上半年天津房地产估价师经营与管理实物期权适用的范围考试题.doc

2015年上半年天津房地产估价师《经营与管理》：实物期权适用的范围考试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分,60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分,每题的备选项中,只有1个事最符合题意)
1、某开发商通过出让方式取得某宗土地使用权，价格为1000万元/m2，容积率为3。后经批准容积率扩大至3.6，此时开发商应补交地价为__元/m2.
A．100
B．200
C．300
D．600
2、估价对象房地产2006年的纯收益为500万元，预计2007年到2011年各年纯收益分别为510万元、550万元、580万元、600万元、650万元，该房地产剩余经济寿命45年，土地使用权于2042年到期，该类房地产的报酬率为8%,则用未来数据资本化法计算的该房地产2007年1月1日的收益价格为.
A：6825万元
B:6866万元
C:6203万元
D：6713万元
E：工业用地的监测点评估价格
3、在房地产税收的优惠政策中，对个人按市场价格出租的居民住房,其应缴纳的营业税暂减按3%的税率征收，房产税暂减按__的税率征收。
A．1％
B．2％
C．3％
D．4％
4、下列不属于物业管理基本特性的是。
A：城市化
B:社会化
C：专业化
D:市场化
E：执行层的组织协调
5、__对房地产价值的决定作用是极其重要的。
A．区位
B．用途
C．楼层
D．朝向
6、某宗收益性房地产,预测未来3年的净收益均为100万元／年,3年后的出售价格会上涨12％，届时转让税费为售价的6%,资本化率为9%．该房地产目前的价值为。
A：923万元
B：1111万元
C：1353万元
D:1872万元
E：工业用地的监测点评估价格
7、__的理论依据是生产费用价值论。
A．市场法
B．成本法
C．收益法
D．假设开发未
8、在其他条件不变的前提下，建设一条铁路对居民区的房地产价格和对仓储或者工业用地房地产价格可能产生的变动方向，下面描述正确的为__。
A．居民区的房地产增值,工业用地房地产贬值
B．居民区的房地产增值，工业用地房地产增值
C．居民区的房地产贬值，工业用地房地产增值
D．居民区的房地产贬值，工业用地房地产贬值
9、房地产投资的缺点是（）。
A．相对较高的收益水平
B．易于获得金融机构的支持
C．抵消通货膨胀的影响
D．投资回收期较长
10、下列有关保险的表述中，正确的是。
A：社会保险采用合同的形式，运用概率论和人数定律，根据保险的具体情况确定保费及交付期限
B：从本质上说,保险体现一定的社会关系
C:危险的存在是保险产生的必要条件
D:在各种保险中，商业保险最能体现分配职能
E:执行层的组织协调
11、某基金允许持有人申购或赎回所持有的基金单位或股份，若依据基金证券能否赎回划分，这种基金属于__基金。
A．契约型
B．公司型
C．封闭型
D．开放型
12、按照目前我国的有关土地管理规定，征收耕地的补偿费用不包括。
A：土地使用费
B：土地补偿费
C:安置补助费
D：地上附着物和青苗的补偿费
E：房地产估价机构必须加盖公章
13、因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于。
A:自然折旧
B：物质折旧
C：功能折旧
D：经济折旧
E：工业用地的监测点评估价格
14、企业同时向几个细分市场销售一种产品时,该企业采用的目标市场选择模式是__模式。
A．单一市场集中化
B．产品专业化
C．市场专业化
D．全面覆盖
15、在商业辐射区域内，各商场间位置的优劣主要取决于.
