下半年福建省房地产估价师案例与分析房产税两税一费的计算基数模拟试题.doc

2016年下半年福建省房地产估价师案例与分析：房产税、两税一费的计算基数模拟试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格.
一、单项选择题(共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、”五通一平"一般是指某区域或某地块具备了道路、等设施或条件以及场地平整.
A:给水、排水、电力、通信
B：给水、排水、燃气、热力
C：排水、电力、通信、燃气
D：排水、电力、通信、热力
E：工业用地的监测点评估价格
2、某城市的居民对高层住宅经历了一个从较为抗拒到较普遍接受的过程，这一现象反映了消费者市场的。(2009年试题）
A:替代性
B：发展性
C：地区性
D：复杂性
E：借款合同
3、直线趋势法y=a+bX中的常数a、b，是由（）决定的。
A．房地产的历史价格资料
B．房地产的未来价格资料
C．房地产的现实价格资料
D．估价师选取的现时和未来的价格资料
4、房地产估价中,遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在__的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值.
A．委托人
B．估价报告预期使用者
C．管理部门
D．中立
5、对一个计算周期为20年的房地产置业投资项目进行现金流分析时，若折现率始终为一个常数，那么该折现率__.
A．包含了对通货膨胀的补偿
B．不包含对通货膨胀的补偿
C．没有实际意义
D．不能直接用于财务评价
6、建筑物净收益=×建筑物资本化率（净收益每年不变且持续无限年期）．【2003年考题】
A:建筑物重置价
B:建筑物现值
C：土地价格
D：房地产价格
E:工业用地的监测点评估价格
7、下列在确定房屋货币拆迁补偿标准时，关于房屋“用途”的说法不正确的是。
A：“用途”是指被拆迁房屋所有权证书上标明的用途
B:所有权证书未标明用途的，以营业执照上载明的用途为准
C：产权档案未记录用途的，以实际用途为准
D：实际用途的界定以是否依法征得规划等部门同意，是否取得合法手续为依据
E：房地产估价机构必须加盖公章
8、收益递增递减原理可以帮助我们确定__.
A．最佳用途和最佳规模
B．最佳集约度
C．最佳规模和最佳集约度
D．最佳用途
9、评估某底层商铺的价格时，估价师选取可比实例甲和乙均为底层商铺，丙为二层商铺（其成交价格经调整后为底层商铺价格），在求取最终价格时，对甲、乙、丙三个可比实例比准价格依次选取的权重，最合适的是。
A:0。4、0.4、0.2
B:0。3、0.4、0。3
C：0.4、0。2、0。4
D：0。4,0。3、0.3
E：工业用地的监测点评估价格
10、某家庭向银行申请了一笔等额还本付息的个人住房抵押贷款，其月供为2850元，月利率为0。625%，则该抵押贷款的实际年利率为。（2008年试题）
A：7。50％
B:7。56％
C：7。71%
D:7。76％
E：借款合同
11、某商品住宅总价为98万元,首付款为30％,其余为抵押贷款，贷款期限为15年，按月等额还本利息,贷款年利率为7.5％，自有资金资本化率为8％.则其综合资本化率为。
A：7。65％
B：8。75％
C：9.42％
D:10.19％
E：工业用地的监测点评估价格
12、近日出具的一份估价报告中的估价时点，估价对象状况和房地产市场状况所对应的时间均为一年前的某个日期，其估价类型可能是(）。
A．在建工程抵押估价
B．房地产损害赔偿估价
C．期房市场价值评估
D．房地产估价的复核估价
13、某企业开发某土地，工地重新取得成本为1000元/m2,正常开发成本为1500元/m2，管理费用为前两项的5%，投资利息占直接成本的5％，销售费用为100元/m2，直接成本利润率为6％，则开发后的地价为(）元/m2。
A．1840
B．2840
C．2966
D．3000
14、直线趋势法公式Y=a+bX中，X表示.
A：价格
B：时间
C：常数
D:价格变动率
E：工业用地的监测点评估价格
15、拆迁管理部门批准拆迁的同时,还应将批准决定及有关事项通知拆除房屋所在地的.
