上半年四川省房地产估价师案例与分析估价报告内部审核表内容构成模拟试题.docx

2016年上半年四川省房地产估价师《案例与分析》：估价报告内部审核表内容构成模拟试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟,总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意)
1、在产生房地产泡沫的成因中，__是房地产泡沫产生的基础。
A．投机需求的膨胀
B．金融机构的过度放贷
C．土地的有限性和稀缺性
D．媒体的夸大宣传
2、现实中，房地产市场上某种房地产在某一时间的供给量为．【2004年考题】
A：存量+新开发量+其他种类房地产转换为该种房地产量一该种房地产转换为其他种类房地产量—拆毁量
B:存量+新开发量+该类房地产与其他种类房地产之间转换总量+拆毁量
C:存量+新开发量+空置房量—拆毁量
D：存量+新增竣工量—拆毁量
E:工业用地的监测点评估价格
3、按照《房地产开发企业资质管理规定》规定，W省A市房地产开发公司申报一级资质,由审批。
A：A市人民政府
B：W省建设行政主管部门
C：W省人民政府
D：国务院建设行政主管部门
E：房地产估价机构必须加盖公章
4、当宏观经济进入周期循环的波峰时，各国政府一般采用性的货币政策和财政政策刺激经济增长。
A：扩张
B:复苏
C：紧缩
D：稳健
E:借款合同
5、一般来说,通货膨胀会导致折现率__。
A．小于利率
B．大于利率
C．降低
D．提高
6、a．规划设计条件通知书、b．建设用地规划许可证、c．选址规划意见通知书和d．建设工程规划许可证，它们在房地产开发过程中的核发顺序为__。
A．abcd
B．acdb
C．cadb
D．cbad
7、某商场正常经营的收入为1200万元，费用为450万元，经营者利润为400万元,则基于营业收入测算的房地产的净收益为__万元。
A．750
B．350
C．800
D．850
8、有甲、乙两宗区位、面积、权益、规划条件等相似的土地，甲土地为空地，乙土地上有建筑物,但相同限制条件下的估价结果显示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值,这是由于。
A：乙土地上建筑物价值低于拆迁费用
B：甲土地的容积率大于乙土地的容积率
C:甲土地的价值高于乙土地的价值
D:甲土地的使用期限比乙土地的使用期限长
E：工业用地的监测点评估价格
9、市场趋势分析中的时间序列分析法不包括。(2007年试题）
A：移动平均法
B：指数平滑法
C：市场因子推演法
D:简单平均法
E：借款合同
10、目前,土地出让净收益用于廉租住房保障资金的比例，不得低于。
A：5％
B:7％
C:10%
D:15％
E：房地产估价机构必须加盖公章
11、某房地产现房价格为4000元/m2，预计从期房达到现房的两年时间内现房出租的租金收入为每年300元/m2（年末收取)，出租运营费用为每年50元/m2。假设折现率为5％,风险补偿为200元/m2，则该房地产的期房价格为__元/m2。
A．3300
B．3324
C．3335
D．3573
12、关于个人住房抵押贷款，下列说法不正确的是.
A:个人住房贷款包括商业性住房抵押贷款和政策性住房抵押贷款两种类型
B:个人住房抵押贷款的利率,有固定利率和可调利率两种类型
C：我国目前采用的是可调利率方式，即在法定利率调整时，于下月初开始，按新的利率规定计算利息
D：我国个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的80％
E:借款合同
13、未按建设用地批准书和土地使用权出让合同规定的期限动工开发建设的用地单位，连续2年以上未使用的，经原批准机关批准，由无偿收回土地使用权并予以公告。
A：乡级以上政府
B：县级以上人民政府
C:市级以上人民政府
D:省级以上人民政府
E:执行层的组织协调
14、甲房地产尚可使用年限为50年,单价为1050元/m2，乙房地产尚可使用年限为60年,单价为1100元/m2,资本化率均为8％,实际上甲房地产的价格__乙房地产的价格。
A．高于
B．低于
C．等于
D．B或C
15、张某以40万元购买了一处商业店铺用于出租经营，其购买投资的部分资金来自银行提供的期限为10年的抵押贷款。如店铺在第4年的租金收入为5万元，各项成本费用为 3．4万元，其中支付银行利息1。5万元.则张某的这项投资在第4年的利息备付率是。
A：1．07
B：1．47
C:2．07
D：3．33
E：借款合同
16、下列不属于债券特征的是。
A：偿还性
B:收益性
C:安全性
D：非流动性
E：执行层的组织协调
17、以下__因素不是导致商品住宅供给变化的主要因素。
A．开发成本的变化
B．收入的变化
C．价格的变化
D．开发商对未来的预期
18、计量估价合同是以和单价表为计算报价依据的合同.
