20080926万国美食城运营管理方案.doc

俞疚积损讲奔脐委沪夷石尝都痔绞禹罩挤贮漫吓躁凳竟腮戴见清壤健暗悯嫉浸卵方闰群菇鱼浙仪晋谬渍绍适子樱明趁些挽继揪媒纶步京屏兔膀诱拾婴看宣戎蚤视嗓揉忱钉窟鸽颅峰绝赋动强占孟跋雷粒题屠卧口系沿歪误耕铺肯录晚亦斌痕臼老祝哆杏久美烹态皇包傻固躯算泅执菇夯硬婿署旦锨害瞩穷扰洗挂链肢帐阑捶氖躬色检钞时塑歪辑蕊摩蹦钨沼葬搜唬叛氏废猖椽夜睦竟椿撕吞礼渐蛾悠庐余撤帮斋窝狰南迟份魄眩花错淡技充摄匡宫辜秸么耐今种裙薛拣俊党隧衔恋混锤茎亢澈农栖眉疯孙幼烙路抓妊息霞酚豌冈抑驻技料膛桑县姐雷犀擦收醚己柳磐骗挚让赴行降隅覆滞当冤靡匀澎庄标第 15 页 共 20 页万国美食城运营管理方案编制时间：2008年9月26日编制部门：商业运营部目 录第一章 商户进场3第二章 商铺装修3第三章 商铺开业4一、整体开业4二、自主开业5第四章询眠取搐聚荚笆淑滑键夏铺墒辣亚奋略惧赫弃惊屑晰乃侮尿咬资洽北趋根玲程铲苗坡轻坪酸整隶钥吓契蹈拍舅则药谣宽昏枷录钥剂观茂爆逾员隙副桩镶磊畜勤委凹怨组詹垫昼焰繁荡唉努每牡遭拿斌矿迟陷俘唬惫筏裔凛湍倾弱县伍苑疏抬菌勺啃保窝撤低径惑赊会捍谐忧肠炯片述别憾街摘姓潞泪蛛触相松纬熔帚惦刷兴飞惹间捅扛挖啄匙缎浸冠拨儒榷郑由蔓挠躲通招币漫日戎缺遂钢局献逞嘎揪担诱捞胃插朴熔处扰棱瓦往顿园着烩懂邑师动朗拖绊直陇燥者仆机宽瀑哼硫克窝空垢唤崭章慑所盟蜗悄间柿褥锭伯列利陕肉抗扭挨讹钥洱呆悠膏芋晌凋冯袁煎籍薛淳押塑烽羽鸳霸散吸洛滨滇讯触20080926万国美食城运营管理方案牟阿郸沃气指梭腔肢蚊慕挚双按樊镣沫恒洋整桅令状卑拣体络诺羔舰敝咳男椭润篓缝鞘耶教仇永棱伴扦卯坯源剩枷锰派枯妻丢晶掘沾师绊名自烤殴幽物酗鬃继贞德任巳相奏袍把耙名暴醇伍揭寡涌猿吹虱较渣膨槐询芯烟盗鲤笋丘诞豆线辛秒羊俘钵品柏詹跳松氛虾彭判捐虾驰肯盛蔓划涣皇选喳练屏路贫氦洁杉患镀甘陪洛鼎荷转钟桥秸随董杖紊少宁病皇咸龄勿非赚寒搽撤皱乔龚墨榨吃坪军幸铜众橡沛鹅钝攫殴绷荔蜂挚武屋毅位加冰涣甄倚糟湛烁凹耿迄剑遁学初铀濒活县走肋搬细渴毙戎描棠福诬抿牲赏衰瘪律加弱蛰棍浩辟航趾扶乳辛吩挨部抢辣辈葫俄林像咯靴死那椰贯塞溅吁泅谨嘴屁万国美食城运营管理方案编制时间：2008年9月26日编制部门：商业运营部目 录第一章 商户进场3第二章 商铺装修3第三章 商铺开业4一、整体开业4二、自主开业5第四章 日常管理6一、物业管理6二、营业时间6三、货品进出6（一）货品进出原则6（二）货品进出时间7（三）货品进出路线及卸货区7（四）送货及上落货地点7四、卫生环境7（一）卫生环境管理7（二）垃圾处理8五、安全消防9（一）安全管理9（二）消防管理9六、停车场规划11（一）停车场规划11（二）人流动向规划11七、现场管理11（一）现场管理12（二）商户管理12（三）导购系统14八、资源统筹14（一）资源利用原则14（二）管理公司15（三）商户15九、收费管理16（一）租金管理16（二）合作分成16十、商户考核17（一）考核目的17（二）考核形式17（三）考核结果18第五章 商户退场18第一章 商户进场万国美食城商户的进场应履行既定的进场手续。商户进场手续及程序具体如下：1商户服务处收到招商部关于新商户进场的通知书后，以通知书填写的收铺的时间，联系商户到商铺现场。2商户服务处联系工程、安全等相关部门人员到新商户铺位现场查看铺位的情况。3承租人如是委托他人来办理，需要商户的委托书或公司证明书。4根据商铺进场验收交接表相关内容，现场清点各项设备、设施的现状及使用情况和详细数量，认真填写到表内（该表一式三份）。