上半年海南省房地产估价师案例与分析住宅房地产实地查勘记录模拟试题.docx

2016年上半年海南省房地产估价师《案例与分析》:住宅房地产实地查勘记录模拟试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟,总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意)
1、__是指由调查人员向被调查者询问，由被询问者答复的调查方法.
A．直接观察法
B．间接观察法
C．采访法
D．报告法
2、房地产估价所评估的是房地产的。
A：交换价值
B：使用价值
C：成交价格
D：咨询价格
E：工业用地的监测点评估价格
3、某宗房地产年收益为60万元,建筑物价值为200万元，建筑物资本化率为12%,土地使用期限为30年，土地报酬率为6％,该房地产的价值为(）万元。
A．489。99
B．495。53
C．695.53
D．800。00
4、__是规范担保公司的主要的组织法.
A．担保法
B．公司法
C．民法
D．合同法
5、属于直接房地产金融形式的是.
A:房地产开发企业流动资金贷款
B：商品房开发贷款
C：居民住房消费贷款
D：房地产开发企业发行股票
E:执行层的组织协调
6、对查封扣押的财产实行强制拍卖的特点不包括.
A:标的非自有性
B:主体的特定性
C：目的的利他性
D：权利义务的对等性
E：执行层的组织协调
7、有效毛收入乘数是估价对象房地产的__除以其有效毛收入所得的倍数.
A．售价
B．租金
C．潜在毛收入
D．净收益
8、在保险的基本职能中，保险的派生职能不包括。
A：融通资金职能
B:防灾防损职能
C：分配职能
D：分散风险职能
E：执行层的组织协调
9、某建筑物的建筑面积为200 ㎡，有效经过年数为12年,重置价格为800元／㎡，建筑物经济寿命为40年，残值率为2％，则运用直线法计算该建筑物的现值为万元。
A:10．2
B：11。0
C:11．3
D：11．5
E：工业用地的监测点评估价格
10、一般用于评价开发完成后用来出租经营或自营的房地产开发项目,也可用来评价置业投资项目,但不宜用于评价开发完成后出售情形的盈利能力指标是(）。
A．成本利润率
B．动态投资回收期
C．投资利润率
D．财务内部收益率
11、B房地产开发公司在A市市区内,取得了一块商业建设用地的使用权，按照规定，该土地使用权出让最高年限为年.
A：40
B：50
C：60
D:70
E:房地产估价机构必须加盖公章
12、房产面积测量的精度要求是以__作为限差.
A．误差的平均值
B．误差的最大值
C．中误差
D．两倍中误差
13、如果没有__的约束,人们的需要可以说是无止境的。
A．支付能力
B．国家政策
C．经济法律
D．市场控制
14、__是指为了某项目建设需要已取得房屋拆迁许可证的建设单位即拆迁人自己实施拆迁工作。
A．自行拆迁
B．委托拆迁
C．指定拆迁
D．强制拆迁
15、城市房屋拆迁估价时点一般为之日。(2008年试题）
A:房屋拆迁公告发布
B：房屋拆迁许可证颁发
C：签订房屋拆迁协议
D：房屋拆迁实施
E：房地产估价机构必须加盖公章
16、对于出售的房地产,采用假设开发法估算开发完成后的房地产价值时，根据待估宗地的最佳开发利用方式和当地房地产市场现状及未来变化趋势，可以采用和长期趋势法相结合进行估算．【2003年考题】
A：比较法
B:收益法
C:成本法
D：路线价法
E：工业用地的监测点评估价格
17、某宗房地产若采用市场比较法估价得出了四个估价结果：即1280元/m2,1220元/m2，1240元/m2， 1230元/m2，现决定采用中位数，则其估价结果为__元/m2。
A．1230
B．1235
C．1240
D．1242。5
18、某市2003年新开工的房屋建筑面积为90万㎡,2002年末完工转入2003年继续施工的房屋建筑面积为30万㎡，2003年竣工的房屋建筑面积为80万㎡。那么，该市房屋的平均建设周期为年。
A：0。5
B:1.5
C：2
D:3
E：借款合同
19、下列控制性详细规划的控制体系指标中，不属于环境容量控制指标的是。
A：容积率
B：建筑密度
C：绿地率
D：土地与建筑使用相容性
E:执行层的组织协调
20、某宗土地的面积为1000 ㎡,其上建筑物的建筑面积为5 000 ㎡，建筑物的基底面积为700 ㎡，建筑物层数为8层,则该宗土地的容积率为．【2003年考题】
A：8．0
B：5．6
C：5．0
D:0．7
E：工业用地的监测点评估价格
21、城市房屋拆迁评估价格的确定，不包含被拆迁房屋的.
