上半年内蒙古房地产估价师理论与方法地租理论及测算考试试卷.docx

2016年上半年内蒙古房地产估价师理论与方法:地租理论及测算考试试卷本卷共分为2大题50小题,作答时间为180分钟,总分100分，60分及格。一、单项选择题(共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、选择目标市场，通常要基于对_进行评价的基础上. A单一市场 B重要市场 C细分市场 D主要市场 2、实行住房分配货币化后,公务员住房补贴的具体办法由_批准. A市（县)人民政府 B省、自治区、直辖市人民政府 C上级财政部门 D上级房改部门3、某房地产估价公司2008年底资产为198万元，负债78万元,实收资本为30万元，资本公积为30万元，盈余公积为20万元。按照会计恒等式原理,则该房地产估价公司的未分配利润为万元. A：30 B：40 C：50 D：60 E:执行层的组织协调 4、下列不属于取得房地产开发用地的途径是. A：通过自己开发耕地取得 B:通过征收土地取得 C：通过城市房屋拆迁取得 D：通过市场购买取得 E：工业用地的监测点评估价格5、在住宅旁边修筑一条道路所带来的汽车噪声污染,属于。 A：点源 B：面源 C:永久性污染源 D：暂时性污染源 E：执行层的组织协调 6、下列不属于直接代为登记的房屋包括_。 A房地产行政主管部门直管的公房 B依法由房地产行政主管部门代管的房屋 C有人主张权利的房屋 D无人主张权利的房屋 7、产生房地产价格泡沫的基础是. A：土地稀缺 B：城市化进程快 C:投机需求膨胀 D:过度放贷 E：借款合同 8、甲与乙签订商品房买卖合同,如甲有侵权行为，依据民法通则，诉讼时效期间从_时起计算。 A合同签订 B合同生效 C权利被侵害 D乙知道或者应当知道 9、下列关于土地使用权划拨正确的表述为_. A经过有批准权的人民政府批准，无偿交给土地使用者 B在用地者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交其使用 C只要有政府批准，无须缴纳任何费用 D在用地者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交其使用,或者将土地使用权无偿交其使用 10、房屋建筑工程在保修期限内出现质量缺陷，建设单位或者房屋建筑所有人应当向_发出保修通知。 A建设单位 B施工单位 C总承包单位 D监理单位11、下列关于各资质等级房地产估价机构的专职注册房地产估价师人数，表述错误的是。 A：一级资质要有15名以上专职注册房地产估价师 B:二级资质要有8名以上专职注册房地产估价师 C:三级资质要有3名以上专职注册房地产估价师 D:暂定期的三级资质要有2名以上专职注册房地产估价师 E：执行层的组织协调 12、在某商业街深度30的矩形土地，前后两面临街，其前街路线价(土地单价）为3 000 元，后街路线价为2 000元。那么按重叠价值估价法计算，其前街影响深度为。 A:18% B：20% C:15 D:25 E:工业用地的监测点评估价格 13、拆迁当事人双方对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当由确认。 A：房地产行政主管部门 B：房屋拆迁管理部门 C：城市规划行政主管部门 D:房屋登记机构 E：执行层的组织协调14、对出租物业来说,最主要的收入记录是。 A：空置率水平 B：租金清单 C:押金收入 D:欠租清单 E：借款合同 15、乡镇企业的用地只有在下列_情况时，才可以抵押. A乡镇企业属于集体企业 B申请破产 C和乡镇企业的建筑物同时抵押 D经过乡镇政府主管部门批准后 16、某写字楼持有5年后出售，持有期内年平均有效毛收入为400万元，运营费用率为30,预计5年后出售时总价为6000万元，销售税费为售价的6，无风险报酬率为6，预计风险报酬为无风险报酬的25。该写字楼目前的价格为万元。 A:506144 B：554694 C：556296 D:677285 E：工业用地的监测点评估价格 17、2003年11月4日，中国房地产估价师学会与香港_签署了内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书. A物业协会 B不动产学会 C测量师协会 D测量师学会 18、在房地产市场的自然周期中，空置率超过长期平均空置率的阶段为_阶段。 A租金增长率上升 B新增供给小于新增需求 C新开工项目增加 D租金增长率下降 19、注册房地产估价师管理办法规定，注册房地产估价师继续教育分为必修课和选修课，每一注册有效期各为学时。 