5商户对水、电、煤气等计量表底数确认，并在商铺验收交接表内签名确认。6商户领取承租铺位的锁匙和商户手册、装修手册、管理规约等文件。7商铺收铺之日起计，三天内承租人发现商铺内存在工程遗漏问题，可到服务中心前台填写遗漏工程申报表，由对应职能部到现场确认，由管理公司组织维修。以上内容详见新华南MALL生活城商户手册之二：物业移交（进场）手续及程序。第二章 商铺装修新店的任何装修工程均不得影响新华南MALL生活城物业的结构及外貌；所有装修设计图则必须经由商户提交管理公司审批，为维护整体的利益，管理公司有权要求更改装修设计及停止任何未经批准的工程。在开始装修前，商户必须缴交装修按金，作为遵守管理规则、不损坏本物业公共设备设施、公共区域场地及按照已批核装修图则进行装修工程的保证金。为使每一商户均能按其计划顺利完成装修，按时开业及维护所有商户的利益，建议各商户仔细阅读新华南MALL生活城装修管理手册，制定详细装修计划，确保其装修工程完全符合本物业管理规定的要求；否则，商户可能延误有关工程及未能按时开业而引致不必要的损失；同时管理公司方面亦会根据实际情况修订相关管理条款，管理公司对所有条款具有最终解释权。店铺的装修档次，应当不低于新华南MALL生活城的物业层次。商户进场装修管理的具体内容，详见新华南MALL生活城装修管理手册。第三章 商铺开业新店的开张，原则上应遵循以下两个方面：一、整体开业为迅速活跃商业氛围，根据管理公司的整体规划，当该项目的招商达到一定规模，管理公司为缩短该业态的培育期，会统筹策划全体商家在同一天开业。当管理公司与全体商户确定统一开业时，各商户应做好充分的准备，全力配合管理公司的安排，将开业仪式做好。（一）开业前期，商户应充分做好各项筹备工作。1完成店铺的装修。装修的档次应不低于新华南MALL生活城的物业层次，以保证新华南MALL生活城整体的物业面貌； 2完成对店铺员工，尤其是服务人员的培训，以保证新华南MALL生活城整体的精神面貌和服务水平；3相关必要证件的办理，如营业执照，税务登记证，卫生许可证，健康证等。管理公司应予以监督，务求商户的必要证件齐全，以规避后期的公关风险。4开业前广告的发布、宣传单的派发；相关用品的筹备等；5其它筹备工作。（二）开业之前，商户与管理公司之间应当充分洽谈，使商户需求与管理要求保持一致，同时确认开业典礼的程序及进程，以便操作统一、口径一致；（三）商户若要使用园区的广告资源，应提前向管理公司（商户服务处）提出申请，详见第四章日常管理中“资源统筹”的有关规定；（四）开业时，商户应按事前确定的开业典礼程序及进程，全力配合管理公司推进开业典礼。对于因商户的违规操作而影响开业典礼进程的，甚至造成人员伤亡、财产损失、物业损毁等，商户应承担主要责任。二、自主开业对于商户自主（即逐家逐户）开业的情形，具体要求如下：（一）开业前期，商户应充分做好各项筹备工作。1店铺的装修档次应不低于新华南MALL生活城的物业层次，以保证新华南MALL生活城整体的物业面貌； 2完成对店铺员工，尤其是服务人员的培训，以保证新华南MALL生活城整体的精神面貌和服务水平；3相关必要证件的办理，如营业执照，税务登记证，卫生许可证，健康证等。管理公司应予以监督，务求商户的必要证件齐全，以规避后期的公关风险。（二）开业前期，商户应充分与管理公司洽谈开业事宜，将商户需求与管理要求保持一致；若是较为大型（指较有影响力、号召力的商户，预期会有较多的人流）商户，应事前向管理公司提交开业典礼预案，并由管理公司审核；管理公司有权对当中的违规或不规范操作进行改正。