A:区位
B：用途
C：建筑面积
D：临时安置补助费
E:房地产估价机构必须加盖公章
22、某房地产在2006年3月的价格为2009元／㎡，现要调整为2006年9月的价格。已知该类房地产2006年3~9月的价格指数分别为：99。4,94.8，96。6，105。1，109。3，112.7和118。3(均以上个月为基数100),则该房地产2006年9月的价格为元／㎡。
A：2700.8
B：2800。1
C：2800。8
D：2817.7
E：工业用地的监测点评估价格
23、有甲、乙两宗区位、面积、权益、规划条件等相似的土地，甲土地为空地，乙土地上有建筑物,但相同限制条件下的估价结果显示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是由于。
A：乙土地上建筑物价值低于拆迁费用
B:甲土地的容积率大于乙土地的容积率
C：甲土地的价值高于乙土地的价值
D:甲土地的使用期限比乙土地的使用期限长
E：工业用地的监测点评估价格
24、某房地产2009年4月的价格为6500元／㎡，已知该类房地产2009年3～10月的价格指数分别为105。53、103.85、100.04、99。86、98。28、96。45、92.17、90。08（均以上个月为基数100）,该房地产2009年10月的价格为元／㎡。
A:5110。51
B：5307。26
C：5549.95
D：5638.13
E:工业用地的监测点评估价格
25、经济适用住房价格__.
A．由市(县）人民政府制定
B．实行市场调节价
C．由房地产开发商定价格
D．由政府限定销售价格
二、多项选择题（共25题,每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项.错选，本题不得分;少选，所选的每个选项得 0。5 分）
1、假设某房地产投资项目的折现率分别取i1=15%、i2=16％、i3=17q％，i4=18%时,其对应的净现值分别为NPV1=300万元、NPV2=100万元、NPV3=-50万元、NPV4=—150万元，则依此测算的内部收益率精度最高的是__.
A．16。67％
B．16。71％
C．16。80%
D．17。00%
2、房地产市场按市场交易形式细分时，新建成的房地产产品交易不包括子市场.
A:租赁
B:销售
C：保险
D：抵押
E：借款合同
3、在审核房地产估价报告中,发现不同估价方法的测算结果之间有较大差异，其可能的原因有。
A:隐含估价对象范围不同
B:参数选取不合理
C:估价作业日期不同
D：价值类型选取不合理
E：选用的估价方法不切合估价对象
4、下列关于借贷记账法的原理及特点的说法，不正确的是。
A:以“借"和“贷”作为记账符号
B：“借”表示资产（费用）的增加或负债、权益（收入、利润)的减少
C:“借"表示资产(费用）的减少或负债、权益（收入、利润）的增加
D:以“有借必有贷,借贷必相等”为其记账规则
E:执行层的组织协调
5、房地产投资信托按其投资业务和信托性质的不同可以分为不同类型。按投资业务的不同，房地产投资信托可以分为。
A：权益型房地产投资信托
B：债务型房地产投资信托
C：抵押型房地产投资信托
D：混合型房地产投资信托
E:权利型房地产投资信托
6、不属于数据收集方法的是。
A:直接观察法
B：间接观察法
C:采访法
D:报告法
E：执行层的组织协调
7、股份制包括等企业组织形式.
A:无限公司
B：有限公司
C:两合公司
D:股份有限公司
E：合伙企业
8、下列影响房地产市场运行环境的因素中，属于技术环境的因素是__.