A：乡人民政府
B：县人民政府
C：拆迁管理部门
D：公安部门
E：执行层的组织协调
16、是指一个国家以当年价格(或不变价格)计算的一年内国内生产的全部最终产品和劳务的市场价值总和.
A：国内生产总值
B：国民生产总值
C：国内生产净值
D:国民收入
E：执行层的组织协调
17、一厂房建成后8年被改造为超级市场,并补办了土地使用权出让手续,土地使用权出让年限为40年，建筑物的经济寿命为50年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为__年。
A．40
B．42
C．48
D．50
18、房屋的成本租金不含__。
A．折旧费
B．维修费
C．保险费
D．税金
19、某宗房地产交易中，买方支付给卖方29万元，买卖中涉及的税费均由卖方负担.据悉，该地区房地产买卖中应由卖方和买方缴纳的税费分别为正常成交价格的5％和3％，则该宗房地产交易的正常成交价格为（）万元。
A．27.6
B．28。2
C．29。0
D．29。9
20、房地产估价是一种关乎的切身利益乃至社会公共利益，较为复杂的专业服务活动。
A:相关单位
B：个人
C:集体
D：相关单位和个人
E：工业用地的监测点评估价格
21、判定房地产投资风险因素发生的概率属于__阶段的工作.
A．风险辨识
B．风险估计
C．风险评价
D．风险决策
22、房屋拆迁补偿的对象是.
A:被拆除房屋的所有人
B：被拆除房屋的使用人
C：被拆除房屋的所有人和使用人
D：被拆除房屋的代管人
E：房地产估价机构必须加盖公章
23、某种商品的用途越多,其.
A：需求弹性越小
B：需求弹性越大
C：越缺乏弹性
D:完全无弹性
E:执行层的组织协调
24、假设某个消费者的全部收入都用于商品甲和商品乙两种商品类型的消费，若该消费者增加对商品甲的消费，则对商品乙消费的边际效用__。
A．减少
B．增加
C．不变
D．可能增加也可能减少
25、从获取估价业务开始至出具估价报告后的估价资料归档止，包括：①获取估价业务；②受理估价委托及明确估价基本事项;③搜集估价所需资料；④拟定估价作业方案；⑤实地查勘估价对象；⑥选定估价方法测算：⑦确定估价结果；⑧撰写估价报告;⑨审核估价报告：⑩出具估价报告；（11）估价资料归档。一个房地产估价项目的估价活动的全过程和工作步骤排序正确的是__。
A．①②③④⑤⑥⑦⑧⑨⑩（11)
B．①②④③⑤⑥⑦⑧⑨⑩(11）
C．①②④⑤③⑥⑦⑧⑨⑩（11)
D．①②⑤③④⑥⑦⑧⑨⑩（11)
二、多项选择题(共25题,每题2分,每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选,本题不得分;少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、某商铺的租赁期为15年，租金按每年5％的比例递增，第1年的租金为1万元，租金于每年的年初收取，年利率为8％，则该商铺15年租金收入的现值为万元.
A：11.41
B：11。49
C：12.41
D：12.49
E:借款合同
2、会计要素主要包括__.
A．资产、负债、所有者权益
B．资产、负债、所有者权益、收入、费用
C．资产、负债、所有者权益、收入、费用、利润
D．资产、收入、利润
3、对项目手册的实施作用，以下说法正确的是.
A：加强对房地产市场的监测
B：及时了解和掌握房地产开发项目的进展情况
C：督促开发企业按城市规划实施开发
D：督促开发企业按要求分期投入开发所需资金、进行配套建设、完成拆迁安置
E:不能有效地防止楼盘“烂尾”等现象的发生
4、住房公积金属于__所有。
A．缴存住房公积金的单位
B．缴存住房公积金的职工
C．缴存住房公积金的单位和个人共同
D．住房公积金管理中心
5、某单位拥有的一出租物业的原值为5000万元，年租金收入为600万元，则该单位应缴纳的年房产税数额为万元。
A:42.0
B：50。4
C：60.0
D：72.0
E：借款合同
6、现对某期货房地产进行估价,在此估价中,估价对象状况应为未来某时点的状态，房地产市场情况应为__时点的状态。
A．现在
B．未来
C．过去
D．B和C
7、提高贷款利率对房地产市场的影响主要有。（2006年试题）
A：导致房地产实际价值下降
B：导致房地产实际价值上升
C:加大投资者债务负担
D：抑制房地产市场需求
E：增加房地产市场需求
8、假设开发法评估待开发土地价值时，选取最佳的开发利用方式包括选取最佳的。
A:区位
B：用途
C:档次
D：周围环境
E：建筑规模
9、《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》宣布从__下半年开始，全国城镇停止住房实物分配,实行住房分配货币化.