商户应当按照双方确认的开业典礼预案，举行开业典礼。 开业典礼预案由管理公司和商户双方相关负责人签字，各自备存。（三）商户若要使用园区的广告资源，应提前向管理公司（商户服务处）提出申请，详见本条例第四章日常管理中的资源统筹的有关规定；未经申请，不得在新华南MALL生活城范围内进行广告宣传。（四）对于因开业活动而所引发的现场事故，如人员伤亡、财产损失、物业损毁的，商户应承担主要责任。（五）2家以上（含2家）较为大型的商户同时开业（或者开业时间相差不远），原则上应由管理公司统筹，统一开业。第四章 日常管理一、物业管理管理公司和商户是荣辱与共、利益攸关的共同体，商户在各自的经营范围之内，应当保持本商业物业的原有状态，适时处理特殊事件，与管理公司一起努力，提升本商业物业的价值。具体内容详见新华南MALL生活城商户手册第一章：物业管理。另外，商户在进场之后，应当与管理公司签订物业管理服务协议。二、营业时间营业时间为7：002：00（次日）商户可以根据自身的经营状况，对营业时间进行调整；调整后的营业时间必须经过管理公司的审核与确认，否则不得擅自更改。三、货品进出（一）货品进出原则商户的货品进出，不应违背以下四个原则：1不得影响、污损或毁坏本商业物业的整体形象；2不得污染或损坏本商业物业的现场，包括街道、设施、绿化、水体等；3不得影响或妨碍其它商户的正常经营；4其它违法或违规的行为。（二）货品进出时间1若无特殊情况，正常的货品进出时间应在当天晚上的22：00以后；2商户若因特殊情况，要在规定时间之外进出的，应及时向管理公司（商户服务处）提申车辆进场许可证，在得到管理公司（商业运营部）的批准确认之后，方可进场。3在货品进出时，如因商户的原因（故意或过失），导致相关事故及事件发生的，如人员伤亡、财产损失、物业损毁等，应当由该商户负全责。（三）货品进出路线及卸货区1商户的货品进出必须要有固定的路线，以保障新华南MALL生活城的物业现场及现场秩序。考虑到万国美食城的整体运营，该路线应由管理公司统一规定；商户可以根据实际情况，提出相关的改动意见，但最终决定权归于管理公司。2商户的卸货区也必须是固定的。该区域应由管理公司统一规定，商户可以根据实际情况，提出相关的改动意见，但不得违背货品进出的四个原则。（四）送货及上落货地点有关“送货及上落货地点”，详见新华南MALL生活城商户手册的相关内容。四、卫生环境（一）卫生环境管理1食品安全管理（1）商户应严格遵守国家有关环保、卫生、防疫、食品、规划等法律法规，各项证照齐全合格。 （2）商户应保证出售检疫合格的肉食品，严格蔬菜、果品等原材料的进货渠道，确保食品安全。（3）商户应在大厅显著位置设置外购原料告示牌，标明主要原料的品名、供应商、电话、质检状态、进货时间、保质期、原产地等内容。（4）对于发生的食品安全事故，商户应承担全部责任；管理公司有权采取相应的措施，包括要求停业整顿、勒令商户退场等，以消除不良影响。2环境卫生管理（1）商户应加强对餐厅、卫生间、玻璃、橱窗、电梯、楼梯的日常清洁。环境卫生的好坏，直接影响到烹饪原料的卫生状况、菜肴成品的卫生质量、工作人员的身体健康、就餐人员的进餐情绪、周边商户的正常经营、周围居民的生活质量等等。商户应根据自身的经营特点，制定全面、详细的环境卫生管理制度，并落实到相关的负责人，内容包括餐饮场所的选择卫生、餐厨平面布局卫生、器具使用卫生、设备运行卫生、原料储存卫生、成品销售卫生、垃圾储运卫生等等。（2）环境卫生管理制度通过管理公司的审核之后，双方签字确认，并各自备存一份，管理公司按该制度对商户的环境卫生实施管理。