A．城市或区域产业结构与布局
B．人口数量与结构
C．土地资源状况
D．信息技术的发展和应用
9、下列保险中，属于商业保险的有。
A:保证保险
B：劳动工伤保险
C：信用保险
D：健康保险
E：责任保险
10、当前我国房地产权属登记管理的任务主要是。
A：做好房地产权属登记信息化工作
B：做好房地产登记发证工作
C：做好房地产权属档案管理工作
D:为落实私房政策的房产审查和处理权属纠纷提供依据
E:做好物业管理工作
11、会计核算一般原则具体包括三个方面。
A：衡量会计信息质量的一般原则
B:确认和计量的一般原则
C：起修正作用的一般原则
D：起规范作用的一般原则
E：起修正作用的特殊原则
12、国土资源部令第33号规定，商业、旅游、娱乐和商品住宅用地，必须采取方式出让.
A：拍卖
B:招标
C：挂牌
D:双方协议
E：直接定标
13、以下标志中属于品质标志的有__。
A．建筑面积
B．性别
C．年龄
D．学历
E．停车泊位
14、将借款本息视为现金流出的基本报表是．（2009年试题）
A:全部投资现金流量表
B：资本金现金流量表
C：借款还本付息估算表
D：投资计划与资金筹措表
E：借款合同
15、确定路线价时，选取标准宗地应符合(）等的要求.
A．一面临街
B．两面临街
C．土地形状为矩形
D．土地形状为正方形
E．容积率为所在区段具有代表性的容积率
16、在估价中,测算开发利润时应注意__。
A．开发利润是所得税后的
B．开发利润是在正常条件下房地产开发商所能获得的平均利润
C．直接成本利润率的计算基数为土地取得成本+开发成本
D．成本利润率的计算基数为土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息
E．销售利润率的计算基数为房地产开发完成后的价值
17、甲土地的楼面地价为2000元/m2，建筑容积率为5，乙土地的楼面地价为1500元/m2,建筑容积率为7，若两宗地的土地面积等其他条件相同,其总价相比有__。
A．甲等于乙
B．甲大于乙
C．甲小于乙,
D．难以判断
18、债券是分别由发行的。
A：政府
B：股份公司
C:银行
D：企业
E：发起人
19、下列关于监护人，表述正确的是。
A：父母双方均死亡或者没有监护能力的，未成年人由没有监护能力的祖父母担任监护人
B：未成年人的监护人是其父母
C：无民事行为能力或者限制民事行为能力的精神病人，由其父母、成年子女担任监护人
D:无民事行为能力或者限制民事行为能力的精神病人，由其配偶担任监护人
E：对无民事行为能力或者限制民事行为能力的精神病人，其关系密切的其他亲属、朋友愿意承担监护责任,经精神病人所在单位或者住所地的居民委员会、村民委员会同意后，也可以担任监护人
20、下列关于会计分期，说法正确的是。
A:会计分期的目的是将持续经营的生产经营活动划分为连续、相等的期间,据以结算盈亏，按期编报财务报告,从而及时地向各方面提供有关企业财务状况、经营成果和现金流量信息
B:会计分期是指将一个企业持续经营的生产活动划分为一个个连续的、长短不相同的期间
C：会计分期又称为会计期间
D:按年度编制的财务会计报表也称为年报
E：以一年确定的会计期间称为会计年度
21、土地使用税在征收。
A:城市
B:县城
C:建制镇
D:工矿区
E：农村
22、某宗房地产的价格并不是由其开发建设成本决定的,因此运用成本法估价应注意的内容包括。
A:应采用客观成本而不是实际成本
B：应采用实际成本而不是客观成本
C:应结合选址、规划设计等对成本法的测算结果进行调整
D：应结合市场供求状况对成本法的测算结果进行调整
E：应结合估价委托人的要求对成本法的测算结果进行调整
23、下列业务中，应当办理房屋所有权变更登记的情形有__.
A．房地产的用途变更
B．权利人法定名称改变
C．交换房屋
D．房屋门牌号码的改变
E．继承房屋
24、开发项目竣工验收的工作程序一般分为。
A:单项工程竣工验收
B:综合验收
C：单位工程验收
D：竣工验收备案
E：分部工程验收
25、房地产行政法规包括等。
A:《物业管理条例》
B：《商品房销售管理办法》
C:《城市私有房屋管理暂行条例》
D：《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》
E：《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》