企业所得税实行比例税率,其税率是。
A:10％
B：18％
C：25%
D:33%
E：执行层的组织协调
25、某4层商场建筑内大厅的净空高度从首层地面直达屋顶，如大厅于首层的建筑面积为 260m2，则该大厅的建筑面积为__m2。
A．780
B．520
C．1040
D．260
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0。5 分）
1、下列关于保险的概念，表述不正确的包括。
A：保险是一种通过聚资建立基金的机制
B:保险是一种财产转移的机制
C：保险作为一种经济补偿制度
D:保险体现一定的法律关系
E：执行层的组织协调
2、盈利能力分析指标主要包括等.
A：存货周转天数
B:资产报酬率
C：股东权益报酬率
D：销售毛利率
E：销售净利率
3、从可否流通及流通范围的广度，可以将物品划分为。
A：允许流通物
B：限制流通物
C:禁止流通物
D：特殊流通物
E：一般流通物
4、下列建设项目的外部效应中，属于外部负效应的是.
A：就业增加
B：污染增加
C：税收增加
D：职业收入增加
E：执行层的组织协调
5、按照评估价值的本质来划分的房地产价值中，通常比市场价值低的有(）。
A．快速变现价值
B．谨慎价值
C．清算价值
D．投资价值
E．原始价值
6、假设开发法中,估价时点通常是指__.
A．开发完成后的房地产价值所对应的时间
B．开发结束时的时间
C．全部租售出去的时间
D．购买待开发房地产时的时间
7、__负责全国房地产开发企业的资质管理工作。
A．土地管理局
B．城市规划管理部门
C．国务院建设行政主管部门
D．国务院
8、按照规定,下列房地产不得设定抵押权的有。
A:权属没有争议的房地产
B：学校用于教学的房地产
C:列入文物保护的建筑物
D:已依法公告列入拆迁范围的房地产
E：被依法查封的房地产
9、下列指标可以按年计算,也可以按整个借款期计算的有。
A：利息备付率
B：资产负债率
C：偿债备付率
D:流动比率
E：速动比率
10、下列属于会计恒等式的是__.
A．资产—费用＝负债+所有者权益—收入
B．所有者权益＝资产+负债
C．资产+费用＝负债+所有者权益+收入
D．负债＝资产+所有者权益
11、投资利润率的计算基数不包括__。
A．土地取得成本
B．开发成本
C．管理费用
D．销售费用
12、下列属于时期指标特点的有。
A：各时期指标值可以直接累加
B:各时点指标值不可以直接累加
C:通常同一总体时期指标值的大小与时期长短成正比
D：通常同一总体时期指标值的大小与时期长短成反比
E:每个时点指标值的大小不是随时间的推移而逐渐增大的
13、当某宗房产有限年期的价格分别是VN，和Vn且报酬率为零时,Vn=（）。
A。A
B.B
C.C
D。D
14、反映和描述房地产市场状况的指标，包括__三种类型。
A．空置率指标
B．供给指标
C．需求指标
D．市场交易指标
E．存量指标
15、某房主用同一房地产作抵押贷款，先后与工商行、建行、交行签订了抵押合同,工商行、建行、交行与房主分别先后到房地产管理部门办理了抵押登记手续.房主无力偿还贷款，处分抵押物时，银行受偿顺序为__。
A．三家银行按贷款额分摊
B．工商行一建行一交行
C．建行一交行一工商行
D．工商行一交行一建行
16、住房公积金管理中心不是__.
A．住房公积金委员会各项决策的执行机构
B．住房公积金运作管理部门
C．住房公积金管理的主体
D．住房公积金管理的决策机构
17、下列关于诉讼时效的说法不正确的是__。
A．诉讼时效是指权利人在法定期限内请求人民法院或仲裁机关保护其权利的权利
B．诉讼时效消灭的是一种请求权，而不消灭实体权利
C．《民法通则》规定,超过诉讼时效期间，当事人自愿履行的,不受诉讼时效限制
D．履行后，当事人可以以不知时效期间已过为由而要求返还
E．诉讼时效期间可分为普通诉讼时效、特别诉讼时效和长期诉讼时效
18、房地产测绘的作用__。
A．为房地产开发、经营以及交易提供基本信息服务
B．为房地产管理提供信息服务
C．为其他部分提供参考资料
D．为房地产管理提供技术服务
E．房地产测绘成果提供了房地产商品量的量度依据
19、根据转让的对象房地产转让可分为。
A：有偿
B：无偿
C:地面上有建筑物的转让
D：地面上无建筑物的转让
E：出让方式取得的土地使用权转让
20、商品房预售合同应当由__向房产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续.
A．预售人
B．预购人
C．预售合同约定的一方
D．预售人和预购人共同
21、我国现行的建筑安装工程费用由四个部分组成。
A:直接费
B：间接费
C：利润
D：税金
E：税费
22、按照企业采取某些措施和行动后竞争者的不同反应,可以将竞争者划分为__。
A．随机型竞争者
B．凶猛型竞争者
C．选择型竞争者
D．从容不迫型竞争者
E．软弱型竞争者
23、进入市场的第一家可以选择差异性营销，也可以选择集中性营销或无差异性营销的市场细分模式是__。
A．同质偏好
B．分散偏好
C．集群偏好
D．集中偏好
24、下列关于债券的特征的表述正确的是。
A:必须规定债券的偿还期限，债务人必须如期向债权人支付利息和偿还本金
B:债券投资者根据固定利率,可取得稳定的、一般高于银行存款利率的利息收入
C：债券以在证券市场上通过较低价买进、较高价卖出获得价差收入(交易性收入)
D：债券变现,指的是在偿还期届满前能在市场上转让变为货币，以满足投资者对货币的需求；或到银行等金融机构进行抵押，以取得相应数额的抵押贷款
E:债券与股票相比，投资风险较大
25、路线价法实质是一种__。
A．经济法
B．权益法
C．市场法
D．比价法