A:物业的交通通达程度
B：停车的便利程度
C:物业的周围环境
D：物业所处区域的繁华程度
E：借款合同
16、有效毛收入乘数是估价对象房地产的__除以其有效毛收入所得的倍数。
A．售价
B．租金
C．潜在毛收入
D．净收益
17、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积是120㎡，单位建筑面积的重置价格为800元／㎡,建筑物残值率为6％，年折旧率2．2%，计算该建筑物的现值是．［2005年考题］
A:76880元
B:79104元
C:77952元
D：81562元
E：工业用地的监测点评估价格
18、依据《城市房屋拆迁估价指导意见》，城市房屋拆迁估价的估价时点一般为__之日。
A．房地产估价师实地查勘
B．国有土地出让合同签订
C．拆迁公司现场动员搬迁
D．房屋拆迁许可证颁发
19、合作经营企业的房地产抵押，必须经__同意，但企业章程另有规定的除外。
A．总经理
B．董事长
C．职代会
D．董事会
20、在市场法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的（）范围之内.
A．0.5～2。0
B．1。5～2.0
C．0.5~1。5
D．1。0~1。5
21、某宗房地产预计未来每年的净收益为8万元，收益期限可视为无限年,该类房地产的报酬率为8．5%，则该宗房地产的收益价格为。
A：94．12
B:92．14
C：91．24
D:93．25
E:工业用地的监测点评估价格
22、某非经济特区的房地产估价资质的机构完成本地一宗以房产为主的评估项目.评估的房地产价格为150万元,按照原国家计委、原建设部联合下发的《关于房地产中介服务收费的通知》规定的收费标准，估价收费最高为元。
A：1250
B：5000
C：6250
D:8125
E：执行层的组织协调
23、房地产具有供给有限特性，本质上是由于（）决定。
A．土地总量有限
B．规划限制
C．房地产不可移动
D．价值量大
24、如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则应以进行估价.
A：保持现状前提
B：装修改造前提
C：转换用途前提
D：重新利用前提
E：工业用地的监测点评估价格
25、在我国设立保险公司，注册资本最低限额为人民币亿元.
A：1
B：2
C：3
D：5
E：执行层的组织协调
二、多项选择题(共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、现对某期货房地产进行估价,在此估价中,估价对象状况应为未来某时点的状态，房地产市场情况应为__时点的状态。
A．现在
B．未来
C．过去
D．B和C
2、划拨土地使用权的转让，须经当地审查批准。
A:人民政府城市规划行政主管部门
B:建设行政主管部门
C：房地产市场管理部门
D：人民代表大会常务委员会
E：执行层的组织协调
3、投资基金中，发起人与管理人、托管人之间是一种__的关系。
A．投资合同
B．基金发行办法
C．信托契约
D．基金章程
4、保险合同的辅助人，包括.
A：被保险人
B：受益人
C：保险代理人
D：保险经纪人
E：保险公估人
5、影响房地产价格的经济因素有。
A：经济发展状况、储蓄、消费、投资水平
B:社会发展状况、房地产投机和城市化
C：财政收支及金融状况、利率
D：物价、汇率、居民收入
E：人口数量、行政隶属变更、居民收入
6、下列工程中,不需要实行监理的是__.
A．大中型企业投资建设的工程
B．利用外国政府或者国际组织贷款、援助资金的工程
C．成片开发建设的住宅小区工程
D．大中型公用事业工程
7、某宗房地产1998年2月15日的价格为1000美元/m2，汇率为1美元＝8.26元人民币.该类房地产以美元为基准的价格月均递减0.4％，则其1998年10月15日的价格为__人民币元/m2（1998年10月15日的汇率假定为1美元＝8.29元人民币）。
A．7999
B．7967
C．7996
D．8028
8、收益法中的运营费用包括__。
A．所得税
B．房地产改扩建费用
C．电梯、空调等的折旧费
D．建筑物的折旧费
9、在票据允许转让、流通的情况下,为保障收款人的权益，规定票据转让时要由转让人在票据背面签字,这种情况称为.
A：背书
B:委托
C：代理
D:审批
E：执行层的组织协调
10、国内商业银行发放商用房地产抵押贷款时，贷款价值比率不超过__.