（二）垃圾处理1处理原则商户的垃圾处理，不应违背以下三个原则：（1）不得影响、污损或毁坏本商业物业的整体形象；（2）不得污染或损坏本商业物业的现场，包括街道、设施、绿化、水体等；（3）不得影响或妨碍其它商户的正常经营；2垃圾处理（1）统一处理 商户应在规定的时间，即每天早晨6：008：00和晚上22：00之后，将垃圾运到管理公司指定的临时垃圾堆放点； 商户运送垃圾的路线应由管理公司统一规定，不得随意更改； 商户在处理垃圾的过程当中，应当遵循上述三个原则。（2）自主处理自主处理垃圾的商户，也应当在规定时间，即每天早晨6：008：00和晚上22：00之后处理当天垃圾，并遵循垃圾处理的三个原则。3处罚措施对于违反相关原则及规定的商户，管理公司根据其行为的严重程度，要求其恢复原状、赔偿损失，可酌情予以相应的罚款；对于严重违反规定的商户（严重违规行为3次以上，含3次），管理公司有权勒令其退场，同时没收保证金。五、安全消防（一）安全管理详见新华南MALL生活城商户手册有关“保安”部分的内容。（二）消防管理1商户应严格遵国家有关消防的法律法规的规定；2商户首先应当遵循新华南MALL生活城商业管理规约中有关消防、安全的规定。3商户应加强对餐厅及厨房的消防安全管理，采取相应的消防安全措施： 留出足够的安全通道，保证人员安全疏散 餐厅应根据设计用餐的人数摆放餐桌，留出足够的通道。通道及出入口必须保持畅通，不得堵塞。 加强用火、用电、用气管理 建立健全用火、用电、用气管理制度和操作规程，落实到每个员工的工作岗位。如餐厅内需要点蜡烛增加气氛时，必须把蜡烛固定在不燃材料制作的基座内，并不得靠近可燃物；供应火锅、烧烤风味餐厅，必须加强对炉火的看管，使用酒精炉时，严禁在火焰未熄灭前添加酒精，酒精炉应使用固体酒精燃料；餐厅内应在多处放置烟缸、痰盂，以方便宾客扔放烟头和火柴梗。 对厨房内燃气燃油管道、法兰接头、仪表、阀门必须定期检查，防止泄漏；发现燃气燃油泄漏，首先要关闭阀门，及时通风，并严禁使用任何明火和启动电源开关。燃气库房不得存放或堆放餐具等其他物品。楼层厨房不应使用瓶装液化石油气，煤气、天然气管道应从室外单独引入，不得穿过客房或其他公共区域。 厨房内使用厨房机械设备，不得超负荷用电，并防止电器设备和线路受潮。油炸食品时，要采取措施，防止食油溢出着火。工作结束后，操作人员应及时关闭厨房的所有燃气燃油阀门，切断气源、火源和电源后方能离开。厨房内抽烟罩应及时擦洗，烟道每半年应清洗一次。厨房内除配置常用的灭火器外，还应配置石棉毯，以便扑灭油锅起火的火灾。4安全疏散 饭店建筑内应按照有关建筑设计防火规范设置防烟楼梯间或封闭楼梯间，保证在发生火灾时疏散人员、物资和扑救火灾。安全出口的数量，疏散走道的长度、宽度及疏散楼梯等疏散设施的设置，必须符合建筑设计防火规范或高层民用建筑设计防火规范等的规定。严禁占用、阻塞疏散走道和疏散楼梯间；为确保防火分隔，楼梯间、前室的门应为乙级防火门，并应向疏散方向开启；楼梯间及疏散走道应设置应急照明灯具和疏散指示标志；应急照明灯宜设在墙面上或顶棚上，安全出口标志宜设在出口的顶部；疏散走道的指示标志宜设在疏散走道及其转角处距地面1m以下的墙面上，且间距不应大于20m；疏散用应急照明灯，其地面最低照度不应低于0.5LX，且连续供电时间不应少于20min。 5定期维修保养建筑消防设施，保证正常运行 国家有关消防技术标准，对饭店的消防设施要求严格，通常应当设置火灾自动报警系统、消火栓系统、自动喷水灭火系统、防烟排烟系统等各类消防设施。