上半年宁夏省房地产估价师理论与方法估价结果考试试卷.docx

2016年上半年宁夏省房地产估价师《理论与方法》：估价结果考试试卷
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格.
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中,只有1个事最符合题意）
1、在某商业临街深度30.48m（即100英尺）、临街宽度20m的矩形土地，总价为1 200万元．根据“四三二一法测”,计算其相邻临街深度为45，72 m（即150英尺）、临街宽度20m的矩形土地的总价为.
A:1204万元
B:1374万元
C：1404万元
D：1536万元
E：工业用地的监测点评估价格
2、估价上的折旧注重的是__.
A．原始取得价值的减价修正
B．原始取得价值的摊销与回收
C．重置价值的摊销与回收
D．价值的减价修正
3、甲企业自用写字楼房产原值为2000万元,按规定应缴纳的房产税可能是万元。(2006年房地产经纪人试题）
A：16．8～21．6
B：21．6～24
C：24
D:100
E：执行层的组织协调
4、若现在借入500元,年利率为10％，两年后的实际经济价值等于__元。
A．605
B．600
C．650
D．550
5、下列对价格效应、收入效应、替代效应说法正确的是__。
A．替代效应＝收入效应+价格效应
B．价格效应＝替代效应+收入效应
C．收入效应＝替代效应+价格效应
D．价格效应＝替代效应/收入效应
6、当供给增加量小于需求减少量时，则__。
A．均衡价格下降,均衡交易量增加
B．均衡价格下降,均衡交易量减少
C．均衡价格上升,均衡交易量增加
D．均衡价格上升，均衡交易量减少
7、某宗土地的面积为1000m2,其上建筑物的建筑面积为5000m2，建筑物的基底面积为700m2，建筑物层数为8层。则该宗土地的容积率为__。
A．8.0
B．5。6
C．5。0
D．0。7
8、房地产估价专业意见的作用可分为性质不同的两类，在这两类不同作用的估价中，房地产估价师和房地产估价机构承担法律责任的大小为__。
A．一般来说,在起咨询性、参考性作用的估价中应承担的法律责任大于在起签证性、证据性作用的估价中应承担的法律责任
B．一般来说，起签证性、证据性作用的估价中应承担的法律责任,大于起咨询性、参考性作用的估价中应承担的法律责任
C．两类均等
D．起咨询性、参考性作用的估价中不承担法律责任
9、某幢写字楼，建筑物重新购建价格为2000万元，经济寿命为50年，有效经过年数为10年。其中,门窗等损坏的修复费用为10万元；装修的重置价格为200万元,平均寿命为5年,有效经过年数为4年;设备的重置价格为250万元,平均寿命为15年,有效经过年数为9年.假设残值率均为零，则该幢写字楼的物质折旧额为万元。
A:400
B：628
C：656
D：700
E：工业用地的监测点评估价格
10、测量学按照作用范围分类,不包括.
A：空间测量
B:水文测量
C：陆地测量
D：海洋测量
E:执行层的组织协调
11、竞争导向定价法不包括。
A：领导定价法
B：挑战定价法
C：随行就市定价法
D：价值定价法
E：借款合同
12、采用综合的单位建筑面积或单位建筑体积等建筑工程概算指标计算整个工程费用,是__。
A．单元估算法
B．单位指标估算法
C．工程量近似匡算法
D．概算指标法
13、房地产开发企业税后利润应首先用于。
A：弥补企业以前年度的亏损
B:提取法定盈余公积金
C：提取公益金
D：向投资者分红
E：借款合同
14、在房地产市场的自然周期中，空置率超过长期平均空置率的阶段为阶段.
A：租金增长率上升
B:新增供给小于新增需求
C：新开工项目增加
D:租金增长率下降
E：借款合同
15、在保险的基本职能中，保险的派生职能不包括__。
A．融通资金职能
B．防灾防损职能
C．分配职能
D．分散风险职能
16、__的基本方法是建立成本与产量、销售收入与销量之间的函数关系，通过对这两个函数及其图形的分析,找出平衡点。
A．敏感性分析
B．不确定性分析
C．概率分析
D．盈亏平衡分析
17、有一宗前后临街的矩形宗地，总深度27米，前街路线价为2000元/m2，后街路线价为1000元/m2，若按重叠价值法估价，则前街影响深度为__米。
A．9
B．13。5
C．15
D．18
18、按照规定，商品房买卖当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容作出约定，其保修期从起计算.
