上半年四川省房地产估价师案例与分析房地产估价师考试内容考试题.doc

2017年上半年四川省房地产估价师案例与分析：房地产估价师考试内容考试题本卷共分为2大题50小题,作答时间为180分钟,总分100分，60分及格.一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意) 1、调查对象是指根据调查目的确定的现象. A:总体单位 B：总体 C：个体 D：标志 E：执行层的组织协调 2、拆迁条例规定了拆迁人与被拆迁人或者拆迁入与被拆迁人、房屋承租人达不成拆迁补偿协议的,经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。裁决应当自收到申请之日起_日内作出. A5 B15 C10 D303、下列影响房地产市场运行环境的因素中,属于经济环境因素的是_. A城市或区域产业结构与布局 B人口数量与结构 C土地资源状况 D建筑技术进步 4、某地区商品住宅价格自2000年至2004年分别为681元、712元、744元、781元和815元，采用平均增减量法预测该地区商品住宅2006年的价格为元。 A：849 B:865 C:882 D：915 E：工业用地的监测点评估价格5、在房地产周期循环过程中，空置率持续下降到合理空置率以下的阶段为房地产市场自然周期中的_。 A第一阶段 B第二阶段 C第三阶段 D第四阶段 6、在影响房地产价格的各因素中,“城市化”属于_. A社会因素 B环境因素 C人口因素 D行政因素 7、下列有关房屋权属登记的表述中，正确的是。 A：新建的房屋,申请人应当在房屋竣工后60日內向登记机关提出申请 B:城郊农村集体经济组织全部成员集体转为城镇居民，原集体土地全部转为国有土地，原集体土地上的房屋权利人应当自这一事实发生之日起90日內申请登记 C：房屋权属登记机关自受理登记申请之日起，10日內应当决定是否予以登记，对暂缓登记、不予登记的,应当书面通知权利人或权利申请人 D：房屋权属证书遗失的,权利人应当及时登报声明作废，并向登记机关申请补发，登记机关应当做出补发公告，经6个月无异议的方可予以补发房屋权属证书 E：执行层的组织协调 8、某钢混结构厂房的耐用年限为60年，占用的土地是10年前通过出让方式取得使用年限为50年的工业用途的土地使用权，厂房建设期为2年。土地使用权出让合同约定土地使用权期限届满,土地使用权及地上建筑物由国家无偿取得。采用直线法计算该厂房建筑物现在的成新率为。 A：7000% B：8333% C：8400 D：8667% E：工业用地的监测点评估价格 9、定位于最大的细分市场的营销方式是_。 A无差异性营销 B差异性营销 C定制性营销 D集中性营销 10、当写字楼物业出租，所有运营管理费用均由租户直接承担时，则该出租方式是（2008年试题） A:全租金方式 B：毛租金方式 C：净租金方式 D：基本租金方式 E：借款合同11、市场趋势分析中的时间序列分析法不包括()。 A移动平均法 B指数平滑法 C市场因子推演法 D简单平均法 12、在办理房屋登记时，房屋所有权与该房屋所占用的土地使用权不属同一人且原因不明的,房屋登记机构应当。 A:办理预告登记 B：办理更正登记 C:办理异议登记 D：不予办理登记 E：执行层的组织协调 13、某城市居住生活聚居地的人口规模约为12000户,配套建设有一套较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施，则该区域最可能是城市规划意义上的。 （2007年试题） A:居住区 B：居住小区 C:居住组团 D：居住社区 E：执行层的组织协调14、供给增长速度高于需求增长速度,空置率回升并逐渐接近合理空置率水平，这是房地产市场的自然周期的。 A:第一阶段 B：第二阶段 C：第三阶段 D：第四阶段 E：借款合同 15、土地使用者超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满年未动工开发的，国家可以无偿收回土地使用权。 A：4 B：3 C：2 D：1 E:执行层的组织协调 16、用收益法计算房地产价格，若第七年净收益为a(1+g)t1，年限为n，净收益增长率g与报酬率y相等，则房地产价格V=()。 ； A。选项A B。选项B C。选项C D。选项D 17、刘某欲购买某套公寓住宅建筑面积120m2，整个公寓刚刚经过改造采用集中供热集中空调系统,市场价格为3600元/m2，原来安装的供热空调系统拆除费用2000元，回收价值200元，则该公寓的适宜价格为_元。 A430000 B430200 C432000 D432100 18、建设贷款的还款资金来源，通常是销售收入或（)。 A租金收入 B土地出让收入 C长期抵押贷款 D净经营收入 19、征用耕地的土地补偿费用和安置补助费用的总和不得超过土地被征用前三年平均产值的_倍。 A十 B二十 C三十 D四十 20、假设开发法的原理依据与相同，是预期原理。 A：收益法 B：经济法 C:权益法 D：成本法 E:工业用地的监测点评估价格 21、某宗房地产交易中,买方支付给卖方29万元，买卖中涉及的税费均由卖方负担据悉，该地区房地产买卖中应由卖方和买方缴纳的税费分别为正常成交价格的5%和3，则该宗房地产交易的正常成交价格为【2003年考题】 A:276万元 B：282万元 C：290万元 D：299万元 E：工业用地的监测点评估价格 22、某商场建成于2000年10月,收益期限从2000年10月到2040年10月,预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20，年运营费用50万元。目前该类物业无风险报酬率为5，风险报酬率为安全利率的60%，则该商场在2005年10月的价值最接近于万元. A：536 B:549 C：557 D：816 E:工业用地的监测点评估价格23、（）是指房地产开发项目建成时，按国家有关财务和会计制度，转入房地产产品的开发建设投资。 A经营成本 B开发产品成本 C期间费用 D开发项目总投资 24、财务内部收益率是指项目在整个内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。 A:动态投资回收期 B:项目寿命期 C：计算期 D:开发期 E：借款合同25、在使用假设开发法评估在建工程价值时，利用直接成本利润率估算开发利润的公式为:开发利润=直接成本利润率。 A：后续开发成本+管理费用 B:后续开发成本+管理费用+销售费用 C：待开发房地产价值+后续开发成本 D：待开发房地产价值+后续开发成本+取得待开发房地产的税费 E:工业用地的监测点评估价格二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。错选,本题不得分；少选，所选的每个选项得 0。5 分） 1、概率分析的一般步骤为。 A：列出需要进行概率分析的不确定性因素 B：选择概率分析使用的经济评价指标 C：分析确定每个不确定性因素发生的概率 D：通过评价指标的变动情况，找出较为敏感的不确定性因素,做出进一步的分析 E：计算在规定的概率条件下经济评价指标的累计概率，并确定临界点发生的概率 2、招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定确定,对招标出让中， 应当确定为中标人。 A:能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准的投标人 B：能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准之一的投标人 C:能够满足招标文件的形式性要求且价格最高的投标人 D：能够满足招标文件的实质性要求且价格最低的投标人 E:能够满足招标文件的实质性要求且价格最高的投标人3、在工程量计算规划中，计算一半建筑面积的有_. A有顶盖无围护结构的场馆看台 B建筑物外无围护结构，有顶盖的走廊、挑廊 C建筑物有围护结构的挑廊、走廊 D屋顶楼梯间、电梯机房 E建筑物内的变形缝 4、估价时计算地租量须把握_. A土地是在最佳用途下使用的 B土地是由最有能耐的人使用的 C土地是在最粗放利用下使用的 D土地是在最佳集约利用下使用的5、某房屋被火灾烧损，现需评估其损失，此时估价对象状况应为_。 