A．1996年
B．1997年
C．1998年
D．1999年
10、下述各项中，属于房地产供给分析内容的是.
A:吸纳率分析
B：调查房地产存量、过去走势及未来趋势
C:家庭规模与结构分析
D：市场购买者的产品功能需求
E：借款合同
11、城市规划行政主管部门主要通过对城市建设工程项目进行管理和监督。
A:建设项目选址意见书
B：建设用地规划许可证
C:建设工程开工许可证
D：建设工程规划许可证
E:建设工程施工报告
12、房地产交易管理是指政府管理部门及其他相关部门以__手段,对房地产交易活动行使指导监督等管理。
A．行政的
B．法律的
C．政治的
D．经济的
E．间接的
13、是减轻纳税人负担的措施。
A：附加
B：加成
C：减税
D：免税
E：规定起征点和免征额
14、当项目评估中有若干个变量，每个变量又有多种甚至无限多种取值时，进行风险分析的方法一般采用__。
A．概率分析
B．解析法
C．蒙特卡洛法
D．杠杆分析
15、下列不属于房地产投资项目经济评价静态指标的是__。
A．投资利润率
B．投资回报率
C．贷款利率
D．成本利润率
16、在用假设开发法来评估房地产价值时，开发利润一般采用的是同类房地产开发项目__。
A．投资者要求的最低报酬率
B．投资者要求的最高报酬率
C．社会一般正常利润
D．社会最低利润
17、在求取建筑物折旧时,如果建筑物经济寿命晚于土地使用期限结束的，下列说法中不正确的是__。
A．对于在土地使用权出让合同中未约定不可续期的，应按照建筑物经济寿命计算建筑物折旧。
B．对于在土地使用权出让合同中已约定不可续期的，应按照建筑物经济寿命减去其晚于土地使用期限的那部分寿命后的寿命计算建筑物折旧。
C．对于在土地使用权出让合同中已约定不可续期的，应按照土地，使用期限计算建筑物折旧。
D．对于在土地使用权出让合同中已约定不可续期的，应按照建筑物的实际年龄加上土地使用权的剩余使用年限计算建筑物折旧。
18、金融机构进行项目贷款审查时，要进行__工作.
A．客户评价
B．项目评估
C．担保方式评价
D．贷款综合评价
E．环境评价
19、可以股息、红利形式参与企业经营收益的分配,但不能通过市场转让获取交易差价的证券__。
A．股份
B．股票
C．股单
D．公司债券
20、不属于影响消费者购买因素的是（).
A．经济因素
B．社会因素
C．个人因素
D．理性因素
21、下列属于影响商品供给的主要因素包括.
A：消费者对未来的预期
B:其他商品的价格
C：商品本身的价格
D：政府的政策
E：生产技术的变动和生产要素的价格
22、增长速度是反映现象增长程度的相对指标，由求得.
A:增长量与发展水平的比
B：增长量与发展速度的比
C：增长量与算术平均数的比
D:增长量与序时平均数的比
E：执行层的组织协调
23、网络图法在建设工程管理中常常作为__的方法。
A．质量控制
B．成本控制
C．进度控制
D．合同管理
24、根据估计的总销售收入和销售量来制定价格的方法称为__。
A．成本加成定价法
B．目标定价法
C．撇脂定价法
D．认知价值定价法
25、房地产市场结构包括__.
A．总量结构
B．区域结构
C．产品结构
D．供求结构
E．资金结构