A．50%
B．60%
C．70％
D．80%
11、房地产置业投资的目的是。
A：赚取开发利润
B：满足自身生活居住的需要
C：将购入的房地产出租给最终使用者以获取出租收入
D:满足自身生产经营的需要
E：参与房地产间接投资
12、在运用假设开发法进行估价时,首先要调查待开发房地产的基本情况，其基本内容包括__。
A．弄清土地的位置
B．弄清土地的面积、形状、基础设施完备程度等
C．弄清城市规划设计条件
D．弄清将拥有的土地权利
E．测算开发项目的预期利润
13、通常房地产开发投资利润率的计算基数为__.
A．土地取得成本+开发成本
B．土地取得成本+开发成本+管理费用
C．土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用
D．开发完成后的房地产价值
14、下列关于有无保留价拍卖,表述正确的是。
A：有保留价拍卖是指拍卖前设立最高售价的拍卖行为
B:有保留价拍卖中,竞买人的最高竞价必须等于或高于保留价，低于保留价不能成交
C：有保留价拍卖通常用于价值较低的标的物拍卖
D：房屋、土地、文物艺术品应采取有保留价拍卖方式
E:无保留价拍卖通常用于价值低的标的物的拍卖
15、技术设计阶段必须编制的概算是.
A：建设项目总概算
B：单位工程概算
C：设计概算
D:修正概算
E：执行层的组织协调
16、被邀请参加投标的承包商通常在__个之间.
A．1～3
B．3~5
C．1～7
D．3~10
17、当较为精确地应用假设开发法时,应考虑__。
A．通货膨胀影响
B．投资利息因素
C．资金时间价值
D．投资风险补偿
18、下列关于经济学中成本理论的表述中，错误的有。
A：经济学中的成本概念等同于会计成本,是指厂商生产经营活动中所使用的各种生产要素的支出总和，称为“经济成本”
B：经济成本除了会计成本,还包括未计入会计成本中的厂商自有生产要素的报酬
C:会计成本（显成本)=经济成本+隐成本
D：若销售收入超过经济成本,则厂商可获得正常利润
E:边际成本的变动规律是:边际成本最初随产量的增加而减少，当产量增加到一定程度时则随产量的增加而增加
19、相对于房地产开发投资,关于房地产置业投资的说法，正确的确。
A：置业投资是面向已具备了使用条件或正在使用中的房地产
B:置业投资包括进行场地平整及道路等基础设施建设的投资
C:置业投资对象可以是市场上存量房地产
D:置业投资可以是将购入的房地产用于自身居住或生产经营
E：置业投资可以是将购入的房地产出租给最终使用者
20、房地产投资者的债务融资方式有__.
A．吸收其他机构投资者资金
B．建成房地产抵押贷款
C．土地储备贷款
D．增发新股
E．房地产企业流动资金贷款
21、在估价报告中陈述__，既是维护估价人员正当权益的需要，又是提醒委托人和估价报告使用者在使用估价报告时需要注意的事项。
A．估价师声明
B．估价的假设和限制条件
C．估价方法
D．估价对象
22、为了解城市未来发展，注册房地产估价师在查阅城市总规划时应研究的内容有。（2009年试题）
A:城市的发展布局
B：功能分区
C:禁止、限止和适宜建设的地域范围
D：建筑形态控制指标
E：城市性质
23、下列属于农民集体土地范围的包括.
A：村农民集体的土地
B：村内两个以上农村集体经济组织的农民集体的土地
C：乡（镇)农民集体的土地
D：农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地
E:因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地
24、某宗土地面积2000m2，城市规划规定的限制指标为：容积率3，建筑密度30％。在单位建筑面积所获得的利润相同的条件下，下列建设方案中最可行的是（)。
A．建筑物地面一层建筑面积为800m2，总建筑面积为5000m2
B．建筑物地面、层建筑面积为1400m2，总建筑面积为5000m2
C．建筑物地面一层建筑面积为600m2，总建筑面积为5500m2
D．建筑物地面一层建筑面积为600m2，总建筑面积为2500m2
25、建筑物的功能折旧原因不包括。
A:自然环境恶化
B:消费观念变更
C：设备陈旧落后
D：城市规划改变
E：政府政策变化