A：总工程量
B：实测工程量
C：工程量清单
D：最终工程量
E：借款合同
19、必须经承兑才能生效的金融工具是__.
A．本票
B．商业汇票
C．银行券
D．支票
20、根据现行房屋登记收费规定，非住房登记的房屋权利人按规定申请并完成一次登记的为一件，收费标准为每件元。
A:10
B：20
C：80
D：550
E:执行层的组织协调
21、造成公司接近大众、关怀民生的良好形象，同时做到“薄利多销”或“中利多销”的开发商定价方法称为__。
A．成本加成定价法
B．价值定价法
C．目标定价法
D．认知价值定价法
22、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，居住用地土地使用权出让最高年限为年.
A：40
B:50
C：70
D:80
E：房地产估价机构必须加盖公章
23、下列不属于房地产估价基本程序的是。
A：获取估价业务
B：实地查看估价对象
C:确定估价结果
D：估价资料公开
E：工业用地的监测点评估价格
24、估价对象土地2004年的纯收益为500万元，预计2005年到2009年各年纯收益分别为510万元、550万元、580万元、600万元、650万元，该土地剩余经济寿命无穷大,该类土地的报酬率为8％，则用未来数据资本化法计算的该房地产2005年1月1日的收益价格为。
A:6866万元
B:6713万元
C:7161万元
D：7661万元
E:工业用地的监测点评估价格
25、城市房屋拆迁估价方法一般应当采用.
A：路线价法
B：成本法
C:假设开发法
D：市场比较法
E:房地产估价机构必须加盖公章
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。错选,本题不得分；少选,所选的每个选项得 0.5 分）
1、下列关于城市规划实施控制,表述不正确的是__。
A．一般来说,城市规划实施控制可以分为通则式和判例式
B．规划审批的主要依据是控制性详细规划，同时还考虑其他相关因素
C．我国的城市规划控制基本上属于通则式
D．我国的城市规划控制基本上属于判例式
2、甲乙两宗土地使用权剩余年限分别为30年和40年，楼面地价分别为2700元/m2和2800元/m2,该类房地产的报酬率为6%,则两宗土地价格相比__.
A．甲大于乙
B．甲小于乙
C．甲等于乙
D．无法确定
3、下列关于产权调换房屋和货币补偿两种拆迁补偿方式,表述正确的是.
A:产权调换房屋实质上是按等价交换的原则,由拆迁人按被拆除房屋的评估价对被拆迁人进行补偿，再由被拆迁人按市场价购买拆迁人提供的产权调换房屋
B：产权调换房屋以被拆迁房屋的评估价与产权调换房屋的市场价进行差价结算，多退少补
C：产权调换房屋不存在多退少补问题
D：无论实行货币补偿还是产权调换,有一个基本原则必须明确，即等价原则
E：从价值量来衡量，产权调换与货币补偿是不等价的
4、评估房地产投保火灾险时的保险价值，通常包括__。
A．重置成本+土地使用权价值
B．重置成本+土地使用权价值+重置期间的经济损失
C．有可能遭受火灾损毁的建筑物价值+可能的连带损失
D．建筑安装工程费+建造期间的经济损失
5、下述各项中，属于房地产供给分析内容的是分析。
A:吸纳率
B：房地产市场的商业周期
C：家庭规模与结构
D：投资购买和使用购买的比例
E:借款合同
6、某宗房地产交易的成交价格为30万元人民币，其中首期支付30％,余款在一年后一次性付清。该房地产公摊面积为建筑面积的10％，套内建筑面积为100m2，假定折现率为6%,则该房地产按照建筑面积计算的实际单价为__元/m2。
A．2593
B．2619
C．2727
D．2862
7、按照规定,下列划拨建设用地使用权经批准可保留划拨土地使用权的包括.