A被烧损前的状况 B被烧损后的状况 C被烧损前与被烧损后的差异状况 D未来修复或重建后的状况 6、以2003年1季度为基期，将某地区不同时间上房地产的销售价格数据进行对比分析和计算，得到2004年第1、2季度房屋销售定基价格指数分别为1077%、11018%。这类指标为。 A：比较相对指标 B：比例相对指标 C：结构相对指标 D：动态相对指标 E：执行层的组织协调 7、某家庭申请了25万元10年住房抵押贷款,年利率为6%.该家庭在按月等额偿还4年后于第5年初一次偿还了本金6万元，则从第5年开始该家庭的月还款额减少了元. A：994.37 B:1016.81 C：1255。16 D:1387。24 E:借款合同 8、2004年10月，A国有企业在该县城內建成B住宅小区.2008年10月，通过房改,将该小区所有住宅出售给职工，其中，多层住宅售房款为4500万元。按规定,对于B小区多层住宅，A国有企业应从售房款中提取不低于万元的住宅专项维修资金。 A：300 B：600 C：900 D：1200 E：执行层的组织协调 9、房地产开发商进行开发项目融资结构安排时，通常要投入占项目总投资_的自有资金或股本金。 A15% B20 C30% D40% 10、在测算资本金融资成本时，其资金占用费是按_计算的. A综合利率 B贷款利率 C折现率 D机会成本11、两种重新购建价格可以说是重新购建价格的基准,它们分别为. A：重整价格基准 B：重建价格基准 C：重置价格基准 D：折旧价格基准 E:替代价格基准 12、在项目评估中,说明项目在计算期内资金盈余或短缺的基本报表是_。 A投资计划与资金筹措表 B资金来源与运用表 C营业利润测算表 D全部投资现金流量表 13、下列关于房地产估价本质的说珐正确的有_。 A房地产估价是评估房地产的价值而不是价格 B房地产估价是替相关当事人为房地产定价 C房地产估价是为委托人提供价格保证 D房地产估价会有误差,但误差应在合理范围内 E房地产估价既是一门科学也是一门艺术14、登记机关可以依法做出_的行为. A准予登记 B暂缓登记 C不予登记 D代为登记 E免予登记 15、下列可以作为强制拆迁证明人的有_。 A拆迁单位代表 B被拆迁人单位代表 C街道办事处 D居委会 E当地公安部门代表 16、关于房地产价格中的房价与地价的关系是。 A:相互影响论 B:相互补充论 C：相互制约论 D:需求带动论 E：成本决定论 17、消费信用有两种类型. A:类似商业信用,由企业以赊销或分期付款方式将消费品提供给消费者 B：属于民间信用,由企业以赊销或分期付款方式将消费品提供给消费者 C：类似国家信用，由政府以赊销或分期付款方式将消费品提供给消费者 D：属于商业信用，由企业以赊销或分期付款方式将消费品提供给消费者 E：属于银行信用,由银行等金融机构以抵押贷款方式向消费者提供资金 18、某写字楼的建筑面积为8万m2，可出租面积系数为80%，公用建筑面积系数为15，则该写字楼出租单元内建筑面积是_万m2。 A5。2 B6。4 C6.8 D7。6 19、对国有企业改革中涉及的划拨土地使用权,可分别采取等方式予以处置。 (2009年试题) A：国有土地出让 B:国有土地转让 C：国有土地租赁 D：国有上地作价出资(入股) E：保留划拨土地使用权 20、厂商经营决策的利润最大化原则的内容是. A：边际收益等于边际成本 B：边际收益小于边际成本 C:总收益等于总成本 D：边际收益大于边际成本 E：执行层的组织协调 21、下列属于成本租金构成的内容有。 A：折旧费 B：维修费 C:管理费 D：保险费 E：房产税 22、一套非经济特区的楼房，评估价值为50万元，按国家有关规定，应交纳房地产评估费元。 A：1000 B：2500 C:5000 D：5250 E:执行层的组织协调23、在影响供给的其他因素不变的条件下,供给量在同一条供给曲线上随商品本身价格变化而发生同方向变化称为_。 A供给量的变化 B影响供给量的因素变化 C供给的变化 D影响供给的因素变化 24、某工厂经所在街道负责人同意，将一幢权属登记为工业用途的沿街厂房改造为若干个小商铺出租，某估价机构接受委托以实际用途为估价前提对该房地产的抵押价值进行评估。这种做法忽略了最高最佳利用应满足条件中的_。 A技术上的可能 B经济上的可行 C价值最大化 D法律上许可25、建设阶段的项目管理，包括的管理. A：质量 B：进度 C：成本 D：合同 E：工程