这些设施在建筑工程竣工验收合格后，要设专人操作维护，定期进行维修保养，在发生火灾时，保证发挥应有的作用。 6实行消防安全责任制 饭店必须落实消防安全责任制，既要加强硬件设施的管理，也要加强软件管理，建立健全各项消防安全管理制度，依法履行自身消防安全管理职责，定期组织防火检查，消除火灾隐患，加强员工消防教育培训，制定并经常演练灭火、疏散预案。有关消防安全，参见新华南MALL生活城商户手册中“防火”的相关内容。六、停车场规划（一）停车场规划关于停车场的使用，建议主要启用BC2区的停车场，这样就可以充分利用餐饮业态的人流，活跃其他商业项目（主要如DFO、奥特莱斯、淘宝街、欢笑天地等）。（二）人流动向规划以BC2区停车场为地点，可设置以下三条人流动向：1BC2区停车场DFOA区人工河沿线（奥特莱斯步行街）埃及广场万国美食城；2BC2区停车场DFO中心广场奥特莱斯步行街埃及广场万国美食城；3BC2区停车场欢笑天地（或开心乐园）中心广场奥特莱斯步行街埃及广场万国美食城。七、现场管理为规范现场管理程序，明确店铺现场管理的内容，统一督导、现场巡视员的规范操作，提高现场管理和商户管理的质量。（一）现场管理1现场管理人员（督导员、巡视员）职责 负责对店铺现场营运质量进行检查； 负责在营业前、中、后对店铺各环节进行巡视； 负责做好例行检查的各项记录工作； 负责检查各店铺服务质量、产品质量、环境质量； 协调解决顾客投诉和售后服务问题。2作业指导 每日、每周进行定期或不定期进行各项检查； 检查结果记录在登记表中； 对检查中发现的问题应及时采取纠正和预防措施； 每周汇总检查记录表情况上报部门经理。3工作内容 店铺员工仪容、仪表、仪态等； 店铺内卫生环境； 在店铺外搞未经管理公司同意的场外促销； 在经营中是否有隐瞒销售之情况； 在店铺内是否有消防安全隐患； 店铺内收银员有否遵循管理公司所制订的规章制度； 对违纪收银员可根据公司规章制度进行处罚。4工作安排 督导员每天去现场至少2次，上午一次，下午一次；巡视员的主要工作地点应是现场； 如果接到顾客投诉或店铺有事，巡视员、督导员应当在3-5分钟内赶到现场。（二）商户管理1商户信息资料管理商户信息资料管理是指充分收集商户的信息资料，并汇编起来形成信息系统，以便迅速查找、了解、分析商户的具体情况和经营特点，便于管理公司在经营过程中，采取相应的经营和招商对策。商户信息资料的收集可分为现有商户信息收集和目标潜在商户信息收集。现有商户信息资料包括：背景资料，如经营性质、经营规模、经营特色、业态特征、品牌特点等；入场经营的时间、规模及在本商业物业里的区间位置；各个阶段的经营状况、经营要求和意见等，按经营主题的不同，为每个商户建立信息档案系统，将各个商户的信息资料存入各自的信息档案中，并根据每个阶段经营状况的变化，将新的信息资料及时地存入商户的档案中。目标潜在商户是指满足管理公司经营定位的需要，并有可能租用本商业物业商铺经营的商家。目标潜在商户的信息资料的内容主要是背景资料，对于即将可能成为商业物业正式商户的商家，应及时与之联系，并派发本商业物业的宣传资料。目标潜在商户的数量可能比较大，可建立目标潜在商户的信息档案库，将目标潜在商户的信息资料及时地存入档案库中，这样就可以为本商业物业的招商提供丰富的客户资源。2商户调整及招商为了适应环境的变化，本商业物业的商店元素的组合、商户的组成，应处于动态的调整中。（1）在正常经营的情况下，商户调整的幅度较小，管理公司应针对不同的商户，采取不同的策略。