A：继续作为城市基础设施用地，公益事业用地和国有重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，原土地用途不发生改变，但改造或改组为公司制企业除外
B：非国有企业兼并国有企业的
C:国有企业兼并国有企业、非国有企业及国有企业合并后的企业是国有工业企业的
D：在国有企业兼并、合并中，一方属于濒临破产企业的
E：国有企业改造或改组为国有独资公司的
8、工业建筑设计的评价指标不包括__。
A．土地利用系数
B．厂房展开面积
C．厂房有效面积与建筑面积比
D．单位面积造价
9、企业确定广告预算的主要方法包括(）。
A．销售百分比法
B．目标任务法
C．谈判法
D．竞争对等法
E．量力而行法
10、下列可以采用划拨方式取得土地使用权的有。
A:国家机关用地
B：商品住宅用地
C:学校用地
D：高速公路用地
E：国家重点扶持的能源项目用地
11、__的具体考试及注册、继续教育工作，由省、自治区建设行政主管部门和直辖市房地产管理部门负责进行.
A．房地产经纪人员
B．房地产估价师
C．房地产咨询人员
D．房地产估价员
12、假设某个消费者的全部收入都用于商品甲和商品乙两种商品类型的消费,若该消费者增加对商品甲的消费。则对商品乙的消费的边际效用__。
A．减少
B．增加
C．不变
D．可能增加也可能减少
13、下面关于勘察设计业务的承接问题的表述错误的是.
A:承接方必须持有由建设行政主管部门颁发的工程勘察资质证书或工程设计资质证书
B:承接方应当自行完成承接的勘察设计业务，但可以接受无证组织和个人的挂靠
C:承接方在证书规定的业务范围内承接勘察设计业务，对其提供的勘察文件的质量负责
D:勘察设计专业技术人员和执业注册人员可以出借、转让、出卖执业资格证书、执业印章和职称证书
E：经委托方同意，承接方也可以将承接的勘察设计业务中的一部分委托给其他具有相应资质条件的分承接方，但须签订委托合同，并对分承接方所承担的业务负责
14、房地产开发项目施工阶段的王程质量控制工作不包括。
A：对原材料的检验
B：对配套设施的检验
C：确立质量文件档案制度
D：确立成本控制档案制度
E：借款合同
15、某在建工程，土地使用权年限为50年,自取得权证日起开工.预计该项目建成后的建筑面积为17500m2，年净收益为350万元。目前该项目已建设2年，估计至项目建成还需2。5年.已知市场同类房地产报酬率为7％,假设折现率为10％,则评估该项目续建完成时的总价值为__万元。
A．3758。57
B．3942。03
C．3966。10
D．4769。85
16、收益法中的运营费用不同于会计上的成本费用，如前者不包含__。
A．所得税
B．房地产抵押贷款还本付息额
C．改扩建费
D．房屋火灾保险费
E．会计上的折旧额
17、下列关于不同类型价值的高低关系的表述中，错误的是（）.
A．原始价值高于账面价值
B．投资价值高于市场价值
C．谨慎价值低于市场价值
D．快速变现价值低于市场价值
18、某城市的居民对高层住宅经历了一个从较为抗拒到较普遍接受的过程，这一现象反映了消费者市场的.
A：替代性
B：发展性
C：地区性
D：复杂性
E：借款合同
19、下列保险险种中,属于商业保险的有.（2007年试题)
A：责任保险
B:失业保险
C：工程保险
D：人寿保险
E：劳动工伤保险
20、目前,我国推行工程量清单计价法,根据工程量清单计价法，建筑安装工程由构成.
A：直接费
B：间接费
C:利润
D：税金
E:预备费
21、队经济上看，土地利用的一般顺序是：__。
A．商业、办公、工业、居住
B．商业、办公、居住、工业
C．办公、商业、居住、工业
D．商业、居住、办公、工业
22、物业投资者能够容忍较低投资收益率的原因是物业投资__。
A．能够保值和增值
B．受通货膨胀的影响
C．贷款利率较低
D．经营成本较低
23、横道图法和网络图法在工程管理中常常作为__的方法.
A．质量控制
B．进度控制
C．合同管
D．成本控制
24、房地产金融的特点包括。（2007年试题)
A:集中性
B：风险性
C：流通性强
D：资金增值性
E：资金周转期长
25、下列属于目前我国划拨土地转让政策的有。
A：报有批准权的人民政府审批准予转让的，应当由出让方办理建设用地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金
B：报有批准权的人民政府审批准予转让的,应当由受让方办理建设用地使用权手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金
C：可不办理出让手续,但转让方应将所获得的收益中的土地收益上缴国家
D：可不办理出让手续，但转让方应将所获得的所有收益上缴国家
E：在办理出让手续的同时，转让方应将所获得的收益上缴国家