上半年内蒙古房地产估价师理论与方法地租理论及测算考试试卷.docx

2016年上半年内蒙古房地产估价师《理论与方法》:地租理论及测算考试试卷
本卷共分为2大题50小题,作答时间为180分钟,总分100分，60分及格。
一、单项选择题(共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、选择目标市场，通常要基于对__进行评价的基础上.
A．单一市场
B．重要市场
C．细分市场
D．主要市场
2、实行住房分配货币化后,公务员住房补贴的具体办法由__批准.
A．市（县)人民政府
B．省、自治区、直辖市人民政府
C．上级财政部门
D．上级房改部门
3、某房地产估价公司2008年底资产为198万元，负债78万元,实收资本为30万元，资本公积为30万元，盈余公积为20万元。按照会计恒等式原理,则该房地产估价公司的未分配利润为万元.
A：30
B：40
C：50
D：60
E:执行层的组织协调
4、下列不属于取得房地产开发用地的途径是.
A：通过自己开发耕地取得
B:通过征收土地取得
C：通过城市房屋拆迁取得
D：通过市场购买取得
E：工业用地的监测点评估价格
5、在住宅旁边修筑一条道路所带来的汽车噪声污染,属于。
A：点源
B：面源
C:永久性污染源
D：暂时性污染源
E：执行层的组织协调
6、下列不属于直接代为登记的房屋包括__。
A．房地产行政主管部门直管的公房
B．依法由房地产行政主管部门代管的房屋
C．有人主张权利的房屋
D．无人主张权利的房屋
7、产生房地产价格泡沫的基础是.
A：土地稀缺
B：城市化进程快
C:投机需求膨胀
D:过度放贷
E：借款合同
8、甲与乙签订商品房买卖合同,如甲有侵权行为，依据《民法通则》，诉讼时效期间从__时起计算。
A．合同签订
B．合同生效
C．权利被侵害
D．乙知道或者应当知道
9、下列关于土地使用权划拨正确的表述为__.
A．经过有批准权的人民政府批准，无偿交给土地使用者
B．在用地者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交其使用
C．只要有政府批准，无须缴纳任何费用
D．在用地者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交其使用,或者将土地使用权无偿交其使用
10、房屋建筑工程在保修期限内出现质量缺陷，建设单位或者房屋建筑所有人应当向__发出保修通知。
A．建设单位
B．施工单位
C．总承包单位
D．监理单位
11、下列关于各资质等级房地产估价机构的专职注册房地产估价师人数，表述错误的是。
A：一级资质要有15名以上专职注册房地产估价师
B:二级资质要有8名以上专职注册房地产估价师
C:三级资质要有3名以上专职注册房地产估价师
D:暂定期的三级资质要有2名以上专职注册房地产估价师
E：执行层的组织协调
12、在某商业街深度30％的矩形土地，前后两面临街，其前街路线价(土地单价）为3 000 元／㎡，后街路线价为2 000元／㎡。那么按重叠价值估价法计算，其前街影响深度为。
A:18%
B：20%
C:15％
D:25％
E:工业用地的监测点评估价格
13、拆迁当事人双方对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当由确认。
A：房地产行政主管部门
B：房屋拆迁管理部门
C：城市规划行政主管部门
D:房屋登记机构
E：执行层的组织协调
14、对出租物业来说,最主要的收入记录是。
A：空置率水平
B：租金清单
C:押金收入
D:欠租清单
E：借款合同
15、乡镇企业的用地只有在下列__情况时，才可以抵押.
A．乡镇企业属于集体企业
B．申请破产
C．和乡镇企业的建筑物同时抵押
D．经过乡镇政府主管部门批准后
16、某写字楼持有5年后出售，持有期内年平均有效毛收入为400万元，运营费用率为30％,预计5年后出售时总价为6000万元，销售税费为售价的6％，无风险报酬率为6％，预计风险报酬为无风险报酬的25％。该写字楼目前的价格为万元。
A:5061．44
B：5546．94
C：5562．96
D:6772．85
E：工业用地的监测点评估价格
17、2003年11月4日，中国房地产估价师学会与香港__签署了内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书.
A．物业协会
B．不动产学会
C．测量师协会
D．测量师学会
18、在房地产市场的自然周期中，空置率超过长期平均空置率的阶段为__阶段。
A．租金增长率上升
B．新增供给小于新增需求
C．新开工项目增加
D．租金增长率下降
19、《注册房地产估价师管理办法》规定，注册房地产估价师继续教育分为必修课和选修课，每一注册有效期各为学时。
A：10
B:30
C：60
D：90
E:执行层的组织协调
20、已知某房地产40年收益价格为150万元，该房地产报酬率为10％，那么该宗房地产30年收益价格为__万元.
