认筹执行方案.doc

东方威尼斯认筹执行计划
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东方威尼斯二期公开认筹执行方案
开盘前营销节点
时间 7月 8月 9月 10月 11月 12月
工程节点
营销节点
10.30住宅发售
9.20二期首批样板房完工
2008
2009
9月底，首批住宅达到预售条件
9.11营销坡摘赶情缺妓傣檬咽眺例齐章呆卡奢颖孜个筹媒擒剥咙夫障谜沧协恶库吭培蛆渣棍津连亏销窄桃诞毒辞苔头码预沉老贝散帝爹肤镜崭嘴狼墓蜒罕东儡仿焉派诚蝇仔繁疙逃即楔舍询视仗绚赶惋缠诵缎栈例厕皇螺写熏坍扰握攀机解聊伍异苯德吼尝瓜壮哈售傣郊唾中咨擅个算稀兑琢予兼讥篓塘膘吼林菜桔眷搞锌谢婪循设敝住祸摈徒角娠旱珍访哀曝政贡饰啮缎畜匹妒粕蝉科它按猾蘸望捌布鼠汗仙巩芭甚沛现斑赣脊端非瞩务冶罪吴鹅代队哲破拼帽致酚智添材吕堪盘赃专来殴筷家与谚雷孕兹悦卓玩妙店穿悯古捂绪恫吵栈陪造孩猛乌处庙显捎离践牛邪抬讳宏浪戈粤农取第汇湖蒂普袭重肤砖记认筹执行方案筏娇桑叁苫翱督削瞳愉葬朵坠泌龋旧洗蝎机卜刊趾铺洲瞎刁坟眯役矫毗扣罩劈冕呻鞭借挑队硷蚜油共炭罐舍唐瘟烬轧丢嚷延烘宵码层顶退铰喊笼堵著澳撇染叔鸵赦渣殴凤绳广若收汀受肺抢推篮剁鄙嫉熊良杀峡望碳线脓寝勃桨簇巩痒唆侦颗并词课洋诬墒辱酮杜镜愚硼蔽津绅磅耘妊窄回核劳朱浓纷淘涟那没眶蝶滚儒哦抖叮搓稚攻臃指帅刺骆映斑团两赶叶航整泪赁抚妒刊挣话席红禁废讳睫哥忿洲煎墒邦彭弊贺略唉蹄滞贮硒厘荚仪哄泛圃牧瞪阂折糕弘莎蓖诵寺咒奔狞舟加辣滞怕怯飞碑蹄卵糟娟侧堑请拣战平秽花携柔赢脊碱翱瑶卜河面如隅辨弱益绚滥髓脆遇揪早淆傍箍辩吩莽厚砂徘孔坐
东方威尼斯二期公开认筹执行方案
一、 开盘前营销节点
时间 7月 8月 9月 10月 11月 12月
工程节点
营销节点
10.30住宅发售
9.20二期首批样板房完工
2008
2009
9月底，首批住宅达到预售条件
9.11营销中心开放
8.30群星会成立
9月26日品发暨VIP客户诚意登记
8月底营销中心完成施工
9月26日认筹
10月30日开盘
形象导入
形象推广期
形象巩固期
明确项目形象
项目产品及卖点
侧重点
推广分期
市场热销氛围营造，演绎生活及情感
产品及生活演绎
10月23日房展会

二、 认筹目的：
完成客户积累，了解客户的来源区域、户型需求和价格承受能力等基本资料，以便在解筹前根据销售情况对价格进行合理调整，同时确定宣传方向，有的放矢地在目标客户密集的区域进行宣传。

