上半年广西房地产估价师制度与政策房屋征收评估收费考试题.docx

2017年上半年广西房地产估价师《制度与政策》：房屋征收评估收费考试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分,60分及格.
一、单项选择题（共25题,每题2分,每题的备选项中,只有1个事最符合题意）
1、下列房地产价格影响因素中，不属于经济因素的是.
A：居民收入增加
B：房产税征收
C:人民币升值
D:居民消费价格指数上升
E:工业用地的监测点评估价格
2、某抵押房地产的市场价值为600万元,已知注定优先受偿款为50万元，贷款成数为0.7.则该房地产的抵押贷款额度为万元。
A：370
B：385
C：420
D：550
E：工业用地的监测点评估价格
3、下列土地状况中，不属于土地权益状况的是.
A：土地使用期限
B：土地使用管制
C：土地面积大小
D：土地权利性质
E：工业用地的监测点评估价格
4、下面对假设开发法适用条件的表述最为准确的是.
A：新开发房地产项目
B：用于出售用途的房地产项目
C：具有投资开发或再开发潜力的房地产
D：用于投资或再开发的房地产
E：工业用地的监测点评估价格
5、以抵押贷款方式向土地储备机构发放，贷款期限最长不得超过__.
A．半年
B．1年
C．1年半
D．2年
6、房地产开发商进行开发项目融资结构安排时，通常要投入占项目总投资__的自有资金或股本金。
A．15％
B．20％
C．30％
D．40％
7、写字楼分类过程中需考虑的因素有（）。
A．写字楼的级别
B．写字楼的物业管理
C．写字楼的级别，写字楼的位置
D．写字楼的位置,交通方便性，建筑形式
8、某宗房地产预计未来第一年的总收益和总费用分别为12万元和7万元，此后分别逐年递增2％和1％,该类房地产的资本化率为8％,该房地产的价格为。
A:100万元
B：42万元
C:63万元
D：77万元
E：工业用地的监测点评估价格
9、某建筑物的建筑面积为2000m2，占地面积为3000m2,现在重新获得该土地的价格为800元/m2，建筑物重量价格为900元/m2,而市场上该类房地产正常交易价格为1800元/m2。则该建筑物的成新率为（）.
A．44％
B．50%
C．67％
D．94％
10、被征收工地上的附着物和青苗的补偿标准,由规定。
A：国务院
B：国工资源部
C：省、自治区、直辖市
D:县
E：房地产估价机构必须加盖公章
11、按国家规定,征收10hm2基本农田以外的耕地,如果该耕地被征收前3年平均年产值为1000元/亩，征收该耕地的土地补偿费最低为__万元。
A．50
B．90
C．100
D．150
12、下列关于路线价法的表述中，不正确的是．【2005年考题】
A:路线价法实质是一种市场法,其理论依据与市场法相同,是房地产价格形成的替代原理
B：路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价
C:运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐
D：路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街用地求其平均价格
E:工业用地的监测点评估价格
13、报酬率是一种与利率,内部收益率同性质的比率，对其内涵的理解应是（）。
A．投资率是投资回收与投入资本的比率
B．风险大的投资，不确定因素多，故报酬率应低.反之，报酬率应高
C．当投资于房地产能获得某些额外好处时，投资者将提高所要求的报酬率
D．当把土地看作特别可靠的投资时，其报酬率要低于其他较长期投资的报酬率
14、关于个人住房公积金的税收政策，下列说法中正确的是__。
A．因为住房公积金是政策性资金,所以实行全部免税政策
B．个人提取住房公积金账户内的存储余额，按比例计征个人所得税
C．个人住房公积金作为储蓄性专项基金存款，其利息收入计征个人所得税
D．职工个人及其单位超过国家或地方政府规定的比例缴付的住房公积金，应将其超过部分并入个人当期的工资、薪金收入，计征个人所得税
15、某写字楼的采光受到影响，为克服该影响，改造该写字楼照明系统需花费30万元,每年增加电费等运营费用5万元.该写字楼的预期剩余经济寿命为30年,报酬率为8%，该写字楼因采光受影响造成的损失为万元.