A．112。5
B．155。6
C．144.6
D．132。4
21、下列有关房地产估价师执业的规定中，不正确的表述是__。
A．未经注册擅自以房地产估价师名义从事估价业务的，由县级以上房地产行政主管部门责令其停止违法活动，并可处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款
B．房地产估价师准许他人以自己的名义执行房地产估价师业务,没有违法所得的,由县级以上房地产行政主管部门责令其停止违法活动，并可处以1万元以下的罚款
C．中介服务人员索取他人财物或者非法收受他人财物，故意提供虚假评估报告，情节严重的,处五年以上十年以下的有期徒刑，并处罚金
D．中介服务人员严重不负责任,出具的评估报告有重大失实,造成严重后果的，处五年以下有期徒刑或者拘役,并处或者单处罚金
22、某块临街深度为50m、临街宽度为30m的矩形土地甲,总价为40万元.其相邻的矩形土地乙，临街深度为150m，临街宽度为15m，则运用四三二一法则计算土地乙的总地价为万元.
A:23.4
B:28。6
C：33。4
D：46.8
E：工业用地的监测点评估价格
23、某宗房地产2005年6月的价格为1800元/m2,现需要将其调整到2005年10月。已知该宗房地产所在地区类似房地产2005年4月至10月的价格指数分别为79。6,74。7,76。7，85。0，89.2,92.5，98。1(以2003年1月为100）.则该宗房地产2005年10月的价格为（）元/m2。
A．2170。8
B．2093。3
C．2149。4
D．2302。2
24、某家庭以住房抵押贷款方式购买了一套住宅，住房抵押贷款期限为20年，年利率为6%，以每月2500元等额还款.该家庭于第9年初一次性偿还贷款本金10万元，余额在以后的5年内用按月等额还款的方式还清，则最后5年内的月等额还款额为__元。
A．301.53
B．2983。84
C．1524。15
D．1587.65
25、某住宅用地出让年限50年,建设期2年。建设期满后,张某购买了其中一套住宅,持有10年后转让给王某,王某取得该住宅用地使用权年限为年.
A：38
B：40
C：58
D：60
E：执行层的组织协调
二、多项选择题(共25题，每题2分,每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项.错选，本题不得分；少选,所选的每个选项得 0。5 分）
1、建筑剖面图的内容包括。
A:各层楼面的标高,窗台、窗上口、顶棚的高度，以及室內净空尺寸
B:建筑从屋面至地面的内部构造特征
C：注明一些装修做法,楼、地面做法，对其所用材料等加以说明
D：出入口处的做法及其装修
E：有时也可以标明屋面做法及构造，屋面坡度以及屋顶上女儿墙、烟囱等构造物的情形等
2、2006年甲公司依法取得一宗城镇商住综合用地，土地使用权年限为该类用地的法定最高年限，出让年限从2006年4月起计。甲公司用该宗地上的在建工程进行抵押贷款。2007年5月6日，经评估，在建工程的市场价值为8000万元，其中在建工程拖欠工程款2000万元.2009年10月，人民法院查封其土地及其地上建筑物拍卖抵债，并委托某房地产估价机构评估其市场价值为6800万元.如果拍卖最终应价为6500万元，则该应价为。
A：无效应价
B：有效应价
C：可以成交的价格
D：不确定
E：个人住房抵押贷款证券化是一项金融创新业务，其住房抵押权转让具有特殊性。房地产管理部门办理批量个人住房抵押权变更登记时，只对抵押权人作变更处理,其他登记事项不作变更
3、B县W房地产开发公司取得A市B县县城一住宅土地使用权，按照规定,建设用地使用权出让合同由__与W房地产开发公司签订。
A．A市人民政府
B．A市人民政府土地管理部门
C．B县人民政府
D．B县人民政府土地管理部门
4、商业经营的房地产，其净收益为__。
A．商品销售收入—商品销售成本-经营费用—商品销售税金及附加-管理费用-财务费用—商业利润
B．商品销售收入—商品销售成本—经营费用—商品销售税金及附加-管理费用—财务费用—商业利润—投资利息
C．商品销售收入—商品销售成本—经营费用—商品销售税金及附加—管理费用—财务费用—投资利息
D．商品销售收入—商品销售成本—经营费用—商品销售税金及附加—管理费用—商业利润—投资利息
5、A市B住宅小区,专有部分面积为8万,小区总面积为9万。该小区于2006年10月业主全部入住,并召开了业主大会，成立了业主委员会。如果该小区共有750户业主，该小区业主做出有关改建小区建筑物决定，应当经。
A：专有部分面积为4．5万以上的业主同意
B:专有部分面积为6万以上的业主同意
C：且有业主总数中的375户以上业主同意
D：且有业主总数中的500户以上业主同意
E：由于其他经济原因(非银行诉讼)法院裁定强制拍卖已经被抵押给银行的房地产,应通知抵押权人，或解除抵押，或根据国家规定的拍卖标的拍卖金额的受偿顺序受偿
6、流动比率越__，说明营运资本越多,对债权人而言,其债权就越安全.