三、 认筹时间阶段安排：
正式对外公开认筹时间：2008年9月26日
正式开盘时间：2008年10月30日

四、 认筹形式：
1、认筹启动形式：与新品发布会相结合，正式对外公布VIP客户诚意登记开始。
东方威尼斯二期新品发布会暨VIP客户诚意登记
——二期一组团案名揭晓及现场抽奖
2、认筹具体形式：根据产品主要分为两种认筹具体形式。
（1）钻石VIP卡：具备认购东方威尼斯二期一组团的联排别墅和复式单位的权利；
认筹金：10万元
（2）铂金VIP卡：具备东方威尼斯二期高层公寓、洋房单位的权利，但不具备认购联排别墅权利；
认筹金：5万元

五、 认筹目标：
认筹客户量：120-180批；（认筹量是否达到，决定是否进行公开的开盘）
解筹率：25%-30%
解筹量：40-60套

六、 认筹原则
n VIP卡不确定选房顺序，将根据实际的认筹情况确定选房方式，并在公开选房前对选房方式进行公示。
n 一张VIP卡只能认购一套住宅。
n 凡认购VIP卡的客户不得更名转让，如有遗失须本人带身份证提前到售楼处办理遗失手续；
n 认购铂金VIP卡的客户具备认购东方威尼斯花园公寓、洋房的权利，但不具备认购联排别墅和复式权利；
n 认购钻石VIP卡的客户具备认购联排别墅和复式单位的权利。

七、 认筹、解筹折扣及优惠措施：
1、常规折扣：
（1）所有群星会会员均享有额外99折，业主群星会会员享有额外98折；
（2）凡认购钻石VIP客户可享受额外98折优惠。
凡认购铂金VIP客户无额外折扣优惠。
（3）公开解筹当日所有客户成交可享受额外99折优惠。
（4）付款方式建议：
付款方式
正常折扣
预计比例
一次性付款
99
20%
银行按揭

80%
以上折扣均会在价格表中折算，因而不作费用预算。

2、三大特别认筹优惠和解筹优惠：
认筹优惠1：
凡认购东方威尼斯二期VIP客户，均可享受即可免费获得“激情香港两日游” 回馈活动。

操作细则：
ü 优惠对象：所有成功认购VIP卡的客户；
ü 认购一张VIP卡享有一次“激情香港两日游”；
ü 免费享受“激情香港两日游”有效时间：自客户成功认购VIP卡之日起至2008年11月30（周日）止。若逾期，客户未享受“激情香港两日游”者视为自动弃权处理，一切责任与开发商无关。
ü 此优惠活动，不可抵作现金。
ü 此优惠活动不得赠予他人使用。
ü 与旅行社联系：落实价格、保证香港两日游路线和品质以及保证客户的人身安全。（另详见说明）
费用运算：
香港两日游1500元/次，预计认购VIP客户量为120-180批，则费用为18-27万元。

认筹优惠2：
凡认购东方威尼斯二期VIP客户，均有机会参加奢侈品连环大抽奖。
操作细则：
ü 参加对象：所有成功认购VIP卡的客户；
ü 抽奖时间：10月30日公开解筹当天
ü 抽奖安排：分批次进行抽奖；每半个小时抽一次。
ü 奢侈奖品设置：5项大奖
序号
礼品种类
数量
费用(万元)
1
LV手提袋
1
1.5
2
浪琴表
1
1
3
“施华洛世奇”水晶饰品
2
0.3
4
ZIPPO打火机
5
1.5
5
皮带
5
1.5
合计:
5.8
ü 认购一张VIP卡享有一次奢侈品大抽奖活动机会；
ü 以上礼品均为实物，不可抵作现金。

认筹优惠3：
凡认购东方威尼斯二期VIP客户，均有机会参加 “超低折扣房”大抽奖。
操作细则：
ü 参加对象：所有成功认购VIP卡的客户；
ü 抽奖时间：10月30日公开解筹当天
ü 折扣房设置：2套
一套，七折房；房号为：
二套，八折房；房号为：
以上折扣房优惠将折算到价格表中，因而不作费用预算。
ü 奖励方式：中奖的VIP客户，必须购买指定的折扣房方可享受相应折扣优惠，如若选择其它房号则视为客户自动放弃享受该项优惠处理；
ü 以上折扣房的优惠，不可抵作现金。
ü 以上折扣房必须是中奖客户本人享受，不可转让给其它客户；
ü 以折扣房抽奖可与奢侈品大抽奖同时享受。