A：商品房竣工之日
B：商品房竣工验收之日
C：商品房竣工验收合格之日
D：商品房交付之日
E：执行层的组织协调
19、某开发商率先向市场推出了带有电梯的别墅,该开发商在项目市场定位战略上采取的是__战略。
A．形象差异化
B．人员差别化
C．服务差别化
D．产品差别化
20、房地产开发项目投资估算的范围不包括__。
A．土地费用
B．房屋开发费
C．销售费用
D．物业管理费
21、投资利润率的计算基数不包括。
A：土地取得成本
B:开发成本
C:管理费用
D:销售费用
E：工业用地的监测点评估价格
22、在酒店项目可行性研究阶段,用每间客房的综合投资乘以客房数来估算一座酒店的总投资,属于（)。
A．单元估算法
B．单位指标估算法
C．概算指标法
D．工程量近似匡算法
23、资质有效期届满，房地产估价机构需要继续从事房地产估价活动的，应当在资质有效期届满日前向资质许可机关提出资质延续申请.
A：5
B：10
C:15
D:30
E：执行层的组织协调
24、有甲乙两建筑物，甲建筑物建于1970年，乙建筑物建于1976年,若依直线折旧法，甲建筑物的折旧与乙建筑物的折旧相比,则__。
A．甲大于
B．甲小于乙
C．甲等于
D．难以判断
25、某可比实例卖方缴纳的税费由买方承担，若买方付给卖方的金额不变,当卖方应缴纳的税费增加时，该可比实例的正常成交价格会。
A：上升
B：下降
C：不变
D：无法确定
E：工业用地的监测点评估价格
二、多项选择题(共25题,每题2分,每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项.错选,本题不得分；少选，所选的每个选项得 0。5 分）
1、从变更的重要性来讲,工程变更分为。
A:设计变更
B：工程量变更
C：工程项目变更
D：进度计划的变更
E:其他变更
2、目前，国家收回建设用地使用权的原因可能是。
A：建设用地使用权期间届满而收回
B：因公共利益的需要而提前收回
C：因土地使用者不履行土地使用权出让合同而收回
D：因土地使用者履行土地使用权出让合同而收回
E：司法机关决定收回建设用地使用权
3、在实际估价中，运用假设开发法估价结果的可靠性，关键取决于。
A：房地产具有开发或再开发潜力
B：将预期原理作为理论依据
C：正确判断了房地产的最佳开发方式
D:正确量化了已经获得的收益和风险
E：正确预测了未来开发完成后的房地产价值
4、下列各项中，用以反映项目清偿能力的指标有__.
A．利息备付率
B．偿债备付率
C．内部收益率
D．资产负债率
E．速动比率
5、拍卖一非公物房地产。市场价2800万元,确定保留价2300万元，起拍价1500万元,成交价3200万元,事先未约定佣金标准，拍卖人可以向委托人收取的佣金最高为__万元。
A．64
B．96
C．160
D．224
6、下列关于住宅专项维修资金的交存标准,说法正确的是。
A：商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的价值交存住宅专项维修资金
B：直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门应当根据本地区情况,合理确定、公布每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额，并适时调整
C：出售的公有住房交存住宅专项维修资金的标准为业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金
D：出售的公有住房，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的3%
E：售房单位按照多层住宅不低于售房款的20％、高层住宅不低于售房款的30％，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金
7、下列属于物业管理服务的基本内容的是.
A：物业共用设备设施的运行、维护和管理
B：环境卫生、绿化管理服务
C：业主自用部位的维护与管理
D：物业档案资料的管理
E：物业装饰装修管理服务
8、在运用收益法求取净收益时，要考虑房地产的（）.
A．客观收益
B．实际收益
C．有形收益
D．无形收益
E．潜在收益
9、以下可以适用收益法估价的对象是.