A．低
B．高
C．不变
D．无法判断
7、下列关于拍卖过程中承担瑕疵责任的表述中，正确的有.（2008年试题)
A：拍卖中的瑕疵责任均应当由委托人承担
B:如果委托人未向拍卖人告知瑕疵，则拍卖人不需负任何责任
C:委托人可能需对告知与瑕疵承担最终责任
D：承担瑕疵责任的基本准则是谁知晓，谁负责
E：即使拍卖中确实存在应告知而未告知的瑕疵，也应由拍卖人先行负责
8、经济适用房计入房价的企业管理费以__成本因素为计算基础。
A．征地和拆迁补偿费
B．规费
C．教育费附加
D．建安工程费
E．住宅小区基础设施建设费
9、建筑材料的物理性质中，与温度有关的性质包括.
A：耐水性
B：抗渗性
C：抗冻性
D:导热性
E:热容量
10、按间接比较的判定,某可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低2%；而估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高5％.若改为直接比较判定，将出现__的情形。
A．估价对象的房地产状况优于可比实例的房地产状况,价格高7%
B．可比实例的房地产状况劣于估价对象的房地产状况，价格低7%
C．可比实例价格的房地产状况调整系数为1。071
D．可比实例价格的房地产状况调整系数为0。933
11、房地产企业债务融资的主要资金来源有(）。
A．上市
B．增发新股
C．发行企业债券
D．住房抵押贷款
E．信用贷款
12、某幢大厦的总建筑面积为10000m2，房地产总价值为7000万元，其中土地总价值为3000万元.王某拥有该大厦其中一部分，该部分的建筑面积为250m2，房地产价值为150万元。若按照土地价值进行分摊，则王某占有的土地份额为（)。
A．1。67%
B．2。33％
C．2.75%
D．3.33％
13、导致房地产市场具有区别于一般市场的基本特性的有(）。
A．市场供给的特点
B．市场需求的特点
C．市场交易的特点
D．市场价格的特点
E．市场竞争的特点
14、基本预备费是按三项之和为计费基础，乘以基本预备费率进行计算。
A：设备及工器具购置费
B：建安工程费
C：工程建设其他费用
D:直接工程费
E：间接工程费
15、根据信托合同，信托机构依据其管理经营的实际业绩确定__。
A．受托财产总值
B．信托范围
C．信托收益
D．信托信用等级
16、拆迁当事人向原估价机构申请复核估价的,该估价机构应当自收到书面复核估价申请之日起内给予答复。
A：5日
B：7日
C:10日
D：15日
E：执行层的组织协调
17、业主大会会议决定改建、重建建筑物及其附属设施事项，应当经__以上的业主同意。
A．专有部分占建筑物总面积1/2以上的业主且占总人数1/2
B．专有部分占建筑物总面积1/3以上的业主且占总人数1/3
C．专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3
D．专有部分占建筑物总面积3/4以上的业主且占总人数3/4
18、法的分类中，按法设立和适用范围分为。
A：国内法
B:国际法
C：实体法
D:程序法
E：普通法
19、办理商业汇票应遵守下列原则和规定.
A:使用商业汇票的单位，必须是在银行开立账户的法人
B:商业汇票在同城和异地均可使用
C：签发商业汇票必须以合法的商品交易为基础
D:商业汇票一律不记名,允许背书转让
E:商业汇票由银行印制和发售
20、某乡镇企业依法使用农村土地从事服装生产，根据土地利用总体规划,该土地用途分类是__.
A．农用地
B．工业用地
C．建设用地
D．乡镇企业用地
21、分析市场趋势的方法有。
A：潜在分析法
B：宏观环境预测法
C：销售人员意见综合法
D：专家意见法
E:购买者意图调查法
22、下列关于房屋租赁的表述中，不正确的是__.
A．将房屋提供给他人从事经营活动属于房屋租赁
B．承租人擅自转租房屋导致租赁合同的终止属于自然终止
C．承租人经出租人同意，可以将承租房屋转租并获得收益
D．租赁期限、租赁用途、租赁价格、房屋修缮责任是《城市房地产管理法》规定的房屋租赁合同的必备条款
23、商业辐射区域分析包括。
A:可能的顾客流量
B：消费者行为、喜好和偏爱
C:购买能力分析
D：区域优势
E:消费导向
24、某建筑物，经实地勘察预计尚可使用30年，无残值.该类建筑物的耐用年限50年，则该建筑物的成新率为__％.
A．40
B．60
C．50
D．67
25、下列各房地产权利中，属于用益物权的有.
A：抵押权
B:租赁权
C:地役权
D：土地承包经营权
E：宅基地使用权