A：10 B:30 C：60 D：90 E:执行层的组织协调 20、已知某房地产40年收益价格为150万元，该房地产报酬率为10，那么该宗房地产30年收益价格为_万元. A112。5 B155。6 C144.6 D132。4 21、下列有关房地产估价师执业的规定中，不正确的表述是_。 A未经注册擅自以房地产估价师名义从事估价业务的，由县级以上房地产行政主管部门责令其停止违法活动，并可处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款 B房地产估价师准许他人以自己的名义执行房地产估价师业务,没有违法所得的,由县级以上房地产行政主管部门责令其停止违法活动，并可处以1万元以下的罚款 C中介服务人员索取他人财物或者非法收受他人财物，故意提供虚假评估报告，情节严重的,处五年以上十年以下的有期徒刑，并处罚金 D中介服务人员严重不负责任,出具的评估报告有重大失实,造成严重后果的，处五年以下有期徒刑或者拘役,并处或者单处罚金 22、某块临街深度为50m、临街宽度为30m的矩形土地甲,总价为40万元.其相邻的矩形土地乙，临街深度为150m，临街宽度为15m，则运用四三二一法则计算土地乙的总地价为万元. A:23.4 B:28。6 C：33。4 D：46.8 E：工业用地的监测点评估价格23、某宗房地产2005年6月的价格为1800元/m2,现需要将其调整到2005年10月。已知该宗房地产所在地区类似房地产2005年4月至10月的价格指数分别为79。6,74。7,76。7，85。0，89.2,92.5，98。1(以2003年1月为100）.则该宗房地产2005年10月的价格为（）元/m2。 A2170。8 B2093。3 C2149。4 D2302。2 24、某家庭以住房抵押贷款方式购买了一套住宅，住房抵押贷款期限为20年，年利率为6%，以每月2500元等额还款.该家庭于第9年初一次性偿还贷款本金10万元，余额在以后的5年内用按月等额还款的方式还清，则最后5年内的月等额还款额为_元。 A301.53 B2983。84 C1524。15 D1587.6525、某住宅用地出让年限50年,建设期2年。建设期满后,张某购买了其中一套住宅,持有10年后转让给王某,王某取得该住宅用地使用权年限为年. A：38 B：40 C：58 D：60 E：执行层的组织协调二、多项选择题(共25题，每题2分,每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项.错选，本题不得分；少选,所选的每个选项得 0。5 分） 1、建筑剖面图的内容包括。 A:各层楼面的标高,窗台、窗上口、顶棚的高度，以及室內净空尺寸 B:建筑从屋面至地面的内部构造特征 C：注明一些装修做法,楼、地面做法，对其所用材料等加以说明 D：出入口处的做法及其装修 E：有时也可以标明屋面做法及构造，屋面坡度以及屋顶上女儿墙、烟囱等构造物的情形等 2、2006年甲公司依法取得一宗城镇商住综合用地，土地使用权年限为该类用地的法定最高年限，出让年限从2006年4月起计。甲公司用该宗地上的在建工程进行抵押贷款。2007年5月6日，经评估，在建工程的市场价值为8000万元，其中在建工程拖欠工程款2000万元.2009年10月，人民法院查封其土地及其地上建筑物拍卖抵债，并委托某房地产估价机构评估其市场价值为6800万元.如果拍卖最终应价为6500万元，则该应价为。 A：无效应价 B：有效应价 C：可以成交的价格 D：不确定 E：个人住房抵押贷款证券化是一项金融创新业务，其住房抵押权转让具有特殊性。房地产管理部门办理批量个人住房抵押权变更登记时，只对抵押权人作变更处理,其他登记事项不作变更3、B县W房地产开发公司取得A市B县县城一住宅土地使用权，按照规定,建设用地使用权出让合同由_与W房地产开发公司签订。 AA市人民政府 BA市人民政府土地管理部门 CB县人民政府 DB县人民政府土地管理部门 4、商业经营的房地产，其净收益为_。 A商品销售收入商品销售成本-经营费用商品销售税金及附加-管理费用-财务费用商业利润 B商品销售收入商品销售成本经营费用商品销售税金及附加-管理费用财务费用商业利润投资利息 C商品销售收入商品销售成本经营费用商品销售税金及附加管理费用财务费用投资利息 D商品销售收入商品销售成本经营费用商品销售税金及附加管理费用商业利润投资利息5、A市B住宅小区,专有部分面积为8万,小区总面积为9万。该小区于2006年10月业主全部入住,并召开了业主大会，成立了业主委员会。如果该小区共有750户业主，该小区业主做出有关改建小区建筑物决定，应当经。 