A:游乐场
B:仓库
C：廉租住宅
D：标准厂房
E：写字楼
10、有一开发公司拟参加国有土地使用权拍卖会，现委托房地产估价人员对该土地的最高竞买价进行评估，所得出的评估价值是．【2004年考题】
A：交换价值
B：公开市场价值
C：投资价值
D：理论价格
E：标定地价
11、下列有关房屋权属登记的表述中，正确的有__。
A．房屋所有权人与该房屋占用范围内土地的使用权人，除法律、法规另有规定的外,必须同属一个法人或自然人
B．房屋权属档案的收集、整理、鉴定、保管、统计、利用,通常称为房屋权属档案工作的六个业务环节
C．房地产面积测算为提高精度，边长取至0.001m，但面积确定最后取至小数点后两位，即0.01m2
D．临街底层经营性房屋的土地使用权，包括门前人行道的部分分摊面积的土地权
E．房地产权属登记为房地产权利动态登记
12、城市用地共分为__大类。
A．8
B．10
C．16
D．46
13、价格领先制通常有三种形式。
A:被支配型价格领先
B:支配型价格领先
C：成本最高型价格领先
D：成本最低型价格领先
E：晴雨表型价格领先
14、有关房地产投资的描述中属于房地产特性的是__。
A．位置固定性或不可移动性，是房地产资产最重要的一个特性
B．房地产市场上不可能有两宗完全相同的房地产
C．房地产投资容易受到政府政策的影响
D．房地产投资能够得到税收优惠
E．房地产投资可获得相当高的利润
15、根据工程量清单计价法，直接工程费是指在施工过程中耗费的构成工程实体的各项费用,包括.
A：人工费
B:材料费
C:环境保护费
D：文明施工费
E：机械使用费
16、构成利率最高界限的是__。
A．预期通货膨胀率
B．平均利润率
C．再贴现率
D．物价上涨率
17、某写字楼2年前的市场价格为12000元/m2，目前该类写字楼的市场资金为每天2元/m2，写字楼的净收益为市场租金的80%。预测3年后该写字楼的市场价格将达到12500元/m2,转让该写字楼的税费为市场价格的6％。如果投资者要求该类投资的报酬率为12％。则该写字楼目前的市场价格为（)元/m2.
A．10300
B．9766
C．10256
D．9874
18、《中华人民共和国物权法》规定，不动产登记机构应当履行的职责有。
A：查验申请人提供的权属证明
B：审查申请人提供的评估报告
C：就登记有关事项询问当事人
D：必要时对被登记房屋进行实地查看
E：及时登记有关事项
19、下列墙体中，属于非承重墙的有。（2008年试题）
A：围墙
B：外墙
C：隔墙
D：填充墙
E：幕墙
20、下列说法不正确的是（）。
A．利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数，对于一般房地产投资项目,该指标值应该大于1
B．偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数，对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于1.2
C．在国际上，银行一般要求流动比率维持在200％以上
D．一般来说，对于一个开发周期为2年的商品住宅开发项目,其目标成本利润率大体应为35%~45%
21、复式记账法包括.
A：收付记账法
B：借贷记账法
C：支出记账法
D：收入记账法
E:信贷记账法
22、债务资金筹措的主要渠道有。
A：信贷融资
B：信托融资
C：债券融资
D：投资基金
E：证券融资
23、根据房地产获取收益的方式不同,收益法中的净收益测算包括。
A:直接资本化法
B:基于租赁收入测算
C：收益乘数法
D：基于营业收入测算
E：现金流量折现法
24、下列关于企业利润的公式中,正确的是__.
A．经营利润=经营收入—经营成本—期间费用-经营税金及附加
B．经营收入=销售收入+出租收入+自营收入
C．税前利润=经营利润+营业外收支净额
D．期间费用+管理费用+销售费用
E．可供分配利润=税后利润—（法定公积金+未分配利润）
25、按规定折扣率以低于券面价值的价格发行,到期按照券面价值偿还的债券是__
A．贴现债券
B．附息债券
C．抵押债券
D．浮动利率债券