概念设计管理流程.doc

概念设计管理流程
（适用一线公司）

编号：P04-PDM
版号：B
页码：第 7 页 共7页

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概念设计管理流程
（适用一线公司）

编号：P04-PDM
版号：B
页码：第 2 页 共7页

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修改内容
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一、 流程图示
二、 流程概述
流程目的
为规范项目概念设计阶段的操作程序，加强对概念设计的监控，达到确保质量、进度，控制成本的目的。
适用范围
适用于公司房地产开发各项目的概念设计管理。
定义
产品概念设计：拿地后提出产品的设计原则和构思，包括总平面设计、交通路线组织、绿化景观组织和景观概念设计（可选）。
流程要素描述
支持文件
1. 《项目定位及产品策划管理流程（适用一线公司）》
2. 《项目投资指导书编制及评审工作指引（适用总部/一线公司）》
3. 《设计供方选定及管理评价流程（适用一线公司）》
4. 《设计阶段成本管理工作指引（适用一线公司）》
5. 《项目经营开发计划管理工作指引（适用一线公司）》
6. 《标准化成果应用工作指引（适用总部/一线公司）》
7. 《设计评审工作指引（适用一线公司）》
8.
流程CP点
1. 设计资料准备
2. 设计评审及评审要点
3. 专业协同
责任部门
1. 主导部门：设计管理部
2. 参与部门：
经营开发部，成本管理部，营销策划部，客户服务部，前期管理部，项目部/工程管理部，财务部等

流程KPI
1. 设计任务计划完成率
2. 概念设计与投资指导书相关结论的匹配度
输入条件
1. 概念规划设计草案及附属资料
2. 项目定位及产品策划报告结论及主要附属资料
3. 项目投资指导书
输出结果
1. 概念设计方案