A:35。00
B:56.29
C:86.29
D:180。00
E：工业用地的监测点评估价格
16、下列关于计算贷款综合风险度的系数的表述中,不正确的是__。
A．企业信用等级越高，信用等级系数值越高
B．贷款期限越长，期限系数值越大
C．项目风险越大，风险等级系数值越大
D．用商品房抵押与用其他房屋和建筑物抵押相比,贷款方式系数值较低
17、某承租人与一写字楼所有权人于4年前签订了租赁合同，约定租赁期限为10年，月租金固定不变为100元/m2，现市场上类似写字楼的月租金为120元/m2，而市场价格为12000元 /m2。假设折现率为10％,则该写字楼目前出售时的正常价格为(）元/m2。
A．10925
B．10935
C．10945
D．10955
18、某块临街深度为50ft、临街宽度为30ft的矩形土地甲，总价为40万元。其相邻的矩形土地乙，临街深度为150ft，临街宽度为15ft,则运用四三二一法则计算土地乙的总地价为__万元。
A．23。4
B．28.6
C．33。4
D．46.8
19、股票可以在股票市场上作为买卖对象或抵押品随时转让,这体现了股票的__。
A．风险性
B．营利性
C．价格的波动性
D．流通性
20、房地产抵押自合同__之日起生效.
A．登记
B．工商鉴证
C．公证
D．签订
21、城市房地产产权统计报表共有__张，其中__张是城市房屋产权情况汇总表。
A．5，2
B．5，3
C．3，1
D．3，2
22、某写字楼年出租净收益为300万元，预计未来三年内仍然维持该水平，三年后该写字楼价格为现在写字楼价格的1。2倍，该类房地产的报酬率为10％，则该宗写字楼现在的价格为（）万元。
A．4580
B．5580
C．6580
D．7580
23、如果某项目的FNPV等于零,说明该项目的获利能力。
A：达到了基准收益率的要求
B：超过了基准收益率的要求
C：未达到财务内部收益率的要求
D：达到了财务内部收益率的要求
E：借款合同
24、按照《契税暂行条例》，由承受人自转移合同签订起__日后办理纳税申请手续.
A．7
B．10
C．12
D．15
25、下列关于钢筋混凝土柱、梁、板的构造的说法不正确的是__.
A．柱是独立支撑结构的竖向构件,它在房屋中顶住梁和板这两种构件传来的荷载
B．梁是跨空间的横向构件,它在房屋中承担板传来的荷载，再传到支承它的柱上
C．板是直接承担其平面荷载的平面构件，它支承在梁上或直接支承在柱上，把所受的荷载再传到梁或柱
D．柱、梁、板只可预制，不可现制
二、多项选择题(共25题,每题2分,每题的备选项中,有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项.错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、从总体上来说，投资分为固定资产投资和流动资产投资。流动资产投资包括以下__投资.
A．土地
B．房屋
C．机械设备
D．原材料
E．辅料
2、某宗房地产2006年2月的价格为4000元/m2，现需要将其调整到2006年6月。已知该宗房地产所在地区类似房地产2006年1月至6月的价格指数分别为85.5，86.7,85。6，90.8，95。2，96.3（以2004年1月为100）。则该宗房地产2006年6月的价格应为(）元／m2。
A．4443
B．3852
C．3601
D．4154
3、房地产估价师注册有效期满需继续执业的，应当在注册有效期满日前，申请延续注册。
A：15
B:30
C：60
D：90
E:执行层的组织协调
4、下列关于企业利润和收入的表达中,不正确的是.
A：企业利润可分为经营利润、税后利润和可分配利润三个层次
B：经营收入=销售收入+出租收入+自营收入
C:销售收入=土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入
D：可分配利润=税后收入一（法定盈余公积金+法定公益金+未分配利润）
E：借款合同
5、市场主体通常包括。
A：买家
B:卖家
C：交易对象
D：交易价格
E：交易行为
6、用市场法对房地产进行估价时，需要进行__修正.