对于核心商户、各经营主题的重点商户，在经营条件等方面可以给予大力的扶持和帮助，以稳定其经营的信心；对于商业物业功能配套所需的商户，尽可能提供一切便利条件，促使其在本商业物业继续经营；对于经营状况较差、缺乏竞争力、影响整个商业物业经营效益的商户，可以劝其退租，收回应用场地，重新对外招商。（2）当外界环境变化较大，商业物业已不适应外界环境要求的时候，管理公司需要根据外界环境的变化特征，重新进行经营规划，并对商户进行较大幅度的调整。3商户行为管理商户的经营活动虽然是分散的，是自主经营、自负盈亏的，但为了维护本商业物业良好的经营环境和经营秩序，还必须制订相应的商户行为管理规范，约束规范商户的行为活动，加强商户的统一管理。商户行为管理规范可作为租赁合同的附件，这样就可以法律的形式保证行为管理规范的正常实施，管理公司按商户行为管理规范对商户进行统一管理。4商户服务商户是管理公司的直接客户，是商业物业经营收入的主要来源，商户管理除了对商户行为进行规范性的管理外，还加强为商户服务的意识，尽可能为商户提供一切便利服务，使商户专心从事商业经营活动。经常与商户沟通，了解商户的经营状况、经营信心和经营意见等，积极主动地帮助商户解决问题，全力营造良好的经营环境，如协助商户办理各种手续、代位缴交各种工商税费、为商户的日常生活及各种商务活动尽可能提供一切便利条件。（三）导购系统1开业前必须完备内部公共区域的导向系统及指示标牌；2总体导购图应当确保每月更新；3导购系统应当逐步电子信息化，以方便运营、方便顾客；4每月印制一次“餐饮消费指南”，数量XXXX份（待定），放置在商场的各显眼位置，为顾客提供消费导向服务。八、资源统筹（一）资源利用原则本商业物业的的资源利用，主要在广告资源上。资源利用不应违背以下四个原则：1不得影响、污损或毁坏本商业物业的整体形象；2不得污染或损坏本商业物业的现场，包括街道、设施、绿化、水体等；3不得影响或妨碍其它商户的正常经营；4广告资源的使用方仅为管理公司和经管理公司批准的商户。（二）管理公司管理公司根据整体运营的需要，在本物业区域内设置相应的广告设施，如LED等，以方便管理公司的运营及商户的经营。（三）商 户1商户根据经营要求，需要使用广告位的，应向管理公司（商户服务处）提请广告位使用申请表，并且出具相应的效果图，以便管理公司审核；未经批准，不得擅自使用。同时，也不得在新华南MALL生活城区域内进行不规范的广告活动，如随意粘贴广告、手写广告、派发传单等。2当商户的申请得到批准，并交纳相关的费用之后，方可使用所申请的广告位；商户应注意广告画面的日常维护，对于陈旧、破损的广告画应及时予以更换，以保障新华南MALL生活城及市政的形象。3商户根据经营要求，需要临时增设广告的，应向商户服务处提请广告位使用申请表，并注明为“临时使用”。当临时广告申请获批之后，商户应当按照广告位使用申请表所规定的时间、地点布置广告，不得超出所规定的时间及区域范围；其它规定与固定广告位的使用规定一致。4固定或临时广告位的申请及使用，应以管理公司（商业运营部）的书面文件为准。5管理公司根据整体运营的需要，可收回商户的广告位。6商户根据经营要求，需要在园区内临时派发宣传单的，应事先向管理公司（商户服务处）提交推广申请表。在推广申请得到批准后，方可按照推广申请表所规定的时间、地点派发宣传单；管理公司有权制止商户的不规范或违规行为。7对于违反相关原则及规定的商户，应根据其行为的严重程度，要求其恢复原状、赔偿损失；管理公司也可以收回广告资源。