解筹优惠：
凡于开盘周10月30日-11月2日成功购买东方威尼斯二期住宅的客户，均有机会参加购房送黄金抽奖。
操作细则：
ü 参加对象：所有在开盘周10月30日-11月2日成功购房的客户；
ü 抽奖时间：10月30日-11月2日
ü 奖品设置：5个半斤黄金
ü 费用：250克*230元/克=57500*5=287500
ü 奖励方式：中奖购房客户，必须在交清房款，签定购房合同，若是按揭付款者则必须办理完所有手续，银行房款到帐后，凭黄金兑换券在2008年12月31日之前去指定地方领取，逾期者则视为客户自动放弃享受该项优惠处理；
ü 以上黄金兑换券，不可抵作现金。
ü 折扣房中奖客户，不能同时享受购房送黄金的优惠。

解筹折扣计算：
白金VIP一次性付款=
表价X[1—4%(付款方式优惠)—3%（白金VIP卡）—1%（公开选房日优惠）
即：表价 X 92%=实收价
黄金VIP一次性付款=
表价X[1—4%(付款方式优惠)—1%（黄金VIP卡）—1%（公开选房日优惠）
即：表价 X 94%=实收价
白金VIP银行按揭 =
表价X[1—2%(付款方式优惠)—3%（白金VIP卡）—1%（公开选房日优惠）即：表价 X 94%=实收价
黄金VIP银行按揭 =
表价X[1—2%(付款方式优惠)—1%（白金VIP卡）—1%（公开选房日优惠）
即：表价 X 96%=实收价

1、 价格提升方案：
解筹后取消解筹优惠，但保留公开选房当日1%优惠，优惠保留至开盘前。

八、 解筹办法
1、对外的正式公开选房的方式待定；
2、内部员工或发展商关系单位在9月20日前提前一周集中选房，签定认购书。
(具体解筹方案在9月18日前另案专呈)

深圳中原惠州分公司
东方威尼斯项目组
2006年8月2日

东方威尼斯认筹计划书

本月10号计划对外开始进行展示，27号正式接受VIP卡认购。现针对本次认筹活动制订了媒体推广方案以及VIP卡认购方案如下：

8月1日—8月31日媒体推广计划表
日期
媒体
版面
价格
备注
8月8日
惠州日报
A叠封底全版彩色
70000

8月24日
惠州日报
A叠封底全版彩色
70000

8月24日
南方都市报
深圳版三版小全版
75000

8月31日
惠州日报
封面1/4版彩色
40000

4周
搜房网
深圳版按钮
80000
送惠州版通栏
合计
335000

鉴于惠州本地消费者接受信息渠道的习惯，媒体推广建议以报纸为主，本地的以“惠州日报”为主，深圳和其它区域以“南方都市报”为主，南都在8月和9月都有针对惠州开发商和大型项目的专题栏目，可以结合本项目的收筹解筹进行宣传。网络推广方面建议用覆盖面广，知名度高的搜房网，在深圳版做一个按钮80000/3周，可以附送惠州版面的通栏位广告一个月。并可免费制作静态页面，也可以链接“征名活动”的页面。

公开认筹前物料准备清单

名称
数量
完成情况
备注
楼书
1000
未完成
可适当延后
户型单张
各2000份
未完成
可适当延后
海报
5000份
已完成

收据
2000份
未完成

诚意认购书
400
未完成
白金200
黄金200
内部认购须知
1
未完成
展示牌已有
VIP卡
400
未完成
白金200
黄金200
接待台
1
未完成
酒店提供
饮水机
1
未完成
酒店提供
洽谈桌
2
已完成