A．交易过程
B．交易情况
C．交易日期
D．交易价格
E．房地产状况
7、基本完好房的判定标准是__。
A．九、八成
B．八、七成
C．七、六成
D．六、五成
8、综合验收中的，是竣工项目投入使用前的关键环节。
A:消防验收
B:规划验收
C：环保验收
D:人防验收
E：借款合同
9、下列__不符合设立房地产开发企业应具备的条件。
A．注册资本980万元
B．有3名一级建造师
C．有3名注册会计师
D．有符合公司法人登记的名称
10、某上市房地产开发公司投资开发了一大型综合楼，包括商场、宾馆、写字楼和公寓四种类型。为了弥补自有流动资金的不足，该开发公司在项目建设初期以其拥有的其他房地产向银行抵押贷款，而银行为了保证其贷款的安全又向保险公司投了保。试根据上述条件回答下列问题：(2001年试题）银行为确保该开发公司按时履行还款义务而向保险公司投保的险种为。
A：保证保险
B：责任保险
C:信用保险
D:财产损失保险
E:执行层的组织协调
11、在下列定价方法中，需要使用损益平衡图的是定价法。
A：目标
B:价值
C：挑战
D:成本加成
E：借款合同
12、按房屋所有权的性质将房屋租赁分为。
A:公有房屋的租赁
B:私有房屋的租赁
C：住宅用房的租赁
D:非住宅用房的租赁
E：公共房屋的租赁
13、某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多，造成不便于上午办公和需求减少,估价未来期限内每年平均空置率由现在的15％上升为25％，每月可出租面积租金为70元/m2，又知该写字楼可出租面积为1000m2,运营费用率为40％。假若该写字楼可出租剩余年限为30年,投资报酬率为8％，其他条件保持不变，则该写字楼将产生__万元的贬值.
A．548。19
B．558.15
C．567。39
D．675。40
14、估价报告有效期应从__起计。
A．估价时点
B．估价作业期
C．出具估价报告之日
D．签订估价委托合同之日
15、以下关于投资价值和市场价值的说法中正确的是__。
A．投资价值与市场价值都可以采用收益法来评估
B．评估投资价值所采用的折现率，应是与该房地产的风险程度相对应的社会一般报酬率
C．评估市场价值所采用的折现率，应是与该房地产的风险程度相对应的社会一般报酬率
D．评估投资价值时一般要扣除所得税
E．评估市场价值时一般要扣除所得税
16、下列不属于申领建筑工程施工许可证的条件是__.
A．已经办理该建筑工程用地批准手续
B．已经确定施工企业
C．有保证工程质量和安全的具体措施
D．建设单位已支付工程款
17、根据《房屋建筑工程质量保修办法》,在正常使用时房屋建筑工程的最低保修期限为。
A:屋面防水工程为3年
B：装修工程为1年
C:给排水管道为2年
D：供冷系统为2个供冷期
E:设备安装为2年
18、法的分类中,按法所规定的内容不同分为。
A：实体法
B:普通法
C：特殊法
D：程序法
E：一般法
19、会计核算要求,凡在当期取得的收入或者负担的费用，不论款项是否收付，都应作为当期的收入或费用，是会计核算一般原则中的__。
A．权责发生制原则
B．收负实现制原则
C．配比原则
D．划分收益性支出与资本性支出原则
20、某城市住宅市场调查结果显示，该城市约总需求与总供给量基本平衡，但同时显示，套型建筑面积120以上的住宅供过于求,70以下的住宅供不应求,则该城市的住宅市场处于状态.（2008年试题）
A：均衡
B：非均衡
C：结构性失衡
D：失衡
E:借款合同
21、两种重新购建价格可以说是重新购建价格的基准，它们分别为。
A:重整价格基准
B:重建价格基准
C:重置价格基准
D:折旧价格基准
E：替代价格基准
22、下列有关房屋权属登记的表述中,正确的有__。
A．房屋所有权人与该房屋占用范围内土地的使用权人,除法律、法规另有规定的外，必须同属一个法人或自然人
B．房屋权属档案的收集、整理、鉴定、保管、统计、利用,通常称为房屋权属档案工作的六个业务环节
C．房地产面积测算为提高精度，边长取至0。001,但面积确定最后取至小数点后两位，即Olm2
D．临街底层经营性房屋的土地使用权，包括门前人行道的部分分摊面积的土地权
E．房地产权属登记为房地产权利动态登记
23、根据信托合同,信托机构依据其管理经营的实际业绩确定__。
A．委托财产总值
B．信托范围
C．信托收益
D．信托信用等级
24、基准地价修正法评估国有建设用地使用权价值应具备的条件有。
A:政府确定并公布了征收农用地地区片价标准
B：估价对象位于基准地价覆盖区域
C:有完备的基准地价修正体系
D：估价对象宗地的开发程度与基准地价对应的开发程度一致
E：估价对象宗地的使用年限与基准地价对应的使用年限相同
25、获取房地产估价业务的措施可以有__。
A．突破专业能力限制,接受各种估价要求
B．提高服务质量
C．恰当的宣传
D．低收费
E．最大限度压缩估价作业期