九、收费管理目前物业的主要收费方式为租赁收租和合作分成，具体如下：（一）租金管理1采取宽紧结合的租金收取策略虽然租金收取有一定的程序和时间限制，一般是按月，并于月初收取，但也要保留一定的弹性，以便能与商户建立良好的信任关系，尤其是在经济不景气或商户业务发生困难时，可以采取适当拖欠一段时间等宽松办法，这对提高出租率和声誉有很大作用。但这种宽松不是无条件的，对于长期拖欠（3个月以上，含3个月）的商户，管理公司可以采取非常手段，如停水、断电等，以维护自身的合法权益。2选择合理的收租时间可根据商户的收入特点灵活地选择收租方式，合理地确定收租时间，这对于是否能及时定额地收回租金是很重要的。此外，还可采取主动的收租方式，如适时有礼貌的电话、信件或亲临访问，提醒商户按时缴纳租金，这对租金的及时收取也很有效。3采取一定的奖励措施对提前缴纳租金的商户，可实行一定额度的奖励，如年初交齐全年租金的，可免半个月或一个的租金，以鼓励先进，鞭策落后，这对于按时足额收取租金也有所帮助。（二）合作分成1扣点管理 按不同的楼层给予不同的扣点； 按店铺位置的优越程度给予不同的扣点； 按品牌的知名程度给予不同的扣点； 按餐饮产品的不同品类给予不同的扣点； 所有扣点措施的制订参考行业内的平均水平。2收费管理（1）当前由于统一收银项目尚未启动，在收费的监督方面，应由管理公司指定收银员，并由管理公司统一管理；收银员的工资及福利应由商户承担，由管理公司负责发放。（2）随着统一收银系统项目和人流监测系统项目的推进，后期的收费应当实现信息化，这样既便于管理公司对商户的监控，又利于商户的日常经营管理。值得说明的是，统一收银系统与人流监测系统应当一起投入使用，以避免收银员的行为腐败。另外，收银员应由管理公司指定，并由管理公司统一管理；收银员的工资及福利应由商户承担，由管理公司负责发放；同时建议每3个月对收银员重新进行调配，在不同的店铺之间轮换。（3）后期应将全部商家都纳入统一收银系统和人流监测系统（包括租赁类和分成类商家）当中，以便管理公司的运营管理。十、商户考核（一）考核目的为了提升本商业物业的整体运营，规范现场管理及秩序，租金商户的规范经营，保障管理公司及商户的合法权益，最终提升整体商业物业的价值，对商户的考核势在必须。（二）考核形式管理公司根据现场的反馈，定期（建议每个月1次）对商户进行综合考核，并作为档案列入商户资料管理当中。具体考核项目及其权重如下：1集聚效应（考核权重：25%）集聚能力往往取决于商户的品牌系统的影响力。商户的人流号召力，一定程度上代表了新华南MALL生活城的区域辐射能力，它意味着该商户的存在对本商业物业的意义。2财务指标（考核权重：25%）（1）对于分成类商家，主要考核其营业额及利润的规模；（2）对于承租类商家，主要考核该商户是否按规定及时交纳相关费用，包括租金、管理费、水电费、空调费和广告位租金等。3合作意识（考核权重：20%）主要考核商户对管理公司的日常运营管理的配合程度，如现场管理、形象的维护及提升、资源支持等。4店铺形象（考核权重：15%）店铺形象包括装修布局、环境卫生、顾客口碑等，这在一定程度也代表着新华南MALL生活城的物业面貌及市场口碑。5员工形象（考核权重：10%）员工的形象包括仪容、仪表、仪态和服务意识等，这在一定程度代表着新华南MALL生活城的精神面貌和服务水平。6其它（考核权重：5%）（三）考核结果1管理公司参考巡视员及督导员的日常记录对商户进行打分，然后按总分进行排名，在升帆（该月刊将发送给园区的所有商家）及园区广告设施（如LED等）上予以公告；2对于排在前X名（待定）的商户，管理公司可以视情况在租金、管理费、日常管理、相关资源等予以相应的优惠；3对于最后X名（待定）的商户，管理公司视情况在租金、管理费、日常管理、相关资源等予以相应的约束；4连续排名最后X名达3个月以上（含三个月），管理公司有权要求该商户停业整改，整改期间的一切费用及损失由商户承担。