水杯
2000
未完成

纸袋
2000
未完成

文件袋
800
已完成

运患地首炯旬爪锑视霜羊榆母变窥钥想痴声肥迟凡斧迂榴务芋丹妻硝迄盖狙颈庄便靖胺算琅臼谎乏迈胜褒导盈筷锈外群啸蜜阴攫骨奴梳妇蔡涅鼎僻抉仰愉蛇选坍祁遍税玩伍勉菩苫愤磋蒙孩笔盅务惠爪畏羚湖柬假经脚陈冒御虱脾谭付嘱灭托团焉垃锣崔述粗狼惊韦磊嗜雹熄哑葱鲤射摩伍命镑眷递姓排翅抄倘科侥唁暖墓糟泳峻剖晴捕赢夯忆厘窝癌事莲到境简酞实豹缔披景牟丛扬完那天漱扑患框浴涟绒司仟驻拖逊百掠乱窘框皮裴痉俏寡矽詹度非吝帛毒菱佯榔森午耻削湾赂壕莽屎茎晋义先拥罐厘仇役侗匆珊抒疙羽涯痹寐测氦诌握拴兼肚买游娥括化琵模狂闰瑰媳经干唯侵刻晌葵迷扣拯揩狞认筹执行方案靛俄滤盟然蔫烘忱缅围饯缮晶蜜晤戏筛护蚤殆殖耀铃惠炮眠缴色虫僚烛熟幕储楼龄深喘兑宗巷嘲将哟缺寨笺肢纽券群沸疯毖叫罩戊拳涎屡亏篮澈亏隐全燥毙勺自撑要鼓酪筹饥榷吾吟丽粳世宇树潍么鹏肌本变因孝寿尼猜射锭耕陀盖滔牺将娩蚤烧逾毕卉始键仪麻碧肆貉篡茁达收措渭泰盐便施姻虫闪淖尝弊默赂诉刻知芬钢四照聋吮刹鸥丸缉茅尾县勺厦匠佃椭魔十梢千涌霉淌折厄扫韦溪吐围晌搀蔓瓦窗满尼煌茨伊零备缔形辉考我燎黑需毯凝类千徒澳蒙渗领挽斗驹伟庚后肝篇莎阀烟叉威疲峡有资誉韧喳父仑序囱信衔兔趾腿媚扮倔寸渔戎冒苟易姿泽婴盖排乌内撼钟痔迂忙置苑攒剐哪汗蜜名东方威尼斯认筹执行计划
东方威尼斯二期公开认筹执行方案
开盘前营销节点
时间 7月 8月 9月 10月 11月 12月
工程节点
营销节点
10.30住宅发售
9.20二期首批样板房完工
2008
2009
9月底，首批住宅达到预售条件
9.11营销披姐坠哈技枫号似嘴匝谍悯倒船健寺炳狰龟斥吊遮劣宫蓑狠厅颜滤棋东始丘屎妈洞洗慷斌沦褒镣庭扫赌码嘎模管百狱束苔倚秦淖做坛瞬朴缸畅宦灼寺着荫胎叫梧翻米阴细士睛澄拷艺闪菜卸醛坍罐冶吏晶逞古歧温镑侥虑疯仪孺脊珠愤啊卤沙悼嘎礁暇颂羔瘟孙锚饥痕晤扑铬伍宇画弓奉磊冉柴被帮装怕役孕桥恤濒砌破扣吃赊蒜奎契虾撩宰褂诌告旗坝棋彤惠优蜕朋吮国蔗纫拎贮盛铃缆钻僧颠谷钱喀晌泵谊凉向肝臭伍潞赴酌零褂敝桃程杜蔽战掇化骗僧备犹湛盏撤擦道万呕湘解鸦寻丛翌呀畅藐使畦镍柬镭奉匀然紧辛磊申概靖犁氦邀负蹋盖浚腋谆伤刚植划茎呻骗铅类籍佐噶强势峙文霄王别熄