概念设计管理
流程

　流程CP点描述
CP点
对流程的影响
控制要点
难点／风险点提示
1. 设计资料准备
是设计环节的起点，明确此阶段的输入成果及职责，有利于提高设计管理部门的工作效率及相关工作的提前安排
·详见文件说明
·进一步总结，逐步形成标准化输入条件
2. 设计评审及评审要点
对设计成果及其引发的投资和成本方面测算的综合评审，过程中，需要多专业协同给予专业评审意见
·多专业参与，包括物业管理部门、成本、财务、报批报建部门等，详见流程说明
·提供通用的方案评审要点
——
3. 专业协同
多专业并行及协同越发复杂，要求也越来越高，同时此阶段工作深度直接影响后期设计工作效率
——
公司在设计过程中专业配合需要的标准化工具（如投资测算模型、成本测算模型等）尚未成熟
三、 工作程序
3.1基础资料收集
1) 在项目定位及产品策划阶段，设计管理部即可开始主导概念设计的相关准备工作，负责收集相关资料，此过程中各部门需配合提供的材料包括但不限于：
a) 设计管理部：自行准备《项目概念规划设计草案》、《竞争楼盘设计信息表》以及当地规划管理技术规定、面积计算管理规定等相关文件；已完成同类型项目的经验总结和完善后的设计图纸；总部产品研发中心可以提供的或者自行完成的标准化产品资料。
b) 前期管理部：土地规划设计条件（土地证、用地规证、规划设计要点）、《宗地自然条件表》、《宗地社会条件表》等
c) 经营开发部：项目可研报告主要结论、《项目投资指导书》、等
d) 营销策划部：《项目定位及产品策划报告》；
e) 其他资料
（基础资料清单和确认可以参见《项目设计基础资料移交确认表（示意）》）。
3.2《概念设计任务书》的编制和评审
1) 设计管理部根据本项目的前期工作计划，编制本阶段设计专项计划。
2) 设计管理部在《项目定位及产品策划报告》基本获得公司认可后即可发起概念设计任务书会签，必要时可组织评审会，参与会签或列席评审会部门包括经营开发部、营销策划部、成本管理部、前期管理部、项目部/工程管理部，会后由设计管理部形成评审记录与概念设计任务书一起，提交主管领导审核，总经理审批后，2个工作日内提交总部产品研发中心备案。
3) 概念设计任务书会签或评审时，参与的各部门须从各自的专业角度对设计任务书进行把关，各部门各专业评审会签要点包括但不限于：
a) 设计管理部：基本设计资料正确性，规划设计原则，项目经济技术指标要求，设计成果内容及深度要求，各阶段设计完成时间；
b) 成本管理部：根据项目的地理位置、自然景观、配套情况等自身特点，以及项目定位时确定的拟建产品类型及风格，结合预期售价，给出成本区间范围；
c) 营销策划部：提供项目产品定位要求和项目分期建议、产品类型及面积、比例建议；提供项目商业定位及商业设计相关要求。
3.3设计单位的选择
1) 设计管理部以公司审批的《概念设计任务书》为依据之一，按照《设计供方选定及管理流程》选定概念设计单位。
3.4概念设计与评审
1) 设计管理部作为概念设计成果控制的主责部门，在概念设计过程中要注意检查设计成果的完整性，设计成果内容及深度是否满足公司要求，是否满足技术经济指标要求，是否满足国家规范，重点审查概念方案的规划布局与交通流线、景观组织是否满足任务书要求，评价概念的可发展性。
2) 设计管理部负责组织与设计单位的中期交流，及时解决设计过程的问题，并视项目开发需要邀请各业务部门参加。其中，成本管理部负责审查概念方案是否突破项目成本要求，营销策划部审查方案是否满足项目产品定位要求、产品类型及配比建议、总平图是否满足项目分期建议。
经营开发部应关注方案是否满足《项目投资指导书》中确定的项目战略性控制指标和项目经营策略，适时会同财务部、营销策划部根据过程设计成果进行投资测算，根据测算结果参加中期交流，从经营目标实现的角度，进行方案完善的讨论。
3) 设计管理部必要时可以邀请总部产品研发中心的项目对接人参加，根据交流情况填写《设计信息交流表》发至设计单位。
4) 设计管理部对设计单位提交的成果首先进行内部预审，内部预审通过后方可组织一线公司内部的概念设计成果评审会，详见《设计评审工作指引（适用一线公司）》。
5) 设计管理部负责整理评审记录发至设计单位，要求设计单位根据评审记录进行方案修改和完善，并在过程中征求公司管理层和产品研发中心意见，根据实际情况，确定是将概念设计成果直接提交总部审批，还是将概念设计继续深化直至规划方案设计成果在一线公司评审通过后再报总部评审。
一线公司需要关注设计方案是否满足《项目投资指导书》中确定的项目战略性控制指标和项目经营策略，对于不满足的情况应组织设计单位进行方案调整，直至满足后才可以上报总部审批；或者根据实际可行的方案，调整《项目投资指导书》，重新经过总部审批后（程序详见《项目投资指导书编制及评审工作指引（适用总部/一线公司）》），方能上报方案，要求进行设计成果的总部评审。
总部对设计成果的评审程序详见《概念设计和方案设计评审工作指引（适用总部）》。
6) 通过总部评审会的方案由一线公司根据会议结论进行方案的深化和后期设计工作，属于优化及局部调整的不再进行方案复审，但应及时将优化后的设计成果以及随之微调的专业技术分析表、成本测算表、投资测算表汇编成统一文件在一线公司内部审批通过后的2个工作日内报产品研发中心备案。
7) 对评审未通过的设计方案，由一线公司负责组织按会议结论要求修改，并重新上报评审，直至方案通过。
8) 在概念设计完善或者深化的同时，设计管理部即可开始进行方案设计，具体详见《方案设计管理流程（适用一线公司）》。

四、 支持性文件
4.1《项目定位及产品策划管理流程（适用一线公司）》
4.2《项目投资指导书编制及评审工作指引（适用总部/一线公司）》
4.3《设计供方选定及管理评价流程（适用一线公司）》
4.4《项目经营开发计划管理工作指引（适用一线公司）》
4.5《标准化成果应用工作指引（适用总部/一线公司）》
4.6《设计评审工作指引（适用一线公司）》

五、 相关记录
5.1 《项目设计基础资料移交确认表（示意）》
5.2 《概念设计任务书模板》
5.3 《设计信息交流表》
5.4 《项目投资指导书（示意）》
5.5 《项目投资测算表（示意）》
5.6 《项目成本测算表（示意）》
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