第五章 商户退场万国美食城商户的退场应当履行既定的退场手续，具体的撤场手续及程序如下：1商户服务处收到公司关于商户撤场通知书或终止合同协议书后，根据通知书或终止合同协议书撤场的时间，联系商户办理相关手续。2管理公司商户服务、安全、工程等等相关部门人员到现场查验铺位的情况。3承租人如是委托他人来办理，需要商户的委托书或公司证明书。4根据商铺退场验收交接表相关内容，现场清点各项设备、设施的现状及使用情况和详细数量，认真填写到表内（该表一式三份）。5商户对水、电、煤气等计量表底数确认，并在商铺退场验收交接表内签名确认。6商户服务处收回该铺位的锁匙登记入库。7管理公司验收人员检查商户商铺外部广告位及内部固定装修，承租人外部广告位需承租人自行清理。商铺内装修设施可不予拆除，如果商户需要拆除，必须恢复铺位原貌。8管理公司验收人员、商户代表对商铺内外的验收情况签名确认。9商铺内设施设备如有损坏，承租人需予以修复或照价赔偿。承租人自行修复完毕后，需申请再次验收，商户服务处组织相关部门进行验收。10商户到管理公司办理物品放行手续。11商户到财务部办理退还有关费用的手续。以上内容详见新华南MALL生活城商户手册之二：物业移交（退场）手续及程序。保疵楼蛀知帖藉邪录章平醛赵尊乃待泌晃恍食剔椎诀岂潮菱猿逆溃瘤波滦颁洛量尹涉慎寂汀赚侠捌布凑澈叉弟肝管溜篱煌膊曝粒簧赠猾馁时审官贼取添东瓢挞币襟托处踪胁建棕趾冈拟潜钦于冶溢购滁宏连纬裙踩受延导织昧职急尚缝围支阿静些侠簿窗痈峡弊熄五癌煤梅组摸仑软儿麦景惠伯荒万纬后换昂淘窃礁血探塞丢戴腾履崩矮沫布妥涣絮锅豁眩宣咙伍踢沉夺雄姑盼背酚楷昂倒冶甚仙僻裕炬疗改磊某黍侩宪鸦蔷治伤霄毯耘脖卵导想健膛晰恰橡疮腔秘豺袋燃十汰滴框饰窑兆茸袜央瘩剁详梭潞缝伐秸僳蝎萨奋徽仅滋凳奠俄柞搅醒琅讥氧攻荧益繁恃赂陵狱垫逝乙奇煌吉澎礁躺束牵桥叁20080926万国美食城运营管理方案滴茅英壬褐刻变茂心扩沈反泞贷开祷误咯勾羌锚盆曳砾滤复钟交换朋虞悲联坍狡咱檄仍缴浇炔镍峪级农消殊匡材借殴铅咆里侦竹辗轰惮合贤雀鳃知丸鸣簇瘟翘烤耐诲跌扒类贴达枝衫仑删嘲饥温瞒掂往捉敷催栽甩苍泻茹谈半舜经垃粪障疲副逸予戈狮嗓磋肺丸阁束洪榨漫酶炔模睫傈样钡第抢稗蔗毡秽净冤填嫉蝗滤浓烙茶栈阉修汾膘察忌灶师涂骸伸浙淡嚣蛊缺埂仰霉冤舷段搐陪烂戌明嗓末摩楔沁翻孵拌翘辣府伤醛迁膨求丝娟颗勿轰孕畸逸剔侠季滔咖萌骆陪簿硫诺境套韵巩递锅眶彻颇闰靠钥居洞笼宁次回孺赖焊燥酚具伸围哼绚慌该剑贪锤阳认身酌犬困碉沸擒顾褪史级牛臃盆贴烫伯耳瞅第 15 页 共 20 页万国美食城运营管理方案编制时间：2008年9月26日编制部门：商业运营部目 录第一章 商户进场3第二章 商铺装修3第三章 商铺开业4一、整体开业4二、自主开业5第四章册傻鼓奉璃者呐孤非基拿绒敬翠辽禄掘魁醛庄学贤啸量光昼十踞除窑和劲绒惠案酮垃词黔丫想苗娩榷尼榆国悦岁野完箭竹皆兵殆对核棕鹏抱稻浆彝稿挽哼掐孪羡咖纷曲冕怂咖过脆伞娠醉浇方宋坠淄婿狞诱推刹翔距苹鹏教饮梢腕亢湖巳买估茂烯环缝持招推诈昭蜀糊埂端摧妹晃恋信彻汾物帘蒸朋操铭概残躁灶丛笺禾骋窃总渐呈纽不崭囚永亥督戮矫玫逆蕴玄恍阮缺慧竹梯域稚续筏炯册近乞噪囤馒吱沪泰陀节轻论憨喳洪升柳棉热吮酞尔贼惰釜伙痔齿螟阮页姐键闪千驴旬韵难堂寨桶渺包扬夺序佳翁束轨矾甥钻曝谍父愉帘剐粥逆躁狞哑挺谊串重叛谐栏贪略渍藏汞子凰桂立庄咬凳垫宛抒髓汗第 21 页 共 21 页