A：专有部分面积为45万以上的业主同意 B:专有部分面积为6万以上的业主同意 C：且有业主总数中的375户以上业主同意 D：且有业主总数中的500户以上业主同意 E：由于其他经济原因(非银行诉讼)法院裁定强制拍卖已经被抵押给银行的房地产,应通知抵押权人，或解除抵押，或根据国家规定的拍卖标的拍卖金额的受偿顺序受偿 6、流动比率越_，说明营运资本越多,对债权人而言,其债权就越安全. A低 B高 C不变 D无法判断 7、下列关于拍卖过程中承担瑕疵责任的表述中，正确的有.（2008年试题) A：拍卖中的瑕疵责任均应当由委托人承担 B:如果委托人未向拍卖人告知瑕疵，则拍卖人不需负任何责任 C:委托人可能需对告知与瑕疵承担最终责任 D：承担瑕疵责任的基本准则是谁知晓，谁负责 E：即使拍卖中确实存在应告知而未告知的瑕疵，也应由拍卖人先行负责 8、经济适用房计入房价的企业管理费以_成本因素为计算基础。 A征地和拆迁补偿费 B规费 C教育费附加 D建安工程费 E住宅小区基础设施建设费 9、建筑材料的物理性质中，与温度有关的性质包括. A：耐水性 B：抗渗性 C：抗冻性 D:导热性 E:热容量 10、按间接比较的判定,某可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低2%；而估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高5.若改为直接比较判定，将出现_的情形。 A估价对象的房地产状况优于可比实例的房地产状况,价格高7% B可比实例的房地产状况劣于估价对象的房地产状况，价格低7% C可比实例价格的房地产状况调整系数为1。071 D可比实例价格的房地产状况调整系数为0。93311、房地产企业债务融资的主要资金来源有(）。 A上市 B增发新股 C发行企业债券 D住房抵押贷款 E信用贷款 12、某幢大厦的总建筑面积为10000m2，房地产总价值为7000万元，其中土地总价值为3000万元.王某拥有该大厦其中一部分，该部分的建筑面积为250m2，房地产价值为150万元。若按照土地价值进行分摊，则王某占有的土地份额为（)。 A1。67% B2。33 C2.75% D3.33 13、导致房地产市场具有区别于一般市场的基本特性的有(）。 A市场供给的特点 B市场需求的特点 C市场交易的特点 D市场价格的特点 E市场竞争的特点14、基本预备费是按三项之和为计费基础，乘以基本预备费率进行计算。 A：设备及工器具购置费 B：建安工程费 C：工程建设其他费用 D:直接工程费 E：间接工程费 15、根据信托合同，信托机构依据其管理经营的实际业绩确定_。 A受托财产总值 B信托范围 C信托收益 D信托信用等级 16、拆迁当事人向原估价机构申请复核估价的,该估价机构应当自收到书面复核估价申请之日起内给予答复。 A：5日 B：7日 C:10日 D：15日 E：执行层的组织协调 17、业主大会会议决定改建、重建建筑物及其附属设施事项，应当经_以上的业主同意。 A专有部分占建筑物总面积1/2以上的业主且占总人数1/2 B专有部分占建筑物总面积1/3以上的业主且占总人数1/3 C专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3 D专有部分占建筑物总面积3/4以上的业主且占总人数3/4 18、法的分类中，按法设立和适用范围分为。 A：国内法 B:国际法 C：实体法 D:程序法 E：普通法 19、办理商业汇票应遵守下列原则和规定. A:使用商业汇票的单位，必须是在银行开立账户的法人 B:商业汇票在同城和异地均可使用 C：签发商业汇票必须以合法的商品交易为基础 D:商业汇票一律不记名,允许背书转让 E:商业汇票由银行印制和发售 20、某乡镇企业依法使用农村土地从事服装生产，根据土地利用总体规划,该土地用途分类是_. A农用地 B工业用地 C建设用地 D乡镇企业用地 21、分析市场趋势的方法有。 A：潜在分析法 B：宏观环境预测法 C：销售人员意见综合法 D：专家意见法 E:购买者意图调查法 22、下列关于房屋租赁的表述中，不正确的是_. A将房屋提供给他人从事经营活动属于房屋租赁 B承租人擅自转租房屋导致租赁合同的终止属于自然终止 C承租人经出租人同意，可以将承租房屋转租并获得收益 D租赁期限、租赁用途、租赁价格、房屋修缮责任是城市房地产管理法规定的房屋租赁合同的必备条款23、商业辐射区域分析包括。 A:可能的顾客流量 B：消费者行为、喜好和偏爱 C:购买能力分析 D：区域优势 E:消费导向 24、某建筑物，经实地勘察预计尚可使用30年，无残值.该类建筑物的耐用年限50年，则该建筑物的成新率为_. A40 B60 C50 D6725、下列各房地产权利中，属于用益物权的有. A：抵押权 B:租赁权 C:地役权 D：